让时间为你工作

有些人在房产市场获利的方式是：不断地买入卖出，而且相当成功。

事实上，我说的“有些人”可能只是0.01%的投资者。

购买与出售房产其实成本高昂，其中印花税、各种杂费以及转售的佣金等就大概要花费房产购买价的12%。当人们购买那些低端房产时，常常有意无意地忽略了这些费用。购买者通过翻新再以较高的价格转售，不过，还是很少能完全抵偿翻新成本以及购买和出售的各项费用！

你可能已经注意到，财富增长的概念其实是一个长期的收购计划，基于一些长期的因素（如建筑物与土地资本增长的历史趋势、累积资本净值等等），这样才能产生长期的收益（抱歉地告知您“一夜暴富”是不现实的，财富需要靠时间来积累）。积累财富的关键是购买、不断购买并持有。记住以下公式：

资产+时间=财富

投资，时间起作用

我本来打算把这章称为“房产投资的时间准则”。许多人在看到房产价值增长的历史趋势并憧憬自己积累财富的良好前景时，就感到特别兴奋。但是，他们通常缺乏准则、耐心以及承诺来实现财富增长。

具有讽刺意味的是，尤其是经常参加我们活动的那些有能力的高级管理人员更是如此。他们一方面很乐意接受我们所讲到的投资准则，另一方面又断言，我所分享的财富积累原理过于平淡简单，远远没有自己亲自跑到现场、完成一项交易，在一次买卖中赚取成千上万的钞票那样激动人心。

确实没错。我自己也承认，我们所讨论的财富增长结构远远没有那样刺激，不是那种“一分钟激情”式的赌博。它需要你等待，就像一种只生在中国最东边的竹子——“毛竹”，那里的农民到处播种，每天精心培养种子萌芽，即使农民们几年来一直精心照顾，毛竹4年也只不过长3cm，别的地方的人看到这种情景，摇着头表示完全不能理解。但是竹子5年后以每天足足30cm的速度增长着，这样只用6周就可以长到15米。

或者让我们再次回顾本书第三章所提到的“肌肉锻炼”的类比。人的肌肉只有在得到充分休息的情况下才能增长。当锻炼者变得过分热情或者急于求成，并且在锻炼结束后休息不足时，只能由于压力过大而以失败告终。不幸的是，这种情况也经常发生在我们的财务状况中，银行、会计师与投资顾问会率先提醒你，如果你的投资业务增长过快或太急，他们就会建议你放慢速度。

“让时间为你工作”，实际上就是建立在准则和承诺的基础上，考虑到过去90年内房地产市场发展的历史，预计每年资本增长达到8%的情况下，在10年的时间范围内你将获取6套房产。

如果对你来说，这实在是太慢了，您可以考虑从5套甚至10套房做起，它背后所运用的原理都是相同的。不过，请记住竹子用起初5年的时间扎根于泥土，在此之后短短6个月内便可长到100英尺高。你先前的投资实际上就是你长根的时候。不要拿自己与投机的人做对比。等到时机到来，你会上升得很高。

在讲述所有这些原则之前，让我们再来看看第三章介绍过的通过复制来进行财富积累的基本财务目标。

如果你从今天开始，按照我们讨论的方式购买价格为50万澳元的房产，那我们能达到什么样的目标呢？

好，你是否坐稳当了

如果你在十年期间购置了这些房产：

你将要为你的投资组合支付3,226,931澳元，并且你将会有3,226,931澳元的债务（如果你没有偿还任何本金）。

先把这些数字放一放。也许这听起来有些惊悚，但是请记住：

□你同时也会将有足够的收入来偿还所有贷款利息和一些其他的开支（利率以5%计算）。

另外，下面的这些数据可能会更令你感到安慰，甚至可以说是让人激动：

到第10年，你的房产不投资组合的价值将达到543万澳元，你的净资产大概达到185.5万澳元，而且还在继续增长，每年将近增长48.87万澳元，而且随着时间的推移，增长速度会更快。

与此同时，你还能够从这5套房产中得到租金收入，用这些收入能轻松偿还本金与利息，还可以给你带来其他一些收入，每年资本增长超过10万澳元，这些都可以在接下来的10年内以复利形式增值。

若我们考虑到将要达到的财务目标时，这些从上世纪六十、七十或八十年代带来的债务其实看起来并不那么可怕。描绘出清晰的理财愿景，对我们刚开始积累财富时保持良好的心态非常有益。10年内300多万澳元债务看起来很沉重，但是：

这些债务能得到可靠的支付，不会对你个人的现金流或其他资源产生巨大的影响。

到这个阶段，你的资本净值将以每年25万到30万澳元的速度增长。

人们通常会提出下列质疑：因为通货膨胀率较低，房产价格应该不会以同等速度增长。确实，我听说过各种各样的“专家建议”宣扬这种理财教条。他们从哪里得出这样的结论呢？如果你留意整个澳大利亚房地产市场的变化情况，比如在1997～2000期间，你可能会注意到房产价格强势反弹，弥补了在增长缓慢年份出现的“有限资本增长”。我们需要冷静地去看待通货膨胀效应。在上世纪六十年代期间，年通货膨胀率接近2.5%，但是一些主要城市的房价却以每年13%的速度增长。

我个人的意见是，通货膨胀仅仅增加了一些房屋建筑成本，而且主要是针对公寓住宅，这类住宅的建筑成本较高。在上世纪六十、七十与八十年代，独栋别墅的价值增长率要远远胜过公寓与联排别墅。

2013年悉尼房价上涨了13%，所有学者都一致认为房地产周期开始反转，目前其他大城市也如过去一样紧跟这一反转趋势。

如何让时间为你工作

从长期视角考虑，基本上没有什么障碍能影响你积累财富。只需要你在以下两个方面履行承诺：

1.在十年内持续购置（除非在某个特定区域的某一“贪婪时期”的市场内，不能满足“可支付能力”原则）。

2.谨慎从事，一次行动只“跨出一步”。

我们下面依次来详述这两个方面。

持续购置

在十年的时间里，如果房产价值平均每年增长8%，你将有3～4次机会来利用增长的资本净值购置更多的房产。也许在这十年期间，有三年的时间你不会出手。在此期间，影响房产价格的因素（上文分析指出其间接受到金融机构控制）与社会平均收入增长幅度不一致，因此在某一特定区域内，房产价格超过了市场一般的“可支付能力”水平。

还记得我们在第八章提到的有关贷款还款额占周平均收入百分比的图表吗？

1989～1990年期间，悉尼与墨尔本的贷款还款额占周平均收入的比例高达60%～78%。

这种情况确实有点“疯狂”。房价在1991年暴跌，到1992～1993年期间才逐步趋稳。如果我们当时正在构建房产投资组合，根据上文提到的“可支付能力”原则来密切注意这个市场的话，在1988～1992年就不会在悉尼与墨尔本市场购置任何房产。但1992年我们可能会回到市场，其时市场一片恐慌，银行成天“追讨”那些不够谨慎的投资者，这种情况下我们有可能在市场上发现很好的机会。这种行为就叫作“逆市购买”。我们应遵循的理念是：不要成为“跟风投资者”，不要在房产价格开始上涨的时候跟着所有人一起购买。相反，我们应该在其他人都在出售时购买，在其他人都在购买时出售。更好的原则是：从来不出售！

悉尼与墨尔本似乎对市场繁荣期问题表现得特别缺乏免疫力。也许是因为这两个城市的人口密度与规模巨大，以及许多大银行的总部都设在这里，银行业务涉及一些公司大客户。请特别注意：在布里斯班、阿德莱德与珀斯，这些城市从未出现过抵押贷款偿还额与可支付能力失调的问题。

1989～1990年，你可能不会在布里斯班房产市场投资，不过即便你在那个时候下手，在1991～1993年期间你的资本也会实现一定程度的增长。

不要成为跟风投资者

任何情况下，运用“可支付能力”原则，就能够判断出什么时候应该等待，什么时候应该购买，这样既不会导致自己财务紧张，也不会延缓资金增长。同时，为加速或保持投资组合的发展速度，要记住：你需要持续地购买。

正如第七章所提到的，只有不到1.5%的个人投资者拥有超过4套房产。遵循一定的准则和恪守自己的承诺持续购买，你会顺利跻身顶级财富积累者的行列。

一次只迈一步

十年期间购置5套房产，并一直持有它们作为你的养老金退休计划，完全可以做到。

当然，你可以根据自身的能力与信心来适当加快或者减缓这个速度。最重要的一点是一次只迈一步。

不要一想到你拥有300多万澳元的资产或者必须要管理5套房产就感到“头晕目眩”。如同你攀登一座高峰，从山脚到山顶看起来好像有很长一段距离，但是你也能一步步地走到山顶。类似地，每次只交易一套房产。给自己1到2年时间安定下来，梳理自己的思路，牢牢地构建投资结构，休养生息，让自己手头仍有足够的资源。每成功一步就会让你建立一点自信心。然后，在产生了新的资本净值后再考虑购买。

有些人向我抱怨，他们就是不能好好应付那么多的债务或者处理因为持有六套房产而带来的麻烦。因为不能每天都实实在在地看到它们，突然之间，不停奔波，他们觉得无法适应这种生活。这就像你还没有迈出第一步，已经让这座山峰征服了你一样。必须要记住的是：

□没必要一次性处理完所有事情，一次只迈一步。

□没必要从一开始就琢磨完成整个投资过程的资源和愿景，随着投资进程的延续，所需的知识和技能会逐步完善提高。

“让时间为你工作”意味着：坚信所有资源（资本净值、知识、经验与眼光）都会随着“投资之旅”的推进不断增长与成熟。你已经有足够的资源来起步了。而且，运用这个投资结构，所有的一切都是可以掌控的。在面对前进的每一步时，如同旅途的终点，你都有许多的选择，取决于你希望达到的目标以及市场情况。

让我们仔细看看这些选择之所以吸引人的原因吧：

选择一：五年后，把贷款调整为还本付息型贷款

我个人很喜欢这种投资策略，当贷款投资购房五年后，将贷款都调整为还本付息型贷款。租金收入每年会增长3%～4%，足以使你在第六年或第七年把纯付息贷款转化为还本付息贷款，同时仍能保证现金支出最小。

再经过几年时间，你获得的租金就足以支付全部抵押贷款的还款额。

应该注意贷款本金是不能进行税收抵扣的，也就是说，一旦你转换成还本付息贷款，就必须缴税。通常20年期还本付息贷款，在前五年偿还的本金只有全部本金的12%～15%，一直持续到还款期最后五年，你才能真正感受到偿还本金的复合效应。然而，如果你正打算在偿还多套房贷本金的同时，将其作为你的养老金计划（或留给你的下一代）长期持有（因为它能持续给你带来收入），这种转换是你迈出的正确一步，同时，债务减少能够使自己更加安心一些。

选择二：选择性出售部分房产归还贷款

当然，另一种选择是选择性地出售一套或几套房产，由此减少了投资组合中剩余房产的部分或全部债务。你需要考虑：

□出售哪一套或哪几套？

□什么时机出售？

在市场繁荣期间，市场上弥漫着的乐观情绪远远大于现实主义心理，这时是出售房产的最佳时机。

出售的最佳时机出现在其他所有人都在购买时，包括房产周期中典型的“两年顶峰”期，这时与可支付能力相关的所有变量都被市场抛弃！你会发现这两年期间房产投资组合的价值可能超过其真实价值的25%～30%（在市场价格下跌之前）。有些投资者以及大量的投机者会尽量利用这种周期波动，这也是我们应该学着去做的。

如果你能利用周期中的峰顶，会发生什么？

例如，把你最后购买的两套房产（在周期波动对你有利时购买的，如第8年与第10年购买的）在市场高峰期（第12年）售出，你不仅仅只得到30%的增长，你可能得到当初购买价格50%的增长。也就是说，如果当初购买的这两套房产花费了130万澳元，现在的真实价值是160万澳元，但你可能以190万澳元出售，那么利润是60万澳元，而不是30万澳元。

个人资本利得税

当出售（或处理）一套于1985年9月19日后购买的房产时，那你将要为你得到的资本增值或利润缴纳资本利得税（Capital Gains Tax，CGT）。对房产而言，自住住房是免税的，而投资性的房产却必须缴纳。简单地说，应纳税资本利得额等于出售价格（报酬）减去经折旧调整后的收购成本。若持有该房产达到或超过12个月之后再出售，那应纳税资本利得额还可以降低50%。

下面的例子里，资本利得税是按照29万澳元的利润减免一半（50%）而进行计算的。因此，如果你持有这两套房产的时间分别达到两年与三年，计算方式如下显示：

第五套房产

（第9年）

第六套房产

（第10年）

总计

（第12年）

购买价格

$635,000

$700,000

$1,335,000

建筑津贴

$8,000

$9,000

$17,000

出售价格

$820,000

$820,000

$1,690,000

账面利润

$185,000

$120,000

$305,000

减

资本利得

$177,000

$111,000

$288,000

50%折扣

$88,500

$55,500

$144,000

等于

应纳税利润额（资本利得额）

$88,500

$55,500

$144,000

税收仅仅是投资经营中的一个因素而已。

你要支付总计14.4万澳元的资本利得税（在投资12年后）。若按最高边际所得税税率，这意味着67,680澳元的所得税。

有三点需要说明：

1.上述计算适用于个人于1999年9月21日（资本利得税条例于此时有所调整）之后购买且持有超过12个月的房产。若持有期少于12个月，那么需要按总账面利润纳税。

2.若房产于1999年9月21日前购买，可以按照上述折扣方法计算应纳税所得额，或者也可以选择按照以出售价格（收到的报酬）减去以1999年9月30日通货膨胀率为基准调整后的购置成本（不用恐慌，大多数人都不用自己去计算资产利得税，只要保留好基本的房产购买、支出、出售单据，交给自己的会计师处理即可。我强烈推荐这样去操作。

3.如果在市场繁荣期出售，那么相关房产溢价部分，即成交价与真实价值之差，大致相当于应纳税所得额！因此，请耐心等待市场繁荣期这样的机会，由此可以把资本利得税的影响降到最低。

选择三： 在高人口密度的地区重新开发房产

前面已经指出，澳大利亚主要大城市的人口一直在稳定增长。

最近几年，城市规划处对人口增长的解决方案是进行城市填充，即对600～700平方米的地块进行再开发，建造联排或双拼别墅而不是独栋别墅。在未来的20～30年间，如果你依然像我推荐的那样持有一个房产投资组合，这对你来说是个新选择。请记住，只有土地才是真正有价值的。

如果你仅仅拥有联排别墅或与别人共享某个地块，那你将不能充分利用相关土地来建造高密度住宅。但是，如果你持有独栋别墅，就会多一个这样的操作选择权。在墨尔本、悉尼与布里斯班，这些地方已经允许建造双拼住宅，估计在不久的将来（如10～20年），会允许在这些城市的一些小地块上建造密度更高的住宅。这样，你便可以有效利用资本净值在相应土地上建造3～4个的住宅，以便每月可以获得3～4份租金。我仍然建议你不要出售它们，继续保留该地块以期升值。

10到20年前，处于CBD边缘地区主要道路附近的很多停车场，目前已经大幅升值，这些土地被再次开发用作快餐店、购物中心等等。即使这些业务可能仅仅维持盈亏平衡，这些停车场业主也会因拥有并继续持有这些土地而变得非常富有。

财富积累之“道”

“让时间为你工作”所得的收益相当可观。请回顾一下在之前的那幅财务目标图。

或许，本章最重要的一句话就是，“一次只迈一步”。

如果我们对目前所处位置或下一步如何走还没有足够的信心，同时想得太远，那么就会被各种各样的妄想迷惑，总觉得自己可能会出错，因而变得手足无措。当你真的到达那里，这些幻象就会消失。积累财富并走向成功的主要因素是保持自信，而非压力。

因此，在C部分，我会回答许多大家可能存有疑虑的问题，如“如果……那又怎样？”与“那个如何呢？”等等。我经常会碰到这样的问题。提出这些问题确实很重要，也很必要。如果你正准备开始一段旅程，自然就应该好好想想旅途上有多少“陷阱”。正如本书一开始说明的，那些“多疑”的人常常成为最好的财富积累者。但，现实情况是，没有人能预知未来，也没有人会预先得到“所有答案”（或“所有可能出现的问题”）。

你迟早会跨出投资的第一步，那就选择从这步开始，真正的答案自然会显现。

到现在为止，你已经得到前八章内容所提供的所有数据、正反各方的观点、投资原则、选择以及建议。若你觉得比刚开始看本书时增长了一些知识与见识，我会感到非常欣慰。但是，我同样期望你能注意到我们的出发点：在财富积累过程中的感悟，以及敢于为自己、为他人去思索财富积累之道，从而创造出无限的可能性。

因此，在第十章我们将再次讨论我们到底走向何方。

全球性金融危机

回顾澳大利亚在过去10年间的住房可支付能力是非常有趣的一件事。1997、1998与2003年的澳大利亚东海岸，住宅市场价格大幅上升。在这几个时间点，我与我的客户主要在布里斯班进行投资，而在墨尔本的投资则较少。

2003年，东海岸区域的房产市场价格已经达到顶峰，市场可支付能力也几乎达到极限。然而，这为我们在西海岸入手珀斯房产市场创造了机会。当2004～2005年间东海岸房产价格中位数一般为30万澳元时，我们于2003～2005年在珀斯购买的房产价格大都在20万澳元左右。珀斯的房产价格已经增长了许多。到2006年，我们在2003～2005年期间购买的所有房产价格都已经近50万澳元。反观东海岸地区，我们依然能够在布里斯班与墨尔本市内或周边附近较好的地段买到30万澳元左右的房产。

即使在全球金融危机期间，所有这些价格不到30万澳元的房产，在市场上依然处于“可轻松支付的”的范围内。