土地增值税的计税依据是什么

21．土地增值税的计税依据是什么？

答：土地增值税以有偿转让房地产所得的土地增值额为计税的依据。

土地增值额为转让人转让房地产取得的收入扣减法定项目金额后的余额。

（1）转让房地产收入

转让房地产收入是指纳税人转让房地产所取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入及其他收入。

1）货币收入。纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而取得的现金、银行存款、支票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

2）实物收入。纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而取得的各种实物形态的收入，如各种建材物资、房屋、土地等不动产。

3）其他收入。纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物而取得的无形资产或具有财产价值的权利，如专利权、商标权。

（2）扣减项目

1）法定扣减项目包括：

①取得土地使用权所交付的价款。是指纳税人为取得国有土地使用权时所支付的地价款或出让金，以及按国家统一规定缴纳的有关费用。

②开发土地和新建房及配套设施的成本。即纳税人房地产开发项目实际发生的成本（房地产开发成本），这些成本允许按实际发生数扣除。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

③开发土地和新建房及配套设施的费用。即房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，在最高不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额时，允许据实扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出以及不能提供金融机构证明的房地产开发费用，按上述①、②计算的金额之和的10%以内计算扣除。

管理费用、销售费用按上述①、②计算的金额之和的5%以内计算扣除。

上述计算的具体扣除比例，由省级人民政府规定。

④关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。

评估价格是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置价乘以成新度折扣率后的价格。

⑤与转让房地产有关的税金。包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。但房地产开发企业不得扣除印花税。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格中，所以，不作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

⑥财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条①、②项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。

2）代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。

3）地价款和税费扣除。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额，计征土地增值税。对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，不允许扣除该项地价款的金额。

4）评估费用扣除。纳税人转让旧房及建筑物所支付的评估费用，允许在计算增值额时据实扣除。

土地增值税条例还规定，对转让房地产成交价低于评估价而又无正当理由的，按评估的市场价确定其成交价，即按同类房地产市场交易价确定成交价。对纳税人不核实申报扣除项目金额的，则以评估房屋的重置成本价乘以成新度折扣率的价格或土地的基准地价或标准地价等确定。对纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发，分块转让的，其扣除项目可按转让面积占总面积的比例计算分摊。对项目已竣工无法按实际成本计算的，可先按成本与收入配比原则计算，竣工后再结算。