不一样的大陆楼市“接盘侠”

无论是寻找限购空隙的投资客，还是被溢出效应挤到一线城市周边地区的刚需人群，抑或是被市场购房热情助推的二三线城市房价，这些都是楼市政策与市场运行结出的果实。而本次楼市调控又将对自去年以来的房地产去库存产生何种影响？

记者／ 曹蓓

苏州市吴中区东吴北路，道路两旁已经被施工的隔离区占据近半，有的地方是部分围挡，露出水泥、小堆沙子和新铺的沥青。因为拥堵，有的行人和自行车已经从施工安全围挡内穿过。就在这条路的旁边，矗立着一座21层的建筑，楼顶四个大字“克拉公馆”格外醒目。

“这就是正在修的四号线，其中一站就在公寓门口。”王毅（化名）对副驾驶上来看房的人重复着这些话，这是下午他接待的第五位看房人。地铁站、火车站、高速路口，看房的人多是上海、昆山这些地方来的，本地也有不少。10月初楼市限购后，他比平常忙了很多。

“来的人大部分是投资的，那种普通的住宅楼盘不能买了，但我们这种酒店公寓不在限购范围内，而且价格低，100万元左右一套，精装修，所以人很多都跑到我们这里来。”王毅说，他们这几天忙得很，前段时间忙得不可开交的商品房售楼处倒是没事做了。

正介绍的时候，电话响了，“又一个客户到了，一会儿请我另一个同事跟你介绍吧，我去火车站接他们。”他加快了车速。

王毅所在的克拉公馆，是一座酒店式公寓。顾名思义，是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，能自住，也能投资。

正如他所言，各地出台的限购政策，并不包括这种酒店式公寓。被热点城市的限购政策赶出的资金，在寻求出口的时候，这样的“洼地”成为合理的流向之一。

原本受到上海楼市溢出效应影响的苏州，因在下半年楼市涨幅蹿升而成为楼市“四小龙”之一，和其一起“受益”于一线城市溢出效应的还有上海周边的昆山、北京周边的廊坊和珠三角的佛山。

但在苏州这样的城市也因楼市过热加入限购行列后，被赶出的资金仍然能够找得到出路，那便是限购地区的不受限购政策影响的酒店式公寓。还有，这些限购城市继续外溢的地区，比如，无锡、嘉兴、环北京的其他县市，甚至波及此前还在楼市徘徊期的部分二三线城市。

除了投资资金，也包括被限购政策挡在门外的部分刚需。一些人退而求其次，以酒店式公寓做过渡，或在一线城市周边地区买房，另一些人则是在二三线城市的老家先置一套房产“安心”。

无论是刚性需求还是投资性需求，在楼市流转的过程中，一旦遭遇政策阻力，就会从被政策限制的区域转而投向政策不限制的区域。这看似与政策方向相同，但无论是从热点城市向周边溢出，还是流向二三线城市，这些需求都争相涌入最有望获得回报的优质部分，而非那些库存高企地区长久以来积存的“滞销品”，这意味着，“带动非过热城市去库存”或许只是一个愿望。

热门城市中的政策避风港

即便在楼市限购最严苛的城市，也总有政策覆盖不到的地方。这些地方平日难有起色，但在流入正规商品房的阀门被关小后，就会顺理成章地把一些资金流吸引过来。

克拉公馆的售楼处大厅，就在楼盘底层。地产商的宣传并没有客气，类似“抢购一空”等煽动性词汇就出现在广告牌上。

“您是投资还是自住？”这是售楼处的工作人员问的第一句话。

销售人员介绍，地段好、总价低、不受限购影响，这些因素吸引很多人来买。

但一直以来，酒店式公寓因为先天的“硬伤”，令其长期躲在商品住宅楼盘身后，并无太大进展。

与普通商品房不同，土地性质的差异导致酒店式公寓产权期限只有40-50年，作为商业用地，其期限届满后需要付费续期，而普通商品房目前尚无定论。

购买酒店式公寓后，在苏州这样的城市，购房人无法落户。“如果您是投资就无所谓，但是如果自住，考虑小孩上学的问题，我还是要提醒一下您。”这位销售人员说得很坦白。

“按揭贷款这一块，首付50%，所有的酒店公寓都这样，是国家规定的。”他继续说。

但他没有提到日常生活费用的问题。

酒店式公寓水电费参照商业标准，高于普通居民水电费，一般是1.5-2倍左右。类似于不通煤气这样的细节，如果是普通家庭居住，也会带来诸多不便。

即便如此，在限购政策出台后，多个热点地区的酒店式公寓开始列入刚需和投资客的考虑范围。

今年4月份开始，上海的媒体就开始报道“上海‘3·25限购’助推酒店式公寓市场火爆”的消息。

同策咨询研究部数据显示，截至3月底，上海办公产权的公寓存量面积为159万平方米，近3个月市场平均去化周期已降至10.6个月。中原地产数据称，3月份，上海酒店式公寓销售面积达22.25万平方米，环比增长245%，同比增长459%。

不仅是上海，根据易居研究院公布的数据显示，2016年6月份，包括北京、天津、杭州、苏州、广州、深圳在内的6个城市酒店式公寓成交面积为115万平方米，环比增长47%，同比增长100%。此外，成交价也出现明显上涨趋势，数据表明，6个城市酒店式公寓成交均价为25212元/平方米，环比增长16%，同比增长14%。

但大多数人并不看好这类投资高增长的局面，“毕竟短板明显，这种市场焦虑情况下的冲量，恐怕很难持续。”多位业内人士表示。

一线城市溢出区房价翻三倍

今年3月份一线城市限购政策出台后，周边的楼市开始大幅上涨。这些周边的县市，被称为一线城市溢出区域。

原本一线城市房价不断攀高后，刚需就会被迫转到周边尚能负担得起的地区，忍受各种不便，但也能勉强坚持。需求走到哪里，投资和投机就会流向哪里，这是市场规律。

但无疑，楼市的严厉调控让这些投资和投机不断地加量、加速和加力。

翻阅大陆媒体的报道可以发现，今年9月初称，北京周边小镇燕郊房价“突破2万”的措辞，一度经历了9月末的“突破3万”，直到近期“站上4万”。

河北省廊坊市辖下燕郊镇，位于北京东部，紧临通州区，是最早被开发的“环北京”楼市之一，原本就承担了部分北京的溢出需求，房价已经不能跟普通的小镇相比，今年北京市政府搬迁至通州的消息敲定后，更是让这个地区房价闻风上扬。

事实上，早在7月份，燕郊部分二手房的交易价格已经在2.4万-2.5万元/平方米之间。“后来八九月份的时候涨了1万元左右，现在基本回到3万元左右。”距离北京最近、也被认为是燕郊最好的小区之一的潮白人家附近，一家中介坦言，“没有那么夸张，但是确实那阵涨得挺厉害。”

大陆媒体在今年9月初曾根据中国房价行情平台发布的全国小城镇房价排行榜统计报道称，到今年8月，已有31个小城镇的房价突破万元大关，而在今年5月，这一数字仅有24个。短短三个月，房价过万元的小城镇就新增了7个。

排名第一的是燕郊镇，其8月均价达到了20794元/平方米，成为唯一一个均价突破2万元大关的小城镇，领先第二名的三亚市凤凰镇四千多元。值得注意的是，今年5月，燕郊的均价还是每平方米16728元，短短三个月就上涨了四千多元，涨幅高达24%。

燕郊是环北京县市中房地产受益最典型的地区，但部分投资客已经开始把眼光投向别处。根据搜狐焦点网数据统计，紧临北京大兴区的固安新房价格基本都在15000元/平方米以上，某盘新开一栋楼均价更高达19000元/平方米，“突破2万只在朝夕之间。”

西南部临近北京房山区的涿州，优势地段的楼盘在今年以前均价还不到7000元/平方米，如今已经开出1.5万元/平方米左右的价格。“我们自己也没料到会涨这么快，年前我们售楼处经理预估的是能卖到1万元左右，没想到今年7月份就已经翻倍了。”把正式合同给客户的时候，在售楼处负责客户的合同、贷款等事宜的李桃说。“我们好多销售都说，早知道自己也留几套，比卖房子合适。”李桃说，因为合同已经完成，她没必要再“忽悠”客户，她的工作也不是卖房子，所以那些后悔是真心的。

一位看房的投资客认为，燕郊虽然优势最为明显，但经过长时间对利好的消化，升值空间并不如固安、涿州这样的地区大，所以在今年年初，他开始频繁在北京周边买房。“北京有限购政策，这些地方没有，重要的是，北京投资需要占用大量资金，但是像固安、涿州这样的地方，几十万元就可以买一套。”他算了一笔账，在北京投资一套300万元、60平方米的房子，每平方米涨1万元，收益60万元，但是如果把300万元投资在固安这样的地方，可以买至少3套100平方米的房子，如果在年前投资，每平方米至少涨5000元，收益是150万元。

李铭淇是上海道远房产的创始人，这家房产中介公司规模不大，只有不到50个业务员，专做上海郊县和周边县市的房地产业务。过去半年多，尤其是近两个月，他带着去上海周边看房的投资客来往于江浙之间，苏州、杭州、昆山、嘉兴等地，眼睁睁地看着周边的楼市被“催”高。

“嘉善一个楼盘叫‘塞那蓝湾’，去年卖5500元/平方米，现在基本上在14500元/平方米。还有一个楼盘叫‘孔雀城’，房子才建好四期，但是已经卖到八、九期了，从5000元/平方米卖到了13000元/平方米。这是嘉善新打造的一个新西塘旅游重镇，如果成功收益自然相当可观，但失败就将会多一座只见楼不见人的‘鬼城’。”

嘉善县，隶属浙江省嘉兴市，位于浙江省东北部、江浙沪两省一市交会处。“最初上海限购后，苏州、杭州和昆山去嘉善看房的人就开始多起来，后来这些城市也陆续出台限购政策，很多嘉兴这一带的开发商看到了机会，想把客户导过去，所以找到像我们这样的机构来做。我们这边的客户也有同样的需求，所以带过去的人越来越多。”开发商精明得很，从刚开始让他们来去自便，到后来开始给李铭淇他们这样的分销报销所有的过路费和油费。

李铭淇介绍，嘉善这样的地方，90%的房产是投资客购买，只有10%是自住需求。

他说，很多很偏远的楼盘，原来很长时间都卖不掉，近期都被卖了出去，价格还很高。“从上海来的投资客对于价格不是太敏感，看惯了上海的房价，他们觉得其他地方的都便宜，所以每平方米涨几百块，再加上开发商玩一些手段，好的楼盘一平方米加一两千元并不是问题。就这样，周边的如嘉兴、吴江、南通、昆山花桥等地房价一下就被炒了起来。”

根据中国指数研究院的数据，三季度房价领涨城市仍主要集中在长三角、珠三角、环渤海三大城市群，以北京、上海、深圳三大城市为核心，逐级向外传导。本季度领涨城市大致分三类：第一类是廊坊、昆山、佛山等一线周边城市，区位优势显著，价格较一线城市差距明显，政策相对宽松，是刚需客理想选择；同城化发展规划下，未来发展前景较好，备受投资客青睐。第二类是上海、杭州、南京等宏观基本面表现突出，并且住宅库存量明显不足的城市，这类城市需求旺盛，供应明显不足，“地王”频出加剧了房价上涨预期，购房者买涨不买跌的心理使得供不应求矛盾加深，房价上涨成必然。第三类是无锡、福州等城市，因邻近政策收紧力度加码的南京、苏州、厦门，承接了部分外溢需求，成交量价齐涨，近期土地成交溢价率高企，加剧了未来房价上涨预期。

受感染的二三线城市

此轮楼市上涨，很大程度上是在市场购房热情的助推下完成的，而这种热情，是可以被传递的。一些二三线城市的房价，就是在这种被传递的热情中，一路高升。

必须承认的是，这些房价上涨较快的城市，或是源于需求长期得不到满足的补涨，或是受益于政策利好，楼市向好皆有理由，但之所以有些城市上涨的速度超过一线，无疑是把已限购城市需求得不到满足的焦虑情绪，和对楼市未来信心重重推向部分二三线城市。

孙赫（化名）在河北省省会石家庄市的一家地产公司工作，2016年年初，他买了一套位于市中心的房子。“幸亏买了，我买的时候不到1万元/平方米，现在翻了一倍，而且像这样好一点的小区，根本没有房源。”

前段时间，他接到好几个朋友的电话，问他有没有办法搞到某房地产企业开发的一个新楼盘的房号。“一次放了120个号，很多人都抢不到，没有人问价格，只要想尽办法能买到就行。”他说。

这就是弥漫在他周围的“市场情绪”。他了解的一个开发商，一个城中村改造的项目，开盘三四年“五证”不全，但近期一路从每平方米6300元涨到9300元，只是因为下来一个“城中村”改造规划许可证，其他依旧什么证都没有。“就这也抢！”作为当地业内人士的孙赫也感到无法理解。

“石家庄之前房价均价8000元/平方米，在全国省会城市中比较低，尤其是加上京津冀一体化概念。另外，石家庄前两年一直在搞房地产专项整治，很多开发商‘五证’不全不让销售，所以导致两年内购房需求一直被压抑，这次集中上涨也是压力的释放。”孙赫说。

中国指数研究院统计，三季度各线城市住宅价格涨幅均扩大，二线城市中超过90%城市房价上涨，上涨态势由局部升级为普涨。其中，无锡、福州、济南涨幅较大，超过12%，另有合肥、杭州、郑州等10个城市涨幅也较大，超过二线城市整体涨幅。

“在本轮楼市上涨的过程中，部分均价在1万元/平方米左右的省会城市都在兴建地铁等基础设施，所以城市的基本面是在不断改善的，这会使得资金加快进入，造成房价上涨。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《凤凰周刊》采访时称。

部分三线城市也受到了市场火爆氛围的感染。

周靓（化名）所在的公司是一家大型房企旗下的代建企业，他是这家公司的营销部门负责人。公司的客户三成来自省会城市，少量在一线城市，剩下超过六成都集中在三线城市。他们的客户大多是手上囤有土地的大型国企和私企。

“今年上半年我们的客户增量非常明显，很多开发商找到我们来操盘，提供全过程的开发和管理，导入我们的品牌，希望加快开发。”他说。

从专业小组的评估，到立项、签订合同，一般需要两三个月至半年的时间，然后就开始进入运转、定位报告、产品设计等房地产开发过程。“这些客户只是有地，但没有操作经验，或者地方的小开发商，自己运作并不是很有把握。在三线城市，需要专业的操作才能把房子卖得更好。此前市场不好，他们一直把地握在手里观望，年初以后，他们认为进入了窗口期，所以更多愿意来找我们谈合作。”周靓说，这和楼市热度高有很大的关系。

这样的想法和情绪，在很大程度上，是从一线城市缓步蔓延至三线甚至四线城市的。

“每个城市的情况不同，楼市有各自的特点，但只要不是库存过高的城市，都会不同程度受到市场情绪的感染，并不单纯是供需决定的，因为供需情况并不会在短期内出现较大的变化，而很显然，目前很多城市的房价出现了跳跃性的变化。”周靓认为。

限购推动去库存？

燕郊是环北京县市中房地产受益最典型的地区，但部分投资客已经开始把眼光投向别处。根据搜狐焦点网数据统计，紧临北京大兴区的固安新房价格基本都在15000元/平方米以上，某盘新开一栋楼均价更高达19000元/平方米，“突破2万只在朝夕之间”。图为固安街头的房产广告。

从去年开始的楼市去库存基调，看似一再被今年上半年和下半年各一次、弥漫在一二线城市的“防过热”声音打断。

热络的楼市情绪是否加速中国楼市的去库存步伐？按照这样的逻辑，多城市限购是会把资金赶往三四线城市，还是会令三四线城市的购买力驻足观望，阻碍去库存进程？

很多业内人士认为，近期限购后，能够倒逼大城市的购房资金进入三四线城市。

这种看法遭到一些学者的反对，“不要寄望于今年楼市的热传导逻辑——一线城市限购带热卫星城，卫星城限购限贷又带热二线热点城市。二线城市楼市限购限贷并不一定传导至三四线城市。即使能够传导，也是传导至一般的二线城市，更多的二线城市也存在着库存消化问题。因而，从上游城市过来的热传导，到了普通的二线楼市已经遇冷。”有学者直言，三四线城市的楼市去库存，靠市场传导不现实。

不过，多个机构的研究数据结论是，截至三季度，大陆楼市的库存消化速度已经开始加快。

中国指数研究院数据表明，库存与去化方面，部分城市市场处于供不应求局面，可售面积及库存消化时间持续下降。据初步统计，截至2016年9月底，20个代表城市可售面积约11220万平方米，同比显著下降35.5%，从绝对量来看，库存量位于2011年8月以来最低水平。从库存消化时间来看，今年前三季度，成交维持高位运行，库存消化时间持续缩短。截至9月末，代表城市库存消化时间为6.7个月，较去年末缩短2.9个月，较去年同期缩短4.7个月。

来自易居研究院的数据显示，截至2016年9月底，该机构监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24070万平方米，环比减少0.8%，同比减少9.9%。今年前9个月，全国35个城市新建商品住宅库存总体处于下滑态势，体现出较好的去库存导向。若从同比增幅看，已出现连续14个月的库存同比下跌，部分城市亟需从“去库存”的战略转向“补库存”的战略上来。

在35个样本城市中，9月份有12个城市库存出现了同比增长现象。其中，淮南、茂名和太原3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到46.7%、45.0%和35.3%。

业内常用存销比来判断一个城市的即时库存状况。

存销比（库销比）是指在一个周期内，商品平均库存或本周期期末库存与周期内总销售的比值，结果一般以月计。一般来讲，越是畅销的商品，库销比值越小，说明商品的周转率越高；越是滞销的商品，库销比值就越大，说明商品的周转率越低。

根据报告，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.0，这也意味着市场仅需9.0个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比8月份9.1个月收窄了0.1个月的水平。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，并不断接近近五年最低点，即2011年2月7.5个月的数值。

从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为31个月，相比8月份有所提高。另外，类似济宁、西宁等城市的存销比也比较高。

但即便如此，三线城市存销比数值也是继续缩小的。

一些外媒则对中国楼市去库存的效果提出质疑。

FT中文网刊文称，说到房地产库存这个重要指标时，通常以商品房待售面积来代表，以为当今中国商品房的库存面积，也就在六七亿平方米左右。“这样的算法是非常狭隘和不科学的。只要到中国的各类城市走马观花转一下就会发现，在GDP政绩观的刺激下，发展乏力的各地政府都把房地产作为拉动经济增长的摇钱树。此举导致的结果是大大小小各类城市，成群成片未能完工的烂尾楼盘比比皆是。而这些楼盘，正是中国房地产市场最大的库存所在，它比国家统计局统计报告中的‘商品房待售面积’要高出一个数量级。在中国官方的统计报告中，一般它是以‘房屋施工面积’来表现。后者，更能反映房地产市场库存问题的严重性所在。”

该文引用数据称，“从商品房待售面积来说，到9月末，中国商品房待售面积为69612万平方米，虽然比8月末减少1258万平方米（其中住宅待售面积减少1177万平方米），但是和去年同期相比，却反而增加了4.7%（去年同期为66510万平方米），而且，这还是在去年同期暴增16.4%后的又一个累积增长。”商品住房比去年同期库存略有减少，到9月末，中国商品住房的待售面积为41367万平方米，但“只比去年同期少了可怜的2.6%（去年同期为42474万平方米）。而更能说明中国房地产市场库存严重性的‘房屋施工面积’数据，则是全面上升，无一减少。1-9月份，中国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.2%，达到了惊人的71.6亿平方米（住宅施工面积49.1亿平方米，增长1.7%）。”

多位不愿透露姓名的业内人士也表达了类似的观点，“很多城市的楼市长期处于停滞的状态，一些地区的库存不但没有减少，反而增加了。个别地区需要7年，甚至10年。”“在库存很高的城市，房地产开发商大多是赔钱获取销售额的，为的是回笼资金。”

更让人担忧的是，在部分城市过热带动下，库存一边消化，一边继续增长，增长的速度可能还会超过少量的消化。

大陆官媒《人民日报》说出了这种隐忧，房价上涨带动购买，带来了库存的大量消化，然而也需要警惕新一轮库存增长的风险。

据一些陆媒调查，由于三四线城市对土地财政依赖要高一些，导致一些地方在去掉小部分库存后，又增加了土地供应，“房子还没卖出去，库存又上来了。”

中国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾坦言，2016年楼市去库存是有效的，整体库存确实得到更多去化。但是令本该去库存的三四线城市没能去库存，不该去库存的一二线城市却吸引了大批炒家入场，抬高了房价，从这点来看，去库存政策有局限性。

这种观点被外界普遍认同。

有关部门解释了其中的难度，国土资源部不动产登记中心研究员王建武分析称，前三季度，全国房地产用地市场分化明显，去库存与高价地并存，调控难度加大，既要防范房地产市场快速上涨带来的社会不稳定因素增加，也要防范房地产市场快速下跌带来的金融系统风险。

对此，中国高层此前曾给出解决方案，“因城施策”，对呈现“过热”迹象的热点城市楼市，要遏制房价过快上涨；鼓励楼市库存较大的城市进一步出台政策加大去库存力度。但各地在执行起来，却远非易事。

顾云昌称，去库存不是一句口号，是牵涉到国家和城市经济产业多个方面的复杂问题。总体来说，依然要结合新型城镇化、发展城市产业以创造就业机会、提高农民工收入、鼓励农民工进城购房，并且，要进行土地制度改革，赋予农民宅基地流通性，让其可以变现并创造购房需求。

根据国务院今年8月启动的第三次大督查结果来看，“各地方、各部门认真推进供给侧结构性改革，为产业发展增添了新动力，但也面临银行业金融风险上升、楼市去库存任务艰巨等问题，尤其是当前三四线城市，特别是县城库存存量高，化解难度较大。”

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