的“房产云”

在这个云时代,也许有这么一句话可以概括它的模样:全球最大的出租车公司Uber没有一辆出租车;全球最热门的媒体所有者Facebook没有一个内容制作人;全球市值最高的零售商阿里巴巴没有一件商品库存;全球最大的住宿服务提供商Airbnb没有任何酒店;同样,全球最大的办公场地租赁公司WeWork,也没有一间房产。

但WeWork所拥有的也是最值钱的,就是它的“房产云”。

因为,WeWork公司就是用云的思想和特性去做房产的。它的商业模式简单得不能再简单:用折扣价格租下整层写字楼,然后分隔成单独的办公空间,出租给愿意挨着办公的初创企业和小公司,向他们收取会员费及一些延伸服务费用。

不过,就这么一个不起眼的二房东,在2016年初全球初创公司市值排行榜中,除了Uber以510亿美元估值排名第一、小米以460亿美元位居次席、空中食住Airbnb以255亿美元位居第三、创业创新平台Palantir位列第四、刚合并不久的美团—大众点评以183亿美元排名老五之外,联合办公崛起者WeWork则以160亿美元与Snapchat、滴滴快的一起并列全球第六位了。这一估值已让WeWork与许多互联网老牌巨头瞠目结舌了。

WeWork创始人亚当·纽曼生于以色列,曾在以色列军队担任海军军官,并于2001年来到美国寻找事业的发展机会。在创立WeWork之前,他曾在布鲁克林有过一家婴儿服装公司,并租赁了专门的办公楼办公。在这里,他遇到了重要的生意伙伴,也就是日后的WeWork的另一位创始人米古尔·迈克尔维。

2008年,迈克尔维和纽曼发现,他们所在的大楼有很多空间都处于闲置状态。因此,他们萌发了为其他创业者建设共享办公空间的概念。在对房东进行了大量游说之后,迈克尔维和纽曼于2008年成立了第一家此类创业公司GreenDesk,并赚到了第一桶金,而这正是We-Work的雏形。

2010年,WeWork成立,开始为创业者提供共享的办公场所和各种各样的福利设施与活动,例如免费啤酒、装满食品的冰箱,以及桌面足球游戏,以及一年一度的灵修和为所有会员提供医疗保险等。创业者选择加入是为了获得廉价办公空间、社区、关系网、灵活性,以及We-Work的创业服务。

创始人纽曼表示:“我们希望无所不在,为每个人提供服务。在我们全球扩张的过程中,我们希望更多成员来到我们的社区。这些成员并不一定需要专门的空间,但可以通过应用与我们建立联系,获得我们的服务。”

WeWork倾向于在新建的开发区还有翻新或萧条的街区开设办公点,因为那些地段的租金可以有大约10%的折扣。截止到2016年3月, WeWork在纽约、波士顿、费城、华盛顿特区、迈阿密、芝加哥、奥斯汀、伯克利、旧金山、洛杉矶、波特兰和西雅图等美国城市,以及伦敦、阿姆斯特丹、特拉维夫等国际城市建设了80处共享办公空间,其最终目标是“WeWork火星。”

从WeWork的运营模式上看,它要是通过在一些租金较为便宜的地区租用楼面,并进行二次设计,将楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间,之后以远高于同业的价格租给各种创业者,并从租金中获利。在日常运营中,除了为各类创业者提供办公空间之外,WeWork还为创业者提供各种跟创业关系密切的隐形服务,如定期举办社交活动和充当中间人的角色。

它的产品有有形产品,也有无形产品。有形产品包括办公室和会议室,里面包含安保、前台、宽带、打印等服务,并配有休闲娱乐、浴室等生活设施;也可召开小型、中型、大型会议。

它的无形产品,即以WeWork为媒介组建起来的丰富多彩的商业网络,包括合作伙伴、客户和投资人,每月至少有51%的会员和其他会员有一次交易。凡在这里办公的人,可以在每周的百吉饼和含羞草聚会上进行社交活动,或许能找到软件开发人员为他们编写应用程序;同时,会员在非正式演示日推荐其创意,并从一些自愿效劳的外部合作伙伴那里得到免费建议。

WeWork充当中间人,向会员提供包括医疗、会计、法律和云计算在内的多种服务。比如通过Trinet,WeWork帮会员每月节省200美元的健康保险费,使用亚马逊AWS服务商提供的网络主机,在使用第一年可免除5000美元费用。

还有与投资人的偶遇机会。当创业者去冰箱拿食物或是在咖啡吧休息的时候,随时都有可能遇到项目投资人或合作者。所以,不论是还没有被认可的艺术家,还是初创公司的小老板,都可在缴纳400~650美元之后,在WeWork租下一个办公室,并享有一切工作需要的东西。从企业角度看,WeWork面对的企业规模是1~500人,并承诺其不需要任何前期投入,这为初创企业提供了一个无门槛的办公室。

目前,WeWork的盈利模式主要来自向作为个人或公司的创业者收取租金:WeWork主要是在新建的开发区或者萧条的街区开设办公点,先以折扣价租下整层写字楼,分成单独的办公空间,再出租给愿意挨着办公的初创企业,采取的是“整批零租”的形式,重点是保证好利差,从而在会员租金和配套服务上收费。

WeWork的租金比较高,一张办公桌的月租为350美元,一间64平方英尺(约5.9平方米)办公室的租金为每人650美元;但是因为其较为完善的创业环境以及完备的创业社交网络,其会员数量一直保持着激增状态。不过,公司28%的收入来自较小会员。当较大的会员搬到自己的办公场所或者更大更新的WeWork办公点时,较小的会员就会升级。

此外,WeWork还通过它的隐形回报获利:它除了会员租金和配套服务收费之外,还通过周边地价溢价、对种子公司投资等隐性回报来获利。其中,也包括了以中间人身份向会员介绍各项服务作为它的新收入来源。

WeWork的租金的确算贵的,但是如果考虑到安保、前台、宽带、打印等服务,会员其实每月还能节约几百美元,而且在公共空间的聚会上,说不定还能找到合适的合作者,大大降低了招聘成本,这样其实是划算的。

WeWork作为共享经济的代表,以其标新立异的风格,赢得了租客和投资者的心。它不仅解决了工作空间的共享,而且重塑了在此情景中的人际关系与社交网络。

在文化理念上,WeWork为创业者寻找到了自由交流的灵感。为了营造社群氛围,WeWork有自己专门的社群经理,根据他们本月、本年度内帮助多少会员建立了联系而给予奖励。这样,WeWork就在工作空间内推动更强的社群关系。它的使命更多是颠覆新生代的工作方式,通过社区化运营和社交网络搭建,实现长期价值,将空间、服务和社区价值整体呈现给用户。

简单点说,WeWork就是一个联合办公平台。互联网价值的本质是解决沟通问题。与传统产业地产相比,WeWork实现了资源的共享,并很好地遏制了空间资源的浪费,属于互联网思维下的地产模式。它所打造的不仅是众创空间品牌,而是一种以云的思想和特性为场景办公的新体验。

所以,WeWork是一朵脱离物理空间而衍生的“房产云”。

外星人讨论:WeWork的“类谷歌办公”、“新的社群”和“云上房产”

原子人、比特人和数据人来到了位于美国纽约曼哈顿中城的We-Work总部。中城是曼哈顿岛最拥挤、最繁华的地区,也是世界上摩天大楼密度最高的地区。这里有世界上最大的城中花园,最豪华的住宅区,最奢侈的精品商区,几乎每一栋建筑都带着自己的传奇色彩。We-Work公司就是在这个最土豪的城市为创业者出租一种新式的办公场所和空间。在这些公共空间里,所有会客厅、餐厅均提供免费无线宽带接入,牛奶、咖啡、茶等饮品全部免费供应,方便随时随地办公、会客。他们三人对此进行了为八天的考察,并对WeWork所产生的互联网效应做了深入、细致、挖掘式的研究、探讨和剖析。

数据人:“WeWork是一家分租办公空间、帮助自雇人士处理多种琐事的公司,如今已在全美、欧洲以及以色列有54个布点,并把触角伸向了中国。不过,在给这家成立仅6年的公司令人咂舌的160亿美元估值时,这些风险投资家看中的到底是什么?为什么这些年轻的创业者对它趋之若鹜?它凭什么一下子风靡全球和引领风骚?看来,此中必有蹊跷。希望大家在讨论这个案例时,从各个角度挖掘它的价值和意义。”

原子人:“数据人说得太正确了。WeWork作为一家分租办公空间的公司,普通得不能再普通了,但在风投估值时却高达160亿美元。显然,华尔街的投资家看中的并不是这个公司的房产中介这些特点,而是它给那些自由创业者提供一种新型工作场所,让年轻人拥有一个永远不想下班的地方。所以,我今天的话题,就是‘类谷歌办公’。”

比特人:“类谷歌办公’?”

原子人:“对。办公室里到处是旗帜,沙发,宽敞的厨房,按摩椅,甚至吊床。毫无疑问,工作在谷歌让人充满了自豪,谷歌不仅仅提供传统的健康保险和极其有竞争力的待遇,而且谷歌人还享有免费的早餐、午餐、晚餐、零食,办公区里免费按摩,车接车送,办公区免费健身中心,甚至还提供休憩间,以及桌面足球游戏等。它给员工这样一种感觉:你在谷歌工作,你就吃着谷歌,睡着谷歌,呼吸着谷歌,成功着谷歌。”

比特人:“谷歌为什么这样做?”

原子人:“谷歌精心设计了它所有的办公室,让员工能通宵达旦地待在办公室里,不用为任何事情担忧——诸如他们的饥饿、健康,或者卫生保健。很重要的一点,就是让有能力的人,在公司里一次待上好几天不回家,让他们毫无保留地献出所有精力。”

比特人:“这太有效率了。”

原子人:“更重要的是,它让待在这里的人全都感觉到,这是一个有机的、自由流动的地方,而你不会感觉到自己是一台机器里的一个齿轮。”

比特人:“明白了。WeWork也试图提供这样一个工作场所。”

原子人:“太对了。WeWork所提供的‘类谷歌’式的工作场所,不论你是一个还没有被认可的自由艺术家,还是一个初创公司的小老板,都可以在缴纳400美元~650美元之后,在WeWork租下一个办公室,并享用一切工作需要的东西。WeWork想要发掘增值的空间,不只是一间简单的办公室,而是‘人的生意’,更注重人与人之间的交流和交往,以及最大效率的发挥。”

说到这里,比特人与数据人发出了喝彩声。

比特人:“原子人说得太好了!WeWork作为当下美国创业圈的明星,不仅给数量庞大的美国小企业主创造了一个共同工作的空间,自己的估值也在快速攀升,成为了即将上市的明星企业。它的成功,不只是为创业者提供一种新型的办公场所,而且是为各类的创业者建立了一种新型的社群关系。所以,我今天的话题,就是‘新的社群’。”

原子人:“‘新的社群’?”

比特人:“对。WeWork进入纽约市场的时候,正好美国经济刚刚开始复苏。当时,涌现出了众多提供合作办公场所的公司,WeWork只是其中一家而已,但相比那些已经有一定名气的品牌,它追求的是一个截然不同的客户群体,也就是一个完全崭新型的顾客社群。”

原子人:“有何不同?”

比特人:“比如提供类似办公空间的老牌公司雷格斯,在全球范围内已分布着2000个网点,包括750个城市,遍及100个国家和地区。不过,它所迎合的主要是会计师那样更守旧的专业人士,以及那些想要在华盛顿、威奇托或者上海开分公司的大公司。它所面对的企业规模是1~500人,所提供的产品,也是一种安静严肃、不苟言笑的传统环境。而WeWork则希望给租户的客户带来一种租户在这里长期办公的感觉。”

原子人:“一种家的感觉。”

比特人:“不错,但它又超出了家的感觉,创建了一个全新的社群关系。WeWork除了收房租,还会设法让加入的会员们意识到,他们加入了一个丰富的商业网络,可以找到合作伙伴、客户、投资人。它会为创业者创造各种偶遇机会,哪怕在去冰箱拿食物的过程中、在咖啡吧休息的时候,或许你就会遇到自己的投资人。也就是说,WeWork提供的公共办公场所,只是它产品和业务的一个方面,它真正的目的和野心,是在打造一个全球网络和一个全球创业者的新的社群。”

说到这里,原子人与数据人响起了掌声。

数据人:“你们说得太独到了!从原子人的‘类谷歌办公’到比特人的‘新的社群’,你会发现,它的目标是发掘初创企业通畅的沟通方式、完备的社会保障网络、发达的金融服务,使美国成为一个创业活动最为活跃的国家。所以,我今天的话题,就是WeWork的‘云上房产’。”

原子人:“‘云上房产’?”

数据人:“对。WeWork之所以估值暴涨,就因为它在投资人眼中是一个巨大的‘项目池’,让所有的会员在其中建立新的社群关系,并使每个会员获得与其他会员做生意的机会。”

原子人:“明白了。它提供的实际上就是一个‘虚拟办公室’。”

数据人:“太对了。目前,它已拥有了15000多个会员,不仅可以面对面展开协作,还可以通过App、正式和非正式的各种活动鼓励会员相互交流,让51%的会员每个月都可与其他会员做一次生意。事实上,它已经是一个‘现实版的阿里巴巴’了。”

比特人:“那对中国版的WeWork,你是怎么看的?”

数据人:“美国人的WeWork走红,让中国的一些房产商也心动不已,竞相效仿。但他们的做法,是为了提高办公楼使用效率,将办公楼化整为零后出租并回收资金,其核心目的是增加租金收入,真正挣钱的还是房地产。所以,并不是太成功。”

比特人:“那美国人的WeWork为何受到如此热捧?”

数据人:“美国人WeWork的成功,关键是它遵循了共享经济规律来做这件事情。从Uber到滴滴,从Airbnb到短租公寓,从WeWork到联合办公,最大的特点,就是提升了闲置资源利用率,改变了人们的工作和生活方式。”

比特人:“同时,也赋予了互联网属性。”

数据人:“太正确了。互联网价值的本质是解决沟通问题,让它具有了云的特性。WeWork所做的事情,更重要的是,它把传统的房地产行业与互联网科技联系起来,建立了一个联合办公平台,并脱离物理空间去做它的延伸服务,变成‘云上房产’,真正做到了原子产品比特化,从熟人世界走向陌生人世界,让这些原本毫不相干的陌生人在这个新的社群中获得他们想要的东西。所以,它不仅解决了工作空间的共享问题,而且重塑了在此场景中的人际关系与社交网络,从而赢得了租客和投资者的心!”

至此,原子人与比特人又是击掌而呼,大声叫好。