促进资本增长的投资结构

为积累更多的财富，你需要：

◇建立一个投资结构

◇获得资产

◇实现财富增长

◇复制上述过程，建立投资组合

你为什么需要建立一种“投资结构”呢？因为你的投资活动中包含着许多不同的要素。你需要考虑土地、建筑物、股票、贷款、税收与税收优惠、租赁收入与支出，还有时间。所有这些要素的组合与平衡需要恰到好处，以加速建立你的投资组合与实现资本增长最大化，同时，这些都需要你不断地付诸行动。如果你能够搭配出这样的最佳组合，并按一种简明的模式予以实施，那么你就能够获得预期的结果，从而避免顾此失彼、手忙脚乱。

而且你还能“复制”这种策略，不必每次都要去重新思考这个操作模式。请记住：一套房产不会让你变得富有。你需要把在这套房产上获得的净值增长拿出来再次投资到第二、三、四……套房产，当房产投资组合中的每套房产都能获得复利增长，那将是激动人心的时刻！

通过投资房产来积累财富类似于通过哑铃来锻炼你的肌肉。

锻炼你的肌肉也有许多不同的方法，哑铃仅仅是用来锻炼肌肉的工具之一（有些人似乎认为只要拥有哑铃就对自己有好处，而真正关键的是你应该去使用并且懂得如何使用它）。使用技巧当然很重要。你应该选择一个你力所能及的重量，并按正确的方法抬举，以伸展并锻炼某块肌肉。长此以往，随着你力量的增大，你就能逐渐举起更重的哑铃。

合理的饮食对促进你的锻炼也至关重要。你应该保证基本的糖类能量供给，减少摄入脂肪，并增加吸收蛋白质，以促进某块肌肉的增长。

最后，适当的休息也很重要。其实，肌肉只有通过先紧张用力、后放松休息的过程才能得以增强。

采用以上方法并每天锻炼，并持续一周到两周的时间，这样就会形成长期有效的锻炼模式。

让我们回到财富增长这个主题

对财富增长有效的模式同样包括类似的要素：

财富增长的途径：对房地产来说，就是选择住宅房产。土地是财富增长的“媒介”，而建筑物只会带来租金收入。

为了更快地实现财富积累的目标，需要某种“技巧”来最大化发挥此“媒介/工具”的功效。你需要选择一种合适的“媒介/工具”，即在正确的区位选择正确的房产。同时，你需要在开始及随后的每个阶段都充分地利用你的财务能力，即一般支付能力的底线。对普通人来说，他们都还买得起第一套房产。随后伴随着资产的增长，你可以尝试建立房产投资组合，拥有更多的房产，而不是选择那些价格昂贵的房产。

不断为你的投资“加油”。一旦你拥有“最低标准”的可用资产与收入时，你就能从别的地方融资。通过选择合适的房产与合适的借款人，你可以获得多达住宅价格70%～80%的贷款。因此，你只投入了20%～30%的资本，就可驱动100%的资本促进资产增长。这就是投资杠杆作用的魅力所在。

为了达到这个目的，在不耗尽自有资金的情况下，你需要从你的投资房产上获取收益并支付贷款的利息。你能有效地抵偿所有费用，除贷款利息外，还包括维护费、各种杂费，等等。只要你支付得起所有这些成本，你的现金流将不受影响，这样你也不会遭遇到财务上的困境。换句话说，你把事情都料理得当，并且还能赚取一些收入，而不会失去什么。

同时，如果你的投资正确，通过吸纳更多租户实现租金上涨，收入将随时间增长，这就是说，你将拥有不断增长的收入源。

与此同时，你需要让你的投资进行休养生息。经过一段时间，你的房产（特别是土地部分）将会增值，而你的贷款依然保持不变，那么你的资本净值就增加了。当你的资本增值达到10%～15%的时候，你就可以利用这份额外资本净值来帮助自己购买第二套房产，然后依此类推……运用同样的模式，无须动用你现有的收入与其他资产，就可以购置更多的房产。

10年后，你将能利用这种方式建立一个包括比方说6套房产的投资组合。如果它们能实现足够的资本增长（请记住，房产价格8～10年翻一番），你只需出售其中的一套或两套房产来降低整个投资组合的负债水平。这样的话，你将在投资组合剩余的房产中拥有较大的资产净值，再加上源源不断的租金收入。

整个投资结构如下图所示：

如果你觉得所有的一切似乎美好得不够真实，那么我可以肯定地告诉你：这是可能的。我将告诉你如何达到这样的目的。

案例分析：麦当劳餐厅

麦当劳餐厅是我最喜欢引用的基于投资房产而成功的案例之一。

雷·克罗克在1954～1955年期间建立麦当劳特许经营制时，麦当劳的菜单上仅有9种花样，然而，该餐厅为他们能够在60秒内提供并出售一个16美分的汉堡而自豪。到上世纪50年代末，美国范围内已经开设了超过80家麦当劳餐厅，每家餐厅需要支付900美元购买特许经营权，同时特许经营人还得按投资规模支付给雷·克罗克一定的金额作为管理特许经营费。不幸的是，仅仅依赖有限的资本不能维持长期巨大的业务增长。因此，在上世纪50年代后期，有限的资本增长差点让麦当劳餐厅不堪重负，濒临破产。

那么，到底是什么因素促成麦当劳成为20世纪杰出的商业传奇之一呢？答案是它在房产方面的结构化投资。麦当劳公司买下了其所有餐厅的房产，并把它们出租给那些特许经营人，同时还亲自参与某些餐厅的管理。在随后的几十年里，雄厚的房地产基础为全球范围内所兴建的数以千计的餐厅提供了资金支持。如今，正因为对餐厅的现金流结构进行了重新组合，并以其购置房产，并适应不断增长的租赁需求（通过成功推广特许经营）而产生可观的租金收入。刚开始，他们也是以很少或近乎为零的资金起步。

这就非常类似于我们的投资结构所起的作用，把房产出租给乐意承租的租户（以租户能支付得起的租金水平），获得资金来构建房产投资组合，从而实现持久的资本增长。

因此，你可能会问为什么其他追随麦当劳的公司无法在竞争中获胜？答案就是房地产。当麦当劳在澳大利亚开始购入房地产时，他们很聪明地购入4000平方米的土地，并建造了2000～2500平方米的餐厅。在上世纪80年代，随着人们需求变化，麦当劳增加了“汽车穿梭”（Drive Thru）餐厅，使销售额增加了50%。随后在21世纪早期，增加了麦咖啡（McCafe），销售额进一步增加了40%。所有这些都在同一块土地上经营。其他快餐连锁店从来没有理解麦当劳成功的秘密在于土地，同时运用了复合增长的原理。

投资结构作用机制

杠杆投资

你可以从外部借到房产投资资金的70%，加上自己所提供的30%的资产净值，只要这处房产升值30%，你就可以获得100%的投资回报率，而且年年如此！

30%的资产增值部分可以作为你的现金存款。

现金流管理

但是，如果这样操作的话，贷款利息和其他成本如何解决呢？是否它们会抹掉100%投资回报率的一部分？不会，这时你就应该考虑投资结构了。这一点牵涉到现金流管理，它是所有商业得以成功的基础。

资产净值增长

你需要有20%～30%的资本净值增长率来让你得到20%的资产净值；然后在你的下一宗投资中重复这一策略，然后不断重复、再重复。

如果到时候你觉得你所欠下的债务压力巨大，也不用恐慌，我随后会解决这个问题。

财富积累起始点

现在你就可以开始积累自己的财富，如果你拥有：

◇每年大约40万人民币家庭总收入

◇75万人民币可用资产净值（自有住房或其他资产），或者现金存款（尽管还有许多其他办法来筹集到这笔资金）。

不要忘记，事实上你不必支出你所有的收入。这仅仅表示你有能力偿还贷款，两个标准任选其一，资产净值是其中之一，银行或其他金融机构凭此发放贷款给你用于房产投资。

资本复合增长的威力

如果你有1分钱，它的价值每天翻一番，那么要过多久才能让它变成100万呢？答案是：仅仅只需要27天。看起来很神奇，对不对？这就是资本复合增长的魔力：从增长再增长，循环往复下去。

下图将向你表明，如何从最低的起点开始，逐渐体会到这种复合增长的威力。

你能达到什么样的财富层次

这里有一个把相同投资结构用得更加大胆的例子。我无法告诉你，你的目标或承诺到底如何，或者你的潜力到底有多大，所有的一切都取决于你自己。

我最好的建议就是设定远大目标，从小做起。

经过12年以上指导投资者的经历，目前我的许多客户拥有6～10套房产，有些客户的房产多达15～20套，甚至更多。他们都是从“小”起步，并不断扩大投资规模。随着他们的房产的升值以及收入的增长，他们可以不断复制该投资过程，从而获得复利增长。通过运用这种投资模式，他们中的许多人现在已经是百万富翁，甚至是千万富翁。

如何才能让你的投资结构发挥作用

在前面我们已经讨论了这些关键因素，现在特地把它们列举出来，有如下7个基本的步骤来让你积累财富：

1.购买土地以获取资本增长。

2.最优化你的收入。

3.优化结构以实现财富最大化。

4.利用融资来积累财富。

5.瞄准可支付能力。

6.让时间为你服务。

7.做到最好。

在本书B部分，我将依次详尽分析这7个步骤。