中国发展面临的问题

一、中国发展REITs面临的问题

1.需要解决的主要问题

（1）动机问题。这个问题是最根本的问题，也往往被政策制定者所忽视。目前，很流行的观点认为发展不动产投资信托基金的主要动机有两个：其一是为了解决房地产企业的资金问题。由于目前我国房地产企业主要的资金来源是银行贷款，成本很高，为了打开资金来源渠道，需要设立不动产投资信托基金。其二是为了推动我国住宅产业的发展，是住宅产业政策的一部分。

很显然，这样的动机与前面分析的信托业发展的最原始动机是截然不同的。因此，如果政策的制定基于这样的动机，那么不动产投资信托基金的前途是灰暗的。

（2）对中小投资者的保护问题。由于我国处于市场经济的初级阶段，对中小投资者的保护是有欠缺的，这可以从目前我国的股票市场得到有力的证据。因此保护中小投资者的利益是不动产投资信托基金得以发展的基本保证。这方面主要的措施就是其收益分配政策和税收政策。

（3）基金自身的生存和成长问题。首先是投资收益率。目前我国收益性物业的投资回报率是否对基金有吸引力。其次是风险控制，主要是生产风险控制和决策风险控制。这需要成熟的市场环境和法律环境，以及内部的有效决策机制。第三是基金的成长。前面分析过，美国REITs的成长不是依靠留存收益（因为90%以上的收益必须分配），而是其在折旧和摊销上的特殊会计政策和股利再投资计划。

（4）如何避免基金对房地产的炒作行为。

2.我国信托投资业存在的问题

首先，各信托投资公司没有清晰的业务定位，没有核心业务，业务种类五花八门。金融领域内，除了保险，其他的如商业银行业务、投资银行业务、证券业务以及信托业务都有所涉及。

其次，目前许多信托投资公司的贷款和投资流动性差，存在质量问题，许多信托投资公司被视为无力清偿。主要原因在于这些公司将贷款大量发放到国营企业和房地产企业，涉足高风险的行业（如证券业）等；另外由于其短期和不稳定的资金来源，资产和负债严重地不匹配，使其不断地陷入困境。

第三，目前信托投资公司没有专门的会计制度，没有单独的会计科目和核算办法，没有专门的报表体系，因而财务报告未能正确地反映资产质量，揭示其经营状况，从而使监管措施的提出尤为困难。

第四，信托机构还没有真正成为适应市场需要，在市场中求生存、求发展的企业法人。在国有独资商业银行与所属信托投资机构脱钩后，剩下的信托投资公司主要为各地方政府和行业主管部门所办，因此存在政企不分的问题。地方政府把信托公司当成银行、金库，按政府指令发放贷款和进行投资，董事会形同虚设。

第五，信托从业人员素质不高，创造性差，适应市场能力低。从业人员几乎没有受过信托专业教育，真正精通业务的人员较少。

分析以上这些问题，其症结在于我国的信托投资公司根本不是建立在信托机制之上的信托公司，偏离了“信托业”的要求，只是徒有其名而已。公司追求的是自身利益的最大化，而不是委托人利益的最大化。