“限购”宜用经济手段

“限购”宜用经济手段⁽¹⁹⁾

2011年6月中旬，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。目前，已经有超过36个城市出台了房地产限购政策。最近，丹东等一批二三线城市连续两个月在房价涨幅排名中领跑，引起中央高度重视。2011年7月14日，温家宝总理主持国务院常务办公会，在部署继续做好房地产调控的有关工作时指出，对于限购政策要从严执行，房价上涨较快的二三线城市也要执行限购政策，也就是，本地户籍居民家庭不得购买第三套住房，非本地户籍居民家庭不得购买第二套住房。为此，住建部已经启动草拟新一轮限购城市名单的工作。

笔者认为，国务院采取上述措施的出发点完全是正确的，针对实际情况，确实有必要进一步加强房价调控，从严执行限购政策。为了获得更好的效果，建议在这一轮“限购”中，慎用行政手段，而主要采用经济手段。因为，这些购买属于“限购”范围的住房的购买者，都是经济主体，其目的和动机也都是经济性的，因而他们对经济手段很敏感，要削弱乃至消除他们的购买动机，也必须依靠适当的经济手段。行政手段则是无法削弱、消除他们的购买动机的，甚至还可能强化其购买动机。仅仅采用行政手段，虽然可以限制一时，但是总不能永远实施下去，很容易发生“反弹”。具体措施建议主要如下:

1.开征“超量住房特别消费税”。购买“超量住房”的目的通常是炒房赚钱，为此，应当通过征收高税使其赚不到大钱，或者基本上赚不到大钱，而不应当对购买行为进行直接限制。应当规定，凡是已经属于“限购”范围的住房购买者，必须缴纳“超量住房特别消费税”，年税率可设定在房价的5%左右。不但“增量”房要缴纳，而且“存量”房也要缴纳。这样，不仅可以大大削弱对“超量住房”的购买动机，而且还可以迫使相当部分的空置房“吐”出来。并且，其中属于“豪宅”者，还应当加征“豪宅特别消费税”。对于超量住房特别消费税和豪宅特别消费税的收入，实行专款专用，用于保障房建设。这种税收，完全有理由长期存在下去。当然，为了减轻“震动”，可以考虑对“存量”房给予一年的“宽限期”。

2.提高利率，切实消除存款负利率。目前，不少人买房是为了“保值”。因为，目前不但存在“存钱不如存房”格局，而且还存在严重的存款负利率，因此便把更多的公众、更多的资金“赶”进住房购买大军里去了。如果能够提高存款利率、并切实消除负利率，那么，便会有相当一批人不再有购房动机，主动退出购房者队伍。当然。提高利率、消除存款负利率的作用远远不只是调控房价。比如，这还是抑制通货膨胀的需要，是削弱通胀“劫贫济富”效应的需要，是促进社会资金更好地流向边际生产率较高领域的需要等。总之，这样做，符合全国广大老百姓的利益。虽然这样做会损害某些强势利益集团的利益，但只要中央下决心，努力地去维护最广大的人民群众的利益，就一定能完成调控目标。

3.对于“小产权房”，不宜“一刀切”。增加供给是房价调控中的一个重要方面;而“小产权房”则是“住房供给”的来源之一。笔者认为，对于“小产权房”应当区别对待，不宜笼统地一律排斥在合法的住房市场之外。对于那些确实是利用农民多余的宅基地(比如通过“农住房集约化”)修建的住房，应当通过办理一定的手续，让其合法地进入住房市场。

此外，房价调控始终应当与“反腐倡廉”相结合，在推行“限购”时也如此。因此，要求公务员尤其中高级公务员，必须积极配合“限购”，如实申报存量住房，属于“超量住房”范围的，带头按规定缴纳税收。