土地增值税清算后转让房地产税率

第十章　土地增值税

知　识　要　点

通过本章的学习，理解和掌握我国土地资源税的基本框架，其主要知识点如下:

1.土地增值税的纳税义务人、征税范围和税率

2.土地增值税的计算

3.土地增值税的减免

4.土地增值税的征收管理

重　点　难　点

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

一、征税范围

土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。

3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。

二、税率

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。

（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

三、计税依据的确定

1.收入额的确定

2.扣除项目金额的确定

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括:

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）房地产开发成本

房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（3）房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

a.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的:

房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

这里的利息注意三点:

①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

②不包括加息、罚息。所得税前可扣除。

③实际发生的财务费用和销售费用，与土地增值税计算无关，均按5%的比例扣除。与所得税计算有关。

b.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的:

房地产开发费用在（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内，实际发生的期间费用与土地增值税计算无关，均按10%比例扣除。与所得税计算有关。

（4）旧房及建筑物的评估价格

税法规定，转让旧房的，应按旧房及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

（5）与转让房地产有关的税金

房地产开发企业:内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）。

非房地产开发企业:内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。

（6）财政部规定的其他扣除项目

专门从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除:

加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%

四、应纳税额计算

应纳税额=增值额×适用税率－速算扣除数（或扣除项目金额×速算扣除系数）

转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法应分四步计算。

1.汇集扣除项目的金额并计算转让房地产的增值额。

2.计算增值率。

增值率=转让房地产的总收入

3.依据增值率确定适用税率。

4.依据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数

五、税收优惠

1.建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

20%是起征点，19.99%以下的都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。

2.国家征用收回的房地产的税收优惠

3.个人转让房地产的税收优惠

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下:

（1）居住满五年或五年以上的，免征。

（2）居住满三年未满五年的，减半征税。

（3）居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

六、征收管理

1.纳税申报

土地增值税的纳税义务人应在转让房地产合同签订后的七日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房地产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税义务人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

2.纳税地点

土地增值税的纳税义务人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税义务人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

典型例题解析

1.某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000万元价款。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（　）。

　A.400万元

　B.1485万元

　C.1490万元

　D.200万元

　［答案］B

　［解析］评估价格=12000×70%=8400（万元），税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%=115（万元），增值额= 10000－8400－115=1485（万元）

2.下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（　）。

　A.直接转让土地使用权的

　B.房地产开发项目全部竣工完成销售的

　C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

　D.取得销售（预售）许可证满两年仍未销售完毕的

　［答案］ABC

　［解析］取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

3.对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用或者转让的，均免征土地增值税。（　）

　［答案］×

　［解析］对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;对于建成后转让的，应征收土地增值税。

4.土地增值税实行__________税率。

　［答案］超率累进

5.位于市区的某国有工业企业利用厂区空地建造写字楼，2007年发生的相关业务如下:

（1）按照国家有关规定补缴土地出让金4000万元，缴纳相关费160万元。

（2）写字楼开发成本3000万元，其中装修费用500万元。

（3）写字楼开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）。

（4）写字楼竣工验收，将总建筑面积的1/2销售，签订销售合同，取得销售收入6500万元;将另外1/2的建筑面积出租，当年取得租金收入15万元。

其他相关资料:该企业所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。

要求:根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。

（1）企业计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权所支付的金额。

（2）企业计算土地增值税时应扣除的开发成本的金额。

（3）企业计算土地增值税时应扣除的开发费用的金额。

（4）企业计算土地增值税时应扣除的有关税金。

（5）企业应缴纳的土地增值税。

［答案］（1）取得土地使用权所支付的金额=（4000+160）×50%=2080（万元）

（2）应扣除的开发成本的金额=3000×50%=1500（万元）

（3）应扣除的开发费用的金额=（2080+1500）×10%=358（万元）

（4）应扣除的有关税金=6500×5%×（1+7%+3%）+6500×0.05%

=360.75（万元）

（5）扣除项目合计=2080+1500+358+360.75=4298.75（万元）

增值税率=（6500－4298.75）÷4298.75×100%

=51.20%

应缴纳的土地增值税=（6500－4298.75）×40%－4298.75×5%

=665.56（万元）

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一、单项选择题

1.下列各项中，属于土地增值税征税范围，应按规定计算征收土地增值税的是（　）。

　A.国有土地使用权转让

　B.国有土地使用权出让

　C.房地产的继承

　D.房地产的出租

2.按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照（　）。

　A.税务部门估定的价格扣除

　B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除

　C.房地产评估价格扣除

　D.房地产原值减除30%后的余值扣除

3.下列各项中，应征收土地增值税的是（　）。

　A.赠与社会公益事业的房地产

　B.个人之间互换自有居住用房地产

　C.抵押期满权属转让给债权人的房地产

　D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产

4.某工业企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元（其中印花税金2.5万元）。该企业应缴纳土地增值税（　）。

　A.96.75万元

　B.97.50万元

　C.306.75万元

　D.307.50万元

5.某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为（　）。

　A.2256.5万元

　B.2445.5万元

　C.3070.5万元

　D.3080.5万元

6.根据我国现行《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应于（　）申报缴纳土地增值税。

　A.向有关部门办理过户、登记手续之日前七日内

　B.向有关部门办理过户、登记手续之日起七日内

　C.签订房地产转让合同之日起30日内

　D.签订房地产转让合同之日起七日内

7.纳税人必须在规定的期限内申报缴纳土地增值税。按照现行规定，下列证件和资料属于纳税人申报纳税时必须向主管税务机关提供的是（　）。

　A.工商营业执照原件

　B.土地使用权证书

　C.所得税完税凭证

　D.税务登记证原件

8.按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，应单独扣除的税金是（　）。

　A.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税

　B.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

　C.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税

　D.房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税

9.个人转让自用三年以上的房屋缴纳土地增值税时，不需向主管税务机关提供的资料是（　）。

　A.购房时的契税完税凭证

　B.房屋产权证

　C.户口簿

　D.房屋买卖合同

10.某个人2008年6月因工作调动转让原居住的自有住房，房产于2005年8月以20万元的价格购入，购入时缴纳契税1万元，其他各种费用1万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共2.475万元（不包括个人所得税）。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳的土地增值税是（　）。（保留小数点后两位数）

　A.1.28万元

　B.3.23万元

　C.2.56万元

　D.4.55万元

11.下列房地产转移或转让行为中，应当征收土地增值税的是（　）。

　A.直系亲属继承的房屋

　B.有偿转让的合作建房

　C.兼并企业并入被兼并企业的房屋

　D.无偿赠与给直系亲属的房屋

12.某生产企业2008年转让一栋20世纪80年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（　）万元。

　A.16.5

　B.22.5

　C.25.5

　D.14.5

13.下列项目中，征收土地增值税，确定取得土地使用权所付金额的方法，正确的是（　）。

　A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款

　B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金

　C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用

　D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本

14.某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（　）。

　A.180万元

　B.240万元

　C.300万元

　D.360万元

15.土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（　）。

　A.向纳税人所在地税务机关申报纳税

　B.向房地产坐落地的共同上一级税务机关申报纳税

　C.选择房地产坐落地的某一方税务机关申报纳税人

　D.按房地产所在地不同分别向税务机关申报纳税

二、多项选择题

1.下列各项中，应按照房地产评估价格计算征收土地增值税的有（　）。

　A.转让已使用的房屋及建筑物的

　B.提供扣除项目金额不实的

　C.隐瞒、虚报房地产成交价格的

　D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

2.根据有关规定，可以不征或免征土地增值税的有（　）。

　A.以房地产进行投资，将房地产转让到所投资的企业

　B.个人以房地产进行交换的

　C.被兼并企业的房地产转让到兼并企业

　D.以房地产抵债而发生房地产权属转让的

3.下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（　）。

　A.以房地产抵债而尚未发生房地产权属的

　B.以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

　C.被兼并企业的房地产转让到兼并方的

　D.以出地、出资双方合作建房，建成后自用的

4.下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（　）。

　A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

　B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

　C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

　D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税

5.下列各项中，符合土地增值税有关规定的有（　）。

　A.个人转让居住未满三年的自用住房，按规定计征土地增值税

　B.个人转让居住未满一年的自用住房，加征50%的土地增值税

　C.个人转让居住满三年未满五年的自用住房，减半征收土地增值税

　D.个人转让居住满五年或五年以上的自用住房，免予征收土地增值税

6.按照土地增值税征收管理的有关规定，下列项目中属于房地产评估机构应履行的义务有（　）。

　A.向税务机关提供房产买卖合同

　B.向税务机关无偿提供与房地产评估有关的评估资料

　C.按当地政府的要求按期报送房地产的价格评估结果

　D.严格按税法规定的办法进行应纳税房地产的价格评估

7.按照上地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该

缴纳土地增值税的有（　）。

　A.以房地产作价入股进行投资或作为联营

　B.双方合作建房，建成后转让的

　C.对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的

　D.对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的

8.下列房地产转移行为，须缴纳土地增值税的有（　）。

　A.企业双方出让房产使用权

　B.某国家机关将房产无偿划拨给下属事业单位

　C.税务机关拍卖扣押的欠税单位的房产

　D.某国有企业与一外国企业合作建房后出售

9.下列项目中，应征收土地增值税的有（　）。

　A.以房地产抵债而发生房地产产权转移的

　B.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的

　C.以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营

　D.建造普通标准住宅出售增值额超过扣除项目金额20%的

10.下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的包括（　）。

　A.出售新房屋及建筑物的

　B.出售旧房屋及建筑物的

　C.虚报房地产成交价格的

　D.提供扣除项目金额不实的

三、判断题

1.转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。（　）

2.土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（　）

3.对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征土地增值税。（　）

4.个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满三年或三年以上的，免予征收土地增值税。（　）

5.对取得土地使用权后未进行任何开发就转让的纳税人，在计算土地增值税的增值额时扣除额为取得土地使用权所支付的价款、按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。（　）

6.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的，应就其超过20%的部分计算征收土地增值税。（　）

7.因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让的原房地产，可以免征土地增值税。（　）

8.对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，可以免征土地增值税。（　）

9.对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税;但对抵押期满后以房地产抵债而发生的房地产权属转让的，则应征收土地增值税。（　）

10.从事房地产开发的纳税人在计算土地增值税时，可以按照转让项目开发成本和开发费用两项金额之和加计20%扣除。（　）

四、填空题

1.土地增值税的征税范围包括转让_________、地上建筑物及其附着物。

2.土地增值税实行的税率是___________。

3.土地增值税纳税人在确定扣除项目金额时，可以扣除的与房地产转让有关的税金包括营业税、_________和印花税。

4.土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的_________和规定的税率计算征收。

5.旧房及建筑物的转让中，其重置成本价由________评定。

6.个人转让原自有居住_________年的住房，需按规定缴纳土地增值税。

7.土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后________的日内，到税务机关办理纳税申报。

8.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额________的，免征土地增值税。

9.土地增值税的纳税人应向__________税务机关办理纳税申报。10.根据我国土地增值税暂行条例实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，可按实施细则规定内容与方法计算的金额之和，加计_________的扣除。

五、综合分析题

1.A公司转让一幢1988年建造的公寓楼，当时造价为2000万元，经房地产评估机构评定，该楼的重置成本为6000万元，成新度折扣率为七成。转让前为取得土地使用权支付的地价款和有关费用为1400万元。转让时取得转让收入7800万元。

要求:计算该公司应缴土地增值税额（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育附加征收费为3%，印花税税率为5‰）。

2.某单位（非房地产开发单位）建筑并出售写字楼一幢，取得销售收入5000万元（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育附加征收率为3%，印花税税率为5‰），该单位为建造此楼支付的地价款为800万元，房地产开发成本为1600万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构利息），但其中有30万元的罚息，同时比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出20万元。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。

要求:计算该单位应纳的土地增值税。