房地产开发企业分析

第四节　房地产开发企业分析

一、房地产及其市场经济

房地产（Real　Estate）是房产和地产的总称，房地产业是指从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。房地产业不同于建筑业，在日本通常称其为不动产业；在我国港澳地区，称为置业、物业或地产业。据估计，房地产的建设、买卖和租赁以及对自有住房者所带来的估算收益占富裕国家GDP约15%；房地产价值占大多数经济体中有形资本总额的2／3左右。

1998年以来，我国房地产投资连续5年年均增长近20%，至2003年末全国房地产累计完成投资8　258亿元，这样的发展势态令当前任何西方国家都相形见绌。上海现有4　000多座高度超过100米的建筑物，高度超过152米的摩天大楼有2　000多座，其中目前中国内地第一高楼金茂大厦造价为5．4亿美元，摩天大楼数量几乎是纽约的2倍，比美国整个西海岸摩天大楼总数还要多。中国社科院2006年发布的《房地产蓝皮书》指出，2005年房地产企业自有资金比例为18．7%，上市企业占房地产企业总数的0．2%左右；当年，经济适用房投资额565亿元，占房地产开发投资的3．6%。

20世纪90年代，我国用地主体开始多元化，国家对经营用地试行土地有偿使用政策，供地政策变了，征地制度却没随着改变。按有关规定，国有企业实施重组兼并、破产改制的，土地出让金可冲抵债务。于是，在国企改制中一方面“精兵简政”，另一方面减免银行债务和国家税收。改制后企业不掏1分钱便可将原国家无偿划拨使用的土地变为改制后企业的营利性“出让用地”。改制后企业既可规避政府收购储备土地，又无偿或低价取得出让土地的“使用权”。地方政府在“农地转非”和土地限额审批中可获耕地占用税、城镇土地使用税、耕地开垦费、土地有偿使用费、城市增容费、交通建设基金、商业网点建设费等税费收入。一些地方政府将收取的土地出让金作为预算外资金进行财政预算的“体外”循环。近20年来，我国经济发展经历3轮圈地热，每次圈地热都是地方政府把土地当成生财之道。开发商与地方政府往往“联手经营”，以计划经济办法“低价”征地，再用市场经济办法“高价”出手或开发后销售，从中产生巨额差价收益。

据2004年媒体报道，上半年全国清理70%开发区中，发现土地违法行为4．69万件，其中立案查处3．39万件，涉及耕地面积15　318公顷，国有土地“出让”存在巨大黑洞。由于土地市场不规范，每年国有土地收益流失至少100亿元以上。近3年（2001～2003年），全国土地出让金收入累计9　100多亿元，而1998年这个数字只有67亿元，许多地方土地出让金收入可占其财政收入的50%左右。有的对这笔收入不严加监管，不纳入本级财政预算，而是盲目用于扩大城市建设和搞政绩与形象工程。一些地方违法、违规出让土地，将应“有偿出让”改“划拨供地”；应“招标拍卖出让”改“协议出让”；让划拨土地和集体土地非法入市；擅自降低地价，不依法追缴土地出让金等。原沈阳市长慕绥新在其任职时期，一些开发商以创办“高科技农业区”名义，从“行政划拨”中圈走大量土地，再改变用地性质大搞房地产开发。1997～2000年，沈阳行政划拨供地占建设供地的70%左右，土地出让金收入7　000万元，而批地量少于沈阳的一个临近的中等城市，其同期土地出让金收入却有3亿元。温州市的杨秀珠原为副市长、浙江省建设厅副厅长，在位期间有句“名言”：土地就是钱，规划审批就是钱，容积率就是钱！她和“华侨”开发商分别在土地转让上捞足佣金和暴利，涉案金额2．5亿多元。不少“小”县城其房地产也搞“大手笔”，当地政府办公大厦气势“雄伟”，大厦上国徽巨大“无比”，大厦前的广场宽阔有“气势”。但在零星建筑物周边，所能见到的还是大批种着庄稼的农田。一些地方政府的政绩与形象工程、强行拆迁与开发商暴利、过分“渲染”的所谓“涉外服务”意识、客观上“富人进城、平民下乡”与“消灭”中心城区低房价的做法，以及境外“热钱”投机房地产等，这些都曾使房地产业不断“发烧”。高速发展的房地产市场还给城市建设带来其他一些问题，如上海土质疏松，岩层距地表约300米，地下水位较高，距地表1～1．5米，地基已难以承受城市对空间贪婪的占用。这就造成城市地面下陷，以及城市绿化与交通系统用地不足等问题。现在上海城市规划者已极力叫停高层建筑，对尘土飞扬令人窒息的街道进行绿化，努力应付由此带来的种种不良后果。在这种情况下，国务院有关部委不断发布文件以整顿房地产市场。

对房地产市场是否存在“过度”泡沫，有以下两种观点：

1．“过度”泡沫。它认为，近年来房地产投资增长过快，地价与房价上涨过猛；开发商热衷于建豪宅，市场存在结构性矛盾，高价房供应过多，中低价住房过少；在上海售价最贵的楼盘似乎是位于浦东黄浦江旁的“汤臣一品”，其27层上四房三厅、597平方米的临江豪宅样板房售价8　358万元人民币，每平方米14万元，物业费每月近9　000元；按国际公认“1∶6”年收入与房价比标准判断，房价占家庭年收入比已过高；上海约1／6高级住宅没人住，北京为1／4，深圳为1／3；2005年初，上海商品房空置率为13%，市中心黄浦区的空置率超过18%，而全国已超过国际认可的空置警戒线10%；房地产市场运作很不规范，“销售”环节用热钱和贷款进行投机的风气很浓。

京沪等大城市房价直逼世界水平，纽约闹市区写字楼年租金37．8美元／平方米，而上海浦东37．61美元／平方米。美国商品房大都是装修后的现房，均价不足1　100美元／平方米；日本东京市中心100平方米全装修商品房，售价3　000万日元，相当于人民币225万元（1991年是日本房地产市场顶峰期，其国土面积只相当于美国加州，但土地总值几乎是美国4倍。以后股市和楼市价格直线下降、跌入低谷，2005年末开始回升）；韩国首都其市中心一块足球场大小的地产价值10亿美元，一套90平方米住宅价格1．5亿～2．5亿韩元，相当于100万～165万元人民币。在我国澳门，近120平方米能看到大海的二房一厅期房165万澳元左右。在上海，当2005年上半年内环线内均价在1．7万元／平方米以上时还有人“预测”未来均价：内环内3万元，中内环间2万元，中外环间1万元。

此外，我国从2002年取消外销房、内销房区别，外资投入内地房地产业无任何障碍。在对人民币升值的预期下，外资投入我国房地产市场。它们看重商业楼宇、倾向整体收购，一旦汇率发生较大变动就会迅速抛售套现并从市场上撤离。事实上，我国台湾和香港等地“楼灾”的历史证明，过快、过度“开放”和缺乏监管力度，这会给房地产市场带来严重后果。

2．无“过度”泡沫。它认为，这次房地产热与1992～1993年房地产泡沫不同，当时主要是集团消费，这次购买者主要是个人；所谓国际公认“1∶6”标准，不一定适用于我国；“50年收入与1套房价”的“比例”才是国内现实的“比例”，购房者积蓄50年的购买力出现“井喷”，11万亿元储蓄经长期积压，开始找到出路、流向行情看涨的不动产；我国住房购买力不是简单的个人支付，而是整个家庭两代人的“个人”支付和国家政策相结合的“合力”购买力，它包括家庭的多年积蓄、个人工资、住房补贴、住房公积金、消费信贷、拆迁补贴等，“合力”保证了市场具有强劲的购买力。

近3年美元已贬值近4成，与美元挂钩的人民币也同比例贬值，整个海外资本市场都看好中国地产业，房价相对于“外资”显得很便宜；俄罗斯的房价现已居世界第三，莫斯科住宅均价每平方米3　600美元；香港100平方米、三房二厅售价600万～1　200万港元，北京、上海在10年、20年后应可成为世界金融中心，即使房地产价格不能与中国香港、纽约、伦敦比肩，但还应有较大的上涨空间等。

此外，“洋专家”认为，中国房价持续上升是由经济基本面决定的，发展中国家均有一个房地产市场的快速发展时期。里昂证券亚洲公司2005年估计，未来5年内中国将有7　500万农民进城，中国经济正在快速发展，收入在提高；数千万中国人梦想拥有自己的住房和汽车，住宅需求启动的市场才刚起步。2004年，摩根斯坦利、麦格理银行、美林、高盛等外资机构已纷纷“吃进”上海写字楼、酒店等物业；2006年4月，摩根斯坦利以7亿元人民币收购浦东4幢住宅，每平方米1．6万元的高档住宅也是其收购的对象。在过去的5年内，摩根斯坦利已投入中国房地产市场15亿美元，2006年将再追加投入30亿美元。2006年，渣打银行旗下的私人资本运营子公司以5　000万美元入股世贸房地产控股公司。摩根斯坦利、瑞士信贷银行、荷兰ING银行等境外机构声称，它们是看好中国房地产市场的良好发展前景的，采取的是长期性投资行为。

上述两种观点孰是孰非只能让事实来说明。有分析者认为，境外投机者在豪赌人民币升值，自2003年以来它们把几千亿美元投入我国。这些游资投机于债券、股票，把有价证券价格推向创纪录高度，而把短期利率压到最低点，并导致房地产价格飙升。房地产业扶持地方政府经济，如房价大跌其后果是投资损失和银行坏账，政府将是最大输家。国际货币基金组织认为，房地产业崩溃造成危害要比股市崩盘严重1倍，将使GDP损失8%，而股市暴跌给GDP带来损失4%。北京房地产投资占社会总投资56%，如果每萎缩千亿元投资，其GDP将下降2%。同样，占上海GDP总值8．4%的房地产业一旦崩盘，对上海和全国经济的影响也是可想而知的。统计表明，在整个房地产交易过程中，政府税费收入占房地产价格30%～40%左右，如再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方政府税费收入占房地产价格近50%～80%；而欧美国家的地价和税费只占房价的20%左右，如此诱人的“收益”怎能不使地方政府趋之若鹜。《2006年：中国首都社会发展报告》指出，房地产商挟持多年暴利积累的巨资硬挺房价；一些地方政府几年来从土地出让金中得到巨大收益，也不愿房价下降；他们把中央政府明确要切实稳定房价的初衷解释为“涨幅下降”，还要继续涨。2006年4月，上海房价开始小幅下降，而全国许多城市的房价依旧上涨。

百姓住房是完全由市场解决，还是须要政府调控市场来解决，如果解决百姓住房问题是政府的基本责任，那么政府应如何“定位”其在房地产市场上的“对内”和“对外”的服务水平，如无清晰的住房政策出台，房地产市场各方的“博弈”将会继续下去。

二、房地产开发企业的资质、经营业务和资金流程

（一）房地产开发企业的经营业务

房地产开发的主要经营业务，包括（1）土地开发。它是指对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施建设等，使土地满足生产和生活使用的需要。（2）房屋开发。它是指城市各种房屋的开发建设，包括房屋建设的规划、设计、配套、施工到房屋建成交付使用全过程。（3）房地产经营。它是指房地产出售和房地产租赁。（4）房地产的管理和服务。它包括房地产产业管理和产权产籍管理。前者是指从事房屋出租经营的企业对其所经营的房屋、附属设施和地基所进行的管理；后者是指房地产管理部门对房屋产权和城市土地使用权归属的审查确认和管理以及由此形成的产籍资料管理。

（二）住宅建设过程和资金流程

在2003年6月中国人民银行发布新规定前，房地产信贷业务是根据央行2001年6月发布的《关于规范住房金融业务的通知》（简称195号文）执行的。根据195号文，一个住宅建设的房地产项目，其一般开发与取得相应信贷资金支持的过程大致如下：

（1）土地使用权。房地产开发企业首先应以其自有资金支付土地出让金，以及支付拆迁补偿费等前期费用，并获准取得一定期限的国有土地使用证。

（2）“四证”。在取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等“四证”后，表明企业可以合法、合规正式开工。实务上，企业往往在“四证”取得前已发生一些建筑安装费用。

（3）开发贷款。企业以“四证”向银行申请“开发贷款”，其前提是企业净资产即自有资金不低于总投资的30%。取得银行开发贷款，一般是开发商已取得其全部开发资金的50%。

（4）按揭贷款。当多层住宅主体结构封顶或高层住宅完成总投资的2／3后，企业通过其销售部门开始对外销售，个人购房者可向银行申请“按揭贷款”。对购房者来说，至少须首付20%房价款，其借款总额不可超过房价的80%。如果销售顺利，购房者向房地产开发企业支付的房款即可用来清偿其“开发贷款”。“按揭贷款”对建房项目资金的支撑比例在逐年增加，一般可超过开发商整个项目需要资金的50%。

（5）流动资金贷款。企业在经营过程中发生正常的暂时资金短缺，可向银行申请流动资金贷款，以获得其流动资金借款。

三、房地产开发企业会计及其报告

房地产销售，是指房地产开发企业将其开发的房产和地产商品在市场上进行的一种销售。房地产销售，应根据《企业会计准则第14号——收入》规定确认收入。如果房地产企业与购买方签订合同，并按合同要求开发产品的，应根据《企业会计准则第15号——建造合同》规定进行会计处理。而对于投资性房地产，应按《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定进行会计处理。

（一）一般销售商品收入的确认

根据《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的成本能够可靠计量。

企业在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应按完工百分比法确认提供劳务收入。完工百分比法，是指按提供劳务交易的完工进度确认收入与费用的方法。提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时具备以下条件：（1）收入的金额能可靠计量；（2）相关的经济利益很可能流入企业；（3）交易的完工进度能可靠确定；（4）交易中已发生的或将发生的成本能可靠计量。

企业应在附注中披露与收入有关的下列信息：（1）收入确认采用的会计政策，包括确定提供劳务交易完工进度的方法；（2）本期确认的销售商品收入、提供劳务收入、利息收入、使用费收入、现金股利收入的金额。

（二）建造工程合同收入的确认

根据《企业会计准则第15号——建造合同》规定，建造合同分为：（1）固定造价合同，是指按固定的合同价或固定单价确定工程价款的建造合同；（2）成本加成合同，是指以合同约定或其他方式议定的成本为基础，加上该成本的一定比例或定额费用确定工程价款的建造合同。根据建造合同生产的产品，一般规模大、生产周期长、需跨年度施工生产，对工程的收入和成本核算，不能等到工程全部竣工才进行。因此，在建造合同收入确认与计量上，将已完成工程预算定额规定的百分比部分工程，或将技术上已达到一定成熟阶段的建筑安装工程，视作产成品即已完成工程，并与建设单位进行工程价款的结算。虽然这些部分工程并非为竣工工程，不具有完整使用价值，但对这些部分工程企业已不再需要进行任何施工生产，对其数量和质量均已能确定。因此，可确认与计量合同收入和费用，并与发包单位进行核算。

合同收入应包括合同规定的初始收入，以及因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。合同成本应包括从合同签订开始至合同完成止所发生的、与执行合同有关的直接费用和间接费用。直接费用应包括下列内容：耗用的材料费用、人工费用、机械使用费和其他直接费用。间接费用是企业下属的施工单位或生产单位为组织和管理施工生产活动所发生的费用。直接费用在发生时直接计入合同成本，间接费用在资产负债表日按系统、合理方法分摊计入合同成本。合同成本不包括应计入当期损益的管理费用、销售费用和财务费用。因订立合同而发生的有关费用，应直接计入当期损益。

在资产负债表日，建造合同的结果能可靠估计的，应根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。确定合同完工进度可选用下列方法：累计实际发生合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成合同工作量占合同预计总工作量的比例和实际测定的完工进度。

在资产负债表日，应按合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为当期合同收入；同时，按合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，确认为当期合同费用。当期完成的建造合同，应按实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为当期合同收入；同时，按累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，确认为当期合同费用。建造合同的结果不能可靠估计的，应分别下列情况处理：（1）合同成本能收回的，合同收入根据能收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；（2）合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。合同预计总成本超过合同总收入的，应将预计损失确认为当期费用。

应在附注中披露与建造合同有关的下列信息：（1）各项合同总金额，以及确定合同完工进度的方法；（2）各项合同累计已发生成本、累计已确认毛利（或亏损）；（3）各项合同已办理结算的价款金额；（4）当期预计损失的原因和金额。

（三）投资性房地产的规定

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应能单独计量和出售。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：（1）投资性房地产开始自用；（2）作为存货的房地产，改为出租；（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；（4）自用建筑物停止自用，改为出租。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

应在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：（1）投资性房地产的种类、金额和计量模式；（2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；（3）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；（4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；（5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

美国FAS　66《不动产销售会计处理》对非土地的不动产销售、土地的零售，以及不动产销售核算方法和财务报告的信息披露均有详细的规定。FAS　66规定了以下各种会计处理方法。

（1）完全应计法（Full　Accrual　Method）。它也称完全权责发生制法或销售法，是指销售时确认房产收入和相应成本，而在收款时确认利息收入的一种会计方法。

（2）分期付款法（Installment　Method）。它是指销售后商品已交付，货款分期收回的一种销售方式。其特点是销售商品的价值较大、客户初次付款额不足，形成收款期间较长和货款全部收回的风险较大。由于销售后对收到货款的可能性或对售后成本还不能完全确定，于是推迟营业收入确认，而采用分期收款法进行核算。

（3）成本回收法（Cost　Recovery　Method）。它也称成本复原法，是指出售方对于购买方的现金付款，包括应支付给出售方债务的本金和利息以及购买方现存债务的本金和利息，只有超过出售方已售不动产成本时才确认收益。销售后企业将最初收取的营业收入（包括利息）均视为营业成本的回收，当营业成本回收完毕之后，再收取的货款才被视为营业收入或利息收入。因而，它是一种较为稳健的收入确认方法。

（4）定金法（Deposit　Method）。它也称保证金、存款法和负债法，是指当收入确认条件未能满足时，如销售未完成，客户首付款不足等，此时收取的款项和利息收入均被视为“预收应付”性质的负债，即将收取的款项视作购买者的一种定金或保证金。当不能采用上述完全应计法和分期收款法时，可采用定金法进行核算。在定金法下，出售方不确认任何收益，不记录应收票据，在财务报表中继续报告该不动产及与其相关现存债务（尽管该债务已由购买方所承担），同时披露销售合同规定的那些房地产项目。具体核算时，在收入确认前收到的购房款和利息收入，一方面增加现金，另一方面增加预收账款。当销售的应尽义务已全部完成，再将保证金转作销售收入并结转销售成本。

（5）收益递减法。这种方法下递减的销售收益应由以下因素决定：对购买方的应收账款，它以准则确定的最长期间，按销售合同要求的最低年金支付额折现为现值。现值计算应采用适当利率，但不应低于销售合同规定的利率。收益递减法允许按最长的期间内，以购买方负债平均付款额确认收益。同时，收益递减法推迟其他收益的确认，直至全部款项或其他款项均已支付。例如，房地产开发企业出售一块土地资产，销售价格1　000　000美元，销售成本800　000美元。购买方提供以下初始投资付款和融资持续投资付款：一是首次现金付款250　000美元。二是应付独立借贷机构如银行票据，其中第1笔抵押票据为20年期、年利率12%，年付本息额66　943．40美元，合计500　000美元（1元、12%、20年年金现值系数7．469×66　943．40）；第2笔抵押票据为25年期、年利率12%，年付本息额31　875美元，合计250　000美元（1元、12%、25年年金现值系数7．843×31　875），总计付款额1　000　000美元（250　000＋500　000＋250　000）。上述第2笔25年摊销期的抵押，已超过准则土地销售最高摊销期20年的规定。

假定市场利率为16%，购买方的年付款额符合规定要求，企业采用收益递减法核算如下：一是计算第2笔抵押票据的现值。按16%、20年计算的现值为188　987美元（31　875×1元、16%、20年期的年金现值系数5．929）。二是确认额外收益。企业应收账款250　000美元（1　000　000－250　000－500　000），第2笔抵押票据现值188　987美元，额外收益61　013美元（250　000－188　987）。三是销售时，递延确认额外收益。销售价格1　000　000美元，销售成本800　000美元，额外收益61　013美元，则销售时确认的销售收益138　987美元（1　000　000－800　000－61　013）。四是额外收益的分期递延确认。这笔现值61　013美元的额外收益，应在第21～25年内收到第2笔抵押票据年付款额时，分别摊销确认为收益。

FAS　66还规定，除根据GAAP进行财务报告披露外，土地零售企业的财务报告还应披露：（1）财务报告日后，每5年到期的应收账款；（2）过期未付的应收账款和确定该应收账款的方法；（3）应收账款公开的主要平均利率和利率变化范围；（4）财务报告日后，每5年有关获取销售收入主要区域的估计总成本和估计改良支出发生日；（5）已记录的改良债务等。

四、房地产企业财务报告分析要点

（一）房地产企业执行新规定、规范运作分析

我国房地产企业拿到“四证”开始施工时投入资金要占项目总投资的50%，因此企业便向银行申请流动资金借款。流动资金借款期限小于1年，但通过展期可将其转变成长期开发贷款，这样企业就可用流动资金借款顶替开发借款。在一定时期，一些银行对开发商1　000万～2　000万元、1年期的流动资金贷款，可谓比比皆是。这些企业对银行也直言不讳，其流动资金借款目的就是为缴纳土地出让金，以便把有关手续办下来。这样，一方面可启动项目开发程序，另一方面可再去争取开发贷款。为尽可能多地开发借款，企业尽可能高估地产项目价值，该高估值可部分抵销银行对抵押贷款的限制比例。这样，它们往往先用流动资金借款，拿下土地使用证，再以此抵押给银行，取得开发借款；以长期开发借款偿还短期流动资金借款。有些手段更“高明”，到不同银行申请、取得多项流动资金借款，这种做法已近乎财务欺诈。还有的甚至搞“假按揭”，通过员工、熟人等充当购房者“购买”自己的商品房，或抬高房价获得更多的银行“按揭贷款”。同时，相关银行或其员工也能获得开发商“优惠”购房的好处。审计署在2002年度审计报告中披露，建行广东8家支行存在高达10亿元“假按揭”贷款。如此看来，一些开发商真是“大兴”到底了。对于价值巨大的房地产开发项目，一般境外企业自有资金至少占投资项目资金的70%以上；而国内开发商其信贷资金要占项目资金的70%～80%以上，自有资金20%都不到，银行可被它们“玩”得团团转，真是令人难以置信。

2006年5月，国家九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》共6条（被媒体称为《国六条》）。《国六条》规定：（1）确实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；（2）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；（3）合理控制城市房屋拆迁规范和进度，减缓被动性住房需求过快增长；（4）进一步整顿和规范房地产市场秩序；（5）加快城镇廉价住房制度建设，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；（6）完善房地产统计和信息披露制度，坚持正确舆论导向等。根据《国六条》，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定；对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税等。

2006年7月，国家六部委发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，其主要内容包括：（1）规范外商投资房地产市场准入；（2）加强外商投资企业房地产开发商经营管理；（3）境外机构和个人购房管理；（4）进一步规划和落实监管责任。各地方政府应高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题。

因此，分析房地产开发企业财务报告时，首先应评价其执行有关国家政策和规范运作的情况。如果企业违法或违规经营，则对其财务报告分析是毫无意义的。

（二）成本利润分析

1．土地取得成本的分析。土地取得成本，一般由土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费、其他土地开发费组成。土地出让金制度是在不改变城市供地属于国有的前提下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者。

房地产企业开发的产品有地产和房产，这些产品价值中土地价值应占有很大比例。西方私有制国家，土地也是商品，它有价值和价格，由土地市场决定土地的价格。我国是社会主义公有制国家，土地为国家所有。20世纪90年代改革开放后，随着用地主体多元化，1985年起国家试行土地有偿使用制度，包括土地使用权的有偿出让和有偿转让。有偿出让是指国家将其土地以指定的地块、年限、用途等条件，供土地使用权受让人开发经营，由受让人支付出让金和使用金。其中，出让金是受让人获得土地使用权支付给国家的金额，它是无形资产土地使用权入账的基础。使用金是受让人使用土地，应按年向国家缴纳的金额，它应作为管理费用入账。有偿转让是指有偿出让后，受让人将土地使用权再次转移的行为。同有偿出让相似，企业发生的转让金支出是土地使用权入账基础。对于第一受让人，转让行为表示土地使用权的处置，其转让金收入和尚未摊销的土地使用权差额，应作为营业外损益处理。土地使用权应在规定的年限内平均摊销。

我国《土地管理法》规定，土地实行公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。企业占用的土地只有使用权，土地不得买卖、转让和抵押，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地在西方企业列为固定资产，而在我国企业中（除解放前遗留下来，已列入固定资产以外）不能作为固定资产。因而，土地使用权也可称为土地租赁权。按历史成本计价原则，土地使用权一般不能调整其计价标准。企业使用土地有三种方式：一是购买一定期限的土地使用权，二是按期缴纳土地使用费，三是国有土地依法规定给企业使用。作为企业无形资产的土地使用权是指第一种方式。

根据规定，企业改组或新设股份制企业时，涉及国有土地使用权必须作价入股。土地使用权的价格由县级以上人民政府土地管理部门组织评估，并经县级以上人民政府审核批准后，作为核定的土地资产金额。通过出让方式取得国有土地使用权的土地资产与股东单位其他资产一并入股，土地使用权由改组或新设后的股份制企业持有。以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用权出让手续、补交出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业所持有。土地的登记和估价所需经费应按国家有关规定执行。因此，股份公司取得土地使用权时，有时并没有花任何代价，这时公司就不能将其作为无形资产来核算；只有按国家有关规定办理，申请土地使用权，支付出让金，进行土地登记，持有土地使用权，此时才应将其作为无形资产入账。

如上所述，国家供地政策改了，而征地制度没有“同步”改变。因此，有些地方政府与开发商“联手”，用计划经济办法低价征地，再用市场经济办法高价出让，从中获取巨额差价收入。对于开发商来说，支付土地出让金和有关税费，以及前期拆迁安置补偿费等是巨额“大头”支出。土地取得成本一般占全部开发成本的20%～30%以上，市中心项目可达50%以上。有资料表明，2005年，南京城中楼市的一般成本不超过7　000元／平方米，售价往往超过8　000元／平方米，每平方米差价为1　000元。在浙江省，假定征地的成本出售价格为100%，则被征土地收益大致分配如下：地方政府20%～30%，企业40%～50%，村级组织30%，农民5%～10%。如果不按成本价销售，而是按市场价出售，则土地的成本价与出售价之间存在巨额差异，这些增值收益大部分被土地“倒爷”、开发商或地方政府所获取。

2．前期费用、建造成本和销售费用的分析。企业取得土地后，须要对土地进行城市配套工程建设，使“生地”成为一块“熟地”的地产商品。此时，须要平整土地、进行道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯等市政工程建设，形成“三通一平”至“七通一平”的“熟地”状态。这些城市配套工程建设费用是企业在取得土地后，生产开发中的一笔较大成本费用。

第二笔较大成本费用是工程造价，应该说工程造价信息近乎“透明”。近年来，建设部制定各项严格标准，要求重大工程必须执行这些标准和招投标制度。以后又推出“工程量清单计价”措施，要求企业按工程量清单计价以规范工程量，并由施工单位自主报价，合理低价中标。目前工程计价体系已由原政府定价、指导价向市场定价转变，这些价格包括分部分项的工程项目、措施项目、辅助工程、详细的建筑数量、人工费、材料费、管理费等。因此，工程造价是较透明、较固定的，即使钢筋、水泥、沙石等建筑材料有一定价格波动，对房地产开发产品利润的影响也不是很大的。

但是，未来住宅环保安全，住宅设计正在慢慢地发生变革，建筑设计成本会有较大增长。同样，施工中商品房配套设备越来越完善，建筑安装成本也有较大提高的趋势。目前不少开发商采用中庭花园、中水系统、智能化管理等设计；将楼盘上下水道、电力、热力、天然气、通信等配套设施与外围市政设施贯通；普遍使用外墙隔温、保暖材料、框架或半框架结构、塑钢门窗、PVC管等新型建筑材料；配套设施中还有绿化、商场、学校、娱乐、通信，以及公交线路的引进等。这些配套设施、市政建筑等费用有逐渐提高的趋势，使建造成本大幅增加。

房地产开发企业取得地块后，在办理规划审批，各种许可证、消防等手续，须要支付大市政配套费用和其他费用，这部分费用大致占项目总投资的15%左右。一般付给施工单位的建造成本费用，占总开发成本的30%以上。在销售过程中，企业一般采取设置售楼处、配置一定数量销售人员，以及进行广告宣传，这部分销售费用一般占总开发成本的3%～5%。

据《经济参考报》2005年7月25日报道，福州市物价部门在全国率先完成对该市市区商品房社会平均成本测算工作，测算结果如下：市区商品房平均开发成本约2　160元／平方米；社会平均利润约1　400元／平方米；地价、建安成本、配套设施费用分别占房价20%、25%和14%左右；管理费用、销售费用和利润占房价41%左右。

3．售价和利润的分析。一般商品的售价主要是根据产品生产成本、流转税金和一定行业利润率确定的。房地产是一种特殊商品，其价格除了开发成本、税金和行业利润率等基本因素外，还应考虑其所处地理位置、周边环境、市场需求，以及国家宏观经济政策与指导价格等特殊因素。对于这些基本因素分析，上文已有阐述；而特殊因素分析，大部分是非财务指标分析，因而具有一定的不确定性。

商品房不同于一般商品，一般商品批量生产，同类、同批产品成本与质量是一样的，在市场上售价也八九不离十；而商品房，即使工程造价和建造质量完全相同，由于所处城市、地区和地段不同，其价格可有天壤之别。即使在同一城市、地区和地段，同一幢楼，建筑面积也相同，但方向不同、层次不同，价格是有很大差别的。“仁者乐山，智者乐水”，楼房最好是依山傍水、山清水秀。但这往往难以做到，一般城市有水无山。世界名城大多有“名河”流经，但这些河流为公共财产，不是私人楼盘专有风景。在英国伦敦，贯穿全城的“金腰带”泰晤士河及城内水系，市区很少有私人住宅靠河而建。水系四周一般是绿地和公园，公园大多免费开放。在法国巴黎，市内塞纳河畔处处是景；加拿大渥太华市将运河列入文化遗产，渥太华河与里多运河是渥太华人的共同乐园。里多运河全长200公里，其穿过渥太华8公里长的一段修得最好，河面碧波荡漾，离运河40米内无建筑物；渥太华河两岸是大片草坪和树木，没有过多的建筑物。

我国上海是一个与河为邻的城市，该市目标2005年全市绿化覆盖率37%以上，人均公共绿地面积11平方米；内环线内消除绿化500米服务半径盲区；加快苏州河、黄浦江景观生态走廊建设；启动建设一批大型公共绿地；至2010年前建成生态型城市体系框架。2003年，该市完成中心城区骨干河道变清后，2004年还计划完成75条、长达98公里的河道整治，目标是今后5年市区内全部河道变清。如果楼盘坐落在绿岸清水旁，其价格自然不菲且只会看涨了。

按房地产行业市场经济的规范操作，规范土地供给和金融贷款制度，会计确认、计量和报告均严格按会计准则执行，房地产企业不可能成为“暴利”企业，其税后利润率水平应该在10%左右。假定开发的楼盘底层带有商铺，则商铺销售会给企业带来丰厚的利润。因为地方政府对商铺商品房不进行指导定价，企业可根据市场销售情况自行确定其价格。事实上，房地产市场由于其所处城市、地区，以及开发品种不同，可分为高、中、低市场三档，高端市场利润最大，其风险和报酬也最大；中端市场利润不一定最大，但市场竞争较激烈；低端市场利润虽然较小，但投资亦少、风险也小。

2006年9月，有媒体披露杭州某房产开发项目成本6亿元、实现毛利5．8亿元；上海某项目预算规划成本为4．3亿元、8　400元／米2，预计售价1．5万元／米2，毛利将达4．4亿元，回报率100%。也有人分析，前一时期房地产企业平均利润率为30%左右。但是，企业假定违规经营、“关联操作”，几乎可无本经营，“上游”有关系取得“计划供地”再配合强行拆迁，“中游”有炒楼盘高手“高级抬杠”，“下游”有售楼小姐“花言巧语”和卖房“霸王条款”，如果再加上一些地方官员“联袂友情操作”，这种人为制造的“供需紧张”局面下开发商的“暴利”就难以估量了。有媒体披露，2005年北京全市查补税款近4亿元，其中房地产企业所补缴的金额超过80%；2006年上半年，该市查缴税款1．57亿元，其中绝大部分又是房地产企业补缴的。它们补缴的税款往往都在上千万甚至上亿元，这样的企业算不算是“暴利”企业，政府是否可按反不正当竞争法披露各地商品房的社会平均成本水平，以维护市场秩序、社会公平和依法消除暴利？

理论上讲，对于实力雄厚的房地产企业来说，在规范运作下其利润增长空间应在于：设计新型、富有特色的商品房，应尽可能降低造价，改善环境和售后服务，以高质量、低成本和优质服务包括售后物业服务赢得购房者；在土地有限地区市场饱和后，应迅速转移市场，向尚未大规模开发、又急需开发地区进军，扩大市场占有份额，土地取得成本、建造成本也会有较大降低，以持续获得房地产的开发利润。

4．主要财务指标的分析。房地产开发企业在总结、考核和评价其财务状况、经营成果和现金流量的财务指标，包括偿债能力、营运能力、盈利能力和现金流量等指标。偿债能力指标，主要有流动比率、速动比率、应收账款周转率、存货周转率等，用于评价企业流动资产总体变现能力和偿还短期债务能力；资产负债率，反映企业举债经营状况。营运能力指标主要有存货周转率，反映企业使用经济资源或资本的效率及有效性。盈利能力指标，主要有资本金利润率、销售利税率、净资产收益率、每股收益、三年资本平均增长率等，反映企业盈利能力和投资效益。现金流量指标，主要有现金比率、经营活动现金流量比率、每股净现金流量等，反映企业现金的支付能力。这些指标的计算和分析可参见第三章介绍，此外该章中阐述的一些其他财务指标也能应用于房地产开发企业财务报告分析，此处不再赘述。

除商品房建设外，我国基本建设的内容广泛，目前实行基本建设独立核算单位的有10万多个，建设资金总规模十分巨大。由于基建产品具有单件性、一次性，产品的采购过程与制造过程同步，通过项目概算、工程预（结）算控制产品价格，项目建设周期长、技术经济性强等特点，因此基建会计报告分析有其特殊性。据媒体报道，有内行人士指出，比起产权交易、医药购销、政府采购和资源开发等领域的商业贿赂来说，建筑业的商业贿赂恐怕有过之而无不及，这种贿赂不仅普遍而且数额巨大，上亿元项目的工程涉及的回扣至少有几百万元之巨。建筑业内有“金桥银路铜房子”的行话，它表明桥、路“项目”涉及的商业贿赂更为严重。1997～2004年，在我国公路工程建设领域内已有15个交通厅（局）长因为腐败而倒下，倒下的厅、局级以下的干部更是不计其数，这么多人“前腐后继”引人注目。2005年，在全国30个省区市建设系统发现并查处的148件经济案件中，大多数涉及商业贿赂，国土资源领域是治理商业贿赂的重点。

当前，我国基建会计和报告的改革明显滞后于其他行业会计的改革和发展。其原因在于，一是过去建设银行代替财政职能，其对基本建设财务管理已不能适应基建管理的新情况；二是过去几十年来对基本建设财务管理一直没有形成一个比较系统的制度。在传统计划经济体制下，从宏观上看，基建财务会计分析，主要是分析、考核投资计划完成情况，不重视分析投资项目的经济效益；从微观上看，经营性基建单位（企业）在投资阶段便成了行政部门的附庸，建设单位难以成为市场主体。财务管理上，对资金来源不加区分，无论是经营性项目还是非经营性项目，一律将非负债性资金来源作为拨款处理。对经济性项目的资金来源，也不按投资主体加以区别，难以做到产权清晰；从分配体制上看，基建收入分配办法还是停留在过去第二次利改税阶段，无法按公司法规定根据资产纽带关系进行分配，而且操作也十分复杂繁琐。

从基建会计改革上看，基建会计应在企业会计准则和事业单位会计准则框架下，将过去项目的基本建设单位和项目的接受使用单位分离成两个财务会计主体的做法，今后改为合而为一，合并为一个会计主体，即基本建设与生产经营和行政事业单位的财务会计并轨。当前应先将经营性基建项目与非经营性基建项目的财务管理区分开来，基本形成生产经营性单位基本建设财务制度和行政事业单位基本建设财务制度两个体系。为此，分别以企业会计准则和事业单位会计准则对它们加以规范。因此，在对基本建设行业的财务报表进行分析时，首先需要区分经营性项目和非经营性项目；其次对非经营性项目，主要分析、考核其投资计划完成情况、成本费用降低情况，而对经营性项目可结合基建企业特点并比照一般企业有关财务比率指标进行分析。