最优化你的收入

杠杆投资的威力就在于：你能够以最少的自有资金，借助外部融资弥补资金不足，从而开始积累财富。不利之处是：你不仅必须支付贷款的利息，也要支付其他一些开支，如住宅维护开支和政府杂税。你的房子可不会自己支付各项开支。或者它会呢？正如我们在前面谈到的，住宅房产有潜力产生足够的收入以支付所有的现金支出，同时其资产价值会随着时间不断增长。这些收入就是资本增长的源泉。为了获取收入，需要准确理解租金。

租户以及为何租赁

据统计，95%的澳大利亚人都曾有过租房的经历。更确切地说，当前有30%的澳大利亚人居住在租赁房中，而且这个数字看起来还会增长。

在我们身边，越来越多的老人、空巢家庭、丁克族（夫妻都在工作而没有小孩）与单亲家庭都在租房子，这类人群往往会推高市场的租赁需求。另一个因素是，房产价格增长往往会超过通货膨胀率（这对资本增长有利），也会超越薪水的增长速度，导致房产价格逐渐超过越来越多人的承受能力，从而加大租赁需求。

同时，每套房产的居住人数正在逐渐减少，在一定程度上与人口老龄化趋势相符。

因此，我们可以很有把握地预测，在整个21世纪里，租赁市场需求将持续增长。

当然，尽管不考虑资本增长所带来的好处，租赁房屋对租户还是具有很多优势的。其中，考虑到不断增加的人口流动性与工作的不稳定性，租户选择的灵活性就是一个主要的因素。对许多人来说，不用承担一套房产的财务压力与管理责任是非常具有吸引力的。正如我们第一章所述，住房抵押贷款似乎像债务负担一样让人无法承担（如果你不考虑充分利用可支付能力、杠杆作用与资本增长的好处的话）。

不过，你必须意识到重要的一点是，大多数租赁市场上的租户是处于低收入阶层的民众，这也是租赁需求之所在。为了充分利用租赁需求，我们应该购买工薪家庭租得起的住房。换言之，要瞄准租户的可支付能力（见第八章），后文在讨论确定租金水平时，我们再来讨论这个问题。

随着新移民的到来，租赁市场在过去10年间发生了巨大的变化。每周大约有5000移民涌入主要城市，有些是整个家庭移民，更多的则是单个工人，他们寻找与人合租的房子。不久以后，敏锐的投资者将藉此进行投资。

优化租金收入

理论上说，有两种方式可以优化租金收入：

一种是通过索取尽可能高的租金来最大化你的收入。如果你能够在最便宜的房产上索取到最高的租金，从理论来说那你的利润也将特别丰厚。

另一种是，在一个需求旺盛的住宅区，你对一套价格较高的房产收取中等甚至中等偏下水平的租金。

如果你更贪婪一点，也许会认为第一种方式更好一些，那就大错特错了！

优化租金收入并不意味着收取最高的租金，而是要确保你的房产能够吸引并留住租户，从而得到稳定的租金。关键的一点是，要尽量避免房屋空置期，空置时不会有任何租金。

避免房产空置的两个最大的因素是：

◇在一个需求旺盛且不断增长的区域内投资房产

◇收取租户能支付得起的、有竞争力的租金

我们下面逐条对此进行详细分析。

警惕“便宜货”

首先，我们来谈一个最容易犯的错误：仅仅因为房子便宜，我们选择到偏远郊区（高失业率、低房屋价格）去投资房产。这其实是不划算的。虽然需求不旺地段的房产从购房金额来看可能会让人觉得便宜，但它不会给你带来持续稳定的租金收入。一笔看似划算的房产交易，往往是原房主想尽一切办法把持有该房产的一些问题转嫁给你。

这里，我们以布里斯班市为例进行分析。该市当前人口基数大，总就业人口多，房产投资的资本增长明显，看起来确实适合进行房产投资。不过，你还是应该做足准备工作。例如，你在洛根市的某个地方以30万澳元与26万澳元的价格分别投资一套独栋别墅与一套公寓。这貌似听起来让人觉得很值，那么请再仔细考察一下：两位数的失业率，高年轻人犯罪率，不出所料，那里存在很多空置房。

过去20年间，该地区让许多房产投资者深受其害。房产开发商与市场销售人员不顾一切地抛售洛根市伍德里奇与金斯敦那些被“高估”的房产，买主主要来自其他州。多年来，投资者遭受资本负增长。如果他们在上一次房产繁荣期之前出售的话，损失肯定会更大。如果他们继续持有，最后或许能解套，不过，其收益肯定达不到如果做足准备工作可以达到的收入水平。与此同时，他们现在仍然受困于租赁需求低下，每周还得支付贷款利息。这对他们的现金流来说简直就是噩梦。

这个例子并不是说租赁型房产不是好的投资方式，相反，尽管有些城市存在一些负面传言，租赁市场依然稳健增长。同时，即便有些租户的收入并不高，他们还是会对住房有所筛选。其实真正重要的是，你需要在地理位置、租赁房类型方面做足准备工作，以吸引并留住那些能长期居住并且有支付能力的租户。

人们愿意住在什么地方

请记住人们选择住在某个地方的6大理由：

◇毗邻学校

◇家庭生活安全

◇足够的公共交通设施

◇临近商场

◇有就业机会（邻近上班地点）

◇有足够的娱乐设施

这些因素是选择在某区域投资房产进行出租以获得资本增长的关键，与我对布里斯班市房屋租赁市场调查的结果相吻合。在过去的30年间，这些关键因素似乎一直没有变过。事实上，这样的考虑很有道理，指导你到那些具有旺盛租赁需求的地区购买租赁住宅。

选择投资的租赁住宅至少应该满足上述6大因素中的前三个，而且这些配套设施最好位于住宅3公里之内。因为这不仅能保持稳定的租金收入，也会带来资本增长。

另一个需要考虑的因素是租户需要哪种类型的住房。

即使你没有考虑基于土地价值的转卖价格与资本增长问题（我们曾在第四章中讨论过），你也需要在购买出租型高层公寓时多思考一下。如果我提醒你，澳大利亚只有6.1%的人口会购买公寓自住，你可能会想当然地认为有很多租户选择公寓。现实的情况却是，在大部分地区，高层公寓和联排别墅的空置率是独栋别墅空置率的两倍。换句话说，更多的高层公寓处于空置状态，不会带来任何收入。澳大利亚的户均人口为2.6人，在其可负担的范围内，一家人更愿意居住在独栋别墅之中。

另一个建议：由于多种物业出售给投资者，因此，不要购买大型综合性物业用于投资。

在吸引租户方面要与其他业主进行竞争。

既然自有自住型业主偏好租赁房产较少的社区，那么，公寓转售而赚取利润的空间将受到较大限制，从而影响了资本增长的速度。建议在租赁住户不超过总户数35%的郊区进行投资（再次强调，这比高层公寓更有优势，公寓绝大多数是租户居住的）。

简单来说，对某特定地区，一个合理且行之有效的判断房产租赁需求的标尺就是空置率。下面我们详细讨论。

新的租赁机会

如果您选择澳大利亚投资型地产进行投资的话，可获得的好处是显而易见的。澳大利亚创纪录的新移民数量将会在相当长的一段时间内持续下去。澳大利亚的另一个重要产业就是教育。中国为澳大利亚提供了大量的学生和移民。这些人会选择在公共交通便利的地方和大学附近租住。更为重要的是，他们希望与其他中国人一起合租，同时接触会说英语的人群，以便在澳大利亚长期安顿下来。

许多聪明的中国投资者购买有四间卧室的住宅，装饰一下后将其中两间出租给中国人，另两间出租给澳大利亚人，而租金则根据家具情况从每周400澳元上涨到600～800澳元。

我过去常常说不要为租赁住房配备家具，不过如果你能够从中国进口便宜家具，同时能够为出租房屋带来两倍的租金，这样做是划算的。最后，中国租户通常会因为房主也是中国人而更加安心。

空置率

租赁空置率是指，特定区域在给定时间范围内空置租赁住宅占所有租赁房屋的百分比。这个指标能客观反映该地区房屋租赁市场的需求情况，因此也是租金收入稳定性与持久性的“晴雨表”。

对你所感兴趣的区域而言，判定空置率的一个最简单也最准确的办法就是：找几个当地的房产经纪，并简要地问他们以下几个问题：

在他们的登记表上共有多少套出租型住宅？

在当时有多少套房产是处于空置状态的？

就本人而言，我不会在一个空置率超过3%的地区进行房产投资。这个数字会根据不同的区域位置而有所调整，因为不同城市的空置率也不尽相同，在1%～20%之间浮动。

下图显示了2014年澳大利亚几个主要城市的平均空置率（由澳大利亚房产协会编制提供）。

解读这些数据对提高分析能力很有帮助。由澳大利亚房产协会提供的数据可能会让我们对空置率产生错误的观点，这些数据在统计时既包括了高层公寓也包含了独栋别墅，这样一起统计会掩盖各自不同的风险与机会。例如，墨尔本市的高层公寓空置率可能在9%～10%，独栋别墅的空置率仅仅在1%～2%之间。显然，风险在高层公寓这边，而机会则属于独栋别墅。与此类似，你应该对各个郊区的区位状况逐个进行考察，某些地方的租赁型房产供过于求，因而该地区的空置率比需求旺盛地区的空置率要高很多。抱歉，我在本书开头就提醒过大家，必须做好充分的准备工作。

应该索取多高的租金

如果你的房产处于空置状态，它不会给你带来任何收入。如果想要得到一份稳定而持久的收入，需要拥有长期而稳定的租户来源。一个好方法就是，在投资之前，仔细考察这个地区的适宜性和空置率。

另一个方法就是避免在索取租金方面过于贪婪。

当你投资购买出租型房产时，要选择那些租金水平不会超过普通租户可支配收入30%的房产，这一水平是绝大多数就业人群可以承受的范围。如果可支配收入大约为每周1000澳元，那么每周租金300澳元就比较合适。

下表列出了各州的平均收入，我把它作为购买出租型房产以及设定该房屋租金水平的参考标准。这属于本书引言中提到的“不断变化的参考模式”，要求我们不断跟踪其变化，并把它作为财富积累决策过程中的一项基本准则。

主要大城市租金的可支付水平

悉尼

墨尔本

布里斯班

阿德莱德

珀斯

平均收入/周

2,181澳元

1,925澳元

1,967澳元

1,677澳元

2,198澳元

推荐可承受的租金水平

654澳元

577澳元

590澳元

503澳元

659澳元

基于每周正常工作时间所得收入的30%计算

资料来源：澳大利亚统计局 2011～2012

在过去的几年内，我尝试把我投资房屋的租金降到低于市场价格5%的水平。通过这种方式，我在周六登出租赁广告，周日下午前就能把房子满意地租出去。在租金上，我每周仅仅损失了10～15澳元，但避免了与其他出租房屋的竞争，并把空置时间缩到最短，同时，我还可以从许多租户中挑选一个最满意的。由于我倾向于购买稍低端的房产，租金一般在每周450澳元，普通租户也能轻松负担得起，对他们很有吸引力。

许多投资者采取与我相反的出租策略，以市场租金、甚至是超过市场租金的价格把房产出租出去。仅仅就为了每周5～10澳元，这些投资者可能要等待4～6周的时间，在此期间房屋只能空置，最后勉强找到一个租户，同时也增加了很快更换租户的风险，甚至可能更糟。3周时间其实并不短，投资者在没有租金收入的情况下，依然需要偿付住房抵押贷款。

另外的一种诱惑是购买高价房产，以高租金出租给那些高收入人群。这些人打的如意算盘是，既然租户有钱支付租金，我就应该投资高价房产，一套房产总比两套省事。事实未必如此，这也并不是最佳的财富积累方式（我们将在第八章详细讨论这一问题）。

正如我们在构建投资结构中提到的那样，如果你计划用租金收入来抵销一些开支，你将不得不参照通货膨胀率不时提高租金水平。如果你在一开始就以稍低价格出租，同时投资的房产位于租赁需求旺盛的地区，那么达到这样的目标应该不成问题。

案例分析

1987～1988年间，昆士兰州政府计划在格莱斯顿（麦基的南边）地区投资10多亿澳元用于基础设施建设，此前我在格莱斯顿附近小镇购置了超过30套出租型房产。我与房产经纪交流时了解到，他当时手上拥有超过400套房产（包括我已经买下的那部分），而且这些房产中没有一套空置的。

当时我很不理解，为什么在如此高通货膨胀率的背景下，在6～7年内的大部分时间内，房屋租金依然维持在每周55～65澳元的水平？房产经纪给我的答案是他没有理由来提高租金。当我告诉他计划提高租金时，他极力主张应当以“市场正常价格”平价出租，原因是租户不会支付高租金。我没有听从他的建议，随即把平均租金从每周65澳元提高到120澳元，在不到两周的时间内，全部住房顺利出租。这个故事告诉我们，如果你投资于租赁需求旺盛、空置率低的地区，那么就不缺租户。同时，在你持有这些住房的过程中，凭我的经验，你能够以每年8%的增长速度来提高租金（或者是按照房产市值的某个百分比）。

补充说明：1989年，我从格莱斯顿抽身出来。是否还记得地区性市场的脆弱性（见第四章）由于政府承诺在该地区的投资迟迟没有到位，而房产价格在差不多9年的时间内一直停滞不前，这个也可算作我的一个投资失误的案例。

出租——最重要的是租户

这是另一个情感超越逻辑与理智的领域。我们都曾听说过有关飞车党的恐怖故事，他们栖身于一套房产，每间屋子住10个人，折腾得就差拆掉房子了，而且从来不交房租。那个可怜而不幸的房东只得自己偿还房贷，承担巨额的维修费用，最后还不得不向这些租客发驱逐令。

对，这就是一些“问题”租户（实际上，应该说是“麻烦”租户，两者还是不大一样的）。有些问题可以避免，而其他麻烦则完全可以克服。

把租金微调到市场水平之下

这会让你有更大的余地来选择让自己满意的租户，同时提高他们继续支付租金的可能性，也能在一定程度上培养租户对你房屋的忠诚度。我发现，这样的租户更愿意照料好这套房子，自己积极主动地进行一些小修小补，因为他们心里明白，其实房东在租金方面已经给他们很大帮助了。

最终你会发现，每周少收10澳元租金，在房屋出租上能省不少心，尤其是同时有4～5套房产出租的情况下更是如此。

像挑选合适的雇员一样选择租户

当房产经纪告诉我有一位新租户时，我想知道的是：

◇他们有工作吗？在当前的工作岗位上干了多久？雇主对他们的评价如何？

◇他们在过去5年内都居住在什么地方？他们按期缴纳房租吗？押金都全额退还了吗？之前的房东对他们的评价如何？

只要通过这两条审查，就能过滤掉大部分潜在的不良租户。在你准备出租你的房产之前，有必要了解这些问题的答案，这与你考虑招聘员工时最好事先得到某人的推荐一样。那些潜在的高品质租户不会反感这些问题。本章末尾已附上《租赁申请表》，如果你对这些细节感兴趣，不妨一看。

人们可能会失去工作，或者经历分手，这些事情随时都有可能发生。

幸运的是，基本上所有的意外之事，包括与出租房产紧密相关的事情，都可以通过保险公司来投保。通过保险防范财务损失，如租户拖欠租金，未通知房东擅自离开，尤其是租户的未付租金无法用押金抵扣的情况下。你还可以对房产以及附属物投意外损害保险、火险、盗窃险以及租户恶意损坏险（后者实际很少发生，除了我们提到过的飞车党的故事）。

务必购买《房东保险》。如果你正打算购买一套价值40万澳元的房产，该房产的租金收入大约是每周400澳元，那么你每年大约要花费225澳元（少于一周的租金）进行投保。这将确保每年能得到52周的租金收入。事实上，我们坚持要求我们所有的客户都购买《房东保险》。

万一发生租户不交租金而离开，或者对房屋造成了恶意损害的情况，那么这些欠款或修复费用也能从保险公司得到赔付。维持良好的现金流对我们积累财富至关重要，这样就不会延迟支付房贷利息（延期归还房贷会受到银行惩罚，惩罚利率有时要比现行汇率高3%～4%）。

同时，我还会预备相当于两个月租金的紧急备用金，额外再加上保险索赔获得的资金，即使出现突发状况，我们也会有很大的回旋余地。

以前，我租过一套房屋给一对看似很好的年轻夫妇，两人都有工作，结婚两年，工作情况也核实过，之前的租金也都全额付款。那时，一切看起来都很理想。不幸的是，两人的关系出现问题，妻子搬走后丈夫便堕落了，随后又失业了……在我驱逐他离开6周后，我发现他居然在第三个卧室的天花板上制作了一个浇水系统来种植大麻……保险公司后来赔付了610澳元。但是，在保险公司赔付之前，我必须自己先掏钱来维修，这样做主要是为了更快把房子再次租出去，保险条款并没有涵盖租金损失（当时我并不担心租金损失，但是如果我投保的时候就选择了这项保障，那我就只要额外支出160澳元保险费就可以了……记住：我们必须在生活中学习）。后来，我支出的净成本大约在860澳元（换算到现在价值约合2000澳元），相当于5周的租金。

考虑到这一经验，持有相当于2个月的租金金额加上超过保险赔付部分的紧急备用金，显得有点过分小心了。不过，如果你持有5～6套房产的投资组合，那么最好还是按照墨菲法则来操作：如果这些事情可能发生，它们肯定会发生，而且通常会同时发生！

聘请专业人士来管理并处理各种麻烦事

如果你愿意，专业房产管理经理能承担几乎所有的工作，包括刊登出租广告、筛选租户、负责房产维修、处理租金问题，与租户、当地政府部门及服务部门沟通等等（本章后面已经附上了我们使用的租赁申请表来确保房产管理经理能有效审查潜在的租户）。

当然，不要把房产随意地委托给任何代理人。像前面分析的一样，要看清楚背后还隐藏些什么。确保接受委托的代理人信誉良好，全职从事房产代理，掌握大量出租房产而很少出现空置。还可以向代理人索要他/她的某个房东的推荐信。同时，不要把房产轻易委托给那些出价最高的代理人，因为这种情况下经常藏有某些陷阱。记住，高租金常常意味着更多麻烦与较长的空置期。

“避虚就实”

不要对诸如“问题”“保险”“驱逐通知”这样的字眼感到泄气。对租户的管理仅仅是让人感到有点恐惧的麻烦事，即便你选择亲自处理也仅限于此。而你获取的租金收入会帮助你积累财富。

对某一宗投资性房产而言，可能获得的租金收入本身并不足以支付所有的支出费用。不过，它会为你带来另一个收入源，即你的税收将减少。

租赁申请表

申请人___________________________

全名 ____________________________出生日期___________

当前住址_______________________ 电话 _______________

租住期限___________________________________________

离开原因___________________________________________

代理人/房东姓名 ______________租金 _________________

地址_______________________________电话____________

以前地址___________________________________________

租住期限___________________________________________

离开理由___________________________________________

代理人/房东姓名_______________租金__________________

地址_______________________________电话 ____________

汽车牌照号__________驾驶证号码___________州：________

紧急联系人_______________

地址_______________________________电话_____________

个人推荐信（非亲戚关系）

1.姓名_______________________________________________

地址_______________________________电话_____________

关系______________________认识时长__________________

2.姓名_______________________________________________

地址_______________________________电话____________ _

关系_____________________认识时长 ___________________

如果是学生租户

学校名称（职业技术与教育学院或大学）_________________

院系、专业___________________________________________

学号_________________________________________________

职业

当前职业 ___________________当前雇主________________

地址_______________________________电话_____________

就业合同期限____________________收入________________

如果当前工作不足6个月，之前的雇主 __________________

如果自己创业，行业类别 ______________时长____________

会计________________________________电话____________

除申请人外，其他一同居住的人员（包括小孩）的姓名

（小孩请提供年龄）___________________________________

拥有的宠物___________________________________________

种类_________________________________________________

在当局是否有登记

1.是否曾经被房东或代理人驱逐过？

是/否，如果是，请提供细节_____________________________

2.是否曾经被别的房东或代理人拒绝过？

是/否，如果是，请提供细节_____________________________

3.是否拖欠别的代理人或房东租金？

是/否，如果是，请提供细节_____________________________

4.是否有什么原因可能影响你支付租金？

是/否，如果是，请提供细节_____________________________

免责申明/授权书

我，作为申请人兹严肃而真诚地申明：该表提供的信息是真实而正确的，且所有信息都是我自愿提供的。我申明我没有破产。我进一步授权出租代理方可以联系/打听或搜寻该表所提供的信息与推荐信。

我，作为申请人，兹严肃而真诚地申明：

我已经查看过位于________________________的房产。

我自愿决定从__________开始，租住该房产__________月，其租金为__________澳元/周，并将支付押金__________澳元。

我已被告知、理解并同意：如果该申请表未被接受，房产代理人没有义务说明缘由或者提供任何的理由。

我已得到告知、理解并同意：一旦该申请书得到房主接受，我将签署必需的文件，并在24小时内支付至少一周的租金。

我已被告知、理解并同意：所有的金额（两周的租金与押金）都将在租房协议生效且交付房屋钥匙之前一次性付清。

隐私条款

根据隐私法第18n部分的相关规定，我授权你可向该申请表提及的所有授信方及推荐人提供或者获取这些信息。我理解这将包括我的个人信誉、信用状况、信誉记录或信贷能力。我理解这些信息可能将用来评估我的租房申请。

申请人1签字__________________日期__________

申请人2签字__________________日期__________

对所有住宅租户申请人的通知

在考虑这些申请之前，每个申请人都必须得分达到100分以上：

最近的4张租金收据：

50分

驾照：

40分

护照：

40分

身份证复印件：

30分

退休金卡：

20分

至少有2封之前房东/代理人的推荐信：

20分

工资单：

15分

推荐信：

10分（一份）

当前的机动车识别文件：

10分

之前的电话、电或煤气账单复印件：

10分（每个）

银行申明：

10分

出生证复印件：

10分

如果你总计得分不够100分，请你直接与我们房产经理交流。

资料来源：彼得·坎贝尔房地产公司