特殊情况下土地增值税的征税范围如何确定

17．特殊情况下土地增值税的征税范围如何确定？

答：1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。此种情况下，应缴纳土地增值税。包括：仅对土地进行通水、通电、通路和平整土地开发，不进行房产开发，然后直接将空地出售；进行房地产开发建造后出售；存量房出售。

2）房地产出租。出租人虽然取得了租金收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，故不征收土地增值税。

3）房地产抵押。在抵押期间由于没有发生权属变更，不增收土地增值税；待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。

4）房地产交换。房地产的交换即发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方取得了实物形态的收入，应缴纳土地增值税。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

5）房地产开发。房地产开发通常指取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售，在卖房的同时土地使用权也随之发生转让。因此房地产开发及发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征收范围。

6）存量房地产的买卖。即旧屋出售。这种行为应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。

7）以继承、赠与方式转让房地产。此种情况下只发生房地产产权转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产行为，不征收土地增值税。

8）房地产的重新评估。这种情况主要指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。在这种情况下房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权人、土地使用权人也没取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。

9）房地产的代建房行为。是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对房地产开发公司而言，虽取得收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，所以不属于土地增值税的征税范围。