安家立本，投身房产有技巧

任何人在有了一定收入和存款后，总会希望拥有自己的住房或一套新的住宅，即使原本的月光族必然也不例外。不过，不管是购买的房屋是自己居住，还是进行投资，这都是一笔非常巨大的花销，何况如今房产价格居高不下，更是需要我们拥有一定技巧，慎之又慎。

做好预算，有准备购房不算晚

购房是每个人一生中最重要的消费和投资，对于普通工薪阶层或者原本的月光族来说，购买时一个相当大的投资，如果购房不懂得规划，就很可能在购房时出现超支现象，甚至在购房后还贷困难的窘境。购房涉及到很多方面的关系和因素，所以我们一旦决定购房，就必须首先做好预算，有所准备，正确估算自己的实际购买能力，这样才能做好资金的合理规划和准备。

欣然是一家文化公司的策划人员，几年前她还是一名月光族，但是随着年龄的增长和理财知识的学习，她开始慢慢为未来打算。她月薪为5000元左右，每年年底还有2万左右的公司分红奖金。经过摆脱月光族后的几年努力，欣然的存折上已经拥有了近20万的积蓄，随着年龄增大，欣然的父母都希望她能够拥有一套自己的房子，父母也愿意出一部分钱支持她购房。

但是欣然并没有做好购房预算和准备，就在自己单位果断的购买了一套58平米的小型住房，由于内部装修不错，价格为86万左右，当欣然交完首付后，还需要还贷50万元左右，还款期限为15年，每月需要欣然还贷和利息4000元。在刚开始住进新房时，欣然感觉生活处处阳光，拥有了自己的房子，而且工作地点非常近，出行方便，可是没等多长时间，欣然便感觉到了压力。每月的房贷让欣然的日子越来越紧张，每个月除了月供和基本生活开支，欣然根本就没有节余，从这时开始欣然不再去娱乐消费，不敢轻易换工作，更不敢随便购买自己喜欢的衣服和饰品，逐渐就沦为了房奴。

欣然成为房奴主要就是没有提前做好购房准备和规划。普通工薪阶层贷款购房主要是为了提前享受物质生活，但是不做好准备和预算，就会让自己背上沉重的负担。购房前必须要进行一番准备，比如自己的购房能力和需求，做一番预算，这样才能够将享受进行到底。

一、制定购房预算

很多购房者在购房时总喜欢将眼睛盯在房价上，却忽略了地段，物业和税费，以及其他费用，这样没有预算的购房就会造成超支，最终成为买得起却住不起的局面。当我们选择购房前，首先要充分考虑自身及家庭收入水平，现有存款额，可获得的贷款额度等各种资金来源，从而正确评估自己的实际购买能力。

二、选好房价巧购房

在队个人资产和收入做好评估后，就需要开始挑选房子了，市场上可供选择的商品房众多，而价格相差却非常悬殊，这让我们感觉到无从下手，不知所从，其实房价的制定有一定限制，至少它受到市场和成本限制，比如土地成本，开发建造成本及税费销售等费用，但是房价最终成因还是消费者对市场的认可度决定的。在我们购房时，可以根据实际购买能力充分参照成本市场所造成的房价因素，来选择自己能够接受的房价水平。

三、确定购房面积

在选择了适合自己购房能力的房价后，就需要着重考量房屋的面积和户型因素，毕竟绝大多数人购买房子还是需要自己居住。由于商品房价格每平米数千或数万，而房屋面积大小又直接影响房屋的售价，所以购买房子确定购房面积是非常重要的，每平米都需要我们精打细算。

从房屋户型来说应根据家庭人口数量和房屋使用功能，以及资金实力来进行选择，很多人喜欢双卫双阳台，大小卧室均有的房屋，因为这样的房子比较适合自己居住，但是具体选择时，要首先确定房屋总建筑面积大小，然后了解房屋有效面积，有效面积的大小，意味着我们花同样的钱，买到房子的使用面积的差别。选择购房面积时，要考虑使用面积与总建筑面积的比例即有效面积系数，最好选择有效面积系数大的房子，这样我们就能够花同样的钱买到更大使用面积的房屋。

四、考虑各种税费

税费的缴纳在购房时所占的比重还是相当大的，因此了解税费项目种类及缴费方式对购房者是很有必要的，在计算个人房贷时，也应该计算出相关的税费支出。一般购房时所需缴纳的税费有：契税。房子不同契税数额也不同，普通商品房契税为总房款的2%，而高档商品房的契税为总房款的4%。还有土地税。一般金额为总房款的1%。保险费，金额在总房款的2%以下。此外还有印花税，手续费等，虽然这些税费看起来比重不大，但是如果按照当今房价计算，若总房价为80万左右的房屋，那么其各种税费综合接近6万元。也是不小的一笔开销。

五、物业管理费

物业管理费是指物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的费用，一般物业管理费的高低直接与管理服务对象，内容及业务数量有关，通常是按照不同档次根据住房建筑面积来收取的。

房屋在售出后，购房人就需要开始支付一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安费等，如果对这些开支不加考虑，那么购房时就会失策，因为与其他费用不同，物业管理费是一直伴随房子终生的，所以需要我们购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，做到心中有数。一般来说高层的物业管理费较高，而小高层则较低，多层的物业管理费最低。

六、仔细评估还款能力

住房银行贷款和公积金贷款如今已经走入生活，因为对于大部分贷款购房的工薪族，就需要考虑贷款偿还的问题。不但要考虑我们自身的收入问题，还需要考虑银行利率高低，可借贷金额，首期付款金额和分期付款期限，每月需付款额度等，这样才能够进行正确的选择，来评估自己是否具有还款能力。

七、装修及维修费用

对于购房者来说，最好将装修费用和首期款一起考虑，否则我们购买房屋后住进毛坯房，却没有装修能力，相信谁的心中都无法接受。同时还需要考虑适当的房屋维修款项，比如必须的生活设施的初装奋勇，如开通管道煤气，有线电视，宽带网等，还有购置所需要的家具，电器，装饰都应该提早计算，为我们房屋的未来做好打算，同时也结合自身收入做好准备。

投资房产快乐之余需谨慎

如今对于大多数中国人而言，房地产已经成为了最主要的投资工具，因为对于多数人而言，投资房产优势显著：首先由于按揭机制，房地产几乎是唯一的普通人通过杠杆参与的投资，如果按照三成按揭计算，房地产的杠杆倍数就是三倍，如果房价涨一倍，意味着本金几乎可以涨三倍；其次长期来看，房产是少数能够战胜通胀的品种，当然前提是你的房子不是在房地产周期最高点价位买入；最后房地产价格比较稳定，至少不用每天心潮澎湃，升降一般都比较平衡。

不过在享受房产高回报的同时，也需要注意房产投资并非没有风险。首先是流动性，房子不是随时想卖旧能够卖掉的，尤其是当大多数人都想卖的时候；其次房产投资管理成本比较高，如找租客，收租金，日常维护，尤其拥有多处房产后，就会占用很多时间；在此就是债务负担，当负债较高，房价又下跌时，就会产生负资产风险，就是说即使将房子卖了也无法还起银行的负债。同时在房产投资方面，很多人也都有一定的思维误区，主要有以下几种：

一、土地稀缺房价必涨

很多开放商都会说房地产永远不会亏本，因为土地是稀缺资源，中国人多地少，土地只会越来越少，所以房子只会越来越贵。这样的说法对于普通投资者，我们必须要清醒的认识。土地虽然与石油，矿藏等都是不可再生的资源，但是这些东西不会一直只涨不跌，就如黄金在二十世纪八十年代世界平均价格为612美元每盎司，可是在二十一世纪初，黄金价格却大跌，仅有279美元每盎司。所以说这些不可再生资源也不是一直涨的，它受到很多因素的影响，如政府决策，世界形势等。

而且虽然中国人口众多，是世界人口最多的国家，但是人口密度却不是很大，日本韩国等人口密度就远远大于中国人口密度。甚至日本韩国等国家大多都居住在低层或独栋的住宅中，而中国城市人口大多居住在多层和高层建筑中，所以说中国人多但是地却不稀缺，不能作为房价上涨的理由。

虽然从长期看来，土地资源会越来越少，但是短期内，如北京上海等人口密集城市中土地都不缺少，目前大城市的这些土地储备完全能够满足消费者需求，甚至也有能力满足投机需求。也许就很长时间来说房价确实是只涨不跌，但是就几十年或上百年的时间来说，却不会只涨不跌。而且我国的土地都是国家拥有，个人没有所有权，仅有使用权，一般使用年限为70年左右，期限一到，国家有权无偿收回你所拥有的土地，到那时土地涨价贬值都与你无关。所以一定要记得，任何投资都有风险，不可能只涨不跌，房产也是一样，像开发商所说的那些话只是希望更多的人投身房地产而蛊惑的，所以一定要冷静对待。

二、政府不会让房价下跌

房地产现在在中国属于政府支柱产业，对国民生产总值有着重要作用，有人说房价上涨，房地产繁荣，那么政府所收的税收就会越高，必然是政府非常重视的，不会让房价下跌的。但是政府对于国家长远发展和全局情况都需要考虑，如果房地产膨胀过于厉害，就会成为泡沫，从而影响国家金融系统，而且高房价会使得中低层收入者购房困难，也会影响国家的决策。如今房价不正是有政府在调控，限制继续非良性增长吗？所以说政府不会一直让房价上涨，它需要考虑更多，比如市场和金融，到达一定程度，政府必然会控制房价。

三、坐收租金稳赚不赔

很多人认为如果在北京或上海等地，买上一套房子进行出租，收取租金以房养房，那么必然能够稳赚不赔。其实不然，天下没有不承担风险而享受利益的事情，如果只看到房子出租可以赚钱，却不去想什么样的房子才好租，才好赚钱，那么即使花钱买了房子进行出租，也不一定能够赚到钱。

如果打算以获取租金收入为投资回报，那么必须考虑的因素就是地段因素，只有地段好的房子才更容易高租金租出去，否则以房养房只能成为空谈。

刘先生在北京石景山购买了一套两室一厅建筑面积60平米的房子，用以出租赚钱，当时购买房价大约为42万元，每年需负担取暖费1800元，物业费900元，为了确保出租房屋的品质，他投入了1万元左右购置电器和家具，而在石景山地区的房租出租，60平米左右房租大约为2000元比较合理，这还是因为此处交通便利。

而且房屋出租不可能没有空置期，每年都需要预留一个月左右的空置期，也就是说这一个月的时间房屋没有任何收入，却依然有各项支出。那么机选一下年租金净收益：2000×11-1800-900=1.93万元，年租金收益率为1.93万／（42万＋1万）=4.49%。而一般5年期以上银行按揭贷款年利率为5.51%，刘先生的房屋还贷时间为10年，只有当年租金收益率达到5.51%以上才能够赚钱，也就是说此时刘先生的石景山房屋根本就赚不到租金。如果在继续提高租金，在石景山区域则不会拥有好的客源，所以说刘先生只靠租房赚钱的想法完全破灭了。

所以说我们想要以房养房必须要看清楚地段和当地租房信息，如果能够达到年利率高于银行按揭贷款年利率，那时才能够赚钱，否则坐收租金只赚不赔只是一句空话。

四、低进高出定赚钱

低进高出使我们通常赚钱的手段，但是投资房产却不是那么简单，毕竟房子不会在你底价买进之后转手就高价卖出，房子往往需要在你的手中待一段时间，而且卖出房产还需要交纳一定的费用，如果你能够低价买进，将这部分费用和闲置时间投入除去，还能够高价卖出赚钱，那么才是真的赚钱，如果不考虑这些因素单纯低进高出，那么就无法赚到钱甚至还会赔本。

而且如今中国很多城市的房价已经达到了上涨顶峰，上涨的空间很有限，而且价格很高，很难做到低进，高出却需要停滞一段时间，且房价依然继续上升，这时转手我们计算一下，将差价刨去无法省却的3.5%左右的买卖契税，然后这闲置期间你所承担的银行贷款利息以6%计算，那么就需要刨去9.5%的数额。如果你所购买的房价为100万，转手卖出时110万，那么相当于你仅仅赚到了5000元，如果转手时房价没有达到那么高，很可能不但无法赚钱还会赔钱。

五、没想过房屋折旧

任何固定资产都是有折旧的，不但是房屋，甚至包括装修都是需要计算折旧的。我们投资房产，不但需要考虑市场和房价等等，还需要考虑购置完房屋之后的各种固定资产折旧。通常宾馆的装修是按照10年的时间计算折旧的，对于家庭我们可以作为参考。比如我们购买一套房屋后，装修费用是10万元，那么每年的折旧费用就是1万元，也就是说即使我们这一年的时间房屋装修并没有损伤，那么每年也需要从装修成本10万元中扣除1万元的折旧，虽然这笔开销不涉及到现金流出，但是却也是不可忽视的一部分。

同样房产本身也是拥有折旧的，只不过折旧的年限较长，通常为50年，但是同样房产的价格也是比较高的，若我们买了一套住房花费60万元，那么每年的折旧费用就是1.2万元，如果这个房子不是用来自住，而是用来出租或出售，不提折旧的话，可能账面的利润会很高，但是实际的效益却很低，因此以房子作为投资，必须要计算好折旧，这样才能合理制定价位，获取收益。

需要注意的是投资房地产必须避免过度负债，普通家庭负债率不要超过50%；同时不是所有人都必须买房，尤其适合年轻人，在条件不成熟的时候大可不必买房，先进行租房也是很好的。

对比买房与租房，巧选理财精

如今全国的房价都居高不下，虽然房价调控政策已经下台，但是房价却迟迟不见回落，所以如今很多感慨就出现在了人们的口中：全部积蓄只够买一个厕所，几个月工资还买不到一平米的房子等等。这些感慨并不是出现在低收入人群，相对来说他们的收入属于中层水平，但是相对于动不动就上万元一平米的房子，他们的收入就有些无法支付了。

然而中国普遍存在长租不买虽然可行，但是却不符合家庭生活习惯，而且有的人说，房子可以带来存在感，幸福感和安全感，而且感觉没有属于自己的房子就相当于没有固定的家，实在不符合国人的思想。但是也有人质疑，花掉父母一生的积蓄，不惜啃老，又赔上自己的后半生来供养一套房子，到底值不值得，而且以后还可能会征收物业税，遗产税等，而如今房价贵但是租价却相对便宜，不如租房度日，省下的积蓄再进行其他投资，反而有机会获得更高的资金回报。

如果前些年有人问租房划算还是买房划算，当然大部分人会说有钱当然买房划算。但是如今，房价飞涨，不是任何人都买得起房，所以认为租房的人也逐渐多了起来，那么那些人适合租房那些人适合买房呢？到底租房买房那个更适合，更具理财效益呢？有些经济学家算过一笔账，还银行贷款20年利息，相当于甚至高于租20年房的租金费用。比如以现在的房价，在北京买一套100万的房子，仅仅是50平不到的大小，首付款至少要30万，组合贷款70万左右20年期，每个月需要支付的利息就要3000元左右，而同类房子租金大约2000元左右，所以说一些需求大量贷款才能购房的年轻人，大量的贷款会限制发展空间，必然选择租房更加合适。

而对于有父母资助，资金比较宽裕的一部分人，似乎购买自有住房比较划算，从长期看房产还可以作为投资项目进行投资，投资房产的回报率也是围绕着贷款利率上下波动的。不过在房地产市场逐渐趋于理性的背景下，房租支出一般和存款利息是相差无几的，所以租房和买房都不会吃大亏也不会占大便宜。当然对于租房和买房那个更合适，还需要考虑生活工作将来，工作和生活不稳定时，租房则可以作为年轻人的选择，尤其是一些月光族，就先不要去考虑买房投资，而应该先稳定自己的生活。租房其实也是有一定诀窍的，能够减少我们租金的输出：

一、合租住房

其实租赁行情和房产行情很类似，租金单价并非与面积呈正比，面积大的房子相对租金较为便宜些，比如一套30平米左右的房子月租金大约700元，而同一地段55平米的房子也许需要1000元，而一套80平米左右三居室可能只要1200元，相对来说单位平米上的租金是越大的房子越便宜。这就给合租带来了好处，除非特别喜欢独居，一般和几个朋友一起合租一套面积较大的房子还是更为划算的，比如两个人可以合租两居室，三个人合租三居室，平摊下来，比没人单独租一居室要便宜很多，而且从相互可以照顾和居住安全的角度来说，合租也更加有利。

二、稍远的房源更便宜

一般工薪阶层都希望能够租到离办公地点更近的房子，比如离写字楼较近的房源，一般房东自持零距离的优势，会将租金增加不肯让步。所以我们租房不妨选择稍微远一些的房源，比如非写字楼聚集区，坐车或骑自行车都可以到达的地方，那样房租的要价相对低一些，每个月能够省下不少钱，何乐不为呢？

三、淡季出手找租房

每逢暑假或寒假结束，年末年初，都是租房行情比较火爆的季节，一般这个季节因为学生毕业，进城务工人员增多，要租房的人会大量增加，这就使得市场上需求大于供给，这时候的房东会适当涨价，而且不会针对租金轻易做出让步，所以我们租房不妨学习购买衣服时的经验，选择在淡季出手找租房，错过高峰期后一两个月再进行租房，房东为了不闲置住房，增加利益收入，很可能会针对如今的房租做些优惠，而且如今北京上海等大型城市的房租租赁市场还是需方市场，所以不必担心等到高峰期过后想要租赁的房子会被租赁完毕。

四、别要求过高

租房不同于买房，所以对于房型，装修及家电等不必过于苛求，甚至我们在租房过程中还可以拿房型装修电器等作为谈价的武器。楼层也是如此，很多人认为楼层越低越好，省的爬楼，其实如今的高层小高层都配备有电梯，省去了爬楼的困扰，而多层最高也不过七层左右，稍微爬几层楼不但有利于身体健康，租金还能够便宜一些。对于装修也是如此，不要过于苛求，即使租毛坯房也不会长年住宿，而且毛坯房比装修房的房租便宜很多。家电也不需要有太高的要求，因为家电过多就意味着租金上涨，只要有最基本的电视或洗衣机，淋浴等就可以了。

置业房贷精打细算轻松减负

一般人首次置业都是选择房贷购房，而且中国平均购房年龄都偏小，很多人刚刚毕业一两年的时间就希望拥有自己的房子，然而买房子属于大事，需要精打细算好好研究。买房子需要选择如何的房贷方案才能使自己免除沉重房贷，是我们买房需要考虑的第一件事。

首先要确定自己每月还贷额度不宜超过收入的一半。买房置业是巨大的开销，对于事业刚起步的年轻人，即使拥有一定的经济实力，贷款买房前一定要慎重衡量自身的还贷能力，专家建议在贷款购房时，还款人的月供最好不要超过收入的一半，这个数字是购房者在贷款购房同时又能够保证生活质量的指标。

一半年轻人第一次购房，总价最好控制在100万以下，如果房价过高，可以选择小型住房进行购买。而月供和收入合理比例为1:2，如果有公积金住房补贴等福利待遇，那么这个比例可以适当调宽一些，如果家庭总收入比较高，那么也可以适当放宽。具体到个人如果一半月收入在5000左右的购房者，月供不宜超过3000，而月收入8000年收入10万左右的购房者月供最好控制在4000到5000之间。另外对于首次置业需要支付的三成首付，有经济实力的购房者如果没有其他收益稳健的投资渠道，不妨多付一些首付款，这样一来节省偿还的房贷本金，而来可以节省累计的利息支出。

其次就要知道新房和二手房哪个更适合自己。一般在房贷角度来说，新房在首付和利率等方面都享受比二手房更多的优惠。买新房首先可以省去一笔税费开支，对于那些房龄在20年以上的二手房，不但房贷审核非常严格，而且一般都会要求还款人支付多一成的首付。此外，对于使用公积金购房的人群来说，购买二手房还可能比买新房受到更多的限制，比如工商银行的房贷政策还款年限一项中，公积金购房的贷款年限加上所购住房的房龄不得超过40年，也就是说如果购买二手房，尤其是那些房龄偏大的老住房，还款人能够享受的还款年限较短，由此带来的月供压力也就会变大。而且有一些二手房在落实户口，办理产权等方面存在很多问题，就容易使得购房者遭遇不必要的购房纠纷，蒙受损失。

在此我们要选择适当的还款方式。目前比较普遍的两种还款方式是等额本息，等额本金两种。所谓等额本息，通俗来讲就是每月还款数额相同的一种还款方式，每月需要偿还的本金增加，则本息呈下降趋势，而等额本金则是一种每月还款数额递减的房贷模式，其中每月需要还本金不变，利息递减。以90万元得房子为例，首付后商业贷款为63万元，按照目前的房贷利率，20年还款期计算，采用等额本息还款法，需要一共支付112万元得房贷，而按照等额本金的还款法却只需要108万元的房贷，相差几万元，这部分差额其实就是利息的差别，等额本金需要支付的利息较少，因此不少购房者认为它比较划算。

其实等额本金还款法并不适合所有购房者，因为它的月供是呈倒金字塔结构，即早起还款数额较高，并非所有年轻购房者能够承受的了的。尽管等额本息需要支付的利息较多，但是每月还款额不变，便于购房者支付。除去传统的等额本金和等额本息还款法，不少银行还为购房者提供了多种灵活的还款模式，如果平时还款压力不大的购房者，感觉美誉一次还款频率较低，可以使用半月还款一次的双周供还款模式。对于中高收入者，预期未来较短的年限内，比如10年以内就会有大额资金紧张，而短期希望偿还较少数额的月供，将其余款项运用到其他投资领域可以使用气球贷的模式，大部分本金到期时一次性偿还即可。而对于收入不稳定的年轻购房者，还可以采用按照未来收入不同制定每一年的还款额度，即移动按揭的还款方式。

最后若我们能够合理选择房贷，可能还会获得理财收益。如今很多银行都推出了房贷理财产品，也就是说除了节省房贷支出外，还能够从中获得一定理财收益，比如存贷通，就是一种通过活期存款方式抵扣房贷本金的理财产品，比如工商银行若购房者在该银行拥有五万元以上的活期存款就可以办理，如果客户存款总额为十万元，减去五万元的存款下限，剩余的活期存款每年可以抵扣房贷的额度为5×80%×（4.158%-0.36%）=1519元，其中80%是工行规定的存款抵扣房贷比例，各家银行不同，4.158%是目前七折的首套房贷利率，0.36%是活期存款利率。十万元存款既可以获得活期贷款的利息收益，其中一部分还可以抵扣房贷，对于拥有一定存款额，有需要资金周转或投资的还款人来说，这样的还款模式不但使得房贷还上了，投资也没有耽误，可谓一举两得。

当然如果你的资金雄厚，可以采用全额付款的购房模式，同样可以再通过房屋抵押的方式获得一笔消费贷款，运用到其他渠道。

如今贷款利率虽然一降再降，表面看似无利可图的房贷业务仍然是众银行竞争的对象，我们如果能够掌握一些技巧，也可以从中找到适合自己的房贷产品，省下自己一部分开支。

一、房贷跳槽

就是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款，如果目前你所在银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以使用房贷跳槽的方法，目前一些股份制小银行为了争取客户，更加愿意提供转按揭服务，并能给出更加优惠的贷款利率。当然转按揭会存在一些不可避免的费用如担保费，评估费，抵押费，公证费等，不过有些银行为了吸引客户特意推出了低成本转按揭服务，可以免掉担保费这项最大头的费用，其余剩余的费用大概不到千元。

二、按月调息

06年开始不少银行推出了固定利率房贷业务，由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就会显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就会吃亏。因此目前降息的趋势下，我们若选择房贷固定利率，就赶紧转为浮动利率才划算，不过转换过程需要支付一定数额的违约金。部分银行还推出了按月调息的业务，如果我们选择按月调息，就目前利率处于下降通道的情况，就可以在次月享受利率下调的优惠。

三、双周供省去利息

尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是双周供因为缩短了还款周期，所以比按月还款频率高一些，所以贷款本金减少的更快，就意味着整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时所归还的贷款利息，因此采用双周供不但还款周期被缩短，也节省了借款人的总支出。

不过采用双周供，贷款人每月向银行还款的日期就会不断提前，一年下来就要多换一个月的贷款，会增加每月资金不宽裕的贷款人压力，而对于收入稳定工作稳定的人，选择双周供还是很适合的。

四、提前还贷缩短期限

提前还贷前一定要算好帐，因为不是所有的提前还贷都省钱，比如还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，这时提前还款意义就不大。而且部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额，因为银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息支出。假如贷款期限缩短后整好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了，而且在降息过程中，往往端的贷款利率下降的幅度更大。

五、巧用公积金还贷

在申购购房组合贷款时，一方面应尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，这样在享受低利率好处的同时，能够最大程度地降低每月公积金的还款额；另一方面应最大程度的缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提供每月商业贷款的还款额，这样月还款额的机构中就会呈现公积金份额少，商业份额多的状态，而公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能够抵充商业性贷款，这样节省的利息也是非常可观的。

理智投资二手房，轻松获利

二手房就是已经在房地产交易中心备过案，完成了初始登记和总登记的，第二次上市进行交易的房产，一般二手房的价格比一手房要稳定，近年二手房投资日益火爆，获利也是非常可观，所以很多人都将投资理财的目光转到了二手房市场上。

王先生月薪5000左右，在国企上班，而他的妻子经营着一家小公司，公司效益也非常不错，两人打拼了十几年，已经有了40多万元的积蓄。近几年，王先生身边的不少同事都加入了房地产投资的大潮中，每个人都赚了不少钱，王先生心想自己也有不少闲余自己，不妨将其投入二手房市场中，然后赚取一些利润。

于是王先生在同事的引介下找到一家房产中介，最终在县城繁华地段，购买了两套全装修的二手房，其中一套较小的两居室为86平米，价格为34万，而另外一套三居室128平米，房价56万，总共需要90万元。王先生这样想的：先向银行贷款40万，分15年还清，每月还款本息大约3000元，买下房子后将房子租出去，每月收回的租金用来还银行贷款及利息。于是他将自己的积蓄拿出，又将剩余的缺口补全，买下了两处房产。

两年后，房价开始飙升，二手房市场也是异常火爆，王先生很快就将128平米的房子以每平米6800元的价格卖了出去，总共是87万4000元，这样他不但还清了银行的本息，还剩下了40多万元，也就是说，从王先生投资房产开始两年的时间，他不但收回了原本的40万积蓄，而且还净赚了一套86平米的二手房。可以说赚了很大的好处。

王先生理智的投资让他不但收回了本金而且还赚取了一套房子，可以说不仅仅是时运的问题，还在于他的理智做法。投资二手房市场同样需要一些注意的问题和技巧，如果操作不当很可能会赔本，所以想要获得最佳的理财效果，我们就必须要理智一些。

一、先弄清二手房产权问题

在二手房交易中，产权证是最重要的，房屋不同于其他商品，不但价值巨大，而且无法带走，而法律对房屋的保护主要是针对有合法产权的房屋。如果弄不清二手房产权问题，很容易引起纠纷，得不偿失。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此在购买二手房前，一定要弄清楚房屋的产权所属，凡事拥有产权纠纷，或是部分产权，共有产权，产权不清和无产权的二手房，即使房子再便宜位置再好也不要购买，因为那样的房子不受法律保护，而且成交后也不一定能拿到产权证。

二、弄清房款问题别替他人还账

现在大多数人都是按揭贷款来购买房屋，二手房也不例外，很多人都是买房时支付一定比例的首付后余款通过银行按揭支付，因而在我们投资二手房时一定要了解清楚原房主是否已经还清银行按揭贷款，还有就是要弄清房子的房产证和土地证是否已经办理，否则就很有可能拿自己的钱为别人还款。我国合同法和担保法都有相关规定，转让债务必须先获得担保人的同意，因此二手房投资者在办理银行按揭贷款时，应先取得开发商的统一，然后再与开发商和银行另行签订贷款协议，这样二手房的按揭还款才是真正为自己。

三、了解房屋整体情况

二手房顾名思义就是已经不是新房，所以在购买前一定要弄清楚房屋的年代，避免房屋破损严重，从而花费很多的钱进行修缮，同时也要了解建筑面积和使用面积与产权证所写是否一致，而且二手房已经被使用过，所以要详细考察房屋内部和结构情况，如果出现私搭，改建所造成的主体结构损坏这样的隐患，只会对投资者有害无益。最好在购买二手房前先对其进行一番考察和了解，整体清楚后再进行付款购买。有些人也会通过房屋抵押来进行贷款，在我们购买二手房之前一定要弄清楚，该房屋产权是否抵押，否则只会给投资者带来诸多纠纷，从而蒙受时间和金钱的双重损失。

四、明确附加费承担问题

有时候购买二手房的投资者会遇到这样的问题，刚购买房屋没有多久，就遭到小区物业管理人员多次上门催促缴纳以前拖欠的物业管理费等费用，这时房屋已经成为我们自己的，所以想让原房主或中介补交拖欠的物业管理费用就根本不可能实现，结果只能自己掏腰包补交不是自己使用的物业管理费。所以在我们购买二手房前，还需要查清楚房产是否拖欠物业管理费等各项费用，如果确实存在，就要明确这些费用的承担问题，或立即要求付清，或在买卖合同中注明由谁来承担这笔费用。

五、慎重对待合同

二手房买卖合同一般都比较繁琐，条款很多，我们投资二手房时必须要关注一些问题，慎重对待合同：首先是房屋的首付，现在的二手房买卖房款支付一般分为定金，二期款，办按揭三个阶段，一般二期款额数量最大，所以最好约定二期款在房屋产权证拿到后再进行支付，因为在房屋过户之前，房产仍然属于出卖人，他们仍然可以依靠房产证设定抵押；其次要确定违约责任，因为二手房交易复杂且金额巨大，有时会出现意想不到的问题出现，从而导致违约行为发生，所以在购买之前，为了防止浪费我们的时间和金钱，可以在签署合同时明确写清双方的责任和权力，以及违约金的偿付金额和偿付时间与需要遵循的原则问题。

六、正确评估二手房

如今很多购买二手房的工薪阶层都想以获利为目的买卖二手房，那么首先我们就要正确评估二手房的价值，有时可能因为错误的评估使得我们血本无归，对于各环节评估偏高或偏低，都会造成我们的损失。

一般来说，只要是房屋，评估的最主要方面就是地段问题，好的地段房屋升值潜力就会大。所以我们购买二手房时，可以选择在商圈成熟，地段较好且交通便利的位置，同时需要考虑小区的开放度，保安水平和绿化问题，还有就是物业管理部门是否服务及时到位，这些都是二手房升值的根本所在。

时刻警惕购房时的陷阱

如今的房屋一般都是挂名在房屋中介进行出售和租赁，房产中介在房地产开发和市场消费中起到了桥梁纽带的作用，然而有时候有些房屋中介因为利益的驱使，会以种种理由诱使我们签订购房合同，然后以各种手段毁约，从而给购房者带来巨大的经济损失和精神打击，因此我们在通过房屋中介购房时，要时刻警惕其中的陷阱，谨防上当。

小郭在一家公司做技术工作，经过几年的努力，终于攒下了20万元，他已经28岁，打算尽快买房结婚。攒下的这笔钱已经够他付清小型住房的首付了，然而小郭对购房的问题一窍不通，很多事情都需要自己去办理，如找房源，地产商，找银行，到公证处等等，这些都非常麻烦，于是小郭图省事找到了一家中介公司，将事务全部交由了房产中介全权代理，这样他感觉既省事省时又省心省力。

这家中介公司没有多说什么，只是表示会为他提供一条龙服务，不过在此过程中，从提供信息到交易的每个环节都由中介经手办理，需要收取一定的服务费用。小郭没有多做了解就答应了。

很快中介公司就为其找到了一套价值56万的两室一厅小型住房，签订了协议后，小郭交了2万的手续费，本以为已经完全付清了中介的服务费用，撇清了与他们的关系，孰料以后的一条龙服务包括着无穷无尽的收费项目，以后的看房费，合同打印费等等都接踵而至，让小郭非常无奈，可是房子已经开始进行交接了，根本无法重新找起，只得按照中介公司的收费不停的缴纳费用。等到房子过户之后小郭已经心力交瘁，单单中介公司的服务费用就交出了将近5万元。

这样的事情其实在生活中时常发生，其实小郭所遇到的那一条龙服务就是中介公司所设置的陷阱，而且因为小郭没有在之前对其进行足够了解，所以很多收费项目只要中介说出来然后打进服务项目中，就完全吃了哑巴亏。我们要想自己远离经济损失，就必须要清楚房产中介的种种陷阱。

一、免佣金障眼法

有一些房产中介公司往往会打出购房免佣金或佣金半价的口号，事实上这只是一种吸引顾客的手段，试想中介公司本来就是依靠着佣金来赚取利润的，如果不收取佣金他们的利润如何得到？所以这样的障眼法我们必须要认识清楚。如果打着这样口号的中介，肯定在其他一些事物的差价中将利润补了回来，甚至还会更高。折旧违反了供需见面，透明交易，签三方约，不吃差价的相关房产中介规定。

二、利用时间差购房

有些中介公司会在收购房屋的时候先付一部分定金，比如几万元，然后对房主说：“一个月后我再交清剩下的房款。”接着便带房主去做公证，将产权本拿到手，如此一来，中介公司就会名正言顺的拿着房子去卖，过一段时间便会以更高的价格出售，最后将买房人的钱交给前房主，其实就相当于中介公司前期投入了几万元定金，却在以后赚取了高额的利润。

三、注意合同中的霸王条款

很多中介在于购房者签订合同时，会有意在寻常不注意的位置设置一些不合理的条款，或者仅规定购房者该负的责任，而对中介公司应该承担的责任却模糊化处理，不予以明确言明，甚至会避而不谈，其实这就是一种霸王条款，因为如果以后出现一些问题，中介公司就可以用这份合同规避责任，从而使得所有问题和责任都由购房者承担，无形中为购房者带来了损失，所以在我们与房屋中介签订合同时，一定要仔细看清合同的所有条款，不可忽略任何细节。

四、防范中介挪用房款投资

很多非正规中介公司利用房屋买卖资金由自己托管的便利，将大笔款项资金用于短期投资如股票，期货和基金等，有时候甚至存入银行赚取利息，以期从资金的流动中赚取大笔的灰色收入，如果对方一旦投资不利，我们大笔的款项也就会跟着打了水漂。

若想要防止这样的情况，最好的方法是在于房屋中介打交道时，可以将大笔的款项资金交给银行来全权负责监管，虽然需要支付一定数额的监管费用，但是安全系数却提高很多，不至于让我们辛苦的血汗钱被对方打水漂。

买房砍价有技巧

房屋也属于商品，也是受市场调节的，同其他商品一样，房屋也不是一口价，我们也可以进行价格谈判。不过大多数人在购买房屋时都是第一次置业，对于房产中砍价的空间到底有多大并不清楚，许多人因为一时不留神而造成花了不少的冤枉钱，购买房屋这样的大商品，最佳的砍价方法就是用头脑。

曾经有一个浙江的普通购房者，却在一个折扣控制非常严格的楼盘中，购买到了9折的楼房。原本楼盘的打折仅是9.8折，还从来没有人能够以9折的低价买到此处的房屋。有人疑问：估计这位购房者和开放商有一定的人情关系在其中吧？然而这位购房者和开放商没有任何关系，而且和售楼处的销售部门也没有任何瓜葛。而且他所买的楼房还是位于地价昂贵的区域。

这个区域的楼盘一般的售价折扣多数都是9.8折，即使是负责人的亲人和朋友，最多能拿到的折扣也不过9.5折，然而这位普通购房者竟然拿到了9折的超低价。最初此处楼盘一共290套房源，开盘时卖出去了144套，然而开盘后没多久，就赶上了国家宏观调控政策出台，仅卖出了144套房源，由于受到这个政策的影响，以后的几个月时间，一套房子都没有卖出去。

就在项目负责人正在烦恼如何打开僵局突破销售率的时候，这位购房者出现了，他来到售楼处，售楼人员给了他9.8折的折扣，可是他并不满意，后来他想方法找到了该项目的负责人，他很快就表明了自己的来意，可是项目负责人没有被他说动，于是他在临走的时候说了一句：“你们如今开盘已经卖出了144套房源，如果再加上我这一套，也就是意味着你们会突破销售率50%的大关。”说完这句话，项目负责人被他说进了心坎，于是听了这句话非常开心，几番打折后，居然真的给了这位购房者9折的优惠价格。

很多人在购买普通商品时都会进行砍价，可是面对购买的是房子时，却陷入了无法砍价的错误认知中。其实房屋既然也是商品，那么砍价就无可厚非，其实只要我们能够动用自己的头脑，买房子也是可以拿到不少优惠的。房子砍价就要注意一定要掌握以下几种技巧和方法：

一、全面了解房屋信息

就如浙江购房者那样如果我们也知道开发商，项目负责人他们的情况，那么抓住他们的心理，凭借自己了解的信息进行砍价，就会容易很多。一般我们可以通过广告，入住的购房者和房产业内人士来了解这些信息，有时候通过销售处售楼处所掌握的情况并不一定属实，所以我们需要寻找第三者信息资源。需要了解的有开发商和销售商已经楼盘的情况，包括他们的背景，经济实力，资质和信誉等情况，还需要进行实地考察，了解第一手真实资料。多掌握对方的情况才能够做到知己知彼，那么在砍价过程中就不会陷入被动。

另外最好多了解下房屋的销售情况和销售时间，销售好的房屋也不能任由开发商开价，最好参照同等水平的物业价格，提出合理的价格，而如果销售不好的房屋，也最好能够清楚此处滞销的原因，这样更能够把握主动，从而得到更加优惠的价格。

二、进行投石问路

我们在面对开发商或售楼处时，可以通过简单的几句话来了解对方的意图，试探对方的底线，从而获得一些以前不知道的信息。比如可以问对方：如果多人合伙购买，可以获得多少折扣和优惠？买房后多久可以拿到房产证？通过这样的询问我们可以了解到开发商的商业习惯和动机，从而把握主动，在有所准备的情况下进行砍价。

三、要打好心理战

其实任何砍价活动都是一场心理战的战斗，比如借用反间计，列举几个同类的物业，说出他们的简单情况，折旧无形中告诉了对方，我们正在其中进行选择，这样对方若想拉拢客户就会主动出示一些优惠。而且在购买过程中，对销售商所出具的价格不要轻易做出让步，因为这会让对方感觉你的经济能力承受这样的价格绰绰有余，那么他就会咬紧这个价格不轻易松口，从而使得我们无法得到实惠价格。

也可以使用欲擒故纵或无中生有的计谋，比如面对你相中的房子也不要喜形于色，而告诉对方诚心要购买，激起对方的销售欲望，从而不得不进行一些让步；或者在即将达成交易时，用种种变故来进行无中生有的刺激，比如可以借助与经纪人或卖家的时候，漫不经心的接起一个电话，然后让对方听到里边所谈的内容，尤其是关于价格优惠或打折等情况，甚至有必要的花我们可以进行简单的解释，这样气氛会更紧张，对方不希望损失马上到手的客户，可能就会主动做出让步。

或者在购房时寻找一些瑕疵，缺点，毛病等，夸大这些问题的影响性，然后表示担忧，随后注意观察对方的表情，以做到适可而止，及时调整策略。甚至我们可以扮成购买行家，多了解和掌握一些购房的基本常识，然后通过技巧将这些信息透露给销售商，让对方感觉你是一个购房的行家，从而报价就不会太过离谱，从而我们就能够将价格砍出一个自己满意的价位。

四、砍价要狠

其实只要我们想想这几年房地产商和炒卖家肆无忌惮的提高房价，就知道狠狠的砍价也不会超出对方的成本底线，比如现在的众多房产商都是用银行的贷款炒房，他们都背负着巨大的银行贷款压力，所以很多时候只要他们能够卖出房屋进行套现就万事大吉，所以不要太过相信他们所说的成本只说，我们可以抓住市场机会，在同等位置平均房价基础上，砍价30%到50%，然后进行缓兵之计，先告诉对方再考虑考虑，其实只要还有降价空间，对方一般不会轻易放过任何一个客户，有时我们甚至可以拿到25%到30%的降价优惠。所以砍价要狠，不要心疼他们的说法。

新居装修如何不花冤枉钱？

装修是很让人劳神费心的事，也是一笔很大的开销，一般家庭装饰工程，都是以实际材料价格和人工费用来计算装饰材料的，而且品种和价格变化很快，预算起来很难用定额规范起来，然而如果我们能够掌握科学的方法，最好合理规划，那么就能够避免花些冤枉钱。

小崔刚刚买了新房，面积88平米，前几天刚刚进行了装修，整个基础装修加上家具和家电总共花去了8万元，虽然听起来花销也不算太少，但是小崔装修所购买的却都是知名建材产品，不但质量上乘而且也比较漂亮，相对于其他人来说，她的装修节省了很多。

很多朋友和邻居都不知道她是如何装修节省下来的这些价格，问道她省钱的诀窍时，小崔总是兴致勃勃，她对朋友们说：“其实我首选品牌产品，就是因为它们的质量和服务都更加有保障，不过因为我的装修费用实在是有限，所以就专门买的大品牌里的特价产品。”原来，不管橱柜家具，还是地板，墙砖，还有自己的木地板都是三番五次到市场精心挑选出来的，虽然都是知名品牌，可是价格却不高，原来她如果遇到价格太过昂贵却没有特价的产品时，就会耐心等待，等到品牌搞活动时才去采购，这样就为她省去了很大一笔资金。

甚至小崔的阳台上所用的瓷砖都是名牌产品，却仅仅花了每块砖一元钱的低价，原来她是正好遇到了该品牌瓷砖大搞活动，只要带上自己的房产证，就能够享受到超低价格的优惠，而非活动期间，这样的砖即使打折也需要每块十元钱。就这样小崔仅仅花了普通装修材料所需要得价格就全部采用名牌产品进行了装修，质量也更加上乘。

装修其实是一个细致活，很多时候我们根本没有注意，钱就会哗哗的流走，如果不加以控制，就会浪费很多的金钱。像小崔这样做足了规划，有着自己的目标，也因此得到了更多的优惠价格，而且质量也没有丝毫问题。那么我们在进行装修时，应该如何规划才能够省下更多的金钱呢？

一、进行系统的规划

想好了再去做，这样才不至于手忙脚乱，在我们装修前也该如此，先进行系统的规划，打算好了再去购买材料等，这样就拥有计划，能够很好的控制预算。比如不同品牌不同材质的装修材料，它们的价格相差会很大，我们在进行装修前，要好好进行筛选，选择价格中肯而质量上乘的材料，这样就不至于一头雾水受人蛊惑。

同时装修时一定要先将大项目弄清楚，尤其适合花钱较多的地方，比如地板，厨卫，家具，墙漆等，先根据个人财务情况进行预算，这样才能在一定范围内买到更好的东西。

二、选材料要有技巧

选择装修材料是我们装修过程中最重要的一环，它不但决定了我们的预算，而且也决定了装修的最终好坏，我们在拥有总体布局后，一定要到装修材料市场进行调研，选择更加实惠更加质量上乘的材料。比如同一等级的材料价格也不相同，由于一些大型建材市场交通便利，种类齐全服务上乘，所以多数人喜欢选择大型建材市场购买材料，其实一般大型材料市场的价格要高一些，比如原本1000元的材料在大型建材市场可能需要1200元左右，如果我们真的看中其中的材料，可以将其品牌和样式记下来，然后到一些小型的建材市场进行购买，当然在这里我们需要注意一些假冒伪劣产品，可以在购买时请相关人员如设计师或装修工人一同前往，他们不但知道哪里有物美价廉的产品也能够分辨出质量，所以是非常好的选择。

三、砍价要有度

选好了材料，做好了预算，就需要我们进行装修事宜了，实现我们需要确立一个合理的装饰费用投入，要知道一般正规装饰企业的毛利率占工程总造价的10%到20%左右，在此过程中我们砍价一定要有度，例如有些消费者会将装修费用砍到工程总造价的5%，而这时大多数装饰公司为了能够保证合理的利润，就会在材料费和人工费中进行扣除，从而选择偷工减料，这样吃亏的只能是我们。要知道该省的钱我们需要省，但是不该省的地方却不能太过苛刻。

四、钱要用在刀刃上

在我们新家中，我们要分清楚哪里更为重要，这样选择材料时就能够有所决策，当然将最好的东西放到最重要的位置，才是我们所期望的。如客厅是主人和客人会面的场所，因此其装修、颜色、摆设等都体现了主任的文化层次和修养，我们最好将客厅作为重点，投入多一些的财力和人力。而厨房和卫生间一般比较突出实用功能，我们一定要注意不要太过注重外表，而忘记它的功用。卧室一般属于私人空间，只要能够进行简单装修创造出温馨轻松的氛围就可以了，当然如果我们想要用一些比较特殊的装饰，那么做好预算，进行简单的规划也未尝不可。

可以说我们在装修时最好能够分清主次，这样在装修过程中才能够将预算做到最低，比如重点需要装修的地方，投入多些高档材料和精细做工，这样看起来我们也有较高的生活品味，而一些普通位置，只要能够质量完好，做普通装修就可以了，不需要花太多钱和精力在其中。

五、一气呵成有备无患

装修前我们做预算最好将装修过程整体考虑进去，比如设计，材料，做工，询价都做到位，最好能够尽多的囊括所有的装修项目，这样我们在装修过程中就会更快，很多消费者总是关心最后是否能够装修好，却忽略了如果一项项确定，没有计划和准备，就会使得这里出现问题那里出现问题，从而不但耽误时间，而且还因为考虑不周使得花费超出预算，所以我们最好能够全面的进行规划和准备，不要嫌弃开始的麻烦，这样是为了省却装修过程中的麻烦，也同样是为了自己节省更多资金。