新农村建设与金融支持

新农村建设与金融支持

由于制度性原因，农民的住房尚不具有商业产权，从而不具有作为抵押品的经济属性。这使农民建房长期得不到有效的金融支持，新农村建设缺乏现代金融的推动力。如何在现行的制度框架下，突破信贷“瓶颈”制约，江西省农村信用社创新了住房建设综合评估授信机制，使农户的内在还款能力得以发掘，农户建房有效需求得以满足，大大加快了新农村建设的步伐。

党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标。全面小康，重点和难点在农村，我国经济社会发展的主要差距也在农村，其中农村地区的房屋建设及农民居住环境、居住条件水平较低，是一个重要方面。为缩小城乡差距、加快农村地区发展，《国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》中作出了建设社会主义新农村建设的战略部署，并把设施完善、环境优美、村容整洁等列为总体目标要求的内容，预示着农村基础建设和住房领域将步入新的发展阶段。在这种背景下，同时在我国农村地区住房市场化程度较低、相关配套产业滞后的情况下，如何利用金融手段，满足农民建房、提升居住条件的需要，促进农村环境和村容村貌改善，以实际行动支持新农村建设，是农村金融机构面临的重要课题。

一、农村住房需求分析

长期以来，农村住房市场发育不完全，但从另一角度来看，也正说明蕴涵着巨大的潜力和空间。我国农村地区人口众多，住房需求十分旺盛且快速增长。主要来自几个方面:一是提升生活质量的需要。随着经济发展，特别是近年来一系列支农、惠农政策的效果正在逐步显现出来，农民增收致富的多了，生活水平提高了，对居住条件的要求也“水涨船高”，原有的房屋难以满足日益增长的需要，促使他们新建或购买更舒适的住房。二是受传统观念的影响。受传统思想影响，农村的独生子女少，一般都有兄弟姐妹，男子成年后，往往都要分家立户，其中多数都会单独建房。而且中国人常说“成家立业”，“家”乃安身立命之所，家业、家产，很大程度上指的还是房子。所以在农村，无论是“成家”还是“立业”，最直接、最明显的标志就是建房子。三是部分危旧房重建的需要。在欠发达地区的农村，仍有很多在很早前建的土木结构的房子，其防火防水和抗风抗震能力弱，甚至有不少危房，亟待修缮。同时，农村地区自然灾害发生频率较高，抗灾能力弱，地震、洪灾等造成大量房屋损毁。如江西2010年洪灾中，就有50000多户农房受灾倒塌。灾后房屋重建的数量多、要求急迫。四是人口迁移带来的住房需求。由于水利建设或避灾避险的需要，国家会对一些库区、湖区和灾害频发地区的农民进行转移安置，房屋无法搬移，必须在迁入地重新建造。同时随着经济加快发展，农村基础设施建设加大投入，有越来越多的铁路、公路、桥梁等穿过村庄，需要农民拆迁“让道”，要另选新址建房。五是新农村建设的契机。随着社会主义新农村建设的推进，原来的农房将逐步转变为按照统一规划建设的“农民新村”、农民公寓，一些集镇基础设施的完善和相关配套服务的建立，刺激乡镇商品房开发起步发展，带来建房、购房需求日益扩张。

二、金融服务对接难题

一方面农民住房需求旺盛，相应的金融信贷服务需求强烈;另一方面，由于农村房产尚未商品化，相关配套市场发育滞后，导致缺乏有效担保抵押，成为农村金融机构对接信贷需求的难题。主要体现在四个方面:一是农民收入作为还款保证不充分。农村住房信贷需求主体是农民，与城市居民大多有固定工作及收入不同，农民的主要收入来源是农业，农业生产对自然条件等外部因素依赖性强，风险较大，因而农民收入不稳定，而且难以测算。如果以此申请贷款条件不充分，还款来源得不到可靠保障，信贷风险难以控制。二是可利用的相关信用资源少。城市住房市场发育比较成熟，房屋从开发设计、承建到销售、装修等，形成了完整的产业链条，分别有不同的主体承担，他们各自的资产及其他信用资源，都可能成为住房贷款的还款保证和风险分散途径。而农村的房屋多是农民自建自住，无其他利益方介入，缺乏有效的信用资源为住房贷款担保。三是没有能够用以抵押的合法权证。农民住房用地大多为宅基地，属集体所有，出于保护农民利益考虑，我国目前法律尚不允许农村土地商品化买卖交易，农村住房还不能像城市商品房一样依法登记，取得房产证明。没有法律认可的权属证明，农民的房子就不能作为贷款抵押物，因而无法像在城市购买商品住宅那样办理抵押按揭，抑制了相当多农民朋友购房、建房的愿望。四是金融支持住房发展的外部条件欠缺。农村住房评估等中介服务机构基本没有，房屋的价值难以客观公正地确定，没有相应的住房交易流转机制，即使协议转让，也不受法律保护，极易产生纠纷。这些都构成了金融机构支持农村住房市场发展的障碍。

三、支持农民建(购)房的基本思路

信贷的本质是通过建立一种保障机制把未来的收益变为当期的投入。总体上看，经济总是不断发展，农民的资产、财富总是不断积累，收入也逐步增加，理论上讲，只要贷款额度合适，未来一段时期内是具备偿还能力的。关键是找到一种风险评估和分散控制机制，而实际操作过程中，应该有多种不同的可行路径。江西省农村信用社主要从以下几方面探索破解农村住房贷款难题的办法:一是借助道德约束力量。在我国农村，可能人们法律意识不很强，但道德观念却深入人心。约束人的行为，主要靠道德规范。朴实的农民，可能无意中违法，但一般不会故意做出违背道德伦理的事情。而且邻里之间道义上的指责，往往比法律的审判还更具威慑力。这种社会生态特点，通过适当链接，也可以成为防范信贷风险的手段。基层农村信用社在普及金融法律法规的同时，加大对诚信文化的推动和宣传，把农民与信用社信贷行为、用信情况更加紧密地与道德联系起来，强化“守信光荣、失信可耻”的观念，将及时还贷贴上道德标签，甚至写入乡规民约，积极提倡，共同恪守，增强借款农民按时还本付息的自觉性和约束力，为住房贷款业务的开展形成良好的诚信环境。二是用好基层组织资源。农村是一个“你知道我、我知道你”的熟人社会，农民的经济情况、资信信息等相互之间都比较了解，容易掌握。利用这个特点，可以对农民的资信状况作出比较客观真实的评价。特别是充分发挥村委会、村小组等基层组织的作用，请村干部和德高望重的长者，或采取村民互评的形式，对农民进行资信等级评定，根据资信等级确定一定额度的授信。同时，在贷款发放以后，依靠基层组织协助管理、催收，了解贷款用途及生产经营状况等，使风险始终处于可控范围之内。三是加强多方合作互动。推进新农村建设是一项系统工程、综合战略，农村信用社在开展相关金融信贷服务时，坚持与地方政府、有关部门及各方面互动合作，形成合力，扩大实效。与新农村建设的规划互动，利用信贷引导作用，使农民新建住房符合整体村建发展规划要求，为解决当前农村建设无序的问题增加一个手段。同时，结合政策新农村建设的补助资金，建立信贷利率补偿机制，降低农民建房过程中的贷款成本。四是注重以往信用记录。农民住房贷款不是一项孤立的业务，是整个农村经济金融活动的一部分。可以根据综合还款能力，多因素评定授信额度。农村信用社具有贴近农民、熟悉客户的优势，在长期发展历程中，与广大农户发生了大量业务往来，特别是小额农贷推广，基本上覆盖了农村地区。农民其他经济活动的交易情况和金融业务的历史记录，对开展住房贷款业务风险评估同样有参考作用。此外，农民的遵纪守法情况，邻里之间相处情况，亲朋好友之间的交往情况等，都可以作为信贷决策的辅助信息。五是积极开展联户担保。农村地区朴素的平等观念较普遍，有着互帮互助的良好传统，亲友、邻里之间的借贷周转、余缺调剂，也是很常见的现象。如能在此基础上加以正确引导，让农民自愿相互担保，甚至适当出资设立风险担保基金，结成利益共享、风险共担的信用共同体，可以成为分散贷款风险的重要信用资源。六是发掘其他信用资源。虽然农村房产不能用以抵押，但农村的资源丰富，可以因地制宜创新其他抵质押方式，比如农民承包的养殖水面、林果开发，以及农村中小企业的厂房设备、产品订单、仓单、商标等通过合理评估，都可按一定比例折价用作抵押、质押，充分发掘各类资源，借助信贷杠杆，变现为当期投入，满足广大农民建房、购房的资金需要。

四、江西农民住房贷款的具体做法

按照上述思路，农民贷款建房、购房的还款来源和风险分散问题基本得以解决。江西省农村信用社开始“试水”农民住房消费金融领域，试点并逐步推广了农民住房贷款业务。农民住房贷款是对农户用于建(购)符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的普通住房，包括规划区内的商品房、农民公寓、普通农宅的消费性贷款的统称。我们主要从以下几方面开展这项业务。

(一)充分进行市场调研和需求分析

农村信用社客户经理人员，上门上户对辖区内农民建(购)房贷款资金需求进行认真细致的调查分析，重点了解地方政府对农民建房总体规划、农民建房需求总量、单户面积、单户造价、自筹资金、产业情况、收入状况、信誉状况等情况，全面掌握农民建(购)房的资金需求以及还贷能力。根据农民建(购)房的坐落位置、土地性质及建(购)方式等情况，在有效防范风险的前提下，因地制宜，一户一策，创新贷款方式，有效满足农民建(购)房贷款的资金需求。

(二)根据不同资信情况确定信贷方式

对贷款需求金额较小、信誉良好的农户，由农村信用社与村委会共同组成资信评定小组，对农户进行评级授信，合理确定授信额度，以农户小额信用贷款或文明信用农户贷款方式支持;对在村庄、集镇规划区内的宅基地上建房的农户，由2个以上信誉良好、有一定的偿还能力的村“两委”干部、在当地有一定威望的致富带头人及国家公务人员作为保证人，发放保证贷款;对农民专业合作社社员建(购)房，组织社员联保;对集体购买地方政府组织建设的农民公寓，由5名以上农户自愿组成联保小组;对购买地方政府规划新区、农民新村内的住房或公寓的，引导政府、承建商、农户等相关利益者组成信用共同体;对团购统一规划区住房的，支持政府引导建立农民建房贷款担保中心，形成担保基金，按担保基金数额的一定倍数发放贷款。同时，视当地经济特色，积极探索开展林权、果园、茶园、生产设备、仓单、订单、应收账款等可行的抵(质)押方式，对农民以招标、拍卖等方式取得的设备、水库、荒山、荒滩等承包经营权，经有关部门登记后，承包经营权也可用以抵押。对购买房地产开发商在农村开发的已竣工商品房、公寓用房，开办农民住房按揭贷款;对农民在集体所有制土地上的自建房屋，可积极探索以其住房作为抵押，发放抵押贷款。

(三)合理设定贷款的额度、期限和还款方式。

一是根据农民信用状况、年纯收入、住房造价、自有资金比例等因素科学核定贷款的额度，一般不得超过农户年纯收入的5倍，建(购)房款自有资金比例不低于50%，单户贷款的最高额原则上不超过8万元。对信用状况好、有产业支撑、还款能力强的农户，可适当提高贷款额度。二是根据农民收入来源和还贷能力合理确定贷款期限，既不人为缩短，也不盲目拉长，从农民经济状况来看，一般为1～5年较为合适。三是根据农民实现收入的时间特点、收入结构等因素灵活设定还款方式，推出一次还本分期付息，分期还本、定期收息，分期还本付息等多种还款方式。引导农民分期还贷，避免一次性还贷的资金压力。

(四)加强与有关部门的合作互动

在开展农民住房贷款过程中，农村信用社主动加强与当地政府和有关部门的沟通，积极争取各方支持。加强与当地新农村建设办公室联系，对接当地政府新村镇建设规划，重点支持新兴旅游小城镇、新农村示范点和文明社区建设。支持各级政府设立农民住房贷款专项扶助资金，采取贴息、奖励等方式，与农村信用社支持农民建房、购方的金融信贷政策互动，并产生放大效应，也有利于调动农民贷款建(购)房积极性，推进新农村建设的总体进度。注重与供电、城建、电信等有关部门协调，争取他们的支持，按照城乡统筹的要求，支持配套公共设施建设和公共事业的发展，更好地提升农村居住质量和生活水平。加强农村信用环境建设，持续深入开展创评文明信用农户、创建信用乡镇活动，努力为开展农民住房贷款营造良好的信用环境。

(五)严格农民住房贷款的管理

一是建立健全相关制度。按照内控优先、制度先行的要求，江西省联社在开展农民住房贷款试点工作之初，就下发了指导意见。各地农村信用社根据指导意见，结合当地实际，建立符合农民住房贷款特点的内部控制和风险管理制度，明确农民住房贷款的办理程序、风险防范要点和岗位职责。认真落实贷前调查和贷后检查要求，建立和完善风险监测信息，提高风险防范能力，保证农民住房信贷金融服务的可持续发展。二是严格落实各个层级的管理责任。由客户经理负责农民住房贷款的贷前调查、贷后检查、贷款本息的收回等工作，实行“包放、包收、包效益、包管理”的责任制。加强责任考核和追究，对工作成效突出、贷款质量好的信贷人员给予奖励;对因调查不实、审查不严以及贷后管理和催收不力的，或借农民建房贷款名义发放假名冒名贷款等违规行为的，严格从严从重处理。三是注重贷款跟踪服务和贷后管理。贷款自发放到收回，客户经理实行全程跟踪，贷款期限内工作人员经常走访借款农户，及时跟踪掌握农民个人资信、家庭收入及财产、担保抵押等情况，定期分析风险，对存在的风险隐患，及早采取有效措施。贷款到期后，农村信用社通过落实清收责任，委托村“两委”、村民理事会协助催收等手段，全力收回到期贷款本息。

江西省农村信用社自试办到后来全面推广农民住房贷款，至今累计发放农民住房贷款43195万元，余额达35736万元，累计支持了25095户农民购建新房，破解了农民建房资金不足的难题，开创了新时期全国农民住房贷款业务的先河，引起了社会各界的广泛关注。中央电视台、《金融时报》等主要媒体均进行了正面宣传报道，予以高度评价。实践证明:农民住房贷款业务的推出和发展，是一项支农惠农工程，也是政府以金融手段推进新农村建设的有力抓手，取得了农民得实惠、农村换新貌、政府办实事、信用社加快发展的多赢效果。

五、进一步提升农村住房贷款的政策建议

农民住房贷款的创办，虽然各方欢迎，成效明显，但由于农村特殊的经济条件和环境，以及政策、法律方面的原因，还存在一些有待完善的地方。为更好地发挥农民住房贷款在提高农民生活水平、支持新农村建设中的作用，应从以下几方面作进一步提升。

(一)完善农民抵押担保机制

国家应制定农村房屋产权登记制度，在明晰产权的基础上对农民发放房屋所有权证，并建立和健全农村房屋的评估、抵押、流转机制，切实解决农民建房和发展生产中资金短缺而又缺乏有效抵押担保的难题，借助金融手段帮助广大农民脱贫致富。

(二)建立风险分散补偿机制

各级政府应进一步加大对新农村建设资金投入力度，并从中切出一块资金用于对农民住房贷款，或进行贴息，或提供担保，或作为最终风险补偿基金，建立完善住房贷款风险分散补偿机制，实现农民住房贷款可持续发展。

(三)发展农业政策性保险

按政府主导、财政扶持、市场化运作的原则，建立农业政策性保险体系，变灾后救灾为灾前预防，有效分解信贷风险，使信用社更加放心放贷。

(四)增强信用社支农实力

要满足新农村建设特别是农民建房以及城镇下岗职工创业对资金的需求，就必须解决农村信用社的资金来源问题。这要求政府加强推动和引导。地方财政涉农资金和对农业农村的转移支付，应全部到农村信用社开户和办理业务;社保资金、地方行政事业单位工资、税费征收等，在同等条件下优先由农村信用社代理。同时，要清理和纠正不利于增强农村信用社融资能力的歧视性政策，多方面支持农村信用社壮大资金实力，增强为农服务能力。