浅析房地产行业税收管理中存在的问题及其对策

浅析房地产行业税收管理中存在的问题及其对策

来宾市兴宾区地税局课题组

房地产经济，从2002年以来就已成为来宾市经济的一个重要增长点，也是地方税收的重要来源。2005年国家税务总局下发了国税发〔2005〕12号文件，将房地产行业连续5年定为全国税收专项检查的重点，房地产业也就成为唯一一个连续5年进行税收专项检查的行业，这也说明了房地产行业税收管理存在问题的严重性。2008年，来宾市城区局兴宾区地税局征收房地产业税收2105万元，占地方税收的10.32%，至2009年征收房地产税收3306万元，同比增幅为57.05%，占地方税收的比重增加到14.5%。再到2010年征收房地产业税收6143万元，同比增幅为85.81%，占地方税收的比重增加到17.27%。与全国其他同规模的新兴的城市相比，来宾市商品房价格还是略微偏低，加之这几年居民收入平均水平逐年提高，中等收入阶层比重逐步扩大，居民消费支出中用于改善居住条件的比重会明显上升，因此本市房地产业发展空间潜力巨大，这也对本市房地产行业税收管理提出了更高的要求。现对来宾市房地产行业税收管理存在问题及对策作一些探讨：

一、纳税人自身存在的问题

（一）收入方面

1.做账外账。某些房地产开发企业的财务人员以设置“账外账”隐藏经营收入的手段，进行虚假的纳税申报。一是房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计上不计或少计收入，导致收入减少。如在销售房产时依据有关合同、协议，代收燃气、水电、暖气配套费，拆迁安置补偿费等款项列入“小账”，年末不结转营业收入。二是擅自少开或不开销售发票，代收、代垫款项不计入营业额。三是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入“小金库”。以来宾市目前管理的正在销售期的46个房开为例，2010年4月兴宾区地税局管理房地产行业的税源三股就对每个房开公司发票冲红（即退换商品房）的情况进行监控记录，全市每个房开都有商品房退换更名的情况，据调查每个购房者更名都必须缴纳几千到两万元的商品房更名费，本局抽查15户房开没有一户房开公司在账上反映有更名手续费。四是将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，即以销售收入直接抵销售费用，从而少计销售环节的流转税费。五是售后返租直接以返租后价格与购房者签合同，如来宾市城北区某一房开公司销售一套商铺按单价计算后是100万，房开公司按每年6%的金额统一向购房者返租三年，即三年的租金是100×6%×3＝18万元。作为一种促销方式，房开公司用返租方式只需收取购房者100－18＝82万元的房款就可以了，从而少记了18万销售收入。

2.预收款项长期挂账。一是某些房地产开发企业以企业滚动开发为由，虽然商品房已全部售完，但迟迟不进行工程结算，销售商品房收入一直挂在“应收账款”“预收账款”账户上，不及时结转收入，导致其成本也无法结转。二是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分预收房款、售楼花等收入核算混入其他往来账户，长期将销售款、预收定金、房屋配套费等挂在“其他应收款”、“其他应付款”等往来账上，不与账面的成本、费用配比结算，造成账面无应税所得或亏损；或者以实际收到款项确定收入实现。三是分期收款销售，不按照合同约定的时间确认收入，以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。四是整体转让“楼花”收入未申报。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入。如我市某房地产开发公司在2008年至2010年承建的3个房地产开发项目上，有的项目已经竣工多时，且商品房销售一空，但至今未进行项目结算。该公司还将收取的商品房收入款300多万元长期挂在“预收账款”科目不进行结转，从而偷漏所得税14多万元。

3.企业之间合作建房相互抵款。一是目前房地产行业已形成多种开发形式，销售经营方式也多样化，如分期收款销售、委托代理销售、会员制销售等等。某些房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房，而合作双方不申报纳税，瞒报销售收入。一般这种情况下建筑方不需开具建筑业的发票进账，在开工前也就不到税务部门办理建筑项目登记，加上管理员对新城区众多的楼房没有做到一栋一册登记，造成合作双方漏缴税款。二是以开发房屋抵顶所欠建筑商款项；或以房屋抵顶拆迁户补偿费、银行借款本息、支付工程款、获取土地使用权费等。如，2012年6月底本局在对上半年房地产税收检查时发现，某房地产公司政府购买的500套安置房共计1500多万元只见合同未作收入，经调查发现是直接抵了上缴相关部门的拆迁费。

4.收入直接抵减应付工程款。房地产开发企业因施工方延误工期等原因收取的罚款收入，或应由房地产开发企业转付施工方优良工程及提前竣工奖励收入等，不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而虚减会计利润。类似情况主要出现在一些人防工程的建设上，来宾市某广场地下人防工程就是与某建筑商签订协议，以30年的地下商铺使用权抵减建筑工程费用，如果不对承建方进行调查很难向建筑商进行建筑营业税的追缴。

5.拆迁安置换面积。某些房地产开发企业对“拆房还房”回迁户的等面积部分，不依照成本价计税。如对旧有居民点进行开发时，“拆房还房”等面积的部分直接冲减拆迁成本；对原住户增加面积依市场价或优惠价出售所得购房款不入账。

6.无正当理由以明显偏低的价格销售开发产品。针对一些上级领导等利害关系的人员以偏低价销售后直接按实际价计收入，少缴税款。如某房开公司按1500元每平方米的单价销售给一些关系户一套房，而从建筑业和房地产管理系统中显示同一户型同一朝向同一日期别的房号销售单价是3000元每平方米，如果不调整每平方米就少记了1500元的销售收入。

7.自建自用房产不申报。企业自用办公用房挂在库存商品中未作销售收入，也未列作固定资产处理。

（二）成本方面

1.虚开发票。某些房地产开发企业之间相互勾结、相互利用，通过虚开、多开发票，加大建筑工程成本，减少应税所得额，或以无效票据冲减开发成本。房地产开发企业在按工程进度拨付工程款时，未按税法规定要求施工方开具建筑业发票入账；购进小额零散用品不严格索要正式票据而仅以收据甚至白条等无效票据作为原始凭证记入成本、费用。

2.以签订的一些协议字据作为发票出账。某些地方政府与某些房地产开发企业之间的土地转让常常以“文件”“协议”为据，收支双方无发票，甚至以收据代之。某些地方政府与房地产中介联营土地交易，抬高或降低土地成本价格，虚列发票，转移转嫁收支，非法牟取暴利。某些地方职能部门为了发展本地经济或为了小集团牟利的需要，常常在土地转让过程中弄虚作假，个别地方职能部门甚至于利用房地产开发“急”的经营特点，以“拖”或暗示或要挟开发商就范，形成某些地方政府的土地灰色收入，或者利用招商引资任务重为由对税法规定置之不理。

3.利用资产置换土地使用权。某些房地产开发企业通过资产置换取得到土地使用权但无合法入账凭据。具体表现在：企业先期承包市政、路政工程，如旧城改造、沿江防洪大堤、水渠、道路工程等。当形成应收工程款项时，则由政府通过划拨土地抵欠工程款。为避税，一般由某些政府下辖的各级开发建设办公室开出证明为据，企业会计核算入账时既无企业预付工程款的原始凭证及相关合法证明，也没有市政府及土地管理部门相关的批文，根本无法证实其土地成本的真实性、合法性及客观性，以白条入账。

4.成本混乱，多摊费用。一是房地产开发工期长、投资大，较多工程需跨年度完成，有的甚至长达数年。加上许多项目都是滚动开发，某些房地产开发企业采取不分项目的方法，将完工项目成本与未完工项目成本混在一起，导致账面长期亏损或隐瞒巨额利润。二是某些房地产开发企业在项目主体完工后，高估配套建设成本，并将开发项目之外的市政铺设道路，社区绿化等工程成本列入开发成本，且不按期结算。三是某些房地产开发企业自用房产开发成本不从“开发产品”科目转到“固定资产”科目，而是计入对外销售商品房成本等。四是扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

（三）费用方面

1.以收据等白条入账。某些房地产开发企业列支的成本、费用中存在较多白条，如在管理费用中列支的招待费无正规发票；在开发成本中列支的水管、工具、器具等杂费无正规发票。

2.借贷利息支出不实。某些房地产开发企业借贷业务频繁，数额较大，借款利息常常高于同期国有银行贷款利息，但申报时未作纳税调整。如某房地产开发有限责任公司，2006年向个人拆借资金1000多万元，月利息2.5%—3%，并全额列入财务费用，而同期银行和非金融机构同期贷款最高月利息0.82%，其支付的利息明显高于同期银行及金融机构贷款利息支出。

3.工资费用虚列。某些房地产开发企业已提未发工资税前扣除。

4.多列预提费用。某些房地产开发企业采用“预提费用”、“待摊费用”账目调整当期利润。一是费用计提未付。预提费用、预计负债是企业根据谨慎性原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项，但因是当期预期数，提取金额与以后应支付金额容易存在较大差异。从企业角度讲，当期有会计利润，多提预提费用、预计负债，形成亏损；当期亏损，则不提或少提，从而达到人为操纵会计利润目的。二是预提“公共配套”（如绿化费、小区公用设施建筑费用等）费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本。有的企业在配套工程完工验收之后仍继续计提或重复计提“预提费用”，长期滚动使用，冲减商品房成本。

5.费用分配不实。某些房地产开发企业年终不按会计制度规定将费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转费用，而是将当年度费用全部列入已完工产品成本，人为调减会计利润。

6.列支赠品费用。某些房地产开发企业为扩大销售，对已购房的消费者赠送日用消费品、家用电器等物品，并且列入企业营业费用。或者把在开盘时送给客户的纪念品全部记入办公用品费用，少代扣代缴个人所得税。

二、税收管理问题

（一）税收业务水平有限

房地产行业是在现行税制下房地产开发企业是缴纳税种较多的行业之一，涉及营业税、土地使用税、土地增值税、所得税、印花税、契税等10多个税费，按税种逐一计征工作量较大，对管理员的税收业务水平要求最高，而且因为国家的调控政策，相关政策文件规定都有不同的变化，税收管理员不认真研究税收政策就很容易造成管理上的漏洞。再加上自治区地税局各部门对税收政解释的差异，也造成全广西各地对房地产管理要求不统一，国地税管理也不统一，例如，《广西壮族自治区地方税务局关于进一步加强房地产业税收征管工作的通知》（桂地税发〔2010〕65号）规定对从事房地产开发经营业务的企业一律按月预征企业所得税，而国税管理的企业所得税却是按季度预缴。预缴企业所得税的计算方法也不统一，各地税务机关国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）理解不一，对企业所得税预缴是否能减除期间费用执行不一致，据一些房地产公司反映，在柳州的分公司预缴企业所得税时不得减除期间费用，而在南宁的分公司却还是允许减除期间费用的。这些都是影响房地产行业税收管理质量的因素。

（二）综合治税能力不强，部门之间缺乏有效的合作机制

目前管理房地产开发行业的部门有规划、建设、土地、房产、工商和税务机关等，但大都各自为战不相往来信息不能共享缺乏行之有效的协作配合不能形成齐抓共管的合力。如，房地产行业较多出现的股权转让这部分，工商变更执照时工商部门未能及时控制，股权变更后才到税务机关变更税务登记证，造成后期追缴税款极为困难。

（三）税收管理员责任淡化

近年来受福利待遇追求及激励政策的影响，税收管理员又回到了“吃大锅饭”的年代，做与不做，多做与少做都是领一样的工资，而且做多错多也是常见的事，多一事不如少一事。房地产税收管理员对自己管理的房开很少亲自下到企业查看实际情况，更有些管理了几年不懂得楼盘具体地址，形成“电话遥控式”管理模式，甚至于有些房地产从“三通一平”到几十层高楼全面竣工这个期间没有管理员下到企业了解税收情况，房地产行业税收管理模式亟待加强。

三、加强征管的对策及措施

（一）进一步强化税法宣传，力求社会广泛支持

税务机关应改每年一次的税收宣传月活动为经常宣传，利用各种宣传工具、宣传方式、宣传场合、宣传手法大力开展宣传，提高全民的自觉纳税意识和税收监督意识，获取社会各界对税收工作的理解和支持，营造一个良好的纳税外部环境。充分利用网络，比如创建征纳QQ平台、纳税论坛、税收掌上通等共同学习税法的交流平台，促进税收法律法规的宣传力度。“征管”和“服务”是今年税收工作的两大主题，加大宣传力度，进一步提高房地产企业的纳税意识，使广大房地产企业牢固树立依法纳税、诚信纳税和偷逃税违法的观念。要积极做好房地产开发企业的纳税辅导工作，注重加强对房地产企业财务人员的税收政策辅导培训，对房地产收入的确认、会计制度与税收政策差异及处理方法等进行讲解，促使房地产开发企业正确进行会计核算，严格遵守税收法律法规。通过税法宣传教育，深入推进依法治税，在全社会营造一个良好的税收法制环境，使依法诚信纳税的观念深入人心。

（二）进一步落实以重点税源管理为核心的税收管理员制度，切实解决“疏于管理、淡化责任”的问题

全面疏通征管各环节，优化征管流程堵塞征管漏洞真正搭建起以信息化建设为支撑的新型专业化征管平台为日常税收征管工作，提供真实、准确、完整、及时的经济税源信息不断提高税收的征管质量和效率。对管辖的重点税源管理户严格按照要求进行按月或按季的纳税评估，及时发现纳税预警问题，减少税款流失。

（三）进一步创新征管机制

实行项目登记和以票控税相结合的管理制度以及工程施工备案制度加强对税源的源头控管对工程开工报验、项目登记、价款变更、进度验收、税款缴纳等作出明确规定使纳税人进一步明确自己的权利和义务从而形成自觉依法纳税、社会协税护税的良好氛围。利用建筑业房地产项目管理系统资源强化销售不动产以票控税的功能，如试行探索对纳税人利用目前广西正在推广应用存量房软件相关房源信息，在房地产开盘或申请领购销售不动产发票前，在房地产公司认可的前提下先拟订销售最低单价作为设置的预警值，开盘销售后低于最低单价的管理系统提出预警并自动锁住不能开具销售不动产发票，有效控制房地产行业普遍利用开偏低价格票据少缴税款的行为。

（四）强化综合治税合力

加强与计划、建设、规划、房管、土地、工商、审计等职能部门的配合真正实现信息共享从一个项目的立项、招标、建设、竣工验收、工程决算等诸多环节入手进行全程监控。加强对房地产开发企业的登记、申报管理。加强对房地产开发企业纳税人会计基础资料的管理，建立房地产开发企业档案和建筑施工单位台账，建立小区和楼宇的详细花名册，每月和每半月做好施工进度的记录，给全市城区的每一栋楼登记好“身份证”，做到开发一处管理一处，建成一栋登记一栋。凡建筑企业和施工企业不开具正规发票的，开发商和建设单位不予结算工程款项；凡开发商销售不动产，不开具正规发票或不如实开具发票的，房产土地管理部门不予办理房屋产权证和土地使用证。如此一环扣一环，规范管理，堵塞漏洞，防止税款流失。特别是房地产行业股权转让时必须先税后变更，即工商部门在办理执照变更时无税务机关的完税证明不能办理执照变更登记，就如“先税后证”一样，从源头上控制税款的流失，也减少了税务机关的税收成本。加强与国税部门的沟通和协作，推进房地产税收行业联合管理，2002年到2008年正是来宾市房地产业兴起的几年，而相关的税法规定这期间的所得税是由国税管理，目前全市的房地产公司共有110户，其中只有8户企业所得税是我们地税部门征收，92%是国税征收企业所得税，这就要求国地税管理部门要紧密配合，建立协作管理机制，在方便纳税人，提高纳税服务的同时更要起到税收管理的质效。

（五）建立房地产业评估机制

税务机关应尽快建立内部的行评估机构，利用存量房评估的整合资源，聘请房地产管理部门人员和资产评估事务所人员对全市的房地产进行评估以此来作为对收入、成本核算混乱核算不真实的开发商采用核定法对其进行征收税款的依据，如土地增值税清算成本，可以利用当地工程造价部门提供的当期建筑工程成本价进行初步评估，严格控制房地产待业的成本分摊，进一步规范房地产业税收的征管。

（六）加大对房地产行业的税务稽查力度

税收稽查作为税收执法工作的一个重要组成部分，对打击偷逃骗税等违法活动增强纳税人的守法意识发挥着愈来愈重要的作用。针对目前房地产开发企业税收入流失的情况，税务机关要加大税务稽查力度做到以查促管、以查促收，在检查中要在深入分析房地产开发企业的新动向、新特点，有的放矢地开展房地产开发企业税收日常检查。一是实地查看、了解楼盘开发、销售情况核对房源销售平面图调查询问阁楼、地下室、停车位的销售情况；二是调取售楼处资料收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等资料；三是调取房地产开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议与企业的销售收入对比寻找差异，调取房地产开发企业的《建设工程规划许可证》、《动迁房屋产权调换协议书》等资料并下户调查部分买受人和拆迁户进行核实情况，检查企业有无隐瞒销售收入的情况；四是核对企业的银行日记账与银行对账单到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员个人的银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实企业有无多头开户账外设账隐匿收入情况；五是采取工程成本总量控制法调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本进行工程量和工程成本评估，审查施工合同和预决算书、工程监理部门的监理记录核对工程内容解决企业收入与成本、费用支出的比例不相匹配多列、虚列或重复列支成本费用的问题；六是提高税务稽查税收执法的严肃性和规范化保障纳税人公平竞争，保护合法经营、净化税收环境，从而保证房地产的健康发展。

课题组负责人：黄良华　　　　　　　　

课 题组成 员：陆艳娇　黄　胤　李瑞芳

　　　　　　　谢明炎　廖文流　　　　

执　笔　　人：李瑞芳