农用地价格与其他用途土地价格的差别

三、农用地价格与其他用途土地价格的差别

1.农用地也是一种特殊的商品，它的价格具有土地价格的一般特性

主要体现在：

（1）土地价格是土地的权益价格。

（2）土地价格不是土地价值的货币表现，一般不以生产成本定价。

（3）土地价格主要由土地需求决定。

（4）土地价格呈总体上升趋势。

（5）土地价格有明显的地域性。

2.农用地价格还具有其他用途的土地价格所不具有的特点

主要体现在：

（1）农用地价格以收益能力为基础，土地的自然肥力、投入资本的利用方式及其地理环境条件都因地而异，土地价格也千差万别。

（2）农用地的价格变化平缓。影响城市土地的因素（比如商服繁华度）动态性很强，城市土地级别与价格在短期内可能出现很大变化。而农用地则不同，它在一定时期的价格起伏幅度小，变化平缓。这是因为影响农用地价格的因素以及农业生产条件都不可能在短期内发生显著的变化。

（3）农用地价格以土地用途管制为前提。《土地管理法》体现了土地用途管制制度，农用地应按照土地利用总体规划的用途分区规划，限定于农业用途。所以，农用地价格是用途管制下的价格，农用地价格以土地用途管制为前提。对农用地估价时，明确农用地是否会变更使用的判断至关重要。

（4）农用地价格是其他用地价格的基础。更具体地说，一切非农用地的地租都是由真正的农业地租所调节的。在缺乏买卖实例和收益资料时，农用地转为非农用地价格均可参照农用地价格来推算，必要时还可酌情加权处理。

（5）农用地市场价格远远低于同区域内的商业、工业等建设用地的市场价格。

（6）农用地价格以养育功能价格为主，承载功能价格为辅。

（7）农用地转用与征用价格的不确定性。土地的供求与国民经济的发展息息相关，经济波动直接影响着农用地转用与征用价格。土地在继续作为农用土地使用时可按土地收益确定价格，但不同区位的土地均存在着转化的可能，如果农用土地转化为非农用土地，土地市场售价应按未来期望收益扣除未来的开发成本定价，会导致价格预期不断变化。同时由于影响地租收益和地价因素的多样性与动态性，也加剧了地价的不确定性。