二手房，水更深

二手房相对于一手房的选择可能会多一些，毕竟已有的房子比新盖的还是多一些，特别是在一二线城市，住宅用地越来越少的情况下，买二手房也是大多数人的选择。与购买一手房不同的是一手房通常是直接从开发商那里购买，而二手房则是在该房源对应的业主那里购买。二手房涉及到繁琐的交易流程，还经常会出现交易失败，甚至法律纠纷的情况，因此通常都需要一个中介协助你办完所有的手续。

和一手房购买的初期是一样的，买二手房也是要先选楼盘。由于二手房的选择会相对多一些，所以一定要多看一些房源再做选择。购买二手房之前也要考虑一下自己家庭的情况，是单身买个过渡户型，还是新婚夫妻即将要小孩，或是要跟父母同住，距离上班的地点交通是否方便，周边配套是否齐全，要不要学位房，等等。

购买二手房之前的选房过程分两个阶段，第一个阶段不用找中介，可以自己利用周末或晚上的时间先看一些小区。前面介绍了一个App叫“安居客”，可以先在这个App上按照一些条件搜索几个小区，然后利用某个集中的时间看看相隔距离较近的几个小区，甚至晚上下班时如果是坐地铁也可以在到家前面的几站看看有意向的小区。

一般安保条件好的小区不会让陌生人随便进入，这也没关系，可以看看小区周边环境，如吵不吵，房屋朝向，周边配套设施的情况，交通是否便利，环境是否干净等。每看一个小区，都要拍一些楼盘的照片以及周边环境的照片，并且做一些简单的记录，还可以自己打个分，不然看多了会忘记每个小区的优缺点。

大概看了十几个小区后基本上就可以选中五个左右比较有意向的小区了，这时就可以进入选房的第二个阶段，这个阶段通常要联系中介了。同样在“安居客”中选择自己有意向的小区，App中会列出该小区中一些在售的房源，每套房源一般也会有个经纪人，也就是中介，然后可以通过安居客先进行简单的文字交流，确认房源属实，并且由中介跟业主联系确定看房的时间。到看房的时间，在中介的带领下进入小区去看实际的房源。以上两个阶段也不一定就是串行操作，你也可以交错进行，到达某个小区如果觉得不错，可以立马看看有没有在售房源，然后看能不能联系到中介尽快看房。

二手房毕竟有人住过，所以在看房时也要仔细一些，房子的新旧程度、装修风格、房屋的朝向等，有时候可能会涉及重新装修。对于初看有意向的房源，如果有可能最好在不同的时间段再看看，白天要看采光，晚上要看看吵不吵，楼道照明，甚至看看周边邻居的情况（例如有没有养非常爱叫的大狗，垃圾有没有乱丢等）。如果有可能，还可以在下雨天气上门看看房屋是否漏水、潮湿等。总之，二手房多看总不会错，不然住进去之后又后悔当初没看好。

确定了几个有意向的小区，又看了一些实际的房源，确定了要买的房源后，就可以跟中介一起找业主签一个购买意向的协议，缴纳一笔定金。这个协议有一定约束作用，签了协议后，如果买方又反悔不想买了，那么业主是可以不退还定金的。如果业主后面不想卖了，那么买方则可以要求业主偿还双倍的定金。具体的协议内容由双方确认。前一段时间深圳房价疯涨，就出现好多业主毁约的情况，如果业主没有按照协议赔偿，可能就会出现法律纠纷了。

如果顺利，双方都确定正式进入交易阶段，那么买方就要开始办理贷款了。这里有一些情况要注意，就是当前购买的这套房源是否还在贷款中，如果还在贷款，就表示业主还没有将房贷还清。那么这个时候有两种处理方式，一是让业主提前还贷，撤销抵押，拿到房产证，然后再卖出。这就需要业主出钱提前还贷，可能还会有罚息，业主一般不一定愿意。因此就要采取第二种方式，那就是买方先找担保公司将房子赎出来，担保费一般都是由买方出，然后再到银行办理贷款，选择的银行最好和原业主贷款的银行相同，这样可以少交罚息。这些流程都会由中介指导办理。

同样，二手房的贷款也涉及到商业贷款和公积金贷款，也是优先用公积金贷款。贷款办理完成后，卖家就会收到房款，然后就可以办理过户手续了。过户手续办理时也涉及到缴纳契税等费用，可能也是一笔比较大的支出，要提前准备好。有的二手房，业主已经拿到房产证，即所谓的“红本在手”，这个在交易上会简单一些。还有些城市有限购政策，对于二手房交易不满两年的还要额外征收税费等，由于卖家的标价都是实收多少房款，因此这些税费一般也都是转嫁到买家头上，因此这些都要事先打听清楚。

二手房的交易还涉及到中介费，因为整个过程是由中介协助你完成的，给予中介费也是必要的。中介费通常是1%～3%的房款，这笔钱有时也是个不小的数目，有的中介可能会给予一定的折扣，这要跟中介商量。有的人可能想跳过中介自己交易，除非是卖家跟你很熟，同时你对购房的整个流程也非常熟悉，否则还是建议由中介来处理，有时能避免不必要的麻烦。中介素质可能会良莠不齐，手中的房源也各有不同，建议还是选一些知名的大型中介，这样会有保障。

我们可以看到二手房在购买时除了要准备好首付外，可能还要额外准备担保费、银行罚息、中介费、税费等，过户时还要缴纳契税等（一手房可能会晚一点交）。当房款比较高的时候，这些钱也非常多，要预留差不多10%～15%的房款资金用于支付这些费用。

买完房之后，切记要尽快将自己的户口转到所购买的房产下，这个自己到该房产所在地的派出所即可办理。有些业主虽然把房子卖给了你，但是他们的户口并没有迁走，有时候由于买方自己可能有当地户口（如集体户）觉得无所谓，不着急办理，但是很可能会吃亏。如果你买的是学位房，一定要及时提醒原业主将户口迁走，否则学位被人用了，你就欲哭无泪了。

我自己本人买的第一套房就是学位房，当时买下来之后因为是单身也没有急着将公司的集体户口迁入到购买的房产那里，等一年之后专门请假去办理转户口时才发现原业主一家居然还没有迁走！他们没有迁走，我就没有办法迁入。后面我联系了原业主，幸好他的电话没有变，但是他们一家居然已经去北京工作生活了。他们还想拖着不处理（因为在北京没有户口），我最后说如果一周之内不迁出，就让派出所强制迁出，让他们一家成为黑户。毕竟房产在我名下，后来他们还是找亲戚处理了，我才得以顺利将户口迁入自己的房产下。通过这个实际的例子也给大家提个醒，买完二手房一定要及时迁户口。