建筑物的重新购建价格

一、建筑物的重新购建价格

1.建筑物重新购建价格的概念

重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。在上述重新购建价格的概念中，重新取得可以简单地理解为重新购买，重新开发建设可以简单地理解为重新生产。把握重新购建价格的概念，还应特别注意下列3点。

（1）重新购建价格是估价时点的价格。如在重新开发建设的情况下，重新购建价格是在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，按照估价时点的房地产价格构成来测算的价格。但估价时点并非总是“现在”，也可能为“过去”，或“未来”。

（2）重新购建价格是客观的价格。具体来说，重新取得或重新开发建设的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是必需的耗费，应能体现社会或行业的平均水平，即是客观成本而不是实际成本。如果超出了社会或行业的平均水平，超出的部分不仅不能构成价格，而且是一种浪费；而低于社会或行业平均水平的部分，不会降低价格，只会形成个别单位或个人的超额利润。

（3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格。因此，建筑物的重新购建价格中未扣除建筑物的折旧，而土地的增减价因素一般已考虑在其重新购建价格中。例如，估价对象的土地是10年前取得的商业用途法定最高年限40年的土地使用权，求取其估价时点重新购建价格时不是求取其40年土地使用权的价格，而是求取其30年土地使用权的价格。如果该土地目前的交通条件比10年前有了很大改善，求取其重新购建价格时不是求取其10年前交通状况下的价格，而是求取其目前交通状况下的价格。

2.建筑物重新购建价格的求取方式

建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为重置价格和重建价格。重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。可将这种重新建造方式形象地理解为“复制”。因此，重建价格进一步来说，是在原址，按原规格和原建筑形式，使用与原有建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，采用原有建筑技术和工艺等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与原有建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。

上述两种重新建造方式得出的重新购建价格往往不同。有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用重建价格。一般建筑物适用重置价格。因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使“复制”有困难的建筑物，一般只有使用重置价格。

重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原有的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时落后或成本过高，而采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。