在哪里看房价最真实

最近一些一线城市的房价获得了有效的抑制，但这些地区的房租却突然出现大幅的上涨。当然，我们看到有一些中介在其中起到了很不好的作用。但把租金的上涨都归结为中介的炒作显然过于武断，这其中一定还有更本质的因素在起作用。

居住是人的基本需要。满足这个基本需要的方}主要就是买房子和租房子两种途径。在我国目前阶段买的房子其实是购买了一处房产的70年使用权。当国家出售的土地使用年限到期后该房产将会如何处理，目前我们并不知道(因为这是一个政策的产物，而政策是随时可能变化的，现在去预测几十年后中国政府对房产和土地的政策安排无疑没有任何意义)。但无论如何，70年后该房产一定还有一些残值，不会一文不值。另外，居住在自购房产和租赁房产中的居住感受是完全不同的，一般来说，居住在自己的房产中获得的幸福感要高于居住在同样条件下的租赁住房(我说一般来说，是因为并非所有人都是这样，事实上的确有一部分人，他们对生活中的新鲜感特别看重，宁愿租房，这样可以不断变换居住地点以不断获得生活中的新鲜感)。所以分析购房好还是租房好，并不能简单地用购房的财务成本和租房的财务成本来做比较分析，而是既要看国家今后的房地产政策，也要看个人的风险偏好。

如果仅从财务的角度来分析房价和房租，就又要用到笔者反复提及的资产定价模型:V＝E/I。

用这个公}分析房产，V就是房子的价格，E是房租，I则是利率。E/V叫租售比，在这个公}中E/V＝I就是利率。V、E、I这三个变量就通过这个简单的公}相互影响。当E不变的时候，升I就将降低了V——所以升息是打压房价的最有效的手段;在V不变的情况下，升I就意味着E将提升——所以现在房租的提升其实是升息预期，也就是通货膨胀的反映;在I不变的情况下，E上升意味着V将上升——如果本轮房租的上升确实不只是房屋中介炒作的结果，则今后如果不升息的话房价必然还要涨上来以反映其租金的上升，因为租金一般是不会降的，就像物价一般是不会降的一样。

有人用租售比来说明中国的房价高，其实是他并不懂得租售比的本质意义，而是简单套用国外的数据而不分析中国的国情。比如市场经济国家的租售比一般在5%左右，那是因为这些国家的利率在正常的经济情况下就是(因此长期平均的情况下也就是)5%左右。如果，我们的经济在正常情况下，利率被定在2.5%左右，那么我们的租售比也就应该在2.5%左右。如果我们一定要质疑租售比那么低是否合理，我们首先应该质疑的是利率那么低是否合理。

利用房租与房价的关系，我们还可以分析二手房价格和新房价格的关系。一套已经使用了若干年的房子与同地区同样类型的新房的差价，就应该等于该房子过去若干年房租的收益折算到今天价值的总和。

举例来说，某地一套有10年房龄的房子价格是200万元。而该房产过去10年的租金回报率一直是3%(为了计算简化我们还要假设该房产过去10年房价的上升速度与利率同步)，则该房产过去10年租金收益的现值和就是200×3%×10＝60万元。则该地区一个同样类型、同样环境、同样设计、同样大小的新房的价格应该比10年的老房子要贵30%，在260万元左右。

以上海目前现实的情况来看，同地区的新房价格要比10年的老房子高30%～50%，超出30%的部分可以解释为新房在设计和环境上改进的体现。从这个例子来看，我们现在房价和租金的回报比反映了国内利率的真实情况;而新老房子的真实价格比也说明用上述资产定价模型分析中国的房产价格也是比较有效的。

这当然也就可以解释，为什么现在房租的上升不能简单归结为房屋中介的操控，而是有其内在原因的。