商业银行资本充足性和贷款资产质量分析

第四节　商业银行资本充足性和贷款资产质量分析

一、资本充足性分析

（一）基本资本比率

基本资本比率，又称股东权益比率或净资产比率、净权益比率，或自有资本比例，它是银行股东权益与总资产的相对比率指标。其计算公式为

基本资本比率＝股东权益／总资产×100%＝净权益／总资产×100%

公式中，股东权益即净权益，包括：不可赎回优先股（Non－Redeemable　Preferred　Stock）、普通股或股本（Common　Stock　or　Share　Capital）、资本公积（Capital　Surplus）、永久性储备和法定储备（Permanent　and　Statutory　Reserves），以及留存收益（Retained　Earnings）。总资产可采用资产负债表中期初资产总额与期末资产总额的平均数，或直接采用期末资产总额的数值。

对银行而言，保持随时偿债所必需的资金安全余量是其成功经营的必要保证，也是监管部门的法定要求。换言之，银行总资产中必须保持一定数量的自有资产，也就是净权益资本。如果银行净权益资本降为零，或出现负数，一旦出现不正常情况，就会丧失补偿贷款损失的最后防线和清偿债务的能力。因此，净权益资本被视作一种“财务缓冲器”。它可使银行在亏损期间，依靠自有资产，保证必要的补偿损失和支付能力，不至于使自身陷入破产的绝境。净权益资金主要用于银行自身房地产、设备和管理经营等方面，不用于发放贷款，因此银行的基本资本比率值都很低。因为该指标值过高，需要增加自有资本，这就会降低正财务杠杆作用，银行利润水平会降低，股东报酬也会下降。反之，情况正相反。但是，如果该指标值过低，一旦面临亏损、严重事件等特殊情况，会使银行陷入其资本无法防范风险的危险境地。

理论上讲，该比率理想值为10%，此时银行处于较安全经营状态。但事实上几乎没有一家银行达到这个水平。实务上，业内人士认为该指标在5%～8%之间是最为合适的。即使低于5%，也不绝对表示这家银行资本金一定是不足的，因为许多国家政府机构、中央银行会给予其资金支持。1991年，美国美洲银行基本资本比率6．98%，日本樱花银行2．68%。但是，一般认为“一流银行”该指标值至少应大于5%。

该比率的缺点在于，它忽视银行除权益资本外的其他永久性资金来源。例如，反映在资产负债表中长期负债项目的可转换金融债券，当债券持有人行使转换权后，债权人就可变成股东投资者，于是长期负债也可转换为银行净权益资本。又如，长期次级债券是一种纯债券，其利率高于存款利率，但它不能转换为股份，一般不列入股东权益。但是，清算时可转换债券和长期次级债券的索偿权排列在存款之后。按《巴塞尔协议》，它们可在规定比例范围内用于充实银行资本。显然，该指标计算过于简单，并在分析资本充足性上存在缺陷。

（二）净权益乘数

净权益乘数，简称权益乘数，它是总资产除以净权益，是净权益比率即基本资本比率的倒数。一般财务比率都是除数，乘数是除数的倒数。净权益比率是净权益除以总资产，其倒数即总资产除以净权益，便是净权益乘数。其计算公式为

净权益乘数＝总资产／净权益

或权益乘数＝总资产／权益总额＝总资产／净资产

公式中，净权益和总资产，同上述基本资本比率的阐述。

权益乘数受企业负债比率的影响，负债比率越大，权益乘数也越大，其关系可用下式表示：

权益乘数＝总资产／净权益＝1÷（净权益／总资产）＝1÷［（总资产－负债）／总资产］＝1÷（1－负债／总资产）＝1／（1－负债比率）

权益乘数表示企业的总资产与净资产的倍数。对于商业银行来说，该指标标准值应等于或者低于20倍。

换言之，负债比率应低于95%；或者说，股东权益比率即基本资本比率，至少应大于5%。如果权益乘数大，说明与净权益相比，银行负债筹资金额大。权益乘数反映银行经营中财务杠杆（Financial　Leverage）效应。它代表了风险程度，反映银行在无偿债能力前允许发生资产的拖欠程度。

该指标缺点在于，在评判资本充足性上，公式计算过于简单，缺乏综合思考，分析思路单一。同样道理，与上述基本资本比率分析一样，存在一定缺陷。但是，该指标可从负债率的角度，对银行资本充足性进行最基本的判断。

（三）股利支付率

股利支付率，也称股利发放率，它是普通股每股股利与普通股每股收益的相对比例指标。其计算公式为

股利支付率＝普通股每股股利／普通股每股收益×100%

股利支付率＝现金股利／净收益×100%

或

公式中，普通股每股股利和普通股每股收益，与第三章现金流量分析中的阐述是一致的。

如前所述，股利支付率一般在50%左右，分析股利发放率，有利于评价企业股利分配策略。对于银行来说，如果该指标值大于50%，意味着大部分税后利润发放出去了，留存企业的是小部分净收益，这就有可能影响商业银行的资本充足性。

必须说明，对于股利分配策略在银行财务资金循环中是否至关重要的问题，是资本充足性分析中争论的焦点之一，分析人士一直是有不同见解的。对于投资者来说，银行内部自有资金出路有二：一是投资于未来报酬率较高的项目，二是分配给投资者。如果银行未来缺乏有利的投资机会，自然应提高本期股利支付率，使股东获得更多报酬。但是，对于银行监管部门来说，过高股利支付率，会影响银行内部自有资本的积累，不利于资本充足性。

因此，在通过股利支付率分析资本充足性时，应将指标值在同一时期同类银行之间进行谨慎比较，在股东报酬和资本充足之间寻找平衡点，以判断银行是否有稳健的股利分配政策、现金股利支付水平是否合理。

（四）巴塞尔比率

巴塞尔比率（Basle　Ratio），又称BIS比率、资本充足率，它是商业银行的一级资本与二级资本之和，与其加权风险资产的相对比率指标。该比率以BIS下属的、由“G10”集团的常设监督机构、负责发布著名“巴塞尔协议”的“巴塞尔委员会”中的“巴塞尔”名称命名。其计算公式为

巴塞尔比率＝（一级资本＋二级资本）／风险加权资产×100%＝总资本／风险加权资产×100%

公式中，有关指标的内容和计算如下：

1．一级资本或核心资本、基础资本。它是以下项目的合计：（1）股东权益中普通股权益项目，包括不可赎回合法永久性优先股，已缴普通股股本，资本盈余包括未分配利润，以及已披露或永久性储备包括呆账损失一般准备金；（2）减去商誉。一级资本必须占总资本基数（Total Capital　Base）50%。此外，未进行合并处理的附属机构应从总资本基数中扣除。

2．二级资本或补充资本。它是以下长期附属债务项目的合计：（1）次级债务（纳入二级资本的总额不能超过一级资本50%）；（2）混合债务资本工具；（3）资产重估储备；（4）非公开储备；（5）普通准备或普通贷款损失准备。

3．风险加权资产。它是表内资产及表外项目，与各自风险权数相乘后的总和。其中，表内资产风险权数如下：（1）0%权数，包括现金；向OECD中央机构的贷款；向以当地货币定值，并以该种货币筹集资金的非OECD中央机构的贷款。（2）10%权数，包括对国内公共部门的债权；由国内公共部门提供担保的贷款（根据各国国情的不同，也可对这类贷款采用0%、20%或50%的权数）。（3）20%权数，包括向多边发展银行的贷款或存款；向OECD国家内银行的贷款或存款；向OECD以外国家银行的不超过1年期的贷款或存款；由非本国的OECD国家的公共部门提供担保的贷款；托收中的项目。（4）50%权数，包括抵押贷款（住房类）；由抵押贷款背书的证券；部分参与抵押。（5）100%权数，包括向非银行私人部门的贷款；商业房地产贷款；向公共部门所属的商业公司贷款；向非OECD成员行超过1年期的贷款；对非OECD中央政府的外币债权；房屋、设备和其他固定资产；不动产和其他投资；其他银行发行的资本工具（从资本中扣除的除外）；其他不适用较低权数的资产。

表外项目的信用换算系数如下：（1）0%换算系数，它适用于期限为1年内的承诺，以及可无条件取消的承诺。（2）20%换算系数，它适用于与贸易相关的短期或有事项，如商业信用证（也称跟单信用证）。（3）50%换算系数，它适用于与交易相关的或有事项，如履约保证书、投标保证书、抵押品和保单；初始期限为1年以上的承诺，以及所有的票据发行便利以及循环包销便利（Nifs　and　Rufs）。（4）100%换算系数，它适用于贷款替代工具如备用信用证（Stand－By Letters　of　Credit），回购协议（Repos）和附追索权的资产销售（根据资产类型，而非交易对方类型进行判定）。

一般来说，资本充足率是资本对风险资产的比率，反映金融企业资本充足程度，是衡量企业承担风险能力的综合指标。其分子由实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润、少数股权、重估储备、一般储备、优先股、可转换债券和长期次级债务构成；分母是通过对不同种类的资产配之以不同风险权重加总后得到的风险资产总额。银行一些资产风险高于其他资产，因此要求拥有充足资本以抵御潜在损失。为反映银行资产风险差异，《巴塞尔协议》将不同类别资产如贷款，按其风险程度进行分类，并给每类贷款分配风险权数。如向经合组织（OECD）成员国政府和政府机构提供贷款，或被其所担保的贷款，理论上讲是无风险的。银行向这些借款方提供贷款无须动用自身任何资本，因此分配其风险权数为零；而向一般企业提供贷款，这类贷款要比向政府提供贷款风险大，因此分配风险权数为20%。于是可得出如下结论：在考虑贷款安全的情况下，贷给一般企业的资金总额应控制在贷给OECD成员国政府资金的1／5以内，即保持20%（20／100×100%）的贷款水平。在这种原则指导下，经过综合风险分析，1988年《巴塞尔协议》确定“G10”集团成员的银行最低资本充足率为8%，其核心资本不得少于4%，附属资本不得超过核心资本。该比率的最低标准值，应为8%；对于“一流银行”，至少应达到9．5%或更高。

该比率表示银行资产负债表的表内和表外风险加权的每100元资产，含有的核心资本和补充资本的总量。该比率比基本资本比率能更全面、更深入地反映银行资本的充足性。该比率优点在于，能包括资产负债表的表外项目，不会阻止银行持有流动性强的资产或其他低风险资产，并能使结构不同的银行进行公允国际比较。缺点是在确定风险权数上有一定的随意性，如20世纪90年代早期，有些国家商品住宅抵押贷款已发生重大损失，但其分配的风险权数依旧为50%。又如有些国家向其国有企业进行某些政府财政支持，于是确定向国有企业贷款的风险权数为100%，即在这些国家这类贷款被认为是无风险贷款。于是，在大型跨国银行压力下，巴塞尔委员会又发布《新巴塞尔协议》。新BIS比率最低指标值依旧为8%，但将导致风险分析和权数确定上发生一定变化。我国《商业银行法》规定，商业银行资本充足率不得低于8%。截至2003年末，我国11家股份制商业银行平均资本充足率为7．35%，112家城市商业银行平均资本充足率为6．13%。到2007年，按银监会要求各商业银行应基本实现资本充足率的达标。

二、贷款资产质量分析

（一）贷款损失保障率

贷款损失保障率，是指扣除所得税、折旧、提取的贷款损失准备和非常项目前的收益与提取的贷款损失准备后的相对比率指标。其计算公式为

贷款损失保障率＝扣除所得税、折旧、提取的贷款损失准备和非常项目前的收益÷提取的贷款损失准备＝所得税和非常项目前的收益＋提取的贷款损失准备＋折旧＝（营业收入－管理费用＋折旧）／提取的贷款损失准备

公式中，扣除所得税、折旧、提取的贷款损失准备和非常项目前的收益，就是营业收入扣除了不包括折旧的管理费用后余额；或者，等于所得税和非常项目前的收益加上提取的贷款损失准备和折旧后的数额。提取的贷款损失准备，是指提取贷款损失准备而计入当期损益的金额。根据《巴塞尔协议》要求，提取的贷款损失准备，主要包括计入损益的专项准备和特种准备（出于谨慎考虑，有时还包括计入利润分配的一般准备）。因此，分析时必须注意指标的取值范围。

贷款损失保障率反映净收益对计提取贷款损失准备的保障倍数。该指标值越大，表示银行净收益对其贷款提取损失准备金额的保障系数越大；同时，表明银行有足够收益对其贷款损失进行风险管理，贷款资产的质量是有保证的。显然，该指标至少应大于1，一般经营较好银行的该指标为3～4倍。

（二）贷款损失准备提取率

贷款损失准备提取率，是指提取的贷款损失准备与贷款总额的相对比率指标。其计算公式为

损失准备提取率＝提取的贷款损失准备／贷款总额×100%

公式中，提取的贷款损失准备是计入当期损益表项目的损益数额，其含义和取值标准同上。贷款是指银行对借款人提供的按约定的利率和期限还本付息的货币资金，包括短期贷款、中期贷款和长期贷款。贷款总额是资产负债表中主要资产项目之一，一般是指资产负债表资产项目中贷款总额的年初和年末平均数；或者也可直接采用其年末数。

该指标值是损益表项目“提取的贷款损失准备”与资产负债表项目“贷款总额”的比较，揭示银行每100元对外贷款中，当期提取的贷款损失准备，即当期所承担的损益额。该指标的本期提取额反映了对外贷款的组合质量，以及贷款总额水平的变动。在一定的贷款总额水平下，该指标值大，表明可能贷款质量差；或可能需要降低本期贷款总额水平。反之，情况正相反，表明可能贷款质量好；或可能需要提高本期贷款总额水平。本期贷款总额的增长水平，如果保持在通胀率的基础上再加5%～10%，这样的比率被认为是合理的。该比率的参考标准值范围为小于或等于1。信用等级好、管理水平高的银行，该指标值一般为0．6%～1%之间。

由于该指标值有一个0～1的变动幅度，因此分析时须要注意内部管理层是否利用盈余管理、人为调节利润。盈余管理与财务欺诈有本质区别，它是在不违反财务报告准则的前提下，采用激进、中性或保守等会计政策，对盈利进行管理。激进政策下，尽可能少计提损失准备，以“调高”收益；保守政策下，情况正相反，尽可能多计提损失准备，以“调低”收益；中性政策下，采用介于保守和激进之间的方法，“温和”计提损失准备，以保持收益的“平滑”。于是，就有可能造成该指标值的不真实和不可比性。因此，分析时应同时注意判断银行内部管理层采用的盈余管理政策。

（三）贷款损失准备充足率

贷款损失准备充足率，简称准备金充足率，它是指计提的贷款损失准备金与贷款总额的相对比率指标。其计算公式为

贷款损失准备充足率＝贷款损失准备金／贷款总额×100%

公式中，贷款损失准备金，是指银行按规定计提的一般准备、专项准备和特种准备等贷款损失准备金的合计数。贷款总额，其含义和取值标准同上。

该指标反映每100元平均贷款中，计提了多少贷款损失准备金。该指标值表明贷款收不回时，以贷款损失准备金补偿贷款损失的能力。一般来说，该比率反映了银行对不良贷款的防护程度。该指标值的高低，表明银行对其贷款质量和安全性的认识程度，以及收回贷款的信心。由于各家银行的贷款对象和贷款政策是有区别的，有的将贷款对象锁定在跨国公司、上市公司等大型企业；有的则选定民营中小企业作为其贷款服务对象；有的专门选择具有中等收入家庭，对其购买商品房给予贷款，等等。因此，各银行根据其经验，确定各自的准备金充足率，如美国化学银行曾为4%左右，加拿大皇家银行曾为5%左右。但是，优秀银行的该指标值，应小于3%。

如上所述，由于准备金充足率的标准有一个0～3%的变动幅度，因此分析时同样须要注意内部管理层是否有盈余管理的因素。分析时，如果发现该比率值超过3%，应重点关注内部管理层是否采取保守政策，过多计提损失准备，降低收益总额，以“平滑”收益；或者贷款资产是否存在严重质量问题，因而须要多提损失准备金。此外，股东投资者往往希望银行少提损失准备，这样可提高利润总额和股利支付率；监管部门则要求提足损失准备，以利于银行和整个银行系统的保护；而税务部门对于超税法标准多提损失准备，导致税基受到侵蚀，势必会进行税务审计，调整应税利润。因此，在通过准备金充足率分析资产质量时，应将指标值在同类银行之间进行全面、谨慎地比较，并在股东报酬和资产质量之间寻找最佳平衡点，以判断该指标值水平的合理性。

（四）贷款核销比率

贷款核销比率包括贷款核销额与贷款总额比率和贷款核销额与利息盈利比率，它们反映了银行内部管理层放弃问题贷款和逾期贷款的以下两种比率，其中逾期贷款（Past　Due Amounts）是利息或本金无法按期收回的贷款。

1．贷款核销额与贷款总额比率。贷款核销额与贷款总额比率，是指贷款核销净额与贷款总额的相对比率指标。其计算公式为

贷款核销额与贷款总额比率＝贷款核销净额／贷款总额×100%

公式中，贷款核销净额，是指贷款核销额减去贷款恢复额后的净核销额。其中，贷款核销额是经批准、已注销的问题贷款数额；贷款恢复额是核销后的问题贷款，以后又收回、恢复贷款的数额。贷款总额，是指其年初数和年末数的平均数。

该指标值反映每100元平均贷款净额中，核销的不良贷款净额有多少；表示了贷款核销净额占贷款总额的比例。贷款核销额与贷款总额比率没有可供参考的标准值。显然，该指标值越小越好。经验表明，管理一流的银行往往将该比率稳定地保持在5‰以下。因此，一般认为该指标值应小于5‰。但是，在经济衰退期，银行贷款收不回的数额就会较增加，于是该比率值有可能大于1%。

理论上讲，由于没有可供参考的标准值，因此只能与同类银行进行比较分析。但是，实务上银行一般不对外披露核销贷款损失方面的信息，即使在发达国家也是如此。分析时，只能根据同类银行资产负债表披露的贷款损失准备变动额和资产总额，以及损益表披露的提取贷款损失准备当期所承担的损益额等，对该指标值做出判断。

2．贷款核销额与利息盈利比率。贷款核销额与利息盈利比率，是指贷款核销净额与利息盈利的相对比率指标。其计算公式为

利息盈利贷款核销额率＝贷款核销净额／利息盈利×100%

公式中，贷款核销净额同上。利息盈利是利息收入和利息支出的差额，也称净利息盈利或净利息收入。

该指标值反映每100元利息盈利额中，核销的问题贷款净额有多少；表示了贷款核销净额占利息盈利的比例。同样，贷款核销额与利息盈利比率也没有可供参考的标准值。显然，该指标值越小越好。一般认为，该指标值应小于3%，在这个幅度内可认为是合理的。如上所述，分析时可与同类银行指标值进行比较。

（五）不良贷款保障率

不良贷款保障率，是指贷款损失准备金与不良贷款的相对比率指标。其计算公式为

不良贷款保障率＝贷款损失准备金／不良贷款×100%

公式中，贷款损失准备同上。不良贷款是指逾期贷款和非应计贷款的总和（重叠部分不重复计算）。非应计贷款是已超过偿还期一段时间的贷款。按公认惯例，本金或利息逾期超过90天的贷款归为非应计贷款，非应计贷款不计提应收利息。

对于不良贷款，各国没有一个统一的标准，因此计算该指标时应注意不良贷款的范围和内容，以利于比较分析。实务上，有的还认为股东权益是银行自有资产，因此将股东权益也可包括在分子内。但是，这样的计算结果没有上述计算来得谨慎。

该指标值反映每100元不良贷款中，计提的贷款损失准备金有多少；表示了贷款损失准备金占不良贷款的比例。理论上讲，银行在任何时点上，贷款损失准备金都应足以抵销其不良贷款。因此，一流银行的该指标值，应大于1。实务中的经验标准是，100%为充足；75%～100%为良好；50%～75%为一般；50%以下，表明有问题；25%以下，表明存在危机。我国商业银行该比率的平均水平大致在60%左右，而美国不少银行则在100%～200%。

如上所述，银行财务报告一般不可能对外“爽快”地披露其不良贷款信息，即使在信息充分披露的发达资本市场上，情况亦一样。因此，与同类银行指标值进行比较就十分不易。分析时，银行一般主要是将本期指标值与上期或目标值进行比较。

（六）不良贷款比率

1．贷款总额不良贷款率。贷款总额不良贷款率，是指不良贷款与贷款总额的相对比率指标。其计算公式为

贷款总额不良贷款率＝不良贷款／贷款总额×100%

公式中，不良贷款同上；贷款总额与贷款损失准备提取率中的阐述一致。该指标值反映每100元贷款总额中，不良贷款有多少，表示银行不良贷款占贷款总额的比例。该比率值越高，表明银行就需要更多的自有资本，以维持其贷款业务。一般认为，发达国家商业银行不良贷款率如果大于10%，表明存在严重问题，如果此时无特殊救助措施，银行很可能会破产倒闭；在发展中国家，一般为10%～20%。

国际上优良银行不良贷款率在2%～3%左右，目前建行已达到该目标。2005年，中国银行和建设银行均已成为上市公司；而工商银行还有7　000多亿元不良贷款，5月份它将损失类贷款2　460亿元剥离给华融资产管理公司，6月份又将4　600亿元可疑类不良资产拍卖、全部剥离给四大金融资产管理公司，为其改制上市创造了条件。如上所述，银行一般不对外披露其不良贷款的不利信息，我国商业银行面临的主要问题之一就是缺乏足够的信息透明度，导致银行数据很难获得。因此，与同类银行指标值进行比较就显得十分困难。分析时，银行一般主要是将本期指标值与上期或目标值进行比较。

2．总资产不良贷款率。总资产不良贷款率，是指不良贷款与总资产的相对比率指标。其计算公式为

总资产不良贷款率＝不良贷款／总资产×100%

公式中，不良贷款同上；总资产同上述基本资本比率中阐述的内容一致。

该指标值反映每100元总资产中，不良贷款额有多少，表示银行不良贷款占资产总额的比例。该比率值越小，表明银行贷款的资产质量越好。一般认为，该指标的参考标准值，应小于2%。如上所述，银行不会主动披露不良贷款信息，这样与同类银行指标的比较就难以进行。分析时，主要是将本期指标值与上期或目标值进行比较。

（七）房地产贷款率

1．非住宅房地产贷款率。非住宅房地产贷款率，是指非住宅房地产贷款与贷款总额的相对比率指标。其计算公式为

非住宅房地产贷款率＝非住宅房地产贷款额／贷款总额×100%

公式中，非住宅房地产贷款额，是指扣除住宅房地产贷款后的房地产贷款总额；贷款总额同上。

该指标值反映每100元贷款总额中有多少是非住宅房地产贷款，表示非住宅房地产贷款占贷款总额的比例。

房地产经营可能是世界上最大的商品买卖。房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占富裕国家国内生产总值的15%左右；房地产价值占大多数经济体中有形资本总额约2／3左右。对于银行来说，对房地产开发企业的贷款业务一直是一块“肥肉”，房地产贷款的净利息收入是商业银行重要利润来源。但是，房地产业是一个具有高风险和高报酬的特殊行业，它极易受到世界经济和国家经济的宏观环境因素影响，其周期性波动的特征十分明显。相对于住宅房地产贷款，非住宅房地产贷款的风险更大。一旦经济不景气，房地产业受到巨大打击，银行势必成为首当其冲的最大受害者，巨额不良贷款会急剧增加。

分析时，如发现该比率指标值大幅度上升，应引起内部管理层高度重视，对银行来说其未来贷款损失风险往往是致命的。因此，必须随时跟踪、密切关注该指标值的变化趋势，以防范房地产投资泡沫破裂所带来的贷款损失风险。

2．住宅房地产贷款率。住宅房地产贷款率，是指住宅房地产贷款与贷款总额的相对比率指标。其计算公式为

住宅房地产贷款率＝住宅房地产贷款额／贷款总额×100%

公式中，住宅房地产贷款，是指专门对居民个人购买住宅商品房的房地产贷款总额；贷款总额同上。

该指标值反映每100元贷款总额中有多少是用于住宅房地产贷款，表示住宅房地产贷款占贷款总额的比例。相对于上述指标，该指标是从住宅商品房居民个人贷款的角度分析贷款资产的质量。

据统计，在发达国家拥有住房人数大大超过拥有股票人数，住宅资产占居民全部财富40%～60%；美国为30%左右。除德国外，这些国家居民拥有住房比率远远超过50%。在美国，按平均收入计算，典型居民户所拥有住宅资产是其股票、债券投资的6倍，房地产投资的报酬十分可观。在英国，10年来商用和住宅两方面房地产投资总报酬率（包括租金收入）一直远远大于10%，超过股票投资报酬率。3年来，英国房价上涨55%，股票价格下跌40%。在这种情况下，西方银行便通过改变传统贷款结构以提高收益。如美国银行通过在二级抵押贷款市场上出售抵押贷款的方式，主要是卖给联邦抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司这两个政府资助机构，使银行住房房地产贷款得到迅速增长，同时银行利润也达到极大增长。但是，房地产市场存在“泡沫”，分析时如发现该比率指标值大幅度上升，应引起充分重视。