近来的大陆房地产调控和人民币贬值，让内地房地产“资产避风港”的作用有所减退，这使得大陆高净值人群更加关注通过全球资产配置实现个人资产的保值增值，但这绝不是想象中的那么简单。
记者／ 曹蓓
2016年11月21日，上海某海外置业移民秋季展上，一名中介在向潜在客户介绍美国房产投资项目。
在外界判断中国楼市泡沫被吹大，甚至出现破裂风险的时候，“高净值人群已经撤离中国房地产”这样的说法，是其中一个重要的标准。
长久以来，房地产就是高净值人群和新富人群资产配置表中极为重要的角色，尤其是在大陆实体经济长期疲软、人民币进入前所未有的下行通道、资本市场有待成熟、优质资产匮乏的情况下，房地产的稳定性和高收益更增加了其吸引力。
但随着泡沫的不断积聚，调控政策的日益严苛，房地产行业蕴含的风险在不断加大。于是，资金开始从房地产领域主动或被动地撤出。
从11月开始，大陆A股进入上行通道。沪指持续创阶段性新高，站上3200点。截至记者发稿，沪深两市成交量已突破7680亿元，较上一交易日再度增量逾70亿元，分析称，这反映了场外资金的入场欲望，有市场人士甚至做出了“技术性牛市”的判断。
资金涌进、股指走高，很大程度上跟9月底以来中国楼市的严厉调控关系密切。
不仅是股市，从楼市挤出的资金，开始越来越多地投向国内风头正盛的互联网金融等领域，并随着美国等发达国家的经济复苏，流向海外房产和境外资本市场。
然而，选择这样的投资布局，对于这些高净值人群来讲，更多的是出于分散风险的需要，而不是单纯地追求高收益。这就是财富管理界通常所言“把鸡蛋放在不同篮子”的资产配置理念。
在楼市风险加大、政策趋紧的情况下，投资楼市是否还是明智的选择？除了房地产，还有哪些领域值得投资？如何最大限度实现资产的保值增值、优化资产配置？《凤凰周刊》邀请花旗集团中国首席经济学家刘利刚、渣打中国财富管理投资策略总监王昕杰、星展银行（中国）个人银行部投资及保险产品部总监孔淑妍就以上问题进行深入分析。
还要投资楼市吗？
凤凰周刊：目前，外界对中国楼市的普遍看法是风险加大。在此背景下，投资楼市是否还是明智的选择？
花旗银行：前一阶段，高净值人群针对这一问题也存在诸多费解，他们的犹豫来自“要不要在房地产加码？”
不同的人群需求不同，传承地产配置的状况也不同（比如有的投资者对不动产格外偏爱）。
按照目前的形势，未来高净值人群可能更多会考虑是不是要在其他地区和领域进行资产配置。一种选择是在一些比较有条件的、具备升值潜力的三线城市配置相应房产。
一种选择是购买海外房产。
从目前我们看到的现象来看，中国高净值人群已经在澳大利亚、美国、加拿大、新西兰这样的国家配置了很多房产。不少波士顿和纽约的本地客户都问过我这样的问题，为什么中国人到我们这里购买这么多房产？这说明，这种大的趋势已经在发生。
但值得指出的是，国外的房产虽然在价格方面较国内偏低，但从房价的长期走势加上各种税费来看，回报率相对并不是那么高。高净值人群的这种配置大多只是为了风险的分散，并不是完全追求高收益率。
对于中国的中等收入阶层，如果还没有太多的房地产配置，从相对收益率来看，配置房地产可能还是他们要做的一件事，特别是一二线城市的年轻的中产阶层，国内房地产还将是他们未来增加投资的一个大概率领域。
渣打银行：本轮楼市上涨有几个特点：其一，上涨不均衡、不匀速。总体而言，就是一二线城市上涨明显，而三四线城市去库存压力大。其二，地价涨幅高于房价。其三，货币现象甚于经济现象。
从目前一线城市的租售比和杠杆水平来看，有理由担心房价存在一定程度泡沫。然而，要在泡沫破灭之前识别出这是一个泡沫是件困难的事情。随着管理层愈发关注房地产市场的泡沫，并连连出台警示政策，房价上行空间有限。
短时间内，房价已不具备条件复制近两年的涨幅，投资者需要改变投资预期或寻求其他投资机会。
星展银行：简单来说，资产价格是由需求和供应带动的。在房地产投资中，供应是长期并且可预期的，但需求却是短期而不稳定的，往往一两项消息都可以令供需关系逆转，所以房价可以急升也可能急跌。
另外，房地产投资往往是以杠杆式进行，即以贷款去完成交易(按揭)，所以投资者的损失可能是几何式扩大的。鉴于此类资产类别的高风险性，建议投资者能适当的采用资产配置来分散风险。
楼市资金将流向何处
凤凰周刊：“资产荒”是资金大量流入楼市的重要原因之一，在目前监管限购政策相继出台的情况下，您认为这部分资金会流向什么地方？
渣打银行：不排除有一部分会回流股市、基金、银行理财、贵金属等。但无法作出具体预测，因为无法甄别楼市中究竟有多少是投机需求，多少是刚性需求，有时这两种需求是交杂乃至变换的。
星展银行：一旦推出限购令后，预计部分资金流出房市，而房市一定程度的需求并非刚性，反而是一些投资性的资金(即寻求回报而非实际的买房需求)。
因此，投资性资金自然会寻找和房市相类似回报的投资工具，当中股市应是其一；另外，较喜欢实物的投资者，预计部分资金将流入已明显调整的黄金市场中。
花旗银行：个人来看，高净值人群的资金，一定比例流向了海外，除了海外房产以外，海外的证券类资产已经在他们中间开始加大配置。
从机构的资金流向看，主要的资产配置还集中在中国国内资产上，包括股市和一些理财产品。他们到海外的投资还刚刚开始。
大家现在普遍的担心是房地产泡沫和人民币贬值，就开始考虑到海外来配置资产。但问题是，真正走到海外后，就会面临收益率的问题，这也是全球基金投资人所面临最头疼的问题。
在美欧日三大成熟经济体中，资产的收益率已经非常低，日本是负利率，在美欧利率也是近乎零，美国十年期国债在特朗普赢得大选之后也就在2.3%左右，虽然比之前的1.8%已有大幅上升。美欧日等的投资者和机构也在考虑如何走入一些新的市场，包括到中国的资本市场来投资。
哪些人需要全球资产配置
凤凰周刊：全球资产配置已经成为财富管理界的普遍共识，在现有的情况下，什么样的投资者适合全球资产配置？
花旗银行：总体来说，高净值的人群无论从资金量还是专业知识方面都是比较适合全球资产配置的人群。而中产阶层相对比较困难，主要受制于资金门槛和风险承受能力。
渣打银行：我们认为所有投资者都应该多元布局，构建投资组合，以避免单一市场或资产的波动而导致资产净值的大幅波动。
但在实际生活中，投资者往往苦于缺乏相关的专业知识，或者受到最低投资门槛的限制，因而很难实现真正意义上的全球资产配置。
对于前一种投资者而言，我们建议选择专业的机构，在充分了解自身风险承受能力和长期财富目标的基础上，构建一整套的财务规划方案。对于资金量有限的投资者而言，也可以通过购买不同资产组合的理财产品来实现多元投资。
星展银行：全球资产配置的目的主要是分散组合风险，不论是地域性或资产类别的风险；一般来说，相较单一投资，全球资产配置的风险被分散，因此风险较低，同时投资回报也跟着较低。因此，全球资产配置更适合于有一定投资经验、投资期较长的投资者。
如何进行全球资产配置？
凤凰周刊：未来如何在全球范围内寻求合理的资产配置？
星展银行：很多投资者有这样的误解，他们投入的投资类别越多，就代表着资产配置越多样化。这样的想法无疑是错误的。
例如，客户在不同的市场分别投了10支股票，并不代表这样的资产配置就代表多元化。一个优秀的资产配置应该是不同资产类别在不一样市场的平衡组合（比如，其中应当包括股票、债券、大宗商品和另类投资几大类），最终以达到在最低风险下收益最高，而在最高收益时风险最低。
因此，定时回顾和再平衡投资组合的相关性是调配资产配置的重要一环。
渣打银行：未来一年，我们认为资产配置的多样化的多资产策略仍然有效。低利率乃至负利率环境有利于多资产收益策略的表现，而具有保险特质以及对冲收益率骤升风险或对冲美国经济周期戛然而止的风险的能力的多资产宏观策略，也值得投资者去进行配置。
对传统资产而言，我们看好新兴市场美元政府债，因为其收益率具有吸引力，估值合理，享有资金流入的优势。发达市场投资级企业债则具有良好的防御性特点，也值得推荐。
但是，全球资产配置的概念，并不是预计什么会涨就买什么。投资者仍应均衡布局在诸如股票、债券、大宗商品、另类策略等各类资产中，而且在控制仓位和选择具体市场和子资产类别时，需有的放矢。
□ 编辑 王毕强 □ 美编 青年
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