利用融资来积累财富

在第三章我们看到，构建一个投资组合是基于利用银行的贷款。在购买住宅投资时，你可以充分运用这种资金的杠杆作用，从而：

•在投资中动用你最少的启动资金（只需要相当于房价30%左右的资本净值）

•有效利用银行资金积累财富（70%贷款）

•每年获得超过100%的投资回报率

•用租金收入与负扣税政策所得节税额支付成本

•运用由此产生的资本净值作为下一轮投资的启动资金，并重复该过程。

•在投资中动用你最少的启动资金（只需要相当于房价30%左右的资本净值）

我相信，本书到现在为止，所有的知识都应该是清晰易懂的！（如果你觉得还是有点难，也不要担心。事实上，随着研究的进一步深入，当你一步步开始操作后，所有内容都会清晰地反映出来）

本章，我们将分析有关贷款投资的一些操作性问题，其中会涉及到房产价值与估价，利用贷款和选择贷款人，并评估不同的融资选择。

评估房产价值

对你而言，可以对一套房产做出基本的估价是非常重要的。因为，你可以凭此来确定是否支付了相对公平的价格。

房产估价以及资本增长的关键永远是土地。

评估投资价值的一个简单方法就是把投资分成两部分，一部分为土地价值，另一部分为建筑物的重置成本。

对于独栋别墅来讲相对简单一些，通常可以通过比较类似的同面积空地的价格来测算房屋的土地价格。这些信息可以从各州相关部门的估价师办公室获得（如昆士兰州的环境与资源管理部，新南威尔士州的土地与房屋管理局，维多利亚州的可持续发展与环境部，西澳大利亚州的商务部）。你只需索取一份近期所有住宅土地地块的销售报告（或者一份包括“未开发土地价值”在内的价格通告）。另外一种相对容易的方式是，向房地产经纪或开发商咨询某套房产土地部分的价格。对一套新房产来说，这是一目了然的，同时你应该对未来的发展趋势与土地价格做出预测，把它作为你房产随着时间变化而可能产生的升值参考。

另一部分是房产建筑物的重置成本。你可以运用下面的简单公式进行估算：

房屋总面积（平方米）×每平方米的费率（澳元）

房屋建筑商通常不太愿意提供每平方米费率，不过在大多数主要城市，你能够从报纸广告上找到住房标准建筑费率的合理区间，一般介于每平方米1000至1500澳元。通常这一费率不包括地基处理与土方工程，因此每平方米还应增加100澳元。随后，可以向造价评估师咨询住宅的固定设施和景观美化的造价费率（在任何情况下，当你需要申请折旧抵扣税收时，得到造价师的估价都是个好主意，费用大概在400到500澳元。这是一个非常有用的交叉核对方式）。

评估房产价格的另一种简单方式是参考类似房产的可比销售价格。但这并不是一种特别准确的方式，有时候这种结果甚至还带有某种误导性。因为你并不了解买主或卖主的具体背景，这种情况会使交易价格受到影响。对于成片的高层公寓来讲，它们可能受到某种激励因素而迅速成交，或者是出售给非自住投资者，而这些投资者不会耗费精力去核实售价背后的真实价值。因此很少有买主实际是按重置成本支付的。我个人倾向于咨询该州相关的估价师办公室，核查物业所在地过去六个月买主是当地居民的房产成交价。

银行估价

当房屋贷款采用只还利息不还本金模式时，资本净值的动态增长则意味着贷款额保持不变，而房产价值提高了。那么，由谁来确定增值部分呢？为测算资本价值，由提供购房贷款的银行所提供的评估报告才是最重要的。

理想状态是，贷款人评估的价格与你的购买价相等或稍高一些。

如果银行的估价比你实际购买的成交价低很多（那么你获得的贷款额就会少很多），银行可能会为保护自身利益而调低房产的抵押价值，从而影响到你在该银行的资本净值总额。不幸的是，这种情况并不少见。因此，银行提供的评估价也许具有误导性，并可能造成潜在的损失。

在任何情况下，你都应该选择会把房产抵押价值向你披露的贷款人。如果你是通过代理或金融经纪人获得的贷款，那么你需要拿到安全价值评估表的复印件，以确保该安全价值等于你的购买价或者是在上下5%的区间内浮动（我必须承认，我经常不得不接受一份并不相符的评估报告。继续往下阅读，你将会知道为什么）。

评估师

基于房产估价结果对银行业务的重要性，你应该觉得由银行请来进行估价的专业人士是可以信赖的。这是个不错的想法。

银行经常会指导评估师小组对房产进行估价。然而在过去的许多年里，我在投资房产时遇到过一些令人非常沮丧的经历，就是与那些自诩为“专家”的人打交道。很多情况下，估价并不是严格意义上的科学行为。银行需要评估师出具评估报告，是因为他们能利用这份评估报告进行投保，如果投资者违约，或者发现房产评估价格与当时实际的市场价值不符，银行可以向评估师要求索赔。

我曾经看过三位评估师对同一套房产进行估价，结果最高估价居然是最低估价的两倍！

那些规模较大的评估公司往往雇佣一些年轻的评估师，他们大多二十几岁，每天要完成10～15单估价。这种情况下他们不会费神对每一幢房产仔细进行调查研究。他们通常以评估师办公室的报告来对整个地区进行分析，确定大致的基准值或销售价格范围。由于评估师办公室的销售报告通常反映的是3到6个月前的数据，因此，在市场波动的情况下，就可能无法通过这些报告得出真正的估值。评估师估价时通常使用最低可比价格，因为他们从银行得到的指示是以该房产在当地市场三个月之内能销售出去的销售价格作为评估价（当然如果要求你提供抵押贷款保险的话，可能会有些差异）。

有些评估师公开承认，如果他们不是为银行评估一套房产，而是代表你对同一房产做出评估。那么他们可能会尽可能做出一个较高的评估价。这就是说，他们是在某些限制下才会做出保守的估价。

因此，评估价可能会略低于你的实际购买价格，但如果幅度超过10%的话，就一定存在问题。不要忘记，这是银行对你的净资产评估的基础！

再次强调，你最好亲自做足准备工作。尽量以销售给本地人而非卖给其他州的投机者的交易价作为可比价格，如果不能做到这一点，那就不要购买。

关键在于不要对评估师期望过高，但要记住银行依赖他们。你需要与他们合作以确保资产增值并进一步构建你的投资组合。建议按如下方式进行操作：

 尽量与银行指定的评估师建立起良好的关系。这样你就能够深入了解他对你即将投资的房产进行初步评估所采用的方法。不要害怕提出你自己的观点（正如上文所提到的，大多数评估师工作繁忙，因此他们宁可保守一点，但是我发现他们也会接受合理的证据并对自己最初的估价进行修改）。

 以6～12个月为基准，一旦你感到房产价值有可能已经升高，就可以邀请相关评估师再次进行实地考察。

如果是由你自己指定评估师，那么你应该确认贷款银行认可他的资质。若采取这种方式，你不仅可以得到评估过程中的全部信息，而且银行也会认可他所做的估价报告。

选择贷款人

为你的投资组合选择正确的融资渠道对提升财富积累能力十分重要。这也是你应该动用理智与逻辑思维而不是情感来做出的另一项决策。不要对银行感情用事，也不要觉得你必须忠于某家银行。即使那是一家大银行，赞助过你很喜欢的运动赛事，你在这家银行开户，自住住房贷款也是向这家银行申请的，其当地分支机构的员工对你非常友好，如此等等。与银行打交道，忠诚只会带来他们的敷衍。更坏的情况是，他们可能会不太称职或者试图操纵你，甚至二者兼有。

还记得第三章我们以锻炼肌肉所做的比喻吗？如果将融资比作锻炼所需的碳水化合物，那么贷款人就是你所选择的可以提供此类物质的面包品牌而已。如果你不喜欢它的味道，不要紧，换一家就行。幸运的是，银行内部以及来自外部的竞争越来越大，如果你多打听打听，肯定可以找到一个能满足你需求的贷款人。

那么，如何理智地选择贷款人并与之有效地合作呢？这里有几个主要的注意事项：

与银行合作一开始，你就需要让银行明白，你计划运用房产的增值进行投资，藉以构建房产投资组合。大部分重要问题与决策都将以此为基准。

银行贷款需要抵押品。你需要知道银行的贷款价值比率（LVR），即对投资房产能发放多大比例的贷款。有些银行只提供评估价（或合同价格）60%的贷款，而有些银行则可以达到80%。你应该找到一家能接受你资本净值占20%～30%并向你贷款70%或80%的银行。

因为，在我们所描述的投资结构下，大部分开支都能得以偿付，因此你具备贷款70%的支付能力。同时，一旦你第一套房产的资本升值达到30%，那你就有足够的资本净值向同一间银行申请第二笔贷款（以此类推）。如果该银行要求60%的资本净值，那么这将多花一倍的时间来构建你的投资组合。

而且你要注意，随着时间的推移，银行可能会对其贷款标准进行调整，这可能是你更换银行的信号。

对一笔超过房款80%额度的贷款来说，你可能需要购买抵押贷款保险，该保险在你违约拖欠还款时可以保障贷款人的利益（这属于一次性开支，从长期来看可以抵扣税项）。主要的保险公司Genworth或者昆士兰保险集团（QBE）在投保时可能会要求一份独立的估价报告，因此你最好确保贷款银行指定的估价师是属于保险公司认可名单之内的。

银行也会根据你的预期还款能力发放贷款，即你所具备的偿付月供的能力。贷款的偿还能力是根据你所有需要偿还的债务金额（包括你名下所有的贷款、信用卡欠账等等）占你毛收入的百分比计算的。大多数银行要求30%～35%，有些银行只要求25%，有些却要求60%：请你多打听一下。我所选择的银行要求40%。

同时，你投资房产预期租金收入的80%可以计算到你的收入当中从而用于信用评估。同样，也可以考虑你基于负扣税政策所获得的减税额。不同银行的计算方法不同，这对你最终的贷款额度有很大的影响。

银行必须披露其对房产抵押价值的估价，以与实际购买价格进行比较。

仔细检查那些不必要的或隐藏的费用：贷款申请费、评估费、提前还贷（包括再融资）的罚金、管理费等等。

银行必须在重估你所持有的投资性房产方面持灵活态度。大致而言，一套房产的价值每隔8～10年就会翻番，在这个大趋势下，时不时也会存在价值波动。你需要经常对照那些具有可比性的房产售价，以了解你的房产是否已经升值，并了解你是否具备足够的资产增值以扩充投资组合。一些主要银行一般不太愿意对成交12个月以内的房产进行再次评估。

下面是我整理的银行清单及贷款条件，你在构建投资组合时可以参考一下。

银行

申请费

每年管理费

贷款价值比率

西太平洋银行

395澳元

无

70%

澳新银行

375澳元

60澳元

80%

澳大利亚国民银行

395澳元

无

80%

澳大利亚阿德莱德银行

375澳元

180澳元

80%

Firstmac贷款机构

无

60澳元

80%

正如你了解到的那样，目前很少有银行愿意披露房产的评估价格，同时也没有政策规定会对12个月内成交的房产进行再次评估。所以，如果你想让你的投资结构有效运作，那就需要不断关注这些政策，并尽力催促银行放宽相关约束。在此，你会发现一些二线银行比“四大银行”的灵活性更强。

当然，我们还可以从一些主要的保险公司、信贷协会或者抵押经纪公司（需要一些费用）获得贷款。不过坦率地讲，二线银行对构建你的投资组合是最有用的。你不妨到处打听打听。有时多支付0.25%～0.5%的贷款利率来找到一个愿意长期支持你构建投资组合的贷款人，是十分值得的。

请准备好与这些贷款人就利率水平进行谈判，表明你的投资意图并提出你的疑问，你甚至有可能在第一次房产投资前就能获得这些机构的融资支持。

聘请经纪人

聘请贷款经纪人可以让你充分地运用各种融资渠道。如果你聘请的是主要经纪公司的经纪人，他们与银行的谈判通常能获得更好的贷款条件（有点沮丧，是吗？）一些金融经纪人每月能争取到1亿到2亿澳元的融资额。银行为了获取贷款业务，也很乐意向他们支付佣金与财务顾问费（贷款期限内利息的某个百分比）。

自然地，你首先该联系本地银行的分行经理（毕竟他也可能会毛遂自荐想放贷给你）。不过，如果你希望把自住住房作为资本净值的一部分，同时期望自住住房贷款与投资组合（你的短期目标）相互独立，通常是相当困难的。银行经理会觉得把你的房产证抵押在银行更加安全，他通常不愿意将你的自住房贷款与投资组合剥离开来。贷款经纪人则能利用其谈判优势地位来代表你去争取这种安排。

一些较小的贷款经纪人需要收取一些费用，不过如果你打算聘请一个贷款经纪人，在任何情况下我都建议你找那些规模较大的机构。这些机构每年经手的融资金额巨大，具有较强的溢价能力，能协助你获得最佳的贷款条件。你也可以测试一下，请他们以你想接受的条件向不同的银行进行融资，包括要求银行披露其对房产的估价，以及有权使用房产在6～12个月内的资本的增值进行再次投资。

十年前，由于我经常在银行面前“受气”，也找不到一家贷款经纪机构为我争取利益，就自己成立了一家贷款经纪公司（Investloan）。如果你在与银行或其他经纪人交涉融资的过程中没有取得任何进展，不妨试试他们。（www.investloan.com.au）

选择融资方式

纯付息贷款

最大的税收抵扣应该是基于纯付息贷款，而不是连本带息贷款，主要是因为只有利息可以进行税前抵扣。

通常来说，银行对纯付息贷款积极性不高，因为他们希望有些本金能够得到偿还，而你希望多积累一点资金。到现在为止，你应该明白，财富积累就是要管理你的现金流。因此，若有任何机会最小化现金支出，请尽力而为，从而使你更早更快地积累财富（如果你仍有闲置资金，那么可以利用它来支付自住房的贷款本金）。如果贷款15万澳元，选择25年期的连本带息型贷款，那么在第一个五年内你将要偿还13,257澳元（大约贷款总额的9%），这将会影响你的现金流（税后每周51澳元）。这也是一笔可以用来再投资并加速财富积累的资金。

锁定利率

我多次强调过，财富积累中最重要的事情就是管理好现金流，而并非是苛求最高的租金水平与最低的贷款利率水平。我的建议是在最佳利率水平上锁定贷款条件，并尽可能保持这种理想状态。

尽管有数以百计的经济学家与伪经济学者经常发布预测，你也没有必要时刻留意利率的变动情况。如果贷款利率为7%，而且能够在未来5年内锁定在这个水平，那么就按此操作。即使利率有时会下降到6%，对你而言也没有多大影响。接受7%的利率，并习惯与之相处。

在市道不好的时候，锁定5年7%的利率可以让你逃过10%的浮动利率。随着利率水平的提高，租金也会提高，而房产价值更会水涨船高（令人奇怪的是，市场需求同样保持在较高水平。例如，在1988～1989年期间，贷款利率高达17%，而那时的市场需求之狂热是我前所未见的）。

启动杠杆投资

在我们提供的投资结构下，你可以利用某房产的资本净值或动用一些现金储蓄，以总价30%的资金购置一套新的投资性房产。利用租金收入以及节税额，该套房产还能在某种程度上“养活”自己。当该房产价值增长30%的时候，你将有足够的资本净值让银行为第二套投资房产发放70%的贷款（假设银行需要最低20%～30%的资本净值）。

现在，你就有两套投资房产为你积累财富了，其价值还会不断增长，并能让你在更短的时期内再次投资下一套房产，周而复始……一旦你拥有两套房产，你就已经步入顶级个人投资者的领域。

•73%的人只拥有一套房产

•23%的人拥有不止一套房产

•只有不到2%的人拥有超过4套房产

显然，收入、资本净值的增长速度以及银行贷款量，决定了你在既定时期内到底能购置多少套房产来构建自己的投资组合。请与一些有远见的贷款人讨论并进行合作。记住，你完全可以制定宏伟的目标，但要从小做起。利用融资来积累财富不是一场竞争，财富的积累在于过程。