德州市铁西农产品批发市场建设项目融资模式

6.5.1　案例一：德州市铁西农产品批发市场建设项目BOT融资模式

6.5.1.1　项目概况

德州市位于山东省鲁西北，地理位置优越，承东启西，南北过渡，冬季蔬菜向北可批量运往津、京地区和东北等省，向西可运往河北等地，蔬菜市场有较大潜力，同时德州市现有11个县（市），对蔬菜、肉奶蛋等需求迅猛增长，农产品的市场潜力巨大。为此，德州市政府为适应农产品贸易发展趋势，迎合21世纪“物流业”的发展方向，决定在原德州市铁西蔬菜批发市场的基础上建设农产品批发市场。通过该市场的建设带动全市农产品向专业化、规范化方向发展。

德州市铁西农产品批发市场建设项目总占地面积300亩，总建筑面积7.49万平方米。项目建设内容包括交易大厅、物流配送中心、综合楼、仓储用房、商用楼、配套冷库和附属设施。在原德州蔬菜批发市场的基础上，增加畜禽、副食、粮油、饮料、花卉和种苗等六个交易区，并配套建设无公害农产品检验检测中心、电子商务中心以及贮藏保鲜和蔬菜加工等必要的配套设施。项目总投资9000万元，其中固定资产投资8466.6万元，建设期利息444.9万元，铺底流动资金88.5万元。该项目2004年5月18日正式开工，2005年6月20日竣工。

6.5.1.2　项目运作

鉴于德州市政府财力所限，同时该项目建设完全可以通过与摊位出售（出租）开发进行结合，具备项目融资的基本条件。因此，市政府决定通过引入社会资金，以转让市场10年摊位经营收入为条件，采用BOT模式进行建设。2004年5月18日，由德州天马实业有限公司和德州黑马实业有限公司（民营企业）以及市政府授权投资的国有企业（德州市农产品有限责任公司），以35%、35%、30%的比例出资注册成立铁西农产品批发市场开发有限公司。其中两家民营企业各出资700万元，德州市农产品有限责任公司出资600万元。剩余资金通过发行债券的方式在市场上筹集。该公司具有独立的企业法人资格，依法独立承担民事责任。市场在15年内的建设和经营管理由该公司承担。同时，德州市政府同该农产品批发市场项目公司签订了摊位开发和建设特许权协议。协议内容包括：（1）批准铁西农产品批发市场开发有限公司建设开发和经营批发市场，给予建设用地许可；（2）允许铁西农产品批发市场开发有限公司进行附属的摊位、门面房的开发经营和用地许可；（3）德州市政府出具《铁西农产品批发市场工程还债承诺书》；（4）铁西农产品批发市场开发有限公司根据与市政府协议制定的收费方式及收费标准对摊位和门面房的出租进行收费；（5）特许权合约期15年（含建设期），在运营期间，所得收入除用于支付市场正常运行所需开支和工程还本付息以外，盈余资金按投资比例进行分配。在特许权协议终止时，政府将无偿收回批发市场及附属建筑，但铁西农产品批发市场有限公司应保证政府得到的是个正常运转并保养良好的工程。铁西农产品批发市场有限公司根据利用各方筹集的资金进行铁西农产品批发市场项目的建设和运营。

批发市场建成后，极大地带动了德州市农产品贸易的发展，有力地推动了该市农业和农村经济的发展。项目公司通过出租摊位和门面房获取收益。铁西农产品批发市场项目公司经营该市场15年后无偿转让给德州市政府，由德州农产品有限责任公司负责运营。

德州市铁西农产品批发市场建设项目BOT融资模式的具体运作如图6-3所示。

图6-3　德州市铁西农产品批发市场BOT融资基本运作流程

6.5.1.3　项目融资模式简评

（1）该项目融资模式的优点：一是此融资模式给德州市政府和项目投资者以及社会都带来了很大的利益。从政府角度看，大大减少了政府的财政支出，避免使政府背上债务包袱；从投资者角度看，收入也十分可观，市场运行一年多来，收益稳定，并且市场形成了9000万元的固定资产，可以用来进行资产抵押或资产置换，快速实现铁西农产品批发市场开发有限公司经营的规模化。二是在BOT模式中，投资者合资组成的兼有市场的主要承建者和使用经营者的双重身份，因而对工程质量一丝不苟，在工程招标、材料采购、质量监理等方面严格把关，杜绝营私舞弊现象，创造了高质、高效的建设速度。三是德州天马实业有限公司和德州黑马实业有限公司等民营企业参与农产品市场开发的成功，为农业基础设施采用民营BOT模式提供了参考。四是资金来源的多元化，分散了投资风险，同时融资模式本身也促进市场内摊位和门面房的开发以及周边地区农业经济的发展。

（2）该项目融资模式的缺点。一是由于项目融资模式风险分配比较复杂，也导致谈判工作复杂和项目的延期，特别是融资的前期准备过程较长，相对融资成本较高。二是对专业人才、运作技术人才要求较高。三是项目与摊位、门面房结合开发虽然提高了项目的经营性，但由于土地预期价值难以准确预测，也导致集体土地收入流失和腐败现象的发生。