制度的必要性和可行性

二、我国建立房地产税（物业税）制度的必要性和可行性

1.建立物业税的必要性

以开征物业税为起点，作为健全和完善我国财产税体系的开端，是进一步完善我国税收体系的要求。

按照西方发达国家的经验，一个完整的税收体系，应该包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。其中的每一个税系都具有其他税系不可替代的作用。我国经过几十年的发展，特别是1994年的税制改革，对商品税制和所得税制体系的建立已经达到了一个较好的程度。但在财产税方面，我国仍然处于相对滞后的状态，财产课税制度还很不完善，明显不适应社会发展的要求。而财产税具有其他税系所不具有的特点，具有不可替代性。把财产作为征税的对象，税基稳定，税源可靠，是稳定的财政收入来源。同时，还可以借此实现社会财富的公平分配，缩小贫富差距。

从世界各国的实际情况分析，财产税体系中的税种主要有两个：一是房地产税；二是遗产及赠与税。房地产税之所以是财产税的主要税种，其原因在于在人们拥有的财产中，不动产是一个重要内容。就我国的情况而言，目前国民收入以及社会财富的分配已经明显向个人倾斜，经过住房制度改革，已经有相当多的城市居民拥有了私人住房，更有一些高收入群体将购买住宅作为保值投资的重要手段，住房占有量的多少在很大程度上反映了个人资产的数量。同时，与动产相比，对不动产的计量要相对容易，以开征房地产税为起点，积累对财产征税的经验，作为建立和健全我国财产税体系的开端是非常明智的选择。

2.我国现行征收的房地产税收体系及存在的主要问题

我国现行征收的与房地产有关的税收种类有14种，主要包括城镇土地使用税、土地增值税、城市房地产税、房产税、耕地占用税、印花税、契税等。其中存在以下几个主要问题：

（1）税、费界定不清，相互错位，难以发挥税收的调控作用。地租是土地所有权在经济上的实现形式，是土地使用者向所有者缴纳的超额利润，费是经济生活中提供服务的报酬，税是国家凭借政府权力参与国民收入再分配的形式。但是，在我国的房地产税收体系中却出现了税费界定不清的情况。①城镇土地使用税有明显的地租性质。我国宪法规定土地所有权归国家和集体所有，任何单位和个人使用土地都是对土地使用权的拥有，所有权和使用权分离。所以，虽然名义上上缴的是土地使用税，但是却明显有租金的性质，反映的是租赁的关系。②1994年7月5日全国人大常委会颁布的《城市房地产管理法》第25条规定，“超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费。”这是为了提高土地利用率，减少土地闲置采取的措施。土地闲置费其实应当是一种税，具有强制性、无偿性、固定性的特征，不具有费的性质。由此出现以费代税的现象。③土地管理部门对土地使用权的拥有者按土地价值的一定比例收取土地使用费，税务部门按税法征收土地使用税。这样税费并存，增加了企业的负担。

（2）房地产税法律立法层次低，内外税制尚不统一。我国房地产税收立法一个很突出的问题就是立法的层次太低，很多的税种都停留在“暂行条例”的层次，并且还由此造成了内外资企业税制不统一。按照我国税制，内资企业和个人适用于《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，必须交纳房产税和土地使用税；而外资企业和个人则适用于《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，只对房产征税，没有对地产征税。这种两套税制并存的状况不但不符合国际惯例，违背了公平竞争的税负原则，不利于纳税人在公平的环境下竞争，而且也给税收征收管理带来很大的困难，导致国家税收的流失。同时，还有损税法的严肃性和权威性。

（3）税制设计不合理，滞后于经济发展形势。

①征税依据陈旧。表现最突出的是房产税，其计税依据为房产原值扣除一定比例或租金，而不是按国际通行的对房产现值或评估价值征税。而事实上，与目前的物价上涨水平相比，房产的原值低得已经不成比例，特别是在房地产市场开放以后，许多房产的实际价值已经成倍地增长。继续按房产原值征税，将使税收不能随着房产价格的上涨而上涨，不能体现房产的实际价值。土地使用税以土地面积为依据来征税，也存在同样的问题，它不能体现土地价格及其变化，导致真实的税率大小不一，有悖于税收的公平原则。

②税率的设计过时。现行房地产税按照两种计税依据，分别确定为单一税率的1.2%和12%，没有考虑各地区经济发展的差别，不利于地方政府根据本地情况灵活调节。而且，在两种计税方法下的税负存在明显的差异，导致自用和出租房地产之间税负失衡。

③各税种之间缺乏协调，妨碍正常发挥税收的调节作用。主要集中表现在土地增值税与耕地占用税、城镇土地使用税等3个主体税种上。耕地占用税设置的目的是保护耕地，城镇土地使用税设置的目的是促进合理使用土地和调节土地级差收益，土地增值税设置的目的是调节土地增值收益，抑制土地投机。孤立地看这3个税种，各自税率设置的政策目标是明确的，各有侧重。但将3个税种联系起来看，情况就不同了。由于土地增值税采用四级超额累进税率，最低税率为30%，最高达60%，这样高的税率，虽然对抑制土地投机有重要作用，但不能配合耕地占用税和土地使用税起到调节作用。因为耕地占用税和土地使用税都采用定额税率，每平方米税费为3—10元，税率极低，这样轻的税，相对高额的土地开发使用费，几乎等于没有征税。

④种类繁杂，存在重复征税的现象。现行税制涉及房地产的14个税种，许多税种之间，存在征税税基重叠现象。比如印花税和契税之间、营业税与土地增值税之间，都存在税基重叠、重复征税的问题。这不但违背了征税的基本原则，而且重复征税加重了纳税人的负担，不利于促进房地产业的发展。

⑤房地产税征收的范围过小。在我国，房地产税只针对城市、县城、建制镇、工矿区的房地产征税，而对农村房产和个人住房不征税。土地使用税也只是对城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地课征，而对于位于农村的非农业用地则不征税。

⑥房地产的评估制度还不完善。我国近年来虽然已设立一批专业的房地产评估机构对房地产进行估价。但是，存在部分评估机构的资质和专业人员的业务素质达不到要求的情况，这是房地产税的计税依据不能和国际接轨的重要原因。房地产的评估制度的完善是房地产税能够合理征收的前提。

3.建立房地产税（物业税）制度的基本条件已经成熟

从宏观的大背景看，我国财产税发展滞后与我国的法律大环境直接相关。由于我国是生产资料公有制国家，没有明确对个人私有财产的保护，这就缺乏对私人财产征税的法律依据。目前，我国修改宪法，完善私人财产保护制度的研究和实施工作已经展开。2004年3月14日，第十届全国人大二次会议讨论并通过了宪法修正案，其中提到“公民的合法的私有财产不受侵犯”，私有财产的法律地位问题已经得到根本解决，建立和完善我国财税体系的法律环境已经成熟。

同时，经过20多年的改革开放，我国无论是国家的整体经济实力还是居民的生活水平都有了很大程度的提高。由于中华民族勤俭节约的优良传统，我国的国民储蓄率是世界最高的，大多数的居民都拥有了自己的房屋。特别是一部分利用国家优惠政策先富起来的阶层，形成了我国新的中产阶级，他们拥有的房地产数量可能不只一处。国民对房产的普遍拥有是房产税征收的微观基础。

近年来，我国的房地产业取得了快速的发展，成为国民经济中的支柱产业之一。在此过程中，涌现出了一大批从事房地产业的专业人士，包括房地产估价师和房地产法律等各方面的人才。他们在实际的工作中积累了相当多的经验，可以对房产税收的征税提供足够的技术支持。所以，技术方面的问题不会成为对房地产征税的“瓶颈”。

房地产不仅是城乡居民最主要的财产，也是国家的重要财富。个人的财产受到国家法律保护，国家对个人的财产提供安全保障，财产的保有者就有义务向政府交纳一定的税收，国家征收房地产税可以说是名正言顺的。同时，让拥有大量财富的公民承担更多的社会责任也体现出赋税的公平。据统计，不动产税是世界绝大多数国家财产税的主要形式，其开征率高达70%以上。