新房产税的纳税评估

第一节　新房产税的纳税评估

国务院2009年5月25日发布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》（国发〔2009〕26号）提出，2009年我国要研究开征物业税。而在《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》中，却已没有物业税的相关内容，取而代之的是“完善消费税和房产税制度”。2011年1月28日，上海与重庆开始试点房产税。而从2012年8月开始，房产税试点更是在北京、天津、江苏等8个省（直辖市）逐步展开。由于新房产税与物业税在税负、征税对象等方面基本相似，可以通过物业税在国外的实行情况来为我国开展房产税提供宝贵经验。

物业税在美国被称作是财产税。本节分析了美国财产税的估税标准和离散情况，以期对未来我国物业税的开征和运行提供借鉴意义。

一、美国物业税概况

物业税在美国被称为财产税（property tax）。美国的财产税是由州和地方政府课征的，每年的税收收入超过2 960亿美元，但远远少于所得税或消费税收入，也少于仅由州政府征收的所得税和消费税的收入。不动产税收入几乎占了财产税收入的90%，构成了美国地方财政赖以独立生存的基础。正如格伦·费希尔所指出的那样：“目前，除了财产税之外，没有哪一种税收能够通过地方政府来课征和管理，并为美国地方政府体制融资。”⁽¹⁾尽管财产税在广大选民中并不受欢迎，也不为虽然开朗但缺乏勇气的政客所喜欢，更没有得到许多学术观察家的青睐，但是，由于财产税可以为最接近基层民众的地方政府筹集到可靠、稳定、独立的财政收入，而且目前也没有能够为地方政府提供财政独立的其他更好选择，因此，财产税还是在地方财政收入体制中取得了独一无二的地位。尽管美国政府所筹集到的财产税收入要多于世界上的其他地方，但各种形式的财产税在世界上还是随处可见的。

财产税在过去曾经一度是州和地方政府财政的共同税种。实际上，早在1932年，财产税收入在美国所有的州和地方税收收入中的比重，就几乎达到了3/4，在地方政府税收收入中的比重更是达到了92.5%。⁽²⁾但是，在20世纪30年代大萧条的困难时期，许多财产税都变得难以课征，于是美国各州开始对商品和服务课税，特别是开征了零售税和燃油税。这些新的税种不仅提供了大量财政收入，还具有很强的稳定性，同时，税收征管也没有财产税那么严酷（例如，如果对房子或者农场征收不到财产税，就要没收这些财产并加以拍卖）。因此，在第二次世界大战之后，州政府更多依赖的是财产税之外的其他税收。尽管在美国的一些州的大城市也存在其他一些重要的选择，但从总体上看，地方政府仍然严重依赖财产税。

下表对财产税在美国政府财政中的地位做了简要描述。尽管财产税收入在美国州税收收入中的比重只有2%，但在地方财政收入中的比重却达到了3/4。与其他种类的政府机构相比，独立学区（independent school districts）更加依赖财产税。在2002-2003财政年度，财产税占了独立学区税收收入的96%。只有在艾奥瓦州、南达科他州、密苏里州、内布拉斯加州、宾夕法尼亚州、佐治亚州、肯塔基州、佛蒙特州和路易斯安那州，学区的非财产税收入在其总税收收入中的比重能够达到3%。但是，近年来，学区的一般销售税、个人所得税和薪给税收入的重要性一直都在上升。⁽³⁾由于学校更多的收入来自于州政府的政府间财政收入，因此财产税收入在学校收入来源中的比重要稍低一些（大约占35%），但是用于学校的财产税在财产税总收入中的比重仍然超过了40%。美国各市、县的财产税收入都要超过财产税总收入的20%。但是，与县财政相比，各市依赖更多的还是非财产税收入。尽管财产税一直都不为人们所喜欢，但在1990-1991年度到2002-2003年度之间，财产税每年的复利增长速度仍然达到了4.5%。

表14-1　　　　2002-2003年间美国政府财政中的财产税

当然，从世界各国的情况来看，土地税收在地方财政中的地位和作用还是有差别的。

财产税是美国目前所课征的最接近于对年均财富课征的税种。⁽⁴⁾然而，美国的财产税也并不是真正的净财富税，因为财产税对一些财富形式通常都是免税的（例如，对个人的私有财产等）；财产税的课税对象是毛财富，而不是净财富（如，由于购买住房或者汽车所欠的债务很少可以从应税价值中全部扣除掉）；财产税可能会对一些财富形式课征两次税（有些州的财产税既对公司股票价值课税，同时也对公司所有的财产课税）。从财产税对财富的课税程度来看，财产税使税制结构增强了从富人向穷人的收入再分配。⁽⁵⁾由于财产税的课税对象是累积财富，而不是收入，因此财产税对工作和投资的影响要小于所得税。但是，由于财产税税基并不是即期交易的价值（即期交易的价值通常是所得税和销售税的税基），因此财产税需要对财产的价值进行评估（估税）。而且，财产估税成为了财产课税的一个基本缺陷。⁽⁶⁾

美国的财产税不能进行简单的归类。正如理查德·阿尔米所说的，

美国的财产税制是由51个不同的州财产税制构成的。每一个州财产税制都要受当地法律因素和非法律因素的制约，都要随着宪法的修改、法律法规的制定、行政管理程序的变化、法庭判决和税务管理能力的变化而不断地变化。⁽⁷⁾

图14-1　地方税收收入中土地税份额国际比较（2000年）

资料来源：德国联邦议会地方税收工作组汇报，2003年6月20日，德国联邦财政部网站。

财产税的课税对象可以是实物资产，也可以是个人的私有资产。实物资产是指不动产、土地及其附着物。其中包括永久附着于土地的自然附着物（如树木、庄稼、草、水和矿物质等），也包括附着于土地的地上建筑物、围栏等人工设施。不动产也包括空气权、地上空间，但仅限于地上空间被真正使用时。个人财产是能够被个人所拥有的非不动产等其他任何财产。其中包括机器设备、珠宝、汽车、存货、家具、股票和债券等等。个人财产一般要比不动产更易于移动，但二者之间并没有一般性的界线。对此，每家政府都会制定自己的定义和区分方法，但通常都会通过制定财产种类目录来做一般意义的区分。⁽⁸⁾这种区分是至关重要的，因为有些州对个人财产的课税程度要重于不动产，而另一些州则可能是对有些个人财产免税的。在美国地方财产税的税基中，个人财产的份额是很小的，在全国总额中的比重也只有大约10%，但在有些州中的比重则是比较高的；许多州对个人财产都是完全免征财产税的。⁽⁹⁾

对个人财产的另一种区分，是对有形资产和无形资产的区分。个人的有形资产是出于个人目的而持有的资产，其中包括汽车、机器、原材料和产成品存货、家具等。无形个人资产也叫有价资产，因为它们代表了人们对有价物品的所有权；无形资产包括股票、债券和其他金融资产等。对这些财产课征的财产税可能会大相径庭。许多个人有形资产都难以定位，而且即使定位，也难以进行估价（一台用了10年的电视，或者一个猫在其中睡觉的旧沙发的价值各是多少呢？）；无形资产通常容易定价，但却难以定位。无形资产有时根据法律或地方惯例可以免税。总之，很少会对无形资产全部课税。⁽¹⁰⁾

二、美国物业税（财产税）的估税标准

财产税的课征需要制定一个基础，以将财产税的税收负担在不同财产所有人之间进行分配。由于财产税的税基是财产的累积价值，而不是一年中财产销售的当期流量，因此，必须要对财产的价值进行评估。⁽¹¹⁾财产估税需要确定每项财产的应税价值，以及对于政府来说应税财产的总价值；对财产价值的评估是财产税制的核心内容。为了对一项财产课税而进行的评估可能会改变一项财产的估值，可能提高一些财产所负担的财产税，也可能使另一些财产的税收负担降低。由于财产税课税依据的是对财产的估值，因此正是这种税前调整使一项财产所缴纳的税收能够尽量反映出这项财产的负税能力——这也正是进行财产估税的目的所在。

财产估税的标准应当是什么呢？运用最广泛的是市场价值标准：“市场价值（market value），是一项财产在一个竞争而开放的市场中的现金价值。”银行、保险公司和其他机构使用的也是类似的、模拟市场交换的概念来确定一项财产价值的，并假定：（1）市场有发挥作用的足够时间；（2）买卖双方都不会受到来自非市场方面的压力；（3）买卖双方对所交易的商品都有充分的了解；（4）市场交易是公正进行的。⁽¹²⁾人们为一项财产所支付的实际市场交易价格，可能会包含能够反映市场价值的信息，但并不一定等于这项财产的市场价值，这可能是因为以上条件并没有得到充分的满足，也可能是因为在财产的价格中包含了商品本身之外的因素。⁽¹³⁾“市场价值”这个概念在国际上都得到了公共财政和私人财务的认可。“标准”意味着，无论到了什么地方其含义都应当是相同的，不能因具体税法、法律体制和政府结构的不同而不同。尽管对财产价值的评估只是理论上的，但是，财产的市场价值却是可以用实际的市场交易和客观标准来进行检验的。⁽¹⁴⁾简而言之，尽管在美国有少数几个州并没有使用市场价值作为财产评估的法定标准，但是市场价值仍然是使用最广泛的财产价值估税标准。

在财产市场价值的估税系统中，经常会出现一些例外的财产种类，如农业用地。一般财产价值的评估都会假定，可能购买一项财产的人都会将新取得的财产转作其他用途。例如，一块农田如果靠近一个发展迅速的城市，将来就有可能发展成为购物中心、综合公寓或者住宅小区等，而临近大学的一居室则有可能被转化为公寓或者办公室。一项财产不同的未来潜在用途，有时确实会成为影响财产市场价值的主要因素。然而，当前用途估测法则假定，一项财产的购买者不会改变这项财产的用途。对于多数财产来说，市场价值和使用价值评估法的评估结果不会出现什么不同，因为财产的未来购买者如果以市场为导向，那么他将这项财产的用途进行改变的可能性将会很小。但是，当市场随着城市和其他因素的发展和扩张而变化时，这两种方法之间的差异就变得十分重要了。一般来讲，这种政策是为了防止财产的更高估税价值，以保护财产当前持有者的利益，抑止将农业用地或者开阔地转作其他用途的举动。⁽¹⁵⁾

在美国，有些州在法律上对财产评估采取了市场价值标准之外的其他一些评估标准。⁽¹⁶⁾另外的一个评估标准就是获取价值法或者销售评价法，这种方法是在1978年加利福尼亚州的第13项提案中规定的；1992年佛罗里达州的全民公决批准了对宪法的第10次修正案，其中对宅地类财产也做了相应的规定；在1994年对学校财务进行了改革之后，在密歇根州也引入了这种标准。在新的评估方法中，只有在财产销售时，才出于课税目的对财产进行重新评估，然后再根据新的交易价格来进行估税。⁽¹⁷⁾

只对财产的销售进行再评估的机制，会扰乱财产市场（因为一项财产的可能购买者会面对不同于销售者的财产税）；由于财产税的调整是与财产的销售记录相伴随的，因此，如果人们想避免这种调整，就会导致缺乏财产销售合同的财产销售记录基础；仅对财产的销售进行再评估的方法，还可能会导致境况相同的财产所缴纳的财产税迥然不同。这最后一个问题是最棘手的，因为它直接与财产评估中的基本要求——评估的一致性相矛盾。实际上，美国最高法院在1989年涉及西弗吉尼亚州一个煤矿的财产价值评估的案件中就曾一致判定，尽管类似的财产是根据以前的估税来评估的，但根据财产最近的购买价格估税违背了宪法第14次修正案中有关促进平等的条款。美国最高法院的首席法官伦奎斯特在关于横向公平的经典性描述中这样写道：“……宪法要求，税收应当对境况相似的财产所有人给予大致相同的待遇。”⁽¹⁸⁾在此案中，由于原告财产的购买时间比较晚，因而评估价值是其他相类似的邻近财产的8～35倍，这样就使境况本来相同的财产的评估结果差距悬殊。但是，财产估税员这样评估就违背了本州法律。正如美国最高法院所指出的那样，这种评估行为是对州税收政策的一种“歪曲”。

加利福尼亚州曾经对将财产的购买价值作为本州财产评估的法律标准提出过置疑。在《诺德林格诉哈恩案》⁽¹⁹⁾中，斯蒂法尼·诺德林格发现，当她购买了位于洛杉矶县巴尔宁高地社区中的一所住宅之后，税务部门依据其所获取财产的评估价值使她所缴纳的财产税上升了36%，从每年的1 247.40美元增长到了1 701美元。后来，她发现自己所缴纳的财产税，比位于同一社区中的、住宅也类似的邻居多5倍。例如，在一个街区之外，一所大小完全相同、但土地面积略大的住宅的一般税收只有358.20美元（这所住宅的估税价值为35 800美元，即这所住宅在1975年价值的基础上，再根据每年最高2%的通货膨胀率进行调整的结果）。她这所非常普通的住宅所负担的税收，比在1976年之前花210万美元购买的马里布海滨别墅所负担的财产税只少几美元。

诺德林格认为，这种做法不仅显然是不公平的，而且违背了宪法中关于促进公平的条款。然而，加利福尼亚州却不同意这种说法，认为这是一种合理的估税分类方法。使一项财产的长期持有者所缴纳的税收低于财产的新近持有者是符合本州合法利益的，因为这样做：（1）可以避免对财产所有者尚未实现的收益课税，也避免了对离家在外的人课税的可能性；（2）可以保证使财产所有者对自己所缴纳的税收具有可预见性；（3）使地方政府的财政收入具有稳定性。美国最高法院在对诺德林格的申诉深表同情、指出该州的政策目标应当有其他更好实现方法的同时，也认为这种评估方法拥有一些合理的基础，尽管这些方法造成了一些不尽如人意的后果，包括使境况相同的纳税人所缴纳的财产税大不相同。

三、美国物业税（财产税）的估税差异与离散情况

财产税的核心是对财产价值进行评估，因为财产价值的确定是财产税税收负担分配的基础。在税法中不一定会根据财产的当前市场价值对财产价值进行估税（多数人对财产估税价值的理解是，“财产的价值是多少？”或者“这项财产值多少？”）。即使将财产的估税价值和财产的当前市场价值联系起来，一般的估税方法也会使财产的市场价值和估税价值之间出现巨大的差异。例如，根据1982年的《政府统计报告》，1981年全国单一家庭（非农业用房）中等面积房屋的估税比率（即房屋估税价值与市场价值之间的比率）为36.9%。⁽²⁰⁾在美国，各州中等面积的住房的估税比率从最高的爱达荷州的86.9%到最低的佛蒙特州的0.6%不等。⁽²¹⁾令税收分析师们感到遗憾的是，《政府统计报告》中并没有包含有关财产市场价值方面的数据，因此我们也就不能判断出，由此以来的财产估税状况是改善了、还是恶化了。

在一般条件下，总估税比率对财产税绝对负担几乎没有什么影响，因此财产估税水平的不同可以由法定税率的调整抵消掉。例如，假设一家市政府筹集到了500万美元的财产税收入，该市应税财产的市场价值为8 000万美元。如果这些财产的估税比率为100%，财产税的税率为每100美元估税价值缴纳6.25美元的财产税，就可以筹集到预期的税收收入；如果这些财产的估税比率为50%，那么税率为每100美元的估税价值缴纳12.5美元，也可以筹集到同样数额的财产税收入。因此，较低财产估税比率的影响，可以通过调整财产税的法定税率来抵消。

估税不足，意味着财产的估税价值要少于财产的市场价值，所导致的不是财产税收入不足，而是课税的不公平及其他一些复杂问题。⁽²²⁾第一，较低的估税比率会增加财产税中不公平的可能性，因为一项财产的持有人可能不知道自己财产的应税价值是否被高估了。假设法定估税比率的标准是财产市场价值的1/3，但通常的估税比率只有20%。如果一项价值为40 000美元的财产的估税价值为10 000美元，而这项财产的所有人不够谨慎，他还会以为自己从中占到了便宜，因为估税员对自己财产的估税价值要远远低于其市场价值，但如果这项财产的所有人了解法定估税比率标准的话，他还会知道，自己财产的估税比率甚至还要低于法定1/3的标准。实际上，这项财产的估税价值是被高估了，即25%的比率要高于一般的20%的做法，因此这项财产就承担了过高的实际税率。只要这项财产的所有人不是深谙财产课税原理的话，他就永远也不会意识到其中的不公平。⁽²³⁾正如约翰·香农所指出的那样：“估税比率的水平越低，税收管理坟墓就会越大，可以将估税员的错误都埋没进去。”⁽²⁴⁾

第二，估税不足，会使州强加给财产税税率的上限和与财产估税价值相联系的债务限额变得比原来更有约束力。许多州都不允许地方政府的债务水平超过财产估税价值的一定比例，譬如说2%。如果估税比率过低，例如20%而不是50%，这个限额就会变得过于具有约束力，从而促使人们更加注意避免这些债务限额。此外，这种做法还会导致估税比率的不同，以及州财产税税率在各个地区之间的分布不均。估税比率比较高的地区的州财产税的实际税率会高于其他地区。最后，州政府所提供的财政补助，特别是给予地方学区的财政补助，通常是根据地方估税价值的公式进行分配的：该地区的估税价值越低，给予该地区的州财政补助数额就会越大。估税不足显然会扭曲这种分配状况，因此州通常会设计一个平衡乘数来将估税价值根据州财政补助目的调整到一般的估税水平上：如果一个地区中的估税比率为25%，而全州的水平为50%，在计算该州财政补助时，就需要将该地区的估税价值变成原来的两倍。这种平衡乘数不一定适用于计算税收时对单项财产价值的度量。如果财产税的税率富有弹性，并且同一纳税地区中所有财产的平衡乘数也都是相同的，那么这个过程就没有什么意义了。

然而，当同一个课税区域中财产的估税比率出现不同时，就会出现估税不足的严重问题。所有税制在不同程度上都会存在这样的问题。这时，财产税的实际税率将不再是一致的。正是由于这种估税体制的原因，会使原本境况类似的财产的税负水平出现不同。因此，如果财产A的估税比率为30%，财产B的估税比率为20%。将每100美元财产估税价值的财产税为2美元的税率转化为实际税率，财产A每100美元的财产税为3美元，财产B每100美元的财产税却为2美元。任何一种税收都不应当这样变幻无常。不幸的是，财产税在实际运行过程中确实会存在这种“离散”现象。离散系数（the coefficient of dispersion，CD）反映的是财产估税比率中的离散程度（即缺乏一致性的程度），并进而可以反映出一个课税单位中财产税实际税率的变化程度。离散系数，也就是单个财产估税比率偏离估税比率中位数的平均百分比，等于

A_i＝单个财产的估税比率，

M＝所有样本财产估税比率的中位数，

n＝样本中财产的数量。⁽²⁵⁾

如果单项财产的估税比率都聚集在估税比率中位数的周围，离散系数就会比较低，说明财产的估税具有相对一致性；如果单项财产的估税比率远离中位数并进行波动，那么离散系数将会很高，说明财产估税中缺乏一致性，财产税负担在纳税人中的分配也将是不公平的。下表中对离散系数的计算过程进行了说明。离散系数为17.3，意味着平均财产的估税比率会高于或者低于估税比率中位数17.3%。在实际中，这就意味着境况类似的财产的实际税率大不相同。在上面的例子中，就是因为估税过程中缺乏一致性，使财产D的实际税率要比财产C的高87.5%。离散系数越高，课税的政府单位辖区中的实际税率的差别就会越大。⁽²⁶⁾

表14-2　　　离散系数的计算

财产市场条件的波动，使要保持完全一致的估税比率几乎是不可能的。但是，国际估税师协会规定了明确的一致性标准，来作为度量离散系数的标准。对于单一家庭的住宅类财产来说，“单一家庭和分套公寓（condominiums）的离散系数应当为15.0或者小于15.0。在更新的或者更类似的住宅地区中，应当为10.0或者小于10.0。”⁽²⁷⁾

美国的许多州每年都进行关于“财产估税价值/财产销售价格”比率的研究。这些研究具有三个重要的功能。第一，州政府可以使用这些结果来对财产的估税价值进行平衡（也就是说，要确保财产根据相同的标准来进行纳税评估），以用于向地方政府分配财政补助；还可以将这些结果用于州财产税税率的应用；当地方财产税的税率超过一个辖区之后，用于各个辖区之间的平衡；用于地方政府债务限额的计算。如果没有这种平衡机制，各个地区就会竞相压低财产的估税比率，从而将财产税的税负成本向其他地区转嫁。第二，这些研究可以使财产所有人更好地了解，自己财产的估税情况是否与其他纳税人财产的估税具有通常的内在一致性。如果财产持有人对研究表明本社区中财产的平均估税比率为20%的结果有所了解的话，那么一所价值为120 000美元的房子的估税价值如果为36 000美元，财产持有人就知道没有什么继续讨价还价的余地了。如果没有这项关于财产估税比率的研究，财产持有人就不会对自己财产估税状况提起诉讼，而是会为自己的好运而沾沾自喜。第三，财产估税比例的研究，对于财产估税员的评估工作是非常有必要的。特别是较高的离散系数表明，财产税税收负担的分配中存在着严重的横向不公平问题。如果离散系数为25，则意味着：财产平均交纳财产税的状况，将会比所有财产的估税比例都相同时高或者低25%。离散系数对于说明财产税中的一致性具有重要作用。伊利诺伊州是美国认真对待财产估税质量的为数不多的几个州中的一个。在伊利诺伊州，每年都会计算关于“财产估税价值/财产市场销售价”比率，对于符合估税比率平均值和离散系数要求的估税员，发放奖金以示鼓励。⁽²⁸⁾

离散系数度量的是最近所销售财产的估税比率（即财产的估税价值与财产销售价格之间的比率）与一般情况偏离的程度。如果所有财产的估税比率都相同，那么各项财产的实际税率——这项财产所负担的财产税与财产价值相除的结果——也将相同（即各项财产的税率将是一致的），离散系数将为0。随着各项财产估税比率差异的增加，其离散系数也将逐渐变大。关于这种差异的含义或者缺乏一致性的状况，可以举一个简单的例子说明。

在1999日历年度，对印第安纳州马里恩县（印第安纳波利斯市）5 639份单一家庭住宅财产销售的分析表明：平均估税比率（即估税价值除以销售价格）为19.5%，离散系数为47.4。这就意味着，平均每座房子的估税价值与按照最近售价确定的市场价值相比，可能高47.4%，也可能低47.4%。根据这些数据，财产的平均售价为87 000美元。

关于财产税税单和一般财产所承担的实际财产税税率，这些数据能够告诉我们什么呢？1999年，在马里恩县，29项财产的售价就是87 000美元。这些财产的估税价值在11 243美元和22 087美元之间。在该县的很多地方，财产税法定税率的合并税率为每100美元的估税价值10.00美元，这些售价为87 000美元的财产的财产税在1 124美元和2 208美元之间——原因只是估税员对财产评估出应税价值不同。10.00美元一致的法定税率，换算成实际税率，就是每100美元价值应纳的财产税在1.29美元到2.54美元之间。一般来说，离散系数测量的是估税情况差异的程度。因此，这里的离散系数非常大。离散系数越大，财产税实际税率的差异也就越大。

在印第安纳州，从法律上来看，所有财产的财产税税率都应当是一致的。然而，如果我们看一看财产税对经济上相同的财产适用情况，我们就会发现，这些财产所交纳的财产税有多大的不同，这些财产的实际税率（即财产税除以财产的市场价值）有多大的不同。这些不同是由于估税中缺乏一致性造成的，可以从离散系数的大小中反映出来。

财产税法定税率对所有财产都是相同的。但在具体运用时，由于估税管理的原因，相同市场价值财产的实际税率可能会迥然不同。当估税情况不一致时，具有可比性的财产所交纳的财产税可能会大相径庭，从而使它们实际所交纳的财产税出现很大的不同。比较高的离散系数意味着，估税比率会有很大的不同，类似财产所负担的实际税率也可能会有很大的不同。

许多研究都试图说明，什么因素可以提高财产估税中的一致性。有证据表明，要使财产估税中具有较高的一致性，所需要的条件包括：较高的估税比率，经常对财产应税价值进行再评估，估税人员全职化并经过专业化培训，拥有估税技术（如最新估税地图，有计算机辅助的大规模财产评估，拥有建筑许可和市场交易数据等），拥有正规的税负减让机制（如“断路器”政策，对财产使用价值的评估等）。其他因素，如估税地区的大小、是否使用合同估税公司、估税员是选举产生还是被任命的等并不重要。当财产税税率提高之后，财产税制中的一致性也会得到提高，这可能是因为其中所涉及的利益更加重大的缘故。此外，财产税制中的一致性还要取决于地方财产市场和具体经济条件等其他因素。⁽²⁹⁾

四、美国物业税的估税周期

美国政府所使用的财产评估周期可以归为以下三种通常的类型：全面周期评估、部分评估和年度评估。全面周期评估标准认为，对于课税的政府部门辖区中的所有财产都应当在某一年中全部根据纳税目的进行评估；财产的估税价值一直到下一个全面评估期都不会改变，除非发生财产的新建、毁坏或者用途的变更等现象。美国各州所规定的全面评估周期间隔从2年到10年不等。例如，艾奥瓦州（2年），缅因州（4年），明尼苏达州（4年），康涅狄格州（10年）。⁽³⁰⁾有些州还明确规定，在对财产的实际评估中，需要对不动产进行实地勘察。

部分评估是指，由评估单位每年来对辖区中一个特定部分的不动产进行重新评估，由评估单位按顺序进行。因此，如果使用的是3年财产评估周期，每年可以对辖区中1/3的财产价值进行评估，在3年内可以对所有财产全部评估一次。财产评估时间最晚的纳税人可能会抱怨自己的财产价值中可能会存在通货膨胀问题，因为评估时间较早的财产并不存在这种的问题。但是，由于这种评估方法管理方便，而且辖区中所有的财产是轮流充当最近才被评估的角色的，因此使这种方法获得了生命力。例如，马里兰州和伊利诺伊州的库克县使用的都是3年财产评估周期。⁽³¹⁾爱达荷州要求每年对每个评估种类中20%中的财产进行评估。

最后一种方法是年度评估法。这种方法评估的是所有不动产在每年中的最新价值。计算机和现代管理信息系统使这种评估方法变得切实可行，但作为传统评估方法的特征，每年都会对所有财产进行实地勘察和存货登记，现在再这样做就不可能了。更经常的做法是，年度评估法会结合财产目录中标出财产的实物特征，加入新的价值权重，并根据这项财产在社区中位置的重要性进行调整，以反映市场的变化趋势。例如，如果在早年增加一个壁炉可以使一个房子的价值增加1 000美元的话，那么今年增加一个壁炉，则可能会使房子的价值增加1 800美元。或者，经过对一些因素的调整之后，一个区域中财产的价值可能会改变1%，而另一个区域中财产的价值可能会改变2%。可见，使用这种方法对一项财产新价值的估测也是源于这项财产旧的实物特征。当然，如果只是简单的复制去年的模式，或者新的价值评估只是将所有财产的价值统一提高3%，年度评估可能就相当于根本没有重新进行评估。⁽³²⁾这样的评估过程会破坏财产税的公平性，因为对于价值发生变化的财产，这种方法不会做任何调整。每年都对财产进行评估的假定，其实阻碍了任何对财产价值有意义的调整。

五、美国物业税的估税方法

财产评估是一个技术过程，每种财产评估方法都有自己的特征。州和地方政府使用了3种对不动产价值进行评估的一般方法；其中每种方法都是房地产经纪人、银行和其他需要对财产价值进行评估的机构所使用的私人财产评估技术的一种变形。这三种评估方法分别是：（1）市场数据法或者可比销售法；（2）收入法；（3）成本法或者加总法。⁽³³⁾

（一）市场数据法或者可比销售法

这种方法是通过对比市场上最近销售的类似财产来对被评估财产的价值进行估测。这种方法使用的是由市场直接提供的、关于财产当前所有者和未来所有者如何对财产价值进行评价的信息。当然，为了进行有效的比较，这种评估方法需要参考相当多的财产实际交易。这种方法并不适合于对独一无二的财产的评价，因为这种评价方法需要市场交易中的财产具有与被估测财产在经济上相关的一些具体细节。⁽³⁴⁾对于住宅类型的财产，通常都可以找到合理的、好的参照系（别忘了，在许多城市中都有很多生活面积在2 500平方米左右的三室错落式住房，而且也有一些在最近刚刚售出）。但是，唯一性确实是一些工商业财产评估中难以回避的问题。对于这些财产，许多评估师都会使用其他方法来对它们的市场价值进行评估。

（二）收入法

这种方法通过将由一项财产所有权所得来的未来收益转化成现值，以对拥有完全信息的投资者愿意为一项财产的未来收入流所付出价值的情况进行估测。运用这种方法，需要对以下因素进行评估：持有一项财产的毛收益，与持有这项财产相关的成本，这项财产可以产生的年均净收益折合成现值的贴现率。（回忆在本书的第6章中将未来的收入流折合成现值的方法。）这种方法最适合于对可以产生收益的资产（如公寓、商店和营业场所、农田和停车场等）的价值进行评估。

（三）成本法或者加总法

这种方法是通过对一块土地上各种附着物折旧成本的评估，来对这块土地的价值进行评估。土地价值的评估，一般可以使用前面所提及的销售对照法和收入资本化法等两种评估方法进行。这种方法通常确定的是在一个特定的日期建设一般标准（或者平均）规格的价值的成本（采用当时的劳动力和原材料价格、使用一般的技术来建设与被评估财产相同大小、类型的财产）。可以根据非标准的建筑原材料和人工来对这些成本进行调整，因此可以高于或低于这个标准。在这些成本中可以加入未计入标准财产的附件的价值，例如，对于住宅类的财产，这些附件包括浴室、壁炉和中央空调等；对于商业性的财产来说，这些附件包括电梯、洒水设施和储藏室等；对于工业财产来说，这些附件包括起重机、电梯和空气控制系统等。对这些附件的“新增价值”可以通过使用以下两种理论上的方法来进行评估：

（1）再建成本（Reproduction Cost），即以当前价格水平来建设被评估建筑的完全复制品所需要的成本：假设中的新建筑应当和被评估对象使用相同的建筑材料、建设标准、设计结构和人工，并具有所有相同的缺陷和过时性。

（2）重置成本（Replacement Cost），是以当前价格水平来建设与被评估的建筑物具有同等用途的建筑物的成本：这个假设的建筑物，可以使用现代原材料和当前的标准和规格，但应当具有与被评估的现存建筑相同的功效。（在计算重置成本的过程中，可以忽略不能提供任何用途的部分结构的成本。例如，在匡算成本的过程中，可以将第二层目前废弃不用的仓库忽略掉。）

不管是再建法还是重置法，都可以通过在逻辑上对一项财产的累积折旧额进行不同的调整以得出对一项财产相同的评估额。一般来讲，一项财产的累积折旧额可以根据这项财产各个构成部分的实际损耗计算出来；有些折旧可以通过维修来弥补，但有些折旧是无法弥补的，因为弥补所需要的费用或者很大、或者不切实际；有些折旧是由于财产设计缺乏效用或可行性而使这项财产的功能变得过时了（这些设计上的问题包括有用特征的缺乏或者不充分，以及无用特征的存在或者过多）；有些折旧也可能是因为财产外部条件的变化（如社区条件的变化）导致财产在经济上过时了。根据对“新增成本”的评估采用的是再建法还是重置法的不同，对折旧的估测结果也会有所不同。

这是三种对财产价值进行估测的不同方法，但各种方法都有不同的使用范围。收入法（The Income Approach）最好用于根据财产所产生的收入进行买卖的财产价值的评估，这些形式的财产包括办公楼、汽车旅馆和一般旅馆、一些土地等。成本法（The Cost Approach）虽然多用于对所有财产附属物的价值估测，但这种方法也适合于对很少根据市场进行交换、并且不能产生收入的特殊财产或者独一无二财产的价值进行估测。将成本法和收入法结合在一起，对一项财产使用价值的评估也特别重要。市场数据法（The Market-data Approach）适合于任何有足够的、可靠的市场交易发生的情况。市场数据法和成本法特别适合于对财产进行大量评估的要求。对于以上各种财产价值评估方法，都可以根据在信息充分、自愿的市场条件下进行交易的价格的一致程度来进行评价。

六、案例分析

下面是2009年11月间来自中广网的一篇报道：

近来，随着市场传出利好政策即将到期，北京的二手房成交水平持续高位，连续4个月成交量超过2万套，这种超乎寻常的市场热度，导致二手房价格直线攀升，月度房价的平均涨幅已超过8%，而部分热点地区的活跃楼盘，一个月内的交易价格涨幅最高时可达4 000元/平方米甚至更多。然而，购房者在贷款时从银行及评估机构得出的评估价却远远追不上房价的涨速，二手房估价与市场价极度背离，其中的差价相当于购房者在“首付”之外直接交给了售房者。

是什么造成了市场价与评估价的“剪刀差”，为什么一个快得像兔子，另一个却慢得像乌龟。在专业评估机构眼中，北京部分区域的二手房到底价值几何？本报记者对此展开了调查。

售价天天涨估价数月未变

“我这儿的房价一平方米都涨了四五千了，为什么银行给我的评估价一平方米却只涨了400元啊？”最近家住亚运村亚运豪庭的老赵挺郁闷。

年初在楼市刚刚回暖的时候，他用闲置的资金以每平方米1.4万元的价格在某小区投资了一套113平方米的三居室二手房。一年后，眼看着二手房价一天赛着一天的上涨，老赵有些想“出货”了。

“我看这房价涨得有点过了，还不如趁现在高价的时候把房子卖掉，虽然要交点税，但落袋为安。”然而，就在老赵通过房产中介找到合适的买家，双方走到了银行评估贷款这一关时，银行给出的评估价格却让双方“傻了眼”。

“评估的人说我这房子最多一平方米估价1万元，但这小区的房子最少也卖到1.8万元了。”老赵告诉记者，年初买房的时候他也曾让评估机构做过估价，当时给出的评估价格是每平方米9 600元，与他实际购房的价格每平方米相差了4 000多元，近一年过后，当房价每平方米涨了4 000多元的时候，评估价格却只涨了400元，这让老赵有些不明白。

“其实像老赵遇到的情况挺普遍的，从去年年底起，评估公司对二手房评估价格调整的幅度就开始有些反常。”冯雪青，北京最大个贷机构之一凯盛经略的市场总监，作为替买房人向银行申请贷款的机构，为了达到帮助买房人申请更多贷款的目的，他们和大多数资金担保机构一样，在替二手房的买房人办理贷款时会比较不同评估公司给出的评估价，选择其中给出的评估价最高的机构。

然而一年来，随着二手楼市的起伏，凯盛经略却明显感受到了评估机构及银行在估价和放贷方面的松紧不同寻常。

“以前我们每个月都会从评估机构拿到不同的评估价，每个楼盘都有相应的价格区间，银行放贷时不会超出其上限，以前这个价格一个月能调一次就不错了，但从去年6月开始，先是下调的非常快，直到今年3月份二手房市场持续火爆了一阵之后，才逐渐上调，到7月以后，突然就不怎么调了。”冯雪青告诉记者，自去年5月份北京房价开始出现下滑趋势后，评估机构便率先在远郊区调低了部分二手房的评估价，没过多久，北京三环以内二手房的评估价也被大幅度调低，平均下调5%-8%之间。

随后，随着楼市的持续走低，评估机构也一再调低评估均价，“最凶”的时候，几乎每三天就下调一次，由于调整频率过于频繁，导致当时大部分担保机构也无法提前为购房者估算出可贷款的额度。当时购房者经常遇到这样的个案，材料交上去的时候估价约为1万元/平方米，评估下来的时候就变成了9 000元/平方米，到了银行那儿又被调整为8 500元/平方米，时间不过相差一个星期，特别是10年以上的二手房，变化更快。

“调下来很快，但调上去却很慢。”冯雪青回忆说，自去年评估机构大范围调低估价后，直到今年3月，二手房持续回暖了一段时间后，全市的评估价格才被慢慢地调了上来，但速度仍远远赶不上二手房实际售价涨得快。

记者在凯盛经略和21世纪不动产看到了这样一组数据，今年4月以来，望京、朝青、百子湾和亚运村等二手房新房热点区域的楼盘实际市场价格平均每平方米大约上涨4 000元，但评估价最多上涨3 000元，最少的只有400元。

尽管如此，在冯雪青看来，这些区域评估价格调的已经算很高了。“这些区域的房子还都是比较新的二手房，基本上估价上调的幅度还能赶上市场价格的调整，像和平里、魏公村等这些20世纪80年代老公房居多的二手房热点区域，从今年3月份开始，评估价就没动过，一直维持在13 000元/平方米，但实际售价却已经上涨到了2万元/平方米左右，两者相差7 000元/平方米。”

标准繁多二手房评估价相对“真实”

下调容易上调难，二手房评估价既然不与市场价完全一致，评估机构又是凭借什么标准进行估价呢？冯雪青向记者介绍说，目前房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。

其中市场比较法主要指评估机构挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例和所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况作出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

收益法的关键是三个指标的确定，即年收益额、资本化率和收益年限的确定。其中年收益额，即年纯收益可以利用租赁市场的市场租金，扣除一定的出租经营费用来确定。收益年限则根据房屋的结构、装修、维护、设备安装等综合确定。最后利用收益法计算公式计算二手房的收益价格。成本法则是根据房屋的土地出让价、建筑成本来核算评估价。

但由于收益价受市场波动的影响较大，且类似北京等一线城市的租售比过大，远远高于国际标准，而成本法在估算的过程中容易忽略房屋折旧等情况，更适合新房估价，因此大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对二手房进行评估。

不同的评估方法导致最终的估价有所不同，左右二手房评估价格的还包括位置、地段、房屋使用年限与小区管理及配套设施等因素。其中二手房与新房价格一样，朝南的比朝北贵，城里的比城外贵。朝南的二手房与朝北的二手房一平方米价格可相差数百元，同样，市中心区域的二手房与郊区的二手房价格相比之下也能产生很大的落差。

修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高，由以上因素造成的房屋评估价每平方米也可相差数百元。

此外，很多人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右/平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元-200元左右。

房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

综合上面的影响因素，以比较法为例，和平里地区的某处二手房1990年建成，楼层为4层（共6层），建筑面积100平方米，房屋结构为混合一等。相同地段其他三套刚刚成交的次新房均价约为18 000元/平方米、20 000元/平方米、22 000元/平方米，取中间值20 000元/平方米为基准计算，折旧率：10年×（-2%）＝-20%；因其是“三小”套型：-10%；楼层：＋3%；朝向：南北；非小区和无物业管理：（-5%）＋（-5%）＝-10%；重点中小学区：＋15%；心理因素：-8%；一般装修，装修时间过长：0%。得出该房产价格为：20 000×（1-20%-10%＋3%-10%＋15%-8%）＝14 000（元/平方米）。此房在办理贷款时的参考价格便是140万元，远远低于房主挂出的200万元的售价。

警觉疯涨银行将风险转嫁购房者

“实际上银行给我估多少都没关系，我就按照市场价卖，但估价太低影响贷款，加上这房子总价比较高，买主一次性付清基本不可能，这样一来，估价低就影响人家贷款了。”由于评估价过低导致银行放贷额度有限，买主无法申请到足额贷款，前述卖房者老赵的房子至今仍压在手里。

究竟是什么造成评估价的增速赶不上楼市上涨的速度呢？记者调查后发现，二手房估价超低的背后，是银行对第三方评估机构的幕后风险操控，以及对于当前二手房市场逆市疯涨前景的不看好和风险的转嫁。

“银行认为市场价格偏离了正常值，已经产生了警觉，但新房市场的贷款就是按照售价走，顶多能控制点二套房贷，但二手房却可以将评估价卡的多点。”常年与二手房打交道的21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者，那些看似中立的评估机构，实际上都与银行有着千丝万缕的联系。目前除了建行有自己的评估团队外，其他银行二手房的评估业务均是外包给这些机构的，而机构的“手高手低”往往取决于银行放贷的松紧。

“以前贷款环境松一点的时候，各个评估机构给出的价格会有所不同，特别是一些有意扩大市场占有率的银行，会明确表示可以多估点，但现在这种情况几乎没有。”孟奇表示，随着10月以来二手房市场由于有消息传出利好政策即将到期，许多买家、卖家纷纷赶在这个时候成交，逆市推高了房价，这种上涨，在绝大部分已经完成全年放贷任务的银行眼里“有些离谱”，因此纷纷要求评估机构调低或停止随市场上调评估价格，有的银行甚至放贷前在评估价的基础上再打一个折扣。

“银行和评估机构的这种做法，一方面反映了银行对房价疯涨已经有了警觉，另一方面也是将风险转嫁给了购房者。”孟奇认为，评估价长时间低于成交价则意味着购房者实际所需的首付金额上升，例如一套100万元成交的房子，如评估价只有80万元，以三成首付计算，购房者只能贷到56万元，实际首付高达44万元，比按成交价的30万元高出了40%多，相当于首付近半，14万元的差价直接交给了售房者，购房门槛进一步提升。

对此，孟奇认为，在房价持续快速上涨的大背景下，这一房屋市场价格与银行评估价格不对等的矛盾，始终存在于二手房市场中，并且将会继续存在下去。作为金融机构，银行肯定会站在自身防范金融风险的角度去制定信贷方面的各项政策或标准，这是无可厚非的，只要银行的金融机构定位不变，这种防范风险的需求就不会减弱。

“但对于那些追涨的购房者们却必须注意，银行根据低评估值房贷的做法，其实也间接地体现出了银行对于楼市发展的预期信心不足，在这样一个前提下，处于疯狂状态的购房者是否也应该有所警觉了呢？”孟奇说。

读完上面的这则案例，请思考：为什么银行等评估机构给出的房屋的评估价会和市场成交价存在较大差异？这对我国未来税务部门物业税的纳税评估有何启示？物业税的纳税评估当中需要注意哪些问题呢？