可流通的抵押贷款

可流通的抵押贷款

图13.2提供了几种抵押贷款融资的方法。传统的融资方法是借款人直接从商业银行或储蓄机构得到抵押贷款，商业银行和储蓄机构的贷款都来源于其吸收的存款。由于这些存款可能只经过短期的通知就被取出，银行或储蓄机构实际上是用短期资金为长期的抵押贷款进行融资，还承担了利率上升的风险。

图13.2　抵押贷款融资的方法

一些政府赞助机构也涉足抵押贷款市场，包括：联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）、国家抵押贷款协会（GNMA或Ginnie Mae）、联邦国家抵押协会（FNMA或Fannie Mae）、美国联邦住房抵押贷款公司（FHLMC或Freddie Mac）。联邦国家抵押协会和美国联邦住房抵押贷款公司是私人拥有的，但是它们都是政府赞助的机构。

在可流通的抵押贷款情形中，借款人首先向贷款发放机构（即商业银行、储蓄机构或抵押贷款公司）提交申请，发放机构再把贷款申请提交给担保机构。如下所述，担保机构有私人抵押贷款担保机构和政府机构（即联邦住房管理局和退伍军人管理局），这些机构保证在借款人违约时偿还贷款。如果担保机构同意担保，该抵押贷款就被纳入到抵押贷款组合中。私营企业就可以建立抵押贷款组合。然而，大多数抵押贷款组合是由政府机构建立的（下面将对此进行讨论），这些政府机构的建立就是为了促进债券市场的资金向抵押贷款市场的流动。它们为抵押贷款组合的本金和利息的支付提供担保。这样，对于借款人的违约行为就有了两层保护：保险人（联邦住房管理局、退伍军人管理局和私人保险公司）和贷款组合的发起人（国家抵押贷款协会、联邦国家抵押协会和美国联邦住房抵押贷款公司）。联邦国家抵押协会发起建立的贷款组合由联邦住房管理局、退伍军人管理局提供担保，联邦国家抵押协会和美国联邦住房抵押贷款公司的贷款组合则由私人保险公司提供担保。基于下列两个原因，这种双层保险必不可少：第一，保险人（联邦住房管理局、退伍军人管理局）会对它们的负债额设置上限。第二，可以争取到法定延长期以筹措资金。贷款组合的担保者保证及时偿还贷款本金和利息，这就承担了清偿延误的风险。由于这种双层担保，买方无需考虑违约风险。

政府机构或私人机构把抵押贷款组合聚集到一起。然后，贷款组合的权利要求凭证被出售给投资者。由于这些凭证没有违约风险，且具有标准化特征，它们的流动性很强。高流动性的证券对投资者很有吸引力，意味着利率也相对较低。把抵押贷款组合起来并把相应的权利要求凭证出售给投资者的过程被称为抵押贷款证券化。抵押贷款借款人至少能分享利率下降的部分成果，这些借款人就能从证券化中受益了。

一些抵押贷款组合是通过把抵押贷款批量出售给组合发起人而建立的。美国联邦住房抵押贷款公司和联邦国家抵押协会贷款组合就是这么建立的。在其他贷款组合中，组合的担保机构并不购买抵押贷款。国家抵押贷款协会贷款组合的建立方式即为如此。

贷款组合发起人为抵押贷款组合融资而出售权利要求凭证时有三种选择：第一，可以出售债券来融资，联邦国家抵押协会的一些抵押贷款就是使用这种方式。第二，可以出售过手证券（如下所述）来融资，这是最常见的方式。第三，可以发行衍生证券（如下所述）。

经过违约担保的可流通抵押贷款的引入有如下几个重要的作用：

（1）由于储蓄和贷款机构直接持有抵押贷款（承担违约风险）的数量减少了，贷款的坏账率有所下降。

（2）可流通的抵押贷款使储蓄和贷款机构能够多样化其持有的抵押贷款组合。

（3）由于这种贷款的引入，借款人适用的利率水平已经空前一致。在此之前，各地的条件差异对各个地区的利率产生了显著的影响。

（4）这种贷款的引入使得流入抵押贷款市场的资金大大增多，这就降低了抵押贷款的利率。