房屋租赁中应该怎样税收筹划

2．房屋租赁中应该怎样税收筹划？

答：（1）利用计税方式筹划

《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%～ 30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。税法又规定，用于自己居住的房屋可以免缴房产税，用于自己经营办公的按房产价格减去10%～30%的余值进行计征；用于租赁的，按房产租金收入计征，租金不得低于同幢物业或同类型房屋租金的单价。

例如，某私营业主购买一处房产作为办公用房，建筑面积为150平方米，价值200万元。假设当地规定减除率为30%。则：

年应纳房产税＝2000000×（1－30%）×1.2%＝16800（元）

如果他与自己所办的私营企业签订房屋租赁协议，每月租金按市场行情5000元，则：

年应纳房产税＝5000×12%×12＝7200（元）

同时，还需缴纳营业税、城建税、教育费附加及个人所得税。

营业税、城建税及教育费附加＝5000×3%×12（1＋7%＋3%）＝1980（元）

个人所得税＝［5000－2000－5000×12%－5000×3%×（1＋7%＋3%）］×5%×12＝1341（元）

共计应缴税费＝7200＋1980＋1341＝10521（元）

比第一种方案，少纳税6279元（16800－10521）。

（2）利用税率筹划

《房产税暂行条例》的规定，个人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租用于居住时，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定，房产税暂减按4%的税率征收。

例如，张某购买一写字楼上下两层作商店出租，合同规定每年取得租金500000元，那么张某应纳房产税60000元（500000×12%）。

张某房屋属于商住合用，楼上用于居住，楼下用于经营。如果刘先生与承租方签订两份房屋租赁合同，楼上按每月12000元租给他人居住，楼下作为经营使用，年租金356000元，合计租金收入仍为500000元。

居住用房每年的收入为144000元，房产税率按4%计算，每年缴纳房产税5760元（144000×4%）；

商业用房房产税＝356000×12%＝42720（元）；

合计48480元，比不分清用途租赁节约税金11520元（60000－48480）。

纳税人在出租房屋时，应区别房屋的使用性质，将营业场所与居住房屋分开，分别签订合同。这样，可以减轻纳税人的税负。

（3）巧用费用扣除节税

《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》规定，扣除费用的顺序明确为：①财产租赁过程中缴纳的税费。②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。③税法规定的费用扣除标准。其中，修缮费用扣除依据国家税务总局关于《征收个人所得税若干问题的规定》规定，能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予下次继续扣除，直至扣完为止。

房屋出租要负担一定的房屋维修保养费用。其租金多少为好呢？

一般来讲，年租金所带来个人所得税边际税率的变化，应以不超过个人所得税的边际税率为好。应充分利用个人所得税税前扣除规定，多扣除一些费用，缩小税基，减轻纳税负担。尤其是当纳税人的所得适用于超额累进税率时，如果缩小税基，其所得适用的最高边际税率和实际税负就可能下降。

例如，张某个人出租住房，未装修租金为100000元，则：

应纳个人所得税＝［100000×（1－20%）］×20%＝16000（元）（不考虑其他税费）

净收益为84000元（100000－16000）。

若张某先把房屋进行装修，装修费支出30000元，租金提高到150000元，则：

应纳个人所得税［150000×（1－20%）－800×12］×20%＝22080（元）（不考虑其他税费）

净收益为97920元（150000－30000－22080），两者相差13920元（97920－84000）。