当我在澳大利亚和世界各地进行巡回演讲与大家讨论关于财富积累与住宅投资问题的时候，我发现几乎每个人都对土地升值（由于资本增长）、建筑物贬值（因为政府的负扣税政策）、如何最大限度地增加收入与减少税款表现出浓厚的兴趣。他们也经常会产生一些疑虑、担忧与诸如“如果……那会怎样？”的问题，但最大的问题还是：“对，是这样，但是……”——全部都指向那令人畏惧的房地产周期。
繁荣与萧条，上涨与下跌，市场的峰顶与衰退期的谷底，如果你在错误的时刻以错误的价格购买或出售了房产，后果会如何呢？
下面我们来对这个问题进行分析。
上涨与下跌
事实上，经济周期与房地产投资周期的概念相同。通常来说，即使是那些与房地产行业不太相关的人都对房地产周期有自己的一套理论，对某一特定时期我们处于周期的什么位置有自己的判断。如果你与他们讨论房地产市场周期的历史、繁荣或萧条，总有人坚信，那些不会再发生了，直到这种周期再次来临。坏消息是行业萧条与价格下跌还会再次发生，而好消息是行业好转也会如期而至。因此，可以说，发现资本增长的真正机会永远不会太晚。
当我还在上学时，假期常常到我父亲在维多利亚乡村所开办的男装工厂干活。通常我早上8点半开始上班，直到上午11点都不会看到一个顾客。然后，突然一下子会冒出四五位互不相关的客户同时走进工厂。或许你期望午餐时也可以客似云来，可是那时却常常十分安静。直到下午的某个时刻，又会有几个客户让你忙得脚不沾地。
如果你曾经等过火车或汽车，你可能会留意到这种现象：尽管火车与汽车都有各自的发车时间表，但它们经过你等车地方的频率却没有明显的规律可循。在地产方面，你可能期望贷款利率的下降会导致住宅市场活跃起来，而事实上，市场在上世纪八十年代与九十年代低利率时期却远没有高利率时期那样活跃。
个人来讲，我并不知道我们到底处在周期的哪个阶段，但我可以十分肯定地说我们没有必要知道这些。在我看来，房产价值波动的过程背后有一个更简单的因素在起作用，那就是：可支付能力。
控制房产价格的因素
从整个澳大利亚的角度看，银行与融资机构间接地控制着房产价格。这是如何做到的呢？那就是通过控制投放到住宅市场的信贷资金额来影响房价。做出信贷资金额度的决策依据是什么呢？当然是客户的可支付能力，即客户以其收入的某个比例按期偿还贷款月供的能力。
银行的典型操作方法是让贷款客户每月拿出其可支配收入的30%～35%来偿还贷款月供。例如，一个中等收入家庭拿出每月可支配收入1200澳元中的420澳元来偿还贷款。反过来，这一点也会对银行决定在客户整个还款周期内能发放多少贷款产生影响。
在市场处于繁荣期时，银行往往会“过界”，将客户每周的还款金额增加到超过其安全区的警戒线之上，这时就预示着房产市场的崩盘即将来临。下表列出了澳大利亚几个主要城市从1991年以来贷款客户每月的还款金额占其平均月总收入的百分比。作为1989～1990年间市场衰退期的后遗症，按揭还款飞涨，而随后在1991～1992年期间，一切又向下猛跌。一直到1993年，随着贷款还款金额达到可控水平，市场滑坡趋势才得以企稳。我们看到，在2003～2008年的房产繁荣期间，贷款还款额明显高于2000～2002年间的水平。在2008年之后又发生了什么呢？全球金融危机（GFC），贷款还款额跌至10年内的谷底。贷款还款额的上涨、下跌以及企稳即意味着房产价格的上涨、下跌以及企稳。
从你的角度关注可支付能力
我的建议是在房地产市场周期的谷底时期构建自己的房产投资组合，因为此时购置房产是最容易负担的。
请时刻关注房产的价格与周平均总收入的比例关系。在你计划投资购置房产的城市，你可以查阅澳大利亚统计局的统计数据，并估算出你能承受得起的购买价格，以银行安全范围的30%～35%作为你计划投资房产的上限。
以平均总收入的30%～35%作为上限也与租赁市场实际情况相符，因为房产的价格决定了我们有可能得到的租金水平，而我们期望市场中90%的租户能够承受得起这个价格。
让我们看看，主要城市的平均房价与我们计算出来的“可支付能力”的对比。
□所有市场均表现出良好的可支付能力，在你考虑复制投资过程前，这一比率可能达到30%。
□珀斯是一个很有潜力的市场，它的可支付能力还有很大的上升空间，经济增长预期看好，是很多大型基础设施项目的根据地，也是值得密切关注的市场。
□阿德莱德与墨尔本也有一定的增长空间。事实上，墨尔本因为已经具备充足的可支付能力，绝对是值得你关注并且投资的地方。
关键在于可支付能力与周平均收入与利率息息相关。一般说来，工资与薪水一般不会下降。但是你应当密切留意利率的变化，因为一旦利率上升，就会迅速影响上表的数据。
全球性金融危机使房地产市场变得更难预测。如果你研究过去30～50年间全澳大利亚房价中位数的变动趋势，就会发现房价唯一的一次下跌仅仅出现在二战期间。就每个州而言，在过去30年期间，即使遇到所谓的“市场崩盘”，房价中位数跌幅也从未超过10%。一般来说，如果市场需求不振，房产价格会在5～6年内停滞。但如果在你所购买房产的区域内绝大部分是自住业主，那情况就糟糕了。而且这种“市场崩盘”往往倾向于影响高端房产市场，在未来的几年内，悉尼与墨尔本的一些地区将会感受到这种效应。而低端房产价值依然稳定，即使是经济形势逆转，对它们价值的影响也不大。我发现土地价值通常不会受到太大影响，而建筑物则糟糕得多。
通常情况是购房者对建筑物支付了过高的价格，从而引发市场的虚假繁荣。根据我自己的经验，房产价格的下降主要会影响中、高端房产，因为投资者错误地判断了市场的供求关系，对建筑物支付了过高的溢价，而建筑物内在的高贬值倾向导致整体价格下降。
2008～2009年发生的全球性金融危机使这种现象无所遁形，所有主要城市的高端房产价格都下挫了25%到30%。
在10年的时间内，对于独栋别墅来说，许多购买时的错误还有挽回余地。但对高层公寓来说，由于内含的土地价值有限，就没那么幸运了。你可能反感我再次强调这一点：土地才能提供资本增值，建筑物仅仅是产生收入与税收抵扣的工具，用以抵偿获取土地的支出而已。
低端房产的“上升通道”
可支付能力能够有效缓冲房产市场周期性波动所带来的冲击。当你决定出售投资性房产时（我们会在下一章就此进行讨论），你知道只要有工作的人就能购买得起。正如下表显示，一旦房产价格达到每套50万澳元，那么市场上就只有不到20%的人能购买得起。当达到70万澳元时，潜在买家将不超过5%。
因此，最好购买两套每套为40万澳元的房产，而不是购买一套80万澳元的房产。当市场上所有的潜在租户都租得起你的住宅时，自然可以一直使你的收入得到优化。特别是，当你把你的收入放到不同的篮子里，可以分摊房屋空置或市场波动的风险。同时，当你希望退出市场套现时，所有潜在购房者都能购买得起。
案例分析
一位来自昆士兰州北部的投资者考虑用5万澳元来购买一套价值30万澳元的房产，每周租金收入为300澳元，这套房产的折旧、税收抵扣额与资本增长的潜力均有限。在参加了我们的专题研讨会后，他改变了主意。他在1998年投资36.5万澳元（其中32.8万为贷款）购置了3套新建房产。租金收入与贷款利息相抵后，再没有其他的现金支出，并且通过折旧的方式申请了每年1.8万澳元的税收抵扣额。更重要的是，目前3套房产的市值已经超过80万澳元。
因此，最后让我们来好好看看：如果我们计划出售房产，应该选择什么时机并怎样才能让资本增长最大化呢？
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