新政策下如何对土地增值税进行筹划

7．新政策下如何对土地增值税进行筹划？

答：2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。运用新的税收政策，如何进行税收筹划呢？

土地增值税税法规定：纳税人就建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。按此原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率稍高于起征点而多纳税款的出现。

①如果纳税人欲享受起征点税收优惠，假定某房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为x元时，相应的销售税金及附加为：

x×5%×（1＋7%＋3%）＝x×5.5%

式中：5%为营业税；7%为城市建设维护税；3%为教育费附加。

这时，其全部允许扣除金额为：100＋x×5.5%。

根据有关起征点的规定，该企业享受起征点销售价格为：x＝1.2×（100＋x×5.5%）。

可知，此时的最高售价为128.48元，允许扣除项目金额为107.07元（100＋5.5%×128.48）。

②如果企业欲通过提高达到增加效益的目的，当增值率略高于20%时，即应适用“增值率”在50%以下，税率为30%的规定，假定此时的销售为（128.48＋y）。

由于售价的提高（数额为y），相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%×y。

允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5%×y

增值额＝128.48＋y－（107.07＋5.5%×y）

化简后，增值额的计算公式为：94.5%×y＋21.41

所以，应纳土地增值税＝30%×（94.5%×y＋21.41）。

若企业欲使提价带来的效益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y＞30%×（94.5%×y＋21.41），即y＞8.96。

也就是说，如果通过提高售价，获取更大的收益，就是必须使价格高于137.44元（128.48＋8.96）。

通过分析可知，转让房地产的企业，当除去销售税金及附加的全部允许扣除金额为100时，将销售价格定位128.48时该纳税人可以享受起征点的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大的收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点的照顾，却只能获取较低的收益，如欲提高售价，则必须使价格高于137.44，否则价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所带来的税收负担。