问：从2000年前后开始有意进入中国房地产市场，到现在，中国房地产的最近15年，你经历了几个阶段？可以划分一下吗？
王谦：我对中国房地产宏观分了四个阶段，但我不是参与了每个阶段。
第一个阶段，是2002年以前，你可以没钱也没有专业，但只要是有关系就够了的阶段。2002年以前的房地产是不温不火的，我那时候没有进入房地产业，也无法参与其中。
第二个阶段，也就是我开始参与的阶段，是在靠关系拿地，但是你必须有钱的阶段，就是2002年以后这个阶段。
我在这个阶段所做的事，就是2003年第一个项目，给特罗斯基金在海口寻找项目的时候，2005年之前。
那时候中国房地产刚刚开始回温，所以外国人对中国房地产特别热衷追捧，我那时候想利用这个市场的上扬，就想去把外资拿进来。这个想法跟大形势是符合的，所以特罗斯方面很容易同意。
问：那个时候房地产市场的特点是什么？
王谦：那个时候就是普遍的房价上涨，很快速的。
我切入中国房地产市场的这个阶段，关系依然是重要的，但是你必须要有资金，而且资金必须到位。金钱方面，那时候我找了海外的房地产基金。关系方面，我要去建立关系，所以就通过中凯集团去建立。中凯集团有一套关系，还有我自身的这些关系网。
第二阶段，确实房地产业的势头非常猛，一直往上走，但是由于经历了两三年这个好势头，大家都开始进来做，变成什么呢？变成了第三个阶段，专业变得重要了。
市场就是这样的，竞争激烈了，大家的钱都不是问题了，那专业就重要了。专业重要的时候，我们就开始想是不是要借助“美国模式”？所谓的“美国模式”就是说通过行业细分，专业的人做专业的事，投资人做投资的事，该管理的做管理，把它分开。我们当时认为，再过三五年，比如说到2008年、2009年，或者更晚一点，迟早要进入这种专业细分的阶段，跟西方一样。
所以，在第三阶段，我们成立了中凯开发。
现在看来，我们那个时候成立得可能稍微早了一点，所以才会遇到很多问题。比如说，没有相关的法律法规来管理制约这种管理公司，由于法律制度的不健全，造成你去拓展业务的时候，对方有很多的顾虑没法儿打消。要消除顾虑，一定要靠法律等手段来制约和管理的。
问：还有一个是不是有教育的问题？大家根本对这个模式都不了解，也从来没有接触过？
王谦：对，其实那个时候由于房地产的火热，很多其他行业的人都想进来做房地产。就像搞纺织的，手上有5个亿，他就要做房地产。但是，由于市场上没有这种专业的所谓的管理团队，没有这种开发商，造成他搞纺织的自己要去成立房地产公司。但那时候还好，简单，就是你找一帮人弄就行了。因为那时候主要是市场好，赢利模式上面对专业的需求并不大，没有大到你不得不用专业的房地产开发管理公司。所以，当时，如果我只是把“专业输出”作为商业模式的话，确实是会有问题的。
到了第四个阶段，2008年，由于金融危机的影响，有一个骤然的下跌，到2008年年底房子都卖不动了，恰恰2008年年底，春节前又是一个资金需求最大的时候，所以就造成了我们当时的阵痛。结果，4万亿元进来了，救了我们一命。这个阶段对我来讲，就是一个反思的过程。
问：反思的习惯很重要。
王谦：嗯，我的十大习惯之一——反思。要不停地反思，尤其遇到事情的时候，你千万不要认为你今天靠运气克服这个困难就过去了，不要以为你这个幸运永远在，不可能的。我的反思就是，我不能再那么玩了，那个东西太虚，太依赖于市场的繁荣。尤其是房地产市场，永远是周期性的，当你遇到低谷的时候，如果你企业的核心竞争力不在，只是靠运气，而不是核心竞争力，那你就有可能是一败涂地。因为4万亿这件事不会总发生的。所以，这个时候我个人决定要收缩，在范围上、地域上收缩，但是要深挖，把一个项目做透，要落地。
那时候，因为4万亿来了，很多人又继续享受这种高速发展，不思悔改，又继续习惯性地去认为这个繁荣是没问题的。
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