楼市“逐客令”之后

3月、10月、11月，中国政府在今年内已启动了三轮房地产调控。不断加码的楼市“逐客令”，是否能如决策层的设想，将过度的投机或投资需求挤出楼市？开发商、银行、中介、投资客、刚需和刚改（改善型刚需）等相关各方，他们的境遇又是如何？

记者／ 曹蓓

方坚（化名）的换房计划完全被击碎了，现在的他，连住房计划都保不住了。

原本打算得很好，把现住的110平方米房子卖掉，钱一部分用来还清另一套小房子的贷款，然后过户给父母，这样他和妻子就可以不在上海“外地人限购一套房产”的政策内，剩下的钱恰好可以毫无压力地买一套离小孩上学近点的房子。

但人算不如天算，7月底卖掉房子后，上海郊县房价好像启动了上涨的阀门，一路从每平方米2万多元涨到3万元、4万元、5万元。要买的房子价格翻了1倍，要获得买房资质，就要先把小房子的贷款还清，剩余的钱与支付即将购买的大房子还差100多万元，这部分钱，方坚没有。

“以前也是这样的政策，只不过上面把控得不严，中介都是可以帮着想办法解决的，现在连中介也解决不了了，因为这段时间管控非常严格。”方坚说。

房价蹿升、政策收紧，是2016年房地产看似完全相克的两个因素，但对于方坚却同时成为一个独木桥上两端的狼和虎，把他原本的改善型住房需求推出楼市，把他小康的日子推回租房岁月。

方坚不理解，为什么自己会被推出去，他不是政策需要抑制的“投机性投资需求”，每个月还贷2万多元都不会有压力的他，也不属于“收入不高的刚需”。

“也许有人会说，买个小点的房子，或者地方偏一点的房子，就可以解决，但我觉得，如果我们这样收入的人连改善居住条件都这么困难，我不知道上海的楼市要留给谁。”方坚说。

如果要解释，只能说方坚换房的时机恰好遇上了房价快速上涨，政府又强力调控的重叠期。

2016年，在实体经济持续疲软，汇率不断下探，货币政策稳中偏松，各类投资难见起色时，中国楼市进入滚动式上涨时期。年初，以一线城市为代表的房价上涨带动了楼市由冷向热的急速转弯。3月份达到顶峰，70个大中城市中，62个城市新建住宅上涨。随后北京、上海、深圳出台调控政策，效果立竿见影。但就像蜻蜓点水，楼市高温在下半年卷土重来，多个二线城市风头超过一线，并带动多地区冲向前所未有的价格顶峰。

中国指数研究院对100个城市的房地产市场检测报告显示，三季度更多城市加入房价上涨行列，百城住宅均价累计上涨6.78%，涨幅进一步扩大，8、9月单月环比涨幅均突破2%，连续创近年来新高。根据统计，2016年1-9月百城住宅均价累计上涨14.91%，各季度涨幅逐步走高。其中，一季度累计上涨2.94%，二季度4.54%，三季度6.78%。

央行发布的第三季度新增人民币贷款数据也表明，新增的贷款中，大部分被用来买房。根据数据，8月份新增人民币贷款为人民币9487亿元，大约56%的新增贷款为以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款，此前7月份新增贷款4636亿元，当月以住房按揭贷款为主的居民中长期贷款增加4773亿元，占比接近103%。

高温再次触动管理层的神经，在“因地、因城施策”的指导下，仅“十一”期间，中国20多个城市集中启动了限购限贷政策。几乎在同时，住建部公布了45家“各地查处的违规失信房地产开发企业和中介机构名单”，并要求各地进一步整顿规范房地产市场秩序。

一个多月后，楼市调控再加码，上海、深圳、杭州、天津、武汉、南京等地进一步在限购限贷、提高首付比例方面将政策再收紧。表面上看，调控升级主要是由于房价上涨态势依然明显，未来上涨预期仍然强烈。但实际上，更多的压力来自行政的力量。

有大陆知名媒体从多位地方政府人士处获悉，11月7日，决策层再次要求控制好房价上涨态势，要求11月房价不得高于10月水平，如果再涨，不用约谈，直接问责。该报道称，一位房企高层曾透露，之前的调控是定个政策大家执行，现在是目标管理，要求10月不准涨价，11月继续降，银行进行贷款额度限制。

不断蔓延的投机情绪日渐高涨，带动新一轮房价上涨，而后再次点燃投资者情绪，房地产，日渐成为投资者的“心瘾”。被此激发的高热楼市，突然被严厉且猛烈的政策泼了一盆冷水，热胀冷缩的原理注定要把一部分人赶出楼市。

按照决策高层的设想，过多的投机或投资需求要被挤出楼市，但事实上这部分人要么早已主动离场，要么仍然在楼市里寻找机会或收手观望。恰恰相反，被鼓励的刚需和改善性需求，却被高楼价和严政策挡在门外。

“逐客令”吹糠见米

大范围、大力度的调控政策，在数据上效果明显。

国家统计局新闻发言人盛来运在公开场合透露，从部分数据的监测情况来看，在10月份上半个月调控取得初步的成效。一些热点城市、一线城市和部分二线城市房地产的销售在回落，还有少数城市甚至出现了环比下降，房地产市场高烧减退，房价走势开始趋稳，所以及时出台一些调控措施是必要的，而且是有效的。

上海虹桥区房产交易中心，11月2日上午9时-10时，换做一个多月前，这个时间段或者随便其他的时间段，排队的人一定是折叠了又折叠，但是现在，除了办理窗口有些人气，等待区有很长一段时间空空如也。门口取号的工作人员懒散地坐在桌子后面，拿到的号码前面不超过五个人。

交易窗口前几对正在办理过户的男男女女和年老年少，几个“西服”在交易双方游走，招呼刚进门的熟悉面孔，也不时地跟窗口外面正在整理资料的人耳语几句。他们连接了买卖双方，被称之为“中介”，西服、领带是他们的标配，如果从业几年，他们就会感觉到每套房子从他们手中走过，几乎都在升温，只不过升温的速度有时慢、有时快。

眼前的情景，与一个月前充斥媒体的报道大相径庭。

有陆媒称，8月底，上海最大的房地产交易中心浦东房地产交易中心再度出现千人排队过户的场景，“二楼至三楼的楼梯间、走道口、交易窗口，都被大量中介和购房者围得满满当当。当天下午2点30分，交易窗口前的电子屏显示，排队预约人数已经达到1300人，有不少人从早上8点30分就开始等候排队，一直到下午2点多，都没有能够排上队。”

8月31日的报道称，上海的房地产交易中心出现“井喷”，一手房每日签约套数已连续五天破1000套，30日的成交量更是高达2139套的高位。

多个房地产交易中心队伍折了又折，凌晨6点以前超过50人等候的情况很常见，甚至“由于排队人数过多，预检大厅提前半小时便开门了。”

而今，完全看不出当时的喧闹。

不仅是上海。北京市住建委公布的信息称，10月1-16日，商品住房(不含自住房)共签约8781套，较9月商品住房成交同比涨幅回落29.3个百分点。据调研情况看，10月份各售楼处及门店的合同签订量、客源量、房源量、带看量等全面回落，目前二手房业主涨价的冲动已经得到明显平息，挂牌报价更加理性。

据相关机构统计，北京商品住宅(不含保障房与自住房)在10月份成交8508套，环比9月减少41%，为5个月来最低；深圳成交套数为4276套，环比9月的2618套上涨63.3%，但主要是调控落地前网签数量激增引起，新房推售面积环比下跌77%，新房市场供应几乎停滞；上海10月成交面积为86.89万平方米，环比下跌16.3%，同比下跌了42.46%，成交套数6502套，环比下跌18.21%。

最新数据显示，11月1-15日，20个典型城市新建商品住宅成交面积722万平方米，环比减少16%，同比增长3%。

但事实上，这样的效果似乎远没有达到高层的目标。因此才会出现年内第三轮限购政策的出台。

比如，上海市。

11月28日晚间，上海市住建委印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。《通知》指出，自11月29日起，居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在上海市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的)申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。即在10月初30%的首付基础上提高了5%。

《通知》还规定，在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

有分析人士称，上海市本次楼市调控全面采取“认房又认贷”的政策，即只要有过房贷记录，首付比例就大幅度提高，可以减少“假离婚”购房的现象。

该《通知》同时强调，各区县房屋管理部门要加强房屋交易审核工作。“过去之所以在限购严厉的情况下仍存在各类炒房现象，就在于审核过程不太严厉。新规出台后，监管部门开始对此类审核内容进行细化，比如，家庭信用状况、首付资金来源等方面积极管控。同时，对银行的具体业务进行规范，如果不严格审核资金进入，就要对此类金融机构进行行政处罚。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析。

对于上海市再次缩小楼市入口的原因，严跃进分析称，是因为虽然首轮调控政策可以看到效果，但效果远远未达到预期。易居研究院智库中心数据显示，今年8月份开始，上海新建商品住宅（包括普通住宅、别墅和商住两用住宅）的成交均价为42475元/平方米，这也是上海第一次出现了均价破4万元的态势。到了9月份，该均价为44893元/平方米。10月份政策有所调控，房价有所下跌。上海10月份新建商品住宅成交均价为44042元/平方米，相比9月份下跌了851元，环比下跌了1.9%，但同比上涨了32.7%。

此外，10月份上海新建商品住宅存销比或去库存周期仅为5.7个月，远远比合理值（12-14个月）要低。

虽然程度不同，但上海的情况带有一定的普遍性，这让市场猜测 ，接下来可能会有更多的城市加入进一步收紧楼市政策的行列。

城市

日期

住户类型

调整前

调整后

个税和社保证明

本市户籍

非本市户籍

杭州

9月19日

√

不限制

不限制

不要求

√

≤1

昆山

9月29日

√

不限制

不限制

不要求

√

≤2

过去2年内缴纳个税或社保累计满1年

≤1

过去2年内缴纳个税或社保累计不足1年

天津

10月1日

√

不限制

不限制

不要求

√

≤1

成都

10月1日

√

不限制

≤1 每人或每个法人

不要求

√

郑州

10月2日

√

不限制

≤2 (≤180㎡)

不要求

√

≤1 (≤180㎡)

济南

10月2日

√

不限制

≤3

不要求

√

≤1

合肥

10月2日

√

不限制

≤2 （新建商业住房）

不要求

√

≤1

过去2年内缴纳个税或社保连续满1年

无锡

10月2日

√

不限制

≤1 每同一公司

不要求

√

≤1 （新建商业住房）

武汉

10月3日

√

不限制

不要求

√

≤2

苏州

10月4日

√

不限制

≤3

不要求

√

≤1

过去2年内缴纳个税或社保累计满1年

深圳*

10月4日

√

≤2

≤2

不要求

√

≤1 (缴纳3年以上社保)

≤1

缴纳个税或社保满5年

厦门

10月5日

√

不限制

≤2 (≤180㎡)

不要求

√

≤1 (≤180㎡)

过去3年内连续缴纳满2年

南京*

10月5日

√

不限制

≤2 （新建商业住房）

不要求

√

≤1

过去2年内缴纳个税或社保累计满1年

珠海

10月6日

√

不限制

≤3 (≤144㎡)

不要求

√

≤1 (≤144㎡)

连续缴纳个税或社保满1年

福州

10月7日

√

不限制

≤2 (≤144㎡)

不要求

√

≤1 (≤144㎡)

过去2年内缴纳个税或社保累计满1年

东莞

10月7日

√

不限制

≤2 （新建商业住房）

不要求

√

购买二套房要求过去2年内缴纳个税或社保累计满1年

佛山

10月7日

√

不限制

≤2 （新建商业住房）

不要求

√

购买二套房要求过去2年内缴纳个税或社保累计满1年

南昌

10月8日

√

不限制

≤1（新建商业住房）

不要求

√

城市

日期

住户类型

限制

社保缴纳要求

本市户籍

非本市户籍

北京

上海

广州

2010/4/1

2016/3/1

2013/11/13

√

≤2

北京

上海

广州

2010/4/1

2016/3/1

2013/11/13

√

≤1

≥5 年

≥5 年

≥3 年

注：*单身人士限购一套；2016 年国庆期间未调整限购政策的一线城市列示在表格下半部分。 资料来源： 各地政府房管局，中金公司研究部

2016年9月下旬到10月上旬大陆各主要城市出台的调控政策

中介被念紧箍咒

同样空空如也的，不仅是房产交易中心，还有地产中介的门店。虹口区广中路两旁的门店，遍布大大小小近十家房产中介。依次走近便可发现，链家、我爱我家等地产中介除了房产经纪，并无几个客人。其中的一个链家门店，20多平方米的房间，摆放着十几台电脑，却只有一个房产经纪在前台“值班”。

“怎么就你一个人？”

“其他人都还没来，今天不是周三嘛，好多人都休息了，这几天没什么人来买房。”

“不是‘金九银十’吗？”

“那是老说法了，前两个月，该买的都买了，再加上现在政策收紧，看房的人都没几个。”

10月8日，上海公布的“沪六条”较今年3月出台的限购政策，并没有对购房人进行进一步规范，但对于地产开发商和中介进行严格控制，类似于“假离婚”、首付贷、自融等地产中介“钻政策空子”、扰乱市场秩序、加大房地产风险的行为被明令禁止。

北京的地产中介，同样遭遇了“严打”，经历“空窗期”。

步锦（化名）是北京朝阳区管庄一个链家店面的店长，这几天，他也像普通的上班族一样，在下午不到五点的时候，走进地铁回家，朝九晚五。这在几个月之前，是几乎不可能的事。

“九月底之前，都很疯狂。”他说的时间节点，卡在9月30日北京新限购政策的出台。新政要求，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

“我们的业务量下降非常多，以前一个月都能成交几百套，现在一个月100套都够不上。”步锦说，“很低。”

我爱我家、中原等地产中介同样开始颇为冷清和“规矩”的一段时间。经过此前的忙碌后，他们迎来了清闲期，“玩玩游戏、上上网，很多门店开始了轮休。”北京朝阳区一位地产经纪描述了他们公司普遍的状态。

中原地产首席分析师张大伟对媒体称，全国性的房地产中介公司，10月业绩环比都下降了40%-50%。在限购限贷政策出台之后，10月中旬全国各地加大了楼市执法力度，11月初市场在继续降温。

9月30日，北京市住建委、市发改委、市工商局联合下发了《关于集中开展房地产中介市场专项检查的通知》。

11月中旬，链家、我爱我家、麦田、存房、金色时光、华熙、满懿、易合、中原、兴商等十家房地产中介机构被集体约谈。随后针对地产中介的整治范围包括：严厉打击当前房地产中介机构无照经营、擅自变更登记事项、实施合同欺诈违法行为，以及房地产中介机构网站、店堂内及印刷品宣传内容违反《广告法》《反不正当竞争法》等违法行为。

“这轮楼市调控，中介是整治的重点，是由上而下大范围的，不仅是一线城市，四川、安徽、山西等地也有类似的规定和清查。”一位大型地产中介研究所高层委婉地拒绝了采访，“我们目前确实不方便发声。”

2016年11月2日，上海虹口区房地产交易中心，换做一个多月前，排队的人一定是折叠了又折叠，但是现在，除了办理窗口有些人气，等待区空空如也。门口取号的工作人员懒散地坐在桌子后面，拿到的号码前面不超过五个人。

摄影 / 曹蓓

售楼处偃旗息鼓

作为重点整治对象，售楼处也从此前的人满为患中迅速冷清下来。

苏州吴中区一家售楼处工作人员提起近期的销售量连连摇头，“不光是我们，整个苏州都是这样。”

这是外界评价的在这轮楼市上涨中崛起的楼市“四小龙”之一。提起与之前的对比，他说，“限购前有个新楼盘开盘，头一天在五星级酒店预订了场地和房间，因为预定的人太多了，售楼处根本挤不下。很多客户是外地过来的，都住在周边的酒店，为了第二天开盘能买上房。”

苏州、南京、合肥和厦门被业界称为楼市“四小龙”，这几个城市在本轮楼市行情中领涨全国二线城市。安居客房价数据显示，本轮调控对“四小龙”的房价已产生影响，10月南京二手房均价环比涨幅为4.15%，9月为7.04%；而合肥环比涨幅则低至0.79%，9月为5.80%；厦门环比涨幅为0.35%，9月为4.45%；苏州甚至从环比上涨3.25%转为环比下跌0.76%。

10月3日，住建部公布45家违规失信房企和中介机构，通过发布虚假广告、恶意编造散布谣言、制造房源紧张气氛、违规预售、捂盘惜售等手段，煽动消费者购房，以达到其抬高房价、牟取私利的目的。

坊间有一种略带戏谑的说法，“国庆节后的第一周忙的是销售，接待的全是因为信贷调整无力支付首付款的客户；国庆节后的第二周忙的全是策划，更改各种广告和宣传单页，一切涉及住建部规定‘9条违规’的内容全部撤换。”

多位来自北京、上海等一线城市的知情人士证实了这种说法。“10月份以来，监管部门开始对开发商售楼处进行逐个清查，看是否存在违规情况。”

李特（化名）自己有一个十几人的销售团队，跟上海多家楼盘签订了协议，负责“卖房”。卖出一套房，开发商给他相应的佣金提成。每个楼盘提成不同，按销售的难易程度，大概在5000-10000元不等，个别“夸张”的楼盘一套房子的佣金能达到3万-5万元。

新开的一家楼盘，在上海远郊，是国内某大型开发商的项目。如果在10月份以前，开盘一上午，可能销控表上就被人为地布满了红点和蓝点。红色表示已经售出，蓝色表示已经交过定金。但现在，他们不敢了。

监察部门会不定期检查，对于已出售的房源，要求出示合同一一核对，“没人在这个风头正紧的时候冒险。”李特说。

按照“套路”，一个楼盘开盘后，开发商会先放100-200套房试探一下市场反应。在投资情绪高涨的时候，很可能一上午这些房子就能售罄。一天时间，销控表上好的楼层和户型就被人为地布满红色和蓝色，只空出不好的户型和楼层。

购房者如果可以接受，最不好卖的房子将会被开发商率先处理掉，如果想要好的楼层或者户型，只有一个办法，加价。售楼人员会找出各种理由帮你下定决心，“还有几套关系户的房子，如果你真想要的话，我帮你想想办法，但是价钱上可能每平方米会高出500-1000元。”

这个时候，李特说，价格高多少，对于真想买房的人几乎是听不见的，那种绝望后出现希望的迫切心理已经被地产商准确地掐住。

但是调控新政后，这些手段，都被明令禁止了。“很少有人会冒那么大的风险去挑战监管，顶多不卖啊，等政策稍一松动，需求就会加倍释放，涨价只是时间问题。”李特说。

当然也有胆大的小开发商冒险，北京周边的一个郊县，一名衣着普通的男子拿着一个牛皮纸袋，在核心商区徘徊。不时地从纸袋里面抽出一张售楼的宣传页，小声地跟走过来的人搭讪。如果换作以前，定然是“西服们”成群结队出现，把宣传页发得几乎走过的人人手一份，楼盘名称和优惠大声的循环在商业中心地带。

10月12日下午，有开发商向大陆某知名媒体透露，当日，北京市有关部门召集各区开会，讨论各区未来一段时间的新房预售价格上限。消息人士称，最终各区申报的房屋预售价格上限都被向下调整。

在社交媒体上曾流传一份主题为“苏州房产新政执行办法”的会议纪要，这份纪要显示，主要参会人员是开发区各开发商代表，重点内容包括：各类公示按政府要求，可售房源未公示的，查到一次，暂停网签一年；单价超过1.8万元的项目一律停止签约，包括别墅，具体放开时间等通知；网签系统打开时间并不乐观，快则10月底、11月，慢则12月、明年1月；要求房价一价清，所有房款必须进开发商账，团购费严格要求不允许收取。

“住建局近期一直在明察暗访，按图施工、按图宣传、按图验收。10月7日住建部领导要来苏州调研。”“此次新政是中央下压的政治任务，昆山政府也只能极力配合，希望各开发商一定配合政府执行。”

虽然这份会议纪要的真实性并未得到确认，但这并不影响外界对房地产调控收紧的笃定。

正如市场预期，监管清查的力度在继续加码，11月8日来自发改委和住建部的消息，两部委部署从11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查。媒体分析称，此次文件涉及的城市更广、主导检查的单位级别更高、检查内容也更为明确。

据报道，本次检查对象将由省级价格主管部门按照“双随机”的要求产生，直接抽查50家在售楼盘、50家房地产中介机构门店，组织市级价格主管部门全面检查其他在售楼盘、各自抽查50家房地产中介机构门店，并及时向社会公布抽查情况及查处结果。

上述北京、上海等地针对中介的清查和整治，也是来源于此。

银行双管齐收

不止一位行业内的专家和学者表达了类似的观点，金融因素，无论是被房企用来获取资金，还是被投资者加杠杆用于买房，都是导致房地产市场泡沫蔓延的主要因素。因此在此处收紧，对降低房地产热度的效果自然立竿见影。

有媒体从三家股份行处获悉，早在10月12日，央行牵头召开住房信贷调控会议，强调控制住房信贷风险，五大行和股份制银行信贷管理部门负责人参会。在央行召开信贷调控会议的第二天，多家股份制银行就组织召开行内会议，传达央行会议精神。其中一家大型股份行对内部下达四季度的住房信贷政策要求为：10月份的住房信贷规模不能高于9月份；四季度的住房信贷规模不能超过三季度；一二线城市的住房信贷占比要下降。

据报道，9月初监管部门曾对银行窗口指导，要求控制好按揭贷款的投放速度，警惕楼市泡沫，然而到了9月末，银行按揭贷款却在冲高，引发了监管部门的忧虑。

11月初，消息称央行相关决议明确叫停了上海的“接力贷”、“合力贷”，媒体随后调查发现，类似的业务几乎销声匿迹。接力贷是指以父母作为所购房屋的所有权人，其子女作为共同借款人的住房信贷产品；合力贷指以子女作为所购房屋的所有权人，其父母作为共同借款人的住房信贷产品。

一家大型中介的相关负责人也证实了这种说法。

房地产开发贷方面，央行上海总部11月3日发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

10月以来，多个部门反复强调防范经济金融风险。10月底召开的中共中央政治局会议指出，要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

央行在《2016年第三季度货币政策执行报告》中称，有关方面正在着手研究将表外理财纳入宏观审慎评估中的广义信贷指标范围，引导银行加强对表外业务的风险管理。

银监会在三季度经济金融形势分析会上明确提出，要严控房地产金融业务风险，包括：严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。同时，对房价上涨过快的北京、上海、广州等16个热点城市的银行业以及金融机构进行专项检查。

难伤投资客

拳打脚踢之后，政策挤出效果明显，但由政策挤出的究竟是哪些人？

“调控目的主要针对投资性和投机性需求，对刚需、改善性需求仍然还是支持的。”这是国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运在10月18日召开的前三季度国民经济运行情况发布会上的表述。

但事实并非如此理想。真正的投资客们，或获利提前离场，或收手继续潜伏，被调控政策挤出的，少之又少。

一位在地产界多年的前房企高管用了一个形象的比喻，“一辆公交车来的时候，很多人都想上车，在这种情况下，你认为是身体强壮的人会被挤下来呢，还是身体孱弱的人？房地产市场也是如此。”

确实有少量利用高杠杆炒房的投资者，被调控政策驱逐。

这部分人，利用高杠杆入市，除了银行信贷以外，首付部分另加杠杆，通过P2P借款平台、融资公司等途径获得，随着政策收紧，成交量下降，所购房产无法出售变现，为防止资金链断裂，不得不在低价售出或债台高筑之间做出选择。这种轨迹是此前很多温州炒房团的真实经历。

但这种情况在房地产投资者当中所占比例并不大。上述上海虹口区链家的地产经纪王宏不经心地道出其中缘由，“如果你是前期投资房产的人，除非是很极端的情况才会被迫降价出售变现，偿还资金杠杆。一般都是原地观望，因为大家都知道，只要挺过这一两年，限购一取消，房价一定会比现在高。”

经过此前中国房地产十几年的经验，“越调控，越上涨”已经成为普通草根都能掌握的“中国式地产经济学原理”。所以，限购政策只能起到两种效果，一种是让极少部分人无法在高杠杆的资金支持下继续炒房，而急于低价出售房产变现；另一种，也是大概率情况，就是不痛不痒地让这部分人收手观望。

至于全资扫楼的投资者和除银行贷款外不加杠杆的投资者，除非他们主动，否则更难被驱逐出楼市。投资房地产并没有对他们造成额外的负担，反而会因为限购政策，导致楼市需求得不到满足，这种需求一旦释放，身在供应端的他们获利离场只是时间问题。对于他们来讲，政策收紧只是暂时阻挡他们再次进场，而不是离场。某种意义上，楼市政策收紧，对于他们的投资，反而是一种可期结局的保护。

安徽省省会合肥市之所以位列此次楼市“四小龙”之一，是因为合肥人不仅把本地的楼价炒高，还和多年前的温州炒房团一样“走出去”。

合肥炒房团开始名声大噪，很大程度是因为其炒高了长期平稳的湖南省会长沙市的房价。有长沙本地媒体以“合肥炒房团，请离开6416元/平的长沙！”为标题，指责其推高了原本位于价格洼地的长沙房价。有的地产商甚至以此作为营销噱头，“合肥炒房团来袭，长沙房价红利凭啥要让他人？”

“无论外地房价怎么涨，长沙一直都很稳，所以在一线城市周转了几年后，我决定回到长沙。”孙先生现在是三一重工的一名中层，让他下定决心回湖南的，很大程度上因为房价。很多长沙人都跟他一样，因为房价稳定，一直认为在长沙生活的幸福感很高。但是这种幸福感，在他们看来，被合肥炒房的人打破。

一位知情人士透露，来自合肥肥西县的炒房团，空降长沙，大批买走湘江边上最优质地段新房。“他们不缺资金，都是全款，开发商当然欢迎。等到当地人想买的时候，已经没有房源了，我很多长沙的朋友确实在抱怨，积累了多年的地产红利，就这样被外地人收割。”

后悔没有进入楼市的人很多，但获利离场的投资者绝不亚于前者。这就是看似有些残酷的现实。

安徽省省会合肥市之所以位列此次楼市“四小龙”之一，是因为合肥人不仅把本地的楼价炒高，还和多年前的温州炒房团一样“走出去”。其名声大噪，很大程度是因为炒高了长期平稳的湖南省会长沙市的房价。图为长沙市某新建楼盘。

被赶走的刚需和刚改

更残酷的是，正如上述前房企高管所言，被政策挤出楼市的人，有相当一部分是刚需和改善型需求，就像方坚。

步锦这两天刚刚成交的一单，卖主自动降价12万元，原因是北京限购政策后，买方首付增加近20万元，无力负担准备放弃。“他们是9月底签的合同，之后北京立刻出台了限购政策。首付一下提高了20多万元，买方凑不出这么多，当时的房主急于出手，就让了12万元。这是特殊情况，其他首付够不上的，只能放弃。”

很多刚需和刚改（改善型刚需）在各地限购政策出台后，掐断了买房的念头。“如果不是实在没办法，我绝对不会放弃这次买房，因为限购放开以后，肯定又是一波上涨，我更买不起现在看中的这套房子。”方坚说。

月入不低于三万元的方坚想起一家六口要挤在40平方米的小房子里就发愁，正打算先租一段房子做过渡，“国家说的是支持刚需和改善型需求，结果呢，大部分都是这些人因为限购被挡在房子之外。如果我这样的收入在上海都换不起一套原本价格并不离谱的房子，那比我收入少的人呢？他们很可能永远都买不起房。”

不可否认的是，限购政策还有一种隐形的效果，那便是传递了一种调控收紧的信号，这种信号会在一定程度上浇灭投资者此前偏离理智的热情，在这种信号的传导下，此前被投资者的情绪催热的楼市，温度自然会有所下降。

中国指数研究院对上一轮限购后的房价走势进行了数字分析，结论是，对市场短期影响较为显著，其中成交量率先呈现回落态势，价格呈现涨幅趋稳-涨幅回落-下跌三个阶段。

2011年1月“国八条”要求扩大限购范围、加大限购力度，各地限购细则密集出台，政策出台后，成交量同比迅速回落，价格涨幅持续下滑，2011年9月呈现下跌趋势。2013年2月“国五条”明确房地产调控不放松，各地陆续表态继续严格执行限购，从市场表现来看，成交量方面，50个代表城市成交量迅速回落，5月同比增速由3-4月的三成以上降至2%，6-8月同比止增转降，“金九银十”有所回升，但年末至2014年前三季度总体成交量同比持续下降。价格方面，百城价格指数则从2013年9月开始回落，之后呈现持续下滑态势，直至2014年9月跌至近年来低点。

但即便是这些偏离理智的热情，刚需和刚改也占相当部分。“看见别人都在买房，真的慌，我周围的很多人也慌，大家都在讨论房价，照这样下去，房价还得涨，现在不买，可能就再也买不起了。”工作8年后，就在看好房准备把父母在老家的房子卖掉凑一套在北京买房的首付的时候，何宇犹豫了，“我听说二手房的房主有降价的，所以准备再等等，一般政策刚出的短期内会有一个小的跌幅。”

他看了很多机构的数据、专家的分析，认为自己是对的。中介说，好房子转眼就没，房主降价是特殊情况，他不信。“就当赌一把，能省不少钱。要么我还得跟那种小额贷款公司借，利息太高，压力太大。”他说。

与那些投资热情被抑制而不再继续购买的投资客不同，何宇赌上的，可能是他未来几年的居者有其屋。