在我成长的过程中，我的偶像是李小龙。我看过他所有的电影，学过空手道，尝试过功夫，17岁前成为空手道黑带。我对李小龙的喜爱源于他的人生哲学以及他的一句格言：
“我不害怕那些练上万种腿法的人，但我害怕那些练习1种腿法上万次的人。”
对我而言，这一点解释了复合增长的功效，也是获得较大规模财富的秘诀，投资者需要充分理解。
金融奇迹
沃伦巴菲特将复合增长称为“金融奇迹”。这个词早些时候在书里出现过，现在我们来好好研究研究这个概念。大家对这个词并没有什么深刻的认识，对我们来讲，赚钱就是低买高卖，要不断地寻找市场的低谷和峰顶，不停地问“这是买入的好时机吗？”“我应该卖出吗？”正如李小龙的格言，人们在道场练习上万种腿法最佳的选择应该是专攻一种并精于此道。
为解释复合增长这一概念，我们需要掌握关于“72法则”的数学理念。“72法则”是指用72年除以年平均增长率值，得出的结果是你所做的投资翻番需要经过多少年。
例：5万元的初始投资如果年平均增长率为7.2%，那么投资将经过10年才可以翻番。
然后经过下一个10年再翻番，以此类推，每经过10年翻一番。
如10年后资产为10万澳元，那20年后为20万澳元，30年后为40万澳元。
按复利计算年平均增长率只要7.2%，若按单利进行计算，5万元的初始投资经过30年要想达到同样的水平，年增长率需要到达23%。我希望你关注这一数字，这正是人们将其称为金融奇迹的原因。
不过，将复合增长概念引入房地产领域还具有更多的含义，上述例子仅仅是一项投资按复合增长进行计算的结果。现在当我们将一项投资扩展到建立资产组合时，复合增长概念将显示出更大的价值。
最佳的复合增长案例莫过于澳大利亚西田购物中心。
西田的创始人弗兰克罗伊二战结束后从欧洲移民到澳大利亚。他的第一份工作是在布莱克顿一家熟食店卖香肠。他最擅长销售，于是他的老板邀请他加盟。他们的生意逐步扩大，在隔壁开了一家咖啡店，生意兴隆。不久，他们意识到他们确实赚得很多，但是并没有真正建立起长期的可持续的财富。于是，他们决定不再进一步扩大现金流，而是购买房地产、开发购物中心。
他们开始购买悉尼西部的地产，于1960年建立了西田公司。（事实上，有趣的是由于其股票经纪人努力筹集资金，因此必须将一半的资金投于西田公司）其整个商业模式基于复合增长，在悉尼西部和澳大利亚其他地区购买土地并开发购物中心。随着购物中心周边人口日益增长，西田公司进一步将购物中心向外围扩展，然后使用资本增长购买更多的购物中心。如果你在1960年投资西田公司1000澳元，到今天的价值则约为2000万澳元，相当于每年26%的复合增长率。这种巨大的变化就是复合增长的真正价值。
由于拥有永久产权的地产，你可以永久性地从澳大利亚房地产投资中获得复合增长，这一趋势已经持续了100多年。同样你也能够运用资本增长获得的资金购买更多的房地产以建立自己的资产组合，迈向财富之路。
我将重复使用之前的图表，让你能清晰地理解并运用这一原理。
我的最佳客户
这张照片是我最喜爱的一位澳大利亚客户。他叫杰姆斯沃尔什巴克利，72岁时第一次和我接触，是个牙医。他在1998年参加了我的一个讲座后来见我。他阅读了《七步为盈》澳大利亚版，告诉我他想建立一个房地产投资组合。我很自然地问他：“你为什么要在72岁建立一个房地产投资组合？”他说：“因为我意识到自己犯了一个大错。”他说，在书中看到房屋的价值不断增长时，他放下书，拿出纸和笔写下他过去50年购入和卖出的每幢房产的价值。他说实际上自己经手了不止20套房屋，其中一幢市价已达125万澳元，这是一幢占地面积约一英亩且临近主城区的房产。
他意识到自己在财富积累中犯了一个战略性的基本的数学错误，他希望能够弥补。
目前，将近90高龄的他拥有10套房产，净资产将近800万澳元。更重要的是，他所拥有的10套房产正以每年约50万澳元的速度增值，这一收入使他能够舒适地安享晚年。
如果你理解了复合增长，你和你的家庭可以利用它创造出巨大的财富。
为何说澳大利亚房产是最安全的投资——理解土地永久产权
澳大利亚拥有世界上最严格的产权保护法，根据澳大利亚宪法第51节的规定，未经合理补偿，任何人都不能剥夺你所拥有的土地产权，即便是政府也如此。在国际范围内，没有哪个国家像澳大利亚一样对土地所有权关系规定得这么严格。
与之相比，中华人民共和国《土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
在英国，并没有土地的绝对所有权概念，一个人可以在特定的时间内获得来自土地的利益，这被称为土地所有人基于土地的产权。
澳大利亚有所谓的完全的土地所有权。从根本上，这意味着一旦你合法地获得了土地，你将永久拥有绝对的所有权及与之相关的权利。
所有的土地所有权都必须在各州产权登记部门登记，这些部门的主要功能是按照土地所有权法案保持所有登记的土地记录，并供社会公众查询（总检察长和司法部）。
该办公室还负责在土地交易时进行产权转换登记。当交易完成且产权依法从一个所有者转换给另一个所有者时，转换登记完成。
法律如何保护土地所有者
1974年物权法（昆士兰州）第59节规定，土地意向合同必须采取书面形式且由买方或经授权的代理人签字。简单来说，这意味着出售土地须使用经买方签字的书面合同。
此外，除非经所有者签字认可并签订书面合同，土地所有权不能转让。
这些法律保护澳大利亚的土地所有人，确保其投资的安全性且不被他人非法剥夺。
澳大利亚购买房产过程
在澳大利亚购买房产时，通常会由律师协助完成交易过程。
产权调查将揭示任何与该产权相关的已登记产权负债。产权负债是指对永久土地产权的限制或法律义务，包括任何地役权（获得为其他土地的利益而使用该土地的非排他性权利）、注意事项或与该土地相关的其他产权负债。
作为买方，一旦财务事项安排好，你需要进行物业方面的尽职调查。这主要包括：
□产权调查
□建筑结构检查和虫害检查
□铁路线（主要道路）调查
□通过相关部门进行水灾调查
当你和你的律师对调查结果均感到满意时，签订购买合同，然后将合同送达借款人及律师手中。
此后，你的律师会准备所有的法律文件，其中包括：
□房地产经纪和你签订的原始合同
□与交易相关的关键日期的书面摘要
□书面形式的正式交易函（包括交易方案和印花税预估复印件）
□应支付印花税细节（如果有的话）的文件，以及这一过程如何进行的文件
□根据你的指示需要进行的其他任何物业调查
□由卖方准备的产权转移文件
□通知你的任何特殊条件
□准备由你进行核定的包括利率调整、公司实体、水、租金等安排清单
保险：保护自身与资产的必要工具
从你签订土地购买合同之时起，你即对该土地承担责任。理解这一点是至关重要的，因为这既是责任，也会产生相关的义务。一旦获得了土地所有权，那么你需要安排相关的财产保险。在法律上，你将承担任何与该土地有关的法律责任。
案例研究
比尔在星期一购买了一幢房屋并签订了合同。
那天晚上，房子失火，一切烧为灰烬。
根据比尔的指示，他的保险并没有在签订合同当日生效。
因此，比尔无法就此向保险公司索要赔付，结果只剩下一块光秃秃的土地。
为什么会这样？
昆士兰房产协会所拟定的房屋和宅基地标准合同第8节明确规定：“风险：合同签订日后第一个工作日下午5点后，物业风险转移到买方。”
这一条款在不同的国家和地区可能略有不同。
因此，保险是保护自身和物业免受未来各种金融和法律问题困扰的重要工具。
另一个重要的保护措施是，你应该考虑购买投资物业的公众责任险。这种保险将覆盖任何第三方在你的物业内受到的伤害或因你的物业受到的伤害。
由于每个人面临的情况不同，强烈建议你与律师讨论这些选项，以确保自身及物业的安全。
交易完成后
一旦交易得到批准，物业完成交割后，贷款银行将与你在产权登记办公室进行物业转移登记。
如果你对此过程有任何问题或疑问，我们建议你与律师沟通，了解究竟哪种程序符合你的个人情况。
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