合作建房，建成后自用怎样进行税收筹划

9．合作建房，建成后自用怎样进行税收筹划？

答：甲公司准备在其拥有的一块土地上建造办公楼，但自己建造缺少资金。经与乙公司协商，乙公司同意出资1000万元合作建房，建成后各分一半房屋。甲公司土地使用权的买入价为1500万元。

第一种，甲公司独立建房。甲公司向乙公司借入1000万元资金独立建房，建成后将一半房屋长期租赁给乙公司，向乙公司借入的1000万元作为预收租金（假设租赁期为50年，房屋原值的一半为1400万元）。

根据国家税务总局的规定，具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久权，应按照租赁业征收营业税，预收款营业税纳税义务发生时间为按照财务会计制度的规定，将该项预收性质的价款确认为收入的时间。则甲公司在50年租赁期间：

每年应纳租赁业营业税＝1000÷50×5%＝1（万元）

每年应纳租赁房产税＝1000÷50×12%＝2.4（万元）

第二种，以“以物易物”方式合作建房。根据国家税务总局的相关规定，甲公司以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙公司则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为。双方应当按照核定的计税价格分别缴纳营业税。

假设营业税成本利润率为10%，由第三方负责施工，不考虑建筑营业税。

组成计税价格＝1000×（1＋10%）÷（1－5%）＝1157.90（万元）

甲公司应纳转让不动产营业税＝（1157.90－750）×5%＝20.395（万元）

乙公司应纳销售不动产营业税＝1157.90×5%＝57.895（万元）

共计缴纳营业税＝20.395＋57.895＝78.29（万元）

第三种，一方以土地使用权、另一方以资金入股成立合营公司，以合营公司的名义再分配。

双方以合营公司的名义建房，建成后合营公司将房屋分配给甲公司和乙公司。根据国家税务总局的规定，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为未构成以无形资产投资入股，共同承担风险的不征收营业税的行为。因此，对甲公司向合营公司转让的土地，应按转让无形资产征收营业税。合营公司将房屋分配给甲公司和乙公司，不动产所有权发生了转移，因此，应当视同销售不动产征收营业税。

假设房屋的公允价值为2800万元。

甲公司应纳转让无形资产营业税为：

（1157.90－750）×5%＝20.395（万元）

合营公司应纳销售不动产营业税为：

2800×5%＝140（万元）

共计缴纳营业税：

20.395＋140＝160.395（万元）

第四种，以合营公司的名义建房后，合营公司再分立。

以合营公司的名义房屋建成后，合营公司进行分立，将其中一半房产及相关资产、负债和所有者权益分立为A公司，其余分立为B公司，A公司由甲公司控股，B公司由乙公司控股，间接实现甲公司和乙公司对办公楼的控制。

因为合营公司未直接分配房屋，所以甲公司不需要缴纳转让无形资产的营业税。企业分立以及股东之间转让股权都不属于营业税的征收范围。因此，此方案的营业税税收负担为0，但甲公司和乙公司及其股东需要负担成立合营公司以及企业分立和股权转让费用。

上述四种方案比较，方案一从房产税负担角度看，比较优化；方案二、方案三需要负担较高的营业税；方案四为零税负，但相对筹划成本高，操作难度大。