房地产理财计划的制订与技巧

一、关于买房还是租房的决策

(一)买房与租房比较

面对不断攀升的房价,是做房奴还是加入租房大军,越来越多的都市白领陷入买房还是租房的两难境地。买房,房价上涨令白领不堪承受巨额支出;租房,每月房租支出也近乎可以支付月供,心有不甘。白领到底该买房还是租房?这是一个选择的问题。影响选择的因素有很多,诸如即将成家,或者子女上学等,这些因素会促使人们做出购房选择。而如果经济能力有些欠缺,抑或有别的投资方向,租房其实也没有什么不妥当的地方。下面我们举例来算一下15年后买房和租房两者究竟区别在哪里。

1.买房

首先,假设面积为70平方米的目标房产当前价值60万元,假定打算解决住房问题的白领手上有20.4万元现金,而且每个月可以自由支配3　606元的闲钱。如果直接向开发商买房,购房者需首付18万元(按首付比例30%计算),并办理商业性贷款42万元,分15年还清。依据贷款利率7.38%并优惠15%计算,房贷的实际利率为6.273%,每月月供为3　606元,15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金,税费共要支出2.4万元。

将上述费用合计起来,买这套房子的成本包括现金20.4万元(含首付18万元、税费2.4万元),每月投入3　606元,15年后便是64.9万元(相当于贷款42万元、利息22.9万元)。换言之,15年后,购房者花85.3万元拥有了一套住宅。

2.租房

如果用同样的资金来租同一套房产,为便于计算,将租房人手上的20.4万元用作储蓄,并将每月3　606元闲钱拆开,假设月租金为1　706元,剩下的1　900元仍然用作储蓄。其中,20.4万元用于15次1年期的定期存款,按复利算,新存款利率为3.33%,15年的利润为12.9万元。此外,每月1　900元仍按银行存款,按单利计算,取平均的利率3.33%,15年下来,实际上存款利息约为8.5万元。

归结起来,租房者花费的总资金仍为85.3万元不变,实际支出为每月房租1　706元,15年后总额为30.7万元,而增加的利润为21.4万元(12.9+8.5)。换言之,租房者在15年后的资产为76万元(85.3-30.7+21.4)。

比较后结论:房价大涨时买房才划算。

在这个例子中,买房与租房的区别在于:当投入同样的资金,15年后买房者拥有了一套住房,而租房者则手握76万元。因此要比较的是这套当年价值60万元的房子是否增值至76万元。按照总价60万元计算,该房产的单价为8　571元;若按照76万元计算,单价必须达到10　857元,也就是说,只有每平方米房价上涨了2　286元,买房者与租房者才打了个“平手”;如果涨幅持平,则买房者不划算;如果房价下跌,买房者亏得更多。

除了考虑房价的升值潜力以外,房租是否会每年调整以及利率的高低也是买房与租房决策的两个重要因素。一般而言,未来的房租增长过大,利率减少,买房比租房划算。

(二)怎样使买房物有所值

考察一处房产是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。由第一节可知,估算房产价值有三种方法:租金乘数小于12法;8～10年收回投资法;15年收益高于买入价法。如果三者都达到要求,则买房物有所值。

另有一种通过心理价位与实际成交价格比较的方法,具体步骤如下:

1.确定自己的心理价位

可以参照几个发生在近期、地段类似、建筑结构相近的交易,从而对市场行情有一个大致的了解。若能查询大型中介的房屋广告,也会有所帮助。在此基础上,运用比较法,剔除有关因素对价格的影响:

(1)房产自身因素。其包括:年折旧率(2%);“三小”(小厅、小厨、小卫)折扣率(10%);楼层折扣为,以1层和5层为基准价,2层和6层-3%,3层和4层+3%,7层和楼顶-5%;如果无南窗,则为-5%。

(2)环境因素。如无物业管理和非独立封闭小区的应分别扣减5%,附近有省、市重点中学的则上调15%。

(3)心理因素。买旧房有难以逾越的心理障碍,一般应给予8%的心理因素折扣。

2.协议确定实际成交价格

有了心理价位后,就可与售楼者进行艺术性的讨价还价,在协商的基础上,确定成交价格,这个成交价格应当是物有所值的。例如,位于二级地区的一个住宅小区,现有一套建筑面积50平方米的小住宅,属于混合一等结构,“三小”套型,位于七层楼中的第二层,已使用12年,无物业管理,附近有一所省重点中学。当地同类商品房均价为每平方米4　500元。据此,在原价基础上,对有利因素和不利因素进行调整并协议确定实际成交价格如下:

4　500-(4　500×24%+4　500×10%+4　500×3%+4　500×10%+4　500×8%)+4　500×15%=2　780(元/平方米)

(三)租房决策

不管是已经确定要租房,还是将来要租房,都要考虑一些因素:

1.挑选租赁住房

公寓是最常见的出租住房类型。公寓包括娱乐设施齐全、现代化、豪华的单元公寓,以及地理位置相对僻静的单独的一卧室或二卧室单元公寓,应有尽有。出租房的主要信息来源有报纸广告、房地产商和租赁商、地产中介以及熟人的介绍。在比较出租单元时,需要考虑很多因素,主要包括地址、离学校和医院的远近、公共交通是否方便、购物或娱乐场所是否符合自己的愿望以及财务因素等。其中财务因素是指租金、租期、押金、公用事业费及其他成本。

2.租金成本

一般在签订租约合同时,通常需要缴纳押金。房东需要押金的原因通常是为了弥补租约期间可能发生的损失,在中国,押金通常相当于3个月的租金。作为承租人,除了月租金之外还必须承担其他生活支出,比如水、电、气、物业管理等。另外,如果租了一间房子,还应该购买个人财产保险,这方面目前在中国还比较少,但已是一个趋势。

3.租房应注意的细节

(1)租房一般要签订租约,租约是定义承租协议的各项条款的法律文书。

(2)根据“量入为出”的原则,确定拟租入房产的档次和大小。一般来说,每月租金的支出应控制在月收入的1/3之内,否则就会影响正常的生活水平。

(3)尽管租房不同于买房,但同样要对房产进行实地勘察。诸如户型、采光、交通、周边配套设施,以及水电、厨卫等日常设施是否正常完好,家电是否存在漏电、漏气等方面都要仔细察看。

(4)如果是合租,则要相互留下身份证、工作证等复印件及联系电话,协商好水、电、气、物业费用的分担问题并以书面形式表示清楚,以避免不必要的经济纠纷。

(5)房产租入后是自用还是用于转租,也是必须事先考虑周全的问题,一般需要得到房东的同意。

二、购买房产的流程

购买房产是一项金额较大的投资,在做出决策前,应当详细调查欲购房屋的情况,了解购房所涉及的法律问题和购房所应办理的各种手续。通常购房要经过如下程序:

(一)做好购房预算

购房者在购买房屋时,应根据家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及借款等因素,估算自己的实际购买能力,最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时,可从以下几个方面入手:

1.估算个人资产

对于广大工薪阶层来说,在个人资产中有一项重要内容是住房公积金。住房公积金是指在职职工在其工作年限内,由职工本人及所在单位分别按职工工资收入的一定比例逐月交存,全部归职工个人所有,记入职工个人的住房公积金账户,由政府设立的公积金法定机构集中管理。目前单位和个人住房公积金的交存度一般为工资收入的6%～10%,购房者可向住房公积金管理机构申请个人住房公积金贷款,它和银行个人商业性贷款在贷款对象、贷款额度、贷款期限、贷款利率等方面有很大不同,是一种更优惠的贷款形式。

2.选择适宜的房产

对个人资产做完估量后,下一步当然是要挑选性价比高的房产了。

(1)投资性住房的挑选原则

①房产所处区位的投资程度;②交通规划容量;③开发商实力;④社区规划;⑤房型设计;⑥物业管理;⑦项目周边生活条件。

(2)房地产价格的构成

房价的制定是有一定规律的,它受到成本和供求关系等诸多因素的制约。构成目前商品房价格的成本因素有土地价格,开发建设成本,利润,以及税费、销售等费用。

虽然房地产成本是其价格的主要决定因素,但房价还要回归市场的认同。因此,客户应根据实际购买力充分参照房价的成本和市场构成因素,最终决定适宜的房价水平。

3.调查有关物业管理的各项支出

物业管理收费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬。物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关。

特别值得一提的是,购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是长期支出项目,房地产投资者在进行投资核算时必须计入成本。

4.衡量个人还贷能力

如果运用财务杠杆,即通过贷款融资进行购房,投资人应合理确定首付款金额、贷款总金额和贷款年限。

目前,居民个人购房时必须要有至少不低于购房价款20%的首付款。投资者应对家庭现有经济实力做综合评估,以此确定购房的首期付款金额和比例。这里所说的经济实力包括存款和可变现资产两大部分。同时,投资者也应对家庭未来的收入及支出做出合理的预期,包括收入预期和未来大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观发展趋势等。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期,谨慎制定贷款及还款计划。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。显然,较大的家庭预期支出会削弱投资者的还款能力。

根据中国人民银行有关规定,商业性个人住房贷款利率依据贷款期限不同,实行不同档次利率。因此,贷款期限对于借款人有正负两个方面的影响。一方面,借期越长,借款人的利息负担越重,最终的房价越高;而借期越短,利息负担越轻,最终的房价越低。另一方面,借期长,每月的还款额低,借款人每期偿还债务金额相对小;借期短,借款人每期偿还的债务金额相对就大。银行是按贷款本金和贷款期限计算贷款本息的月均偿还额,因此借款人可以根据自己家庭月收入的多少,确定偿还银行贷款本息的数额,然后选择自己认为合适的贷款期限,来计算自己最多能申请多大额度的贷款。

5.了解购房时的税费支出

税费在房产买卖过程中占有相当重要的位置,因此,了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。

购买房产时涉及的税共有8种,包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产投资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税。

购买房产时涉及的杂费主要有:房屋买卖手续费(买卖双方各出一半)、公证费、委托办理产权手续费、物业管理费、房产权证费、产权初始登记费、房屋保险费、抵押登记费和律师费(如聘请律师)。

(二)收集购房信息

购房者可从以下几种渠道获得购房信息:媒体广告,包括报刊上的广告、广播电视广告和招贴广告等;亲友介绍;开发商或代理商邮寄、发送的宣传品;现场广告牌;现场展示样板房;售楼书;房地产交易展示会;直接与房地产营销人员进行交流;其他途径,包括向房地产交易所、咨询公司等查询关于房地产交易的各种资料等。

(三)查询欲购房的合法性

房地产商在销售商品房时,应具备“五证”:国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证或商品房销售许可证。

投资者应注意,住房和城乡建设部明确规定以下七种房屋不能进行买卖:

1.没有房屋所有权证书(产权证)的房屋,不能进入买卖市场;

2.房地产开发公司以出让方式取得的土地使用权,但未取得土地使用权证书,未按土地使用权出让合同约定进行投资开发总额在25%以上的土地,以及买卖房屋已经建成,未持有房屋所有权证书的房屋不得进入买卖市场;

3.依法收回土地使用权的,其所建房屋不能进行买卖;

4.司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不能买卖;

5.权属有争议的,房屋的买卖是以卖房者对其欲出卖的房屋享有确定的权利为前提,对于权属有争议的房屋,因其权利人不能确定,这种房屋当然不能买卖;

6.共有房屋,未经其他共有人书面同意的;

7.法律、行政法规规定禁止房屋转让的其他形式,如违章建筑、列入规划拆迁的建筑、列入文物保护范围内的房地产等。

投资者一定要小心谨慎,辨别真假,买到合理、合法、称心如意的房屋。

(四)进行实地调查

购房者根据所收集的购房信息,看中了某一处房屋后,一定要对欲购房屋进行实地调查。购房者在观察房屋时,务必全面、仔细。在实地查看过程中,购房者无法调查一些情况,或在某些方面存有疑问,可以直接向现场的售楼人员询问,真正做到心中有数。

(五)签订房屋买卖合同

购房者在签订合同时,一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本,不要使用房地产商单方面制定的合同文本,以防在合同中出现欺诈行为。根据《中华人民共和国经济合同法》的规定,合同必须具备以下几方面的具体条款:标的;数量和质量;价款和酬金;履行的期限、地点及方式;违约责任。必要时,买卖双方应签订有关的补充协议,特别是要注意以下一些条款:(1)有关房屋面积方面的条款;(2)关于价格、收费、付款额的条款;(3)关于不可抗力;(4)有关房屋质量的条款;(5)售后物业管理的条款。

(六)办理房屋产权过户登记

购房手续的最后一关是办理房屋产权过户登记,领取房屋及土地的产权证明。

《城市房地产开发经营管理条例》中规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当在销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

房屋买卖的所有权过户和转移登记,一般在购房者购房后,由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。

房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为房屋所有权证、房屋共有权保持证和房屋他项权证三种。

房屋所有权证发给拥有房屋的所有权人。房屋共有权保持证发给房屋共有人。房屋他项权证发给与房屋所有权有关的其他财产权人,如典权人、抵押权人等。

三、房产出售与出租

房产的出售与出租是取得投资收益的重要环节。房产以较低价位购入或租入后,能实现的售价或租金水平决定了投资者的利润空间。

由于房产投资具有高投入、高风险、高回报的“三高”特点,投资者应具备较多的专业知识,或能得到专家的有效指导。这是房地产投资的重要前提。在这一前提下,要想把房产卖个好价钱,一是要有灵通可靠的消息;二是要有审美的眼光,能通过简单装修,装扮好你的房子。

【例14.3】　张先生购买了一套热销期房。由于消息灵通,他在最早开盘时就以每平方米3　000元的低价买入,现在房价已经飙升到5　500元/平方米,很多人争相买进。张先生并没有暗自窃喜,而是不断搜集有关信息。一天,他听说他的房产附近将要开通高架,交通更方便了,房价还可能上涨。但考虑到自己的房子正好临街,而且处于第三层,张先生还是有点担心自己的房子会面临汽车尾气的污染。张先生立刻行动——打广告、卖房子。这时候建高架的消息刚刚传开,并不是所有的人都知道了具体的规划。张先生利用自己掌握的信息优势,将房子以每平方米6　000元的价格成功卖出。

【例14.4】　小王以40万元买下了一间公寓房,他的朋友都认为这个房子没有什么升值潜力。可是小王觉得只要把房子进行改造,升值潜力还是很大的。于是,他在屋顶上开辟了一个花园,种上了花草,安置了水池和假山;重新安装了排水系统,设计了客厅和浴室;在卧室里加装了玻璃门,在起居室里装上了书架和壁橱。房子好看多了,几年以后,小王以60万元的价格把房子卖了出去。

第一节已经说过,“以租养贷”是一种高明的投资方式,但怎样才能较容易地把房产出租并取得较好的投资收益呢?可以参考如下几个方面:

(1)在具有大量流动人口的大中城市,应事先买入小户型住宅,以便出租给单身人口或流动人口居住。

(2)保持房屋内外环境清洁卫生,给租户一个良好的“第一印象”,必要时可对房屋墙壁进行简单的粉刷。

(3)房租定价要合理,过高的价格会把租户吓跑,造成“有价无市”的局面。

(4)要与周围的出租房形成鲜明的区分度,有时细微的差别会使租户觉得你的房子物有所值。

(5)基本的设施完好、完全,以最佳的状态与租户见面。

四、房地产投资理财策略与技巧

(一)购房融资技巧

1.购房抵押贷款操作与技巧

目前,我国购房抵押贷款的主要提供者仍是银行,投资者可根据实际情况,在以下几种类型的房贷中做出合理的选择。

(1)如果每月的现金结余仅可勉强凑足“月供”,更无能力提前还贷,则应该选择贷款利率较低,贷款额锁定几年不能提前还款,否则会有违约金的“到期还款型”房贷。

(2)对于有额外收入来源或收入起伏较大的个人或家庭来说,可选择还款有一定弹性的“提前还款型”房贷,也可根据当期收入多少来决定多还或少还,提前还款无须支付违约金。

(3)如果个人或家庭的房贷可使用国家规定的优惠利率,如住房公积金贷款,但又不能全额满足需要的,可选择“组合型”房贷,即用一般房贷来弥补公积金贷款的不足。

(4)另有一种“理财型”房贷,是指银行在借款人以所购房产作抵押担保,使用购房贷款的同时,向借款人提供一定的房产抵押授信额度,供其循环使用。“理财房贷”授信必须满足以下条件:①借款人未用足购房借款额度,未用部分即可作为借款人的授信额度;②借款人开始偿还购房款后其借款金额小于银行给予的借款额度,其差额即可作为对借款人的授信。

必须注意的是,以下房产不能作为抵押:①学校、医院、国家机关等公共机构的不动产;②军队的房地产;③产权关系不清的房地产;④被法院冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产;⑤有产权纠纷的房地产;⑥国家计划即将拆迁的房地产;⑦违章建筑或未经批准私自建设的房地产;⑧无地上建筑物的农村集体土地(荒山、荒地除外);⑨已做过抵押但未经前抵押权人书面同意的房地产;⑩未经全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产等。

2.公积金贷款操作与技巧

(1)公积金贷款与商业贷款比较

公积金贷款与商业贷款相比较,具有不少优点,具体可参见表14.3。利用公积金贷款还要澄清“公积金贷款无限制”和“已婚夫妇可以各自申请贷款”两个误区,根据自己的实际需要,确定合理的贷款额度和贷款期限,并非越多越好、越长越好,因为利息负担是不可避免的。

表14.3　公积金贷款和商业贷款区别

(2)个人住房公积金贷款申办流程

①借款人提出申请:借款人按要求向省属单位公积金管理中心提供贷款所需资料。

②资信调查及贷款审批:贷款承办银行对借款人进行贷前资信调查,提出意见并填制个人住房公积金贷款及组合贷款调查审批表送有关人员审批。借款人可在借款申请受理7个工作日后,向贷款承办银行咨询审批结果。

③签订借款合同:借款人接到贷款承办银行通知后,与共有权人一同带上身份证、扣款账号等资料办理借款合同签订手续,并将借款合同送开发商签字盖章后交承办银行。

④办理保险及抵押登记手续:借款须办理保险和抵押登记手续,相关费用由借款人承担。

⑤贷款划拨:贷款承办银行在确认抵押登记已办妥、借款合同生效后,按合同约定日期将贷款转入借款人与售房人共同指定的账户,并将放款回单寄送给借款人。

⑥贷款回收:借款人自放款次月起按借款合同约定归还借款。借款人借款满一年后方可申请提前还款。如借款未满一年,借款人因出国、房产转让、退房等原因需提前还款的,应提交相关证明。

⑦清户撤押:借款人还清借款本息后,由承办银行出具贷款结清证明,并负责办理抵押登记注销手续。

(3)申请公积金贷款买房时需考虑的方面

与所讲述的“购买房产的流程”相似,申请公积金贷款买房时需考虑如下一些方面:

①在申请贷款前,申请人应首先根据所购房产价格和收入状况,计算自己到底需要申请多少贷款和选择贷款期限。

②在确定贷款额度和期限之后,申请人将要考虑的是取得贷款后以何种方式还贷的问题。按规定,偿还贷款本息有两种方式:等额均还方式和等比递增方式。等额均还方式是在贷款期限内,每月均以相等的偿还额归还贷款本金和利息;等比递增方式则是在贷款期限内,逐年按同一比例递增还额,但每年年内各月均以相等的偿还额足额归还贷款本金和利息。

③在确定贷款额度、期限和还款方式后,申请人就要考虑自己以哪种款项偿还本息。也就是说,若每月还贷是用夫妻双方的住房公积金偿还,夫妻双方应与各自单位签订以每月住房公积金偿还贷款的协议,并办理住房公积金支取手续;若全部用现金偿还,应在与贷款银行约定的还款时间内,按月将还款额交至贷款银行;若采用单位代扣现金偿还贷款的方法,还需由贷款银行与借款人所在单位依据贷款合同签订委托代扣协议书。但无论何种还款方式,借款人每月还款额(其中包括住房公积金夫妇双方缴存部分)要符合住房资金管理中心规定的范围。即借款人的家庭收入(指夫妻双方月收入、离退休职工与其子女等其他共同申请人的月收入,下同)在2　000元(含)以下,其月均还款额不得低于其家庭收入的20%,且每月至少保留400元生活费;借款人的家庭月收入在2　000～5　000元(含),其月均还款额不得低于其家庭收入的25%,且每月至少保留400元生活费;借款人的家庭收入在5　000元以上,其月均还款额不得低于其家庭收入的30%,且每月至少保留400元生活费。

(二)买房策略

1.投资时机(何时买房)

房地产景气上扬时投资易获利,景气持平时是否获利要看产品,景气下滑过程中是否获利要靠投资者的专业知识判断。

另外,每年7～8月份和年底时,房产交易较为清淡,房价比较平稳,开发商也比较心急,不仅有不少好房可供选择,通常还可以打个比较合适的折扣。此外,一般楼盘开始销售时,价格往往会低开高走。

2.投资区域

注意不同投资区域的有关规定。一般而言,市区房产供给量有限,价位高且即使房产市场不景气,房价也不容易下跌。

3.投资房产类型

景气上扬时投资期房,一交房就出售,不考虑出租,这样可以利用较高的财务杠杆获取更大的获利空间。景气持平时投资现房,先出租一段时间,保持一定的投资收益,等待更好的时机再转手。景气下滑时投资地理位置好但因房产比较旧而价格低的二手房,投入装修后不管是出租还是转售,都还有一定的市场需求与合理利润。

4.如何少花钱

一是抓“小”放“大”,多关注小户型;二是不片面强调区位而承受过高价格;三是选择“空壳房”,获得装修自主权;四是不要过于看重造型,为“华而不实”付出代价。

5.买期房怎样付款才划算

如今,购买期房的人占住房消费相当大的比例,那么,买期房怎样付款才划算呢?有几种方法可以选择:第一,可选择一次性付款(通常有5%～8%尾款或者有一定的折扣);第二,可以动用存款、国债等自有资金进行抵押贷款融资;第三,还可以申请住房公积金和商业贷款,等等。

(三)二手房投资技巧

对于房价超过承受能力,又无法进入保障住房市场的人们来说,买二手房是一个不错的选择。那么,买二手房有没有窍门呢?让我们循着二手房的优势来谈谈投资技巧。

1.初选二手房准则

不仅要看房产,还要看房产的交易资格;不仅要看房龄,还要重点看房产的质量;不仅要看表面,还要看物业管理水平;不仅要看总价,还要看单价;不仅要看位置,还要看交通条件和周围人文环境;不仅要看社区,还要看周边;不仅要看眼前状态,还要看未来趋势和增值潜力。

2.借助信息优势谈杀价技巧

二手房相比新房的最大优势是信息均衡。二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格、新房出售最低价、二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠。换句话讲,二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一个经验值,商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的2/3,其他的类型如公产房、小产权房则视地段及保障程度有较大差距,建成时间久的商品房大约相当于当地新房均价的一半。

我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势,如果出卖方急于出手的原因是要移居外地或出国,因而急用现金,这个时候如果一次性付款,就可以谈到较大的折扣;如果房价出现下行趋势,对于炒房者出货,也可以通过付款条件及类比因素谈价。

有些房子作为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距,这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性,要考虑买后你的权益如何得到保障;同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3,所以要综合判断以后再行成交。而且,这类房子房东的底气不是很足,尤其是当房价有下降趋势时,可以大胆杀价。

3.安全签约二手房

一是要确认房主,认真核实其真实身份;二是考察房产是否有历史遗留问题,是否存在有未结清的费用;三是对附属设施认真验收并做准确记录;四是明确付款过户的操作方式;五是要谨慎约定迁户时间;六是要对违约责任和偿付方式、时间做出明确规定,合同内容尽可能详尽,不留空白,必要时可签订补充协议。

4.炒赚二手房经验谈

一是内外美化,提升价值;二是由购改换,节省契约;三是正确评估,现房炒作;四是短期投资,首选期房;五是长线投资,关注三类二手房,即商务区旁的二手房,发展潜力大的新区二手房和名校附近的二手房;六是选择资金托管,实现安全交易。