不需要提前还房贷的案例

在四线城市工作了9年的李先生，今年32岁，月收入7000元（包含部分兼职收入），预计两年后升职收入可以达到8000元。目前公积金余额有4万元，每个月单位和个人各缴800元公积金。银行账户上有5万元活期存款，信用卡额度为5万元，平时每个月消费支出大概是3500元，包含1300元的房贷。李先生购买的房产还剩余约20万元贷款未还清，所以他给自己制定的理财目标是尽快还清房贷。

应该说李先生的收入水平在四线城市还是算不错的，每个月的开支也不算大，他希望通过提前还清房贷来进一步增加每个月收入结余。提前还清房贷，减轻每个月支出压力，这种想法非常常见，但是是否应该提前还房贷要因每个家庭的理财计划而异。

从李先生的家庭情况来看，没有充分利用公积金，如果将每个月的公积金利用起来，完全没有必要提前还贷。现在即使是商业贷款利率也已经非常低了，首套房还可能有利率折扣，公积金贷款利率则更低，而且极有可能再降息，很显然将提前还贷的资金用于理财更划算，况且按照李先生的收入水平还贷款毫无压力。李先生的公积金和银行存款都没有利用起来，因此建议其将理财目标改为2年现金资产达到25万元，或是存够第二套房的首付。

具体建议如下：

1.办理房贷“商转公”，因为公积金余额有4万元，而房贷只剩下20万元，完全可以将商业贷款转成公积金贷款，这样可以进一步降低贷款利率并减少月供。同时办理公积金按月提取，用于支付月供，不需要额外从每月工资中支付房贷；

2.办理完“商转公”之后，再将公积金余额4万元一次性提取，跟目前已有的存款5万元一起一共9万元购买一年期年化收益在14%～15%的P2P理财产品，两年后可以达到约12万元；

3.信用卡的额度比较高，所以平时各类消费优先走信用卡，原先每月工资消费3500元中含有1300元房贷支出，由于上述提取的公积金可以覆盖月供，所以第一年每个月工资将剩余5000元。第二年预计小孩长大，支出增加，可按照月支出上浮50%来计算，即达到3000元，但是由于工资也涨到8000元，因此仍然会剩余5000元；

4.每月剩余的5000元，刚开始的4个月，每个月存4000元到活期P2P中，存够2万元作为日常生活备用金，年化利率为7%，另外1000元用于基金定投，作为小孩的教育基金。从第5个月开始，剩余的5000元中拿出3000元购买年化收益10%～12%的中短期P2P理财产品，1000元继续进行基金定投，还有1000元可以购买风险较高的指数基金。

经过上述的理财方案，两年之后1年期的P2P理财产品资金达到12万元，短期P2P理财产品资金达到约7万元，活期P2P中生活备用金有2万元，同时定投基金有2.4万元（不含收益），指数基金有2万元（不含收益），理财资产将达到25～30万元。

当地的房价目前是4000元每平方米，按照2年后达到5000元每平方米，购买一个90平方米的三房大约需要45万元。李先生持有的资产肯定足够支付首付和其他费用。购买了第二套房之后将其中一套出租，租金和每个月多余的公积金（即按月提取的额度减去第一套房贷月供）差不多就可以覆盖第二套房产的月供了，完全不会有任何压力。即使不购置第二套房产也可以继续理财或是买车进一步提高生活水平。