房地产估价与房地产投资分析

五、房地产估价与房地产投资分析

房地产投资分析是房地产投资过程中的首要环节，它要对房地产投资的一些根本性问题作出分析、判断和决定。投资分析的质量如何，直接关系到投资项目的成败，尤其是对重大决策问题的分析，直接决定着投资企业或个人的命运。因此，房地产投资分析是企业经营的重中之重，是一切经营活动的核心与灵魂。

投资项目可行性研究是房地产投资分析的重要内容。要使投资项目达到预期的经济效果，必须做好可行性研究工作。可行性研究是投资决策的依据，其根本目的是实现投资决策的科学化、民主化，把投资决策建立在科学、可靠的基础上，其重要任务就是要综合论证项目在技术上是否先进、是否实用可靠；经济上是否合理；财务上是否盈利、是否值得投资新建；方案上是否可取等等。房地产投资是一项综合性的经济活动，投资额大，周期长，涉及面广。而可行性研究是一项技术性、经济性、政策性很强的工作，内容涉及面广，还有一定的深度要求，因此，不论可行性研究工作由企业人员完成，还是社会中介机构完成，均需配备满足要求的专业人员和技术力量组成项目研究组织。参加房地产项目可行性研究的人员应当包括市场调查与分析专家、建筑师、工程师、经济师、会计师、管理专家及社会、环境专家等专业人员。

同时，房地产估价是房地产估价人员依据房地产估价的原则、理论和方法，在充分掌握房地产市场交易资料的基础上，根据房地产的自然经济属性，按房地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、房地产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定房地产在一定状态下的价格。从事房地产估价，比须具备丰富的房地产估价相关知识和专业知识。

本节从房地产估价的相关知识和专业知识角度出发，分析房地产估价与房地产投资分析在相关知识掌握上的共性，从中得出房地产估价相关知识及其专业知识和技能为房地产投资分析提供了很好的技术支撑。

（一）房地产估价的知识结构及其在房地产投资分析中的专业优势

1.合理的知识结构和扎实的专业知识

房地产经济活动的复杂性和房地产估价工作的独立性、专业性，对房地产估价的专业知识和相关知识提出了较高的要求。从国家制定的房地产估价师执业资格考试的内容和要求来看，房地产估价应当包含合理的知识结构及相应的专业知识和技能。

（1）广博的经济理论和扎实的专业知识。房地产估价需要掌握经济学、市场学的基本知识，懂得市场经济运行的基本理论、商品经济理论，特别是商品价格理论。与此同时，房地产估价还应从把握房地产及其特性开始，熟悉房地产经济运行的基本规律，掌握房地产市场调查与预测、房地产营销、房地产金融、房地产开发经营以及物业管理等知识。因此，要做好房地产估价，必须熟悉影响房地产开发投资及价值的各种因素，掌握价格评估和项目评估的方法、要求及运用，不仅能够独立编写房地产估价报告，还要编写投资项目可行性研究报告。此外，还要通过市场调研、分析预测房地产价格未来的发展；既要精通房地产价格评估的各种方法，还要有较高的经济数学测算、分析能力；不仅要知晓财政、金融、保险、会计、统计、税收等知识，而且还需掌握房地产投资、经营管理和房地产使用、消费的经济运行机制，能够从经营管理的角度出发，分析测算出使用者、消费者的需求量及其承受能力。

（2）较好的房地产法律、法规知识。房地产评估必须依法开展工作，决定了从事估价者必须熟悉国家有关房地产产业政策、熟练运用国家关于房地产管理、开发经营、规划设计、工程管理、房地产交易、中介服务、物业管理、房地产税收以及房地产金融等有关法律法规，为有效提供专业顾问服务打下良好的法律基础。房地产评估还会涉及一些有关的法律、法规，如房地产管理法、土地管理法、城市规划法、合同法、城镇国有土地出让和转让暂行条例、房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、民事诉讼法、行政诉讼法以及房地产中介有关规章制度等，这就要求从业人员具有较扎实的法律知识。

（3）房地产从物质实体上包括土地和房屋建筑物，房地产评估过程中不仅要评估土地价格，还要对房屋建筑物结构、构造及新旧程度进行评定；作为房地产价格组成基础——建筑工程的预决算，必须通过对房屋建筑的各项工程具体测算才能得出；近年来在房屋建筑领域中新材料、新技术、新设计和新工艺的广泛应用，使房地产评估更为复杂化。所以，房地产估价不仅包含建筑工程学方面的知识，还要具有能够对房地产进行技术上、经济价值上的评估鉴定技能，而且要通晓房地产开发建设过程中各种建筑结构形式、各种风格建筑物的使用功能、影响因素和开发价值。

（4）一定的艺术知识和艺术修养。随着社会经济的发展、科技的进步和人民生活水平的提高，人们对房屋建筑的要求越来越高，对房地产的需求趋向多元化，于是各种建筑风格应运而生，各种风格的豪华装修相继出现，使房屋建筑及其环境的艺术价值大大增强，这些因素对房地产的使用效果产生明显影响，从而必然引起成本和价值（价格）的变动。估价人员只有认真学习建筑和环境艺术知识，并通过长期的实践锻炼和提高，亲身体验各种艺术风格对房地产价值的影响，逐步提高自己的艺术修养，才能够对各种风格和艺术特点的房地产进行鉴赏分析，从而作出正确、合理的价值判断和评估，使房地产评估价格更趋合理化。

从上述房地产估价应包含的相关学科知识和专业技能以及本章第四节中所涉及的房地产投资和房地产投资分析的基本内容，可以很明显地看出，从事房地产估价的专业人员所应该掌握的相关知识和专业技能，同时也是从事房地产投资分析的专业人员应该掌握的不可缺少的知识，只有在熟悉掌握这些相关知识和专业技能的基础上，才能更好地从事房地产估价和房地产投资分析工作，才能撰写出质量较高的房地产估价报告和房地产投资分析报告。

2.房地产估价师在房地产投资分析中的专业优势

（1）娴熟的专业技能。房地产估价实务中，估价师要面对各种类型、各种风格且新旧程度不同的房地产，要熟悉和把握不断发展变化的房地产市场。因此，要求估价师在日常估价实践中，准确把握当地房地产市场行情及其走势，熟悉影响各类房地产价格的各种因素及其影响程度，熟练掌握和运用各种估价方法，从而提高和巩固房地产估价的专业技能。在此基础上，估价师就可以凭借其扎实的房地产估价理论和方法，凭借其对房地产价格变化规律和市场行情的准确把握，能够根据房地产的类型、特点和估价标的，熟练运用相关估价理论，选择合适的估价方法，利用收集掌握的资料，确定有关参数并进行科学测算，并结合长期积累的经验，测算并确定房地产的估价结果。

除了房地产估价工作外，房地产投资分析也是估价师的另一项重要业务。房地产投资分析的理论、方法和技能，不仅是房地产估价师执业资格考试要求掌握的重要内容，也是房地产经济活动要求房地产估价师必须具备的知识和能力。同时，由于房地产价格评估与房地产项目评估工作的内在联系，决定了二者并非截然不同。虽然二者在方法、技术和内容等方面存在一定差异，但二者在评估的原理、思路等方面是相同或相近的，如项目经济评价方法中常用的现金流量法与估价方法中的收益法、假设开发法等，其评估思路、原理等几乎完全一致。可以说，不考虑市场的价格是如何形成的就不可能完全懂得房地产投资；反之，不熟悉房地产投资决策工作也不能正确评估房地产价值。估价师由于对经济评价和价格评估技术的反复运用和实践，从而使两种方法和技术相互借鉴、补充并融会贯通和升华提高。

（2）丰富的执业经验。无论是房地产价格评估还是房地产投资分析，它们首先是一门科学，即二者无论是对房地产市场价值的估算、判定还是对房地产项目投资作出分析判定，必须依赖于一套科学的评估理论和方法，遵循一定的原则和程序。但是，二者又都是政策性、应用性很强的科学。因此，实务工作中必须依赖于一整套科学的理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，很大程度上还要依赖评估人员在长期评估实践中积累的经验。因为仅有理论而缺乏经验，则难以作出符合客观实际的评估；仅有经验而缺乏理论指导，则只是知其然而不知其所以然，难以作出科学深入的分析。所以，房地产评估的科学性，很大程度上依赖于估价师的学识水平和经验，取决于评估师的理论素养、实践经验和对二者的综合运用能力。

长期的评估实践，使房地产估价师不但可以逐步练就过硬的专业技能，而且逐渐积累了较丰富的执业经验，其具体反映在如下几个方面：①熟悉我国房地产投资、开发经营和管理等法律法规，熟悉基本建设程序及投资开发经营环节，掌握开发建设各环节的逻辑关系几个阶段税费水平。②了解国家经济发展基本形势及走向，把握所在地区和城市性质、经济发展重点、产业规模、区位优势。③熟悉所在城市总体规划，掌握不同区域土地用途、容积率等规划指标。④熟悉所在城市土地供给计划、地价水平、政府土地出让目的等。⑤熟悉当地各类房地产价格水平等市场行情和变化趋势，把握各类房地产的供给、需求情况及其变化。⑥熟悉当地房地产投资收益水平、开发利润、银行存贷款利率及贷款比率等，了解当地房地产投资开发经营的一般方式、特点及经营状况等。⑦掌握房地产项目可行性研究和价格评估的理论、方法及其运用，特别是在所需资料的市场调查和预测能力，各种参数的分析比较等方面具有丰富的经验。⑧具有长期撰写房地产估价报告、可行性研究报告和项目评估报告的能力和经验。

综上所述，房地产估价师具有较广博的经济理论和相关知识，具有扎实的房地产投资经营与管理专业知识，具有较强的房地产投资咨询、项目评估、价格评估和可行性研究的专业技能和丰富的实务工作经验。因此，具有较高素质的房地产估价师，是集经济、财务、市场、法律等多种知识技能于一身的专家型人才，是房地产投资专业顾问队伍的重要组成部分，是房地产项目投资分析和价格评估工作的主体和核心。房地产估价为房地产投资分析奠定了更为全面的知识结构、提供了更为娴熟的专业技能和丰富的实践经验。

（二）房地产估价在房地产投资分析中的作用

房地产估价师，具备从事房地产投资项目可行性研究和房地产投资项目经济评价工作的知识、能力和经验。因此，房地产估价在房地产投资分析工作中占有重要地位，能够发挥重要作用。

1.估价师是房地产投资分析工作的主要成员

从现代投资分析的要求和房地产估价应具有的知识、能力和综合素质来看，房地产估价兼有法律、技术、财会、经营管理等方面的知识。房地产咨询评估工作又是一项不断开拓创新和严谨务实相结合的工作，通过不断学习研究和实践探索，使房地产估价师具有较高的专业水平和全面的素质。同时，长期的房地产估价工作，使房地产估价师熟悉房地产市场（特别是所在地区的房地产市场），把握当地房地产市场变化的脉络和趋势，熟悉开发经营管理全过程，从而逐渐成为房地产市场专家、开发经营管理专家和房地产经济专家。无疑房地产估价师在房地产投资分析中能发挥很重要的作用。

2.房地产估价师可以主持投资项目可行性研究和项目经济评价工作

房地产投资项目的特点和我国房地产开发经营的实践表明，投资项目成功的关键是房地产投资分析。因此，项目投资分析与决策，是建立在详细可靠的市场调查与预测、成本分析和效益估算工作后，对项目的科学评价和分析的基础之上的，可行性研究完成的经济评价和分析是投资决策的重要依据。可行性研究工作的具体内容主要包括项目背景和项目概况、市场调查分析与预测、规划设计方案选择与项目策划、项目投资与成本费用估算、项目收入估算与资金筹措、财务评价、风险分析、国民经济评价和结论等几大部分。其涉及学科较多，研究领域较广，而且存在着多方面的未知性和不确定性，对研究人员的素质要求很高。

因此，可行性研究是一项相当复杂的智力活动，主持可行性研究工作的人员应当由熟悉房地产市场、工程技术、开发经营并善于协调管理的专业人员来承担。从我国现有专业技术人员的知识结构和房地产投资项目可行性研究工作的特点和要求来看，房地产估价师具有的知识结构和专业优势，决定了其在房地产投资项目可行性研究和项目评估中的核心地位，是最适合担当此任的。

3.房地产估价能够为决策工作提供最新的、全面翔实的市场资料

房地产投资分析，分析人员首先要了解和掌握大量的资料。没有资料，可行性研究就成为无源之水，投资决策就没有科学依据。而要搜集这些资料，一般必须通过专门的市场调查分析才可能获得。房地产估价师在长期的估价工作中，可利用许多渠道搜集和掌握大量、较为全面真实的房地产价格、房地产供求等多方面的资料，而且，利用其可靠的资料来源渠道，可以较快、准确地进行市场调查、搜集资料。即使估价师不直接参加投资分析与决策或可行性研究工作，有了估价师提供的这些资料，投资决策者、可行性研究工作者就可以减少市场调查工作量，降低成本，缩短周期，抓住时机获得成功。因此，房地产估价应掌握的大量第一手基础资料，是投资分析不可缺少的宝贵资料，可以使房地产投资分析工作建立在真实可靠的资料基础之上，保证房地产投资分析工作的客观性和真实准确性。

4.房地产估价为房地产投资分析提供技术支撑

由于房地产投资的资金投入量大、风险高，其影响因素复杂且存在众多不确定性因素，因此有必要在进行房地产投资之前对其进行详细分析，掌握详尽的房地产投资市场信息、经济发展趋势等资料，以期制订最佳投资决策方案并获得最大利益。

在房地产投资分析过程中，通常要应用房地产估价理论与方法（市场比较法、收益法、成本法等）对投资对象的现值及其未来价值进行估算，对房地产市场及社会经济发展变化趋势进行预测，对建筑物的新旧程度进行估测，对房地产投资项目的最终收益及其投资风险进行估算等等。

在房地产投资分析中，房地产估价方法的应用和选择与房地产估价实践中估价方法的运用是一致的，凡是符合房地产估价方法的运营的条件及其适用范围的房地产投资分析工作都可以直接应用相应的估价方法对投资对象或其他不动产进行价值估算。例如，某投资者欲购买一块熟地进行房地产开发并建成办公楼进行出租，投资者想知道当前这块地的市场价值，以及建成办公楼直至竣工且可以出租所需的成本和出租办公楼可以获得的收益，以决定是否进行投资。

现在要对该项房地产投资进行投资分析（在此只阐述涉及房地产价值评估部分）：首先，要评定该宗土地的客观价值或价格，根据类似宗地市场交易案例及可比实例的情况来选择估价方法，若不符合市场比较法的要求则可用成本法进行估算。其次，要用成本法测算建成办公楼至竣工且可以出租条件下办公楼的价值（不含土地部分）。再者，根据办公楼是收益性物业，应用收益法测算该房地产的整体价值（包含土地和建筑物）或在符合市场比较法的条件下也可应用市场法进行价值估算。在价值估算的过程中，还要对房地产市场和社会经济发展趋势以及其他对投资房地产价值及后期收益产生影响的因素作详尽的调查、预测分析，并测算投资风险值。这样不仅可以算得投资收益，进而可以算得投资收益率、投资利润率、投资回收期及投资风险等参数，以供投资者进行投资决策。