为什么可以利用房租计算房产价值

由于市场会出错，也就无法完全依赖邻近房产的销售行情，因此，掌握利用租金计算公寓价值的方法很有必要。接下来，笔者将解释为什么可以利用房租计算公寓价值。

公寓价值＝月房租×200

这个公式的依据是“收益现值法”。“收益现值法”是一种通过将来产生的现金流量推导出物品价值的估值方法，也被称为“DCF 法”（Discounted Cash Flow）。

要想利用 DCF 法计算公寓的价值，必须知道公寓的现金流量，也就是说，必须确定这间公寓能够为业主挣多少钱。所谓公寓的现金流量，也就是房租。

上文提到，在进行房地产估价时，要考虑房屋所在地、周边路况、附近环境、建成年月、与车站的距离等因素。这些因素也会反映在房租上。

即便是同一地区的公寓，等级不同，价值也会不同。高层公寓楼层越高价格越贵，这些也会反映在房租上。

那么还有什么因素会影响房租呢？首先，从宏观上来说，租金和国家的综合国力有关。综合国力是非常稳定的，因此租金和综合国力一样，不会发生骤变。在雷曼危机和泡沫经济崩溃时，虽然市场陷入恐慌，但房租还是比较稳定的。长期来看，房租可能会受到微观、宏观两方面经济状况的影响，但不会像市场价格一样产生剧烈震荡。

说得稍微通俗一些，市场交易由于混入了投机这个杂音，免不了会暗藏剧烈震荡的危险。但是，租住房屋的人不会因为房租可能涨价而赌一把，租一间和自己能力不相称的房子。通常人们都只会支付和自己收入相符合的房租。

在利用房租计算公寓价值时，为什么乘以 200 倍呢？要弄清楚这个问题，必须理解收益现值法（DCF 法）。

我们继续用前文的例子来说明。一套月租金为 25 万日元的公寓，一年创造的现金流量为 300 万日元。将每年的现金流量加总，就可以计算出该公寓的价值了。

如果将这套公寓租出去 30 年，预计可以获得 9000 万日元的收益。但是，这 9000 万日元并不是该公寓的价值。