转让无形资产和销售不动产的营业税稽查

第六节　转让无形资产和销售不动产的营业税稽查

一、转让无形资产营业税的稽查目标

转让无形资产营业税的稽查目标一般为:确定营业税的税基的记录是否完整;确定营业税的适用税率是否正确;确定营业税的金额是否已恰当记录;确定营业税是否已记录于正确的会计期间;确定影响营业税的披露是否恰当。

二、转让无形资产营业税稽查的一般方法

纳税人转让无形资产，不论是转让所有权，还是转让使用权，其取得的营业收入一般应通过“其他业务收入”科目核算，按规定计算应缴纳的营业税并通过“其他业务支出”科目核算。对纳税人转让无形资产应纳营业税的稽查，首先应了解纳税人无形资产的使用情况，结合“无形资产”账户核算资料，掌握其无形资产的构成及其转让情况;其次是重点审查“其他业务收入”明细账，核实纳税人的无形资产转让收入，并按税法的规定计算确定应纳营业税，与“其他业务支出”、“应交税金”等明细账及其纳税申报资料进行核对，注意是否存在应税收入不入账，或入账收入申报不完全，如只申报转让无形资产所有权的收入，而不申报转让无形资产使用权取得的收入的问题。

此外，还应注意企业在土地使用权转让的过程中有无合同外再签合同的现象。企业通过这种方式，要求受让方划出部分资金或实物，直接给出让方指定的第三方，可达到以下三个目的:①解决企业急需解决但通过正常渠道无法解决的问题;②避开财政、国有资产管理部门的监督检查;③偷逃土地出让金收入的营业税、土地增值税。目前这种现象日益严重，稽查时应注意查验企业合同、应收账款以及原材料、产成品等情况，以识破企业的逃税企图。

三、销售不动产营业税的稽查目标

销售不动产营业税的稽查目标一般为:确定营业税的税基的记录是否完整;确定营业税的适用税率是否正确;确定营业税的金额是否已恰当记录;确定营业税是否已记录于正确的会计期间;确定影响营业税的披露是否恰当。

四、销售不动产营业税稽查的一般方法

对房地产开发公司的稽查，一般可通过检查“经营收入”、“其他业务收入”、“营业税金及附加”等损益类科目和“应收账款”、“预收账款”等往来账户来发现问题。在稽查中应特别注意以下几个问题:

(1)稽查“经营收入”、“其他业务收入”科目，要注意明细账的设置以及各明细账记载的不同应税项目的营业额是否按所属的税率申报纳税。如土地转让、开发产品销售、租金收入等，应按5%的税率计算，若企业错按建筑业3%的税率申报，就会少缴应纳税额。

(2)稽查企业收取的购房定金，有无不申报纳税的情况。《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定:销售不动产采用预收款方式，其纳税义务发生时间为收到预收款(包括预收的定金)的当天。目前有一些企业常常会以未实现销售为由，不将收取的预收款或定金及时申报纳税。如某房地产开发公司收取售房预收款200万元，挂在“其他应付款”账户上，不申报纳税;收取的出售商品房的款项1000万元，挂在“预收账款”一年多未结转“经营收入”，也不申报纳税。

(3)稽查手续费(如购房手续费、购房人变更姓名手续费)、因超过交款期限而扣缴的购房定金收入是否作为应税收入申报纳税。

(4)稽查房地产开发企业有无人为肢解售房收入，从中偷逃税款的情况。例如，某房地产开发公司销售商品房时，商品房价目表表明某单元售价为45万元/套，收款时却分别使用收据、发票向买主收款:水电费8000元(实质是水电部门向施工企业收取的水电设施配套费，应列入工程成本，不应在价外向客户收取)，二次装修费5万元(纯属无中生有)，房价则减为39.2万元，从而达到偷税目的。

(5)稽查企业管理部门对所属房产收取的房租、小区服务费、场租等是否申报纳税。

(6)应特别注意有出租房、周转房的房地产开发企业。因为商品房、出租房和周转房三者之间的用途是极不稳定的，如销售市场疲软，可将商品房对外出租;如销售市场看好，出租房可变为商品房对外销售;商品房暂未出售前，可临时用于安置动迁户，动迁户回迁或安置完毕，周转房可用做出租和商品房销售。所以稽查时要注意三者之间的增减变化，看其出租或销售收入是否记入“经营收入”，有无将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修复费等。

本章小结

本章主要介绍营业税稽查。学习本章时，主要掌握各行业稽查的共性，并了解各行业稽查的不同点。

关键术语

营业税稽查

思考题

营业税稽查与增值税稽查有何异同?