广西推广存量房交易计税价格评估工作专题调研报告

广西推广存量房交易计税价格评估工作专题调研报告

冯传授

应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作（又称存量房交易计税价格评估），是通过加强部门之间的土地、房产等信息交换，建立存量房估价模型（住宅类、商业类、工业类），运用计算机信息技术手段，科学评估存量房交易申报价格，防止交易双方采取签订“阴阳合同”等方式逃避纳税义务；其核心环节是建立存量房基础数据库和交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值进一步核定计税价格。这是国际通行的做法，也是地税部门在征管实践中探索建立的行之有效的税收风险防范机制，能有效堵塞税收漏洞，防止税款流失。下面对广西推广工作开展的三次全面专题调研情况，综合研究认识，专题报告如下：

一、推广存量房交易计税价格评估的基本情况

（一）推广存量房交易计税价格评估工作的背景

《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）明确提出“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。财政部、国家税务总局2009年、2010年、2011年连续三年对开展、推进、推广存量房评估工作进行了具体部署，如《财政部　国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2011〕61号）。推广存量房交易计税价格评估，防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，不仅是国家房地产市场调控措施的重要内容，也是税法赋予地税部门必须履行的责任。

广西按照国家税务总局的总体工作部署，于2011年6月在钦州、北海市开展存量房交易计税价格评估试点工作；根据2011年全国财产行为税工作会议精神，国家税务总局丘小雄副局长明确要求各省要在2012年7月1日上线运行的指示，于2011年11月15日在北海召开了全区地税系统应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管推广现场动员会。对推广工作提出了时间进度工作目标：2012年3月底前，各市局要完成片区划分和数据采集、录入工作；2012年二季度各市模拟上线运行；2012年7月1日起，全区全面正式上线运行。全区存量房评估范围在正式上线运行前原则上只针对存量房中的住房，2012年下半年起，视情况将评估范围逐步扩大到工业、商业和综合类存量房。

（二）推广存量房交易计税价格评估的工作部署

2011年11月召开全区地税系统应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管推广动员大会后，下发了《自治区地方税务局关于印发广西地税系统应用房地产技术加强存量房交易税收征管工作实施方案的通知》（桂地税发〔2011〕173号），对推广工作和实施步骤进行了全面部署，（1）设置机构，明确职责；（2）落实人员，充分培训；（3）深入调查，缜密分析；（4）明确方案，制定措施；（5）建立机制，强化协调等进行部署。对实施步骤（1）建立评估技术标准。（2）采集和审核数据；（3）自主开发评估软件；（4）检验评估结果等进行布置。对工作配套机制（1）建立配套制度；（2）建立存量房数据库等进行安排。全面系统综合提出规范业务需求和管理工作制度要求。

紧接着自治区地税局联合财政、国土、城建四部门下发应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知，成立领导小组与专家评审小组，轰轰烈烈进行业务培训，紧锣密鼓开发全区统一的评估软件，试用软件增加功能，组织专项检查，组织业务骨干会诊并实地指导，软件使用培训，完善评估软件，自治区人民政府下发两个文件：《广西壮族自治区人民政府办公厅关于成立自治区推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作领导小组的通知》（桂政办发〔2012〕158号）、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于做好推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（桂政办发〔2012〕214号）对推广工作在自治区人民政府层面进行全面的部署。

在自治区政府层面，全区建立了由自治区人民政府主要领导担任组长，地税、财政、住建、国土、公安、民政、工商等相关政府部门及有关单位人员组成的存量房交易价格评估工作领导小组，负责存量房交易价格评估工作的组织领导。其职责是确定存量房交易价格评估工作方案，配备人力资源，提供资金保障，协调部门关系。

在自治区地税局层面，建立自治区地税局主要领导、有关业务部门参加的自治区地税局存量房交易价格评估工作领导小组；领导小组下设办公室，负责存量房交易价格评估工作的具体组织实施。办公室内设立存量房交易价格评估专家评审小组，组织实施专家评审工作。

各市、县人民政府和地税局按自治区的模式成立相应的领导小组，履行相应的职责，领导组织当地开展存量房评估工作。

在自治区地税系统开展的单项税收业务工作中，采取如此密集和重大措施步骤在自治区人民政府层面部署开展工作，目前是很少见到的，可以说仅此一项，说明推广工作重大、涉及面广、难度很大。

（三）推广存量房交易计税价格评估基本要求

总体要求：广西利用房地产估价技术对存量房交易计税价格评估，应走“政府领导、地税主管、部门配合、专家介入、中介参与”的思路开展工作，制定科学合理、规范统一、严谨细致的工作方案，积极稳妥开展评估工作。

技术路线：以信息化手段为依托，按照房地产估价原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产相比较评估得到房地产价值。

工作内容：通过加强部门之间的信息交换，建立存量房估价模型（住宅类、商业类、工业类），运用计算机信息技术手段，科学评估存量房交易申报价格，防止交易双方采取签订“阴阳合同”等方式逃避纳税义务。其核心环节是建立存量房基础数据库和交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值进一步核定计税价格。申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能够按要求陈述、举证，提出正当理由，则以计税参考值作为计税价格。

工作目标：实现部门之间的涉税信息交换与共享，对土地、房产及其交易信息实时监控；建立存量房（住宅类、商业类、工业类）基础数据库、交易估价模型（住宅类、商业类、工业类）和交易申报价格比对系统；对各类存量房交易计税价格评估，做好存量房交易税收征管工作。

基本原则：合法原则：存量房交易计税价格评估工件必须依据国家或地方的有关法律、法规进行；公平原则：要求评估按照房地产估价的基本原理，客观公平地反映存量房的市场价值，使价值高的存量房负担较多的税收、价值低的存量房负担较少的税收；效率原则：在较短的时间内，以尽可能少的人力、物力、财力消耗，公平、合理地评估出存量房的计税价值；时点原则：由于经济情况和存量房交易市场是不断变化的，同一存量房在不同的时间，其价值有所不同，为体现存量房交易计税价格评估的公平与一致性，在一个评估周期内，所有存量房交易都要按照同一时点进行计税价值的评估。

基本方法：存量房交易计税价格评估主要应用市场比较法，这是当前国际上大多数国家采用的主要方法。从我区试点的实践，市场比较法比较适合我区区情，因此，我区推广工作明确采用这一最基本和经典的估价方法，并采取批量评估的方式实施。

适用对象：对于评估适用对象的选择，优先选择普通商品住房、高档公寓等住宅类存量房，下一阶段，将逐步把经营性房产（如商铺、企业厂房等）、基础设施等纳入评估对象。

时间进度：2012年3月底前，各市局要完成片区划分和数据采集、录入工作；2012年二季度各市模拟上线运行；2012年7月1日起，全区全面正式上线运行。全区存量房评估范围在正式上线运行前原则上只针对存量房中的住房，2012年下半年起，视情况将评估范围逐步扩大到工业、商业和综合类存量房。

（四）各地推广存量房交易计税价格评估进展情况

从调查情况来看，各市总体上能按照自治区地税局的推广工作部署和工作要求开展工作，结合当地的实际，在管理上：成立领导机构加强领导、理顺各方面的关系、集中一定的人财物投入到专项工作中，为推广工作创造良好的内外环境进行抓落实；在业务技术上：积极进行业务培训、制定业务管理制度、制订业务工作流程、统一开展数据采集审核评估的各项指标要求、规范建立数据库等等。各市都在有条不紊开展推广工作。据不完全统计，至2012年底：自治区地税局开展了五期大规模培训和多期小规模的培训，共培训学员450多人，各市、县同步培训了3743人次，总共培训4193人次；目前全区推广工作已完成：划分片区821个、小区16000个、确定标准房17000套（梧州市区2800套）并进行基准价格的核定17000多个、输入所采集的存量房基础数据350000套（其中南宁12.7万、钦州2.9万、百色2.3万、来宾2.1万、河池1.5万），各地并通过不同方式按基准备价进行修正评估计税，且取得了实效。截至2012年9月30日的统计数据显示，全区申报交易存量房套数27000套，申报总价157.95亿元，评估后总价176.93亿元，评估后调增价格18.98亿元，评估后调增价格占申报总价比例为12.02%。评估后调增税额1.24亿元，全区平均每套存量房增加税收4661元。各地推广工作取得实实在在实效。

二、推广存量房交易计税价格评估取得的经验

（一）推广存量房交易计税价格评估实践的主要模式

经过深入研究分析，全区采取统一软件、统一技术要求、各市分别开展的方式开展推广工作。经全面深入调查统计分析，全区主要有：与房地产专业评估机构合作开展评估、与物价局合作开展评估、与房产局和房地产专业评估机构共同合作开展评估、与物价局和房地产专业评估机构合作开展评估合、与房产局合作开展评估、由税务部门自主开展评估、由税务部门先行试点再与相关部门或中介机构合作开展评估等7种方式推广夯实基础工作。概括起来主要有下列三种模式：

1.自己攻关、自力更生、自我把关。以自行组织开展的形式开展存量房评估工作，主要特点是立足实际，以点带面，分步开展。目前采用该种模式地方有南宁市、百色市等，其中百色市的做法较为典型。

百色属欠发达地区，房地产市场发育不够成熟，由于房地产市场发展滞后，造成信息积累不足，成交数据不全，共享程度不高，数据采集面临基础差等问题。面对时间紧、任务重、困难大的局面，百色市地方税务局从实际出发，决定在右江区率先突破：一是实地调查。工作组到规划部门和测绘公司了解本地区房地产图纸，确定房地产具体坐落位置，了解当地房地产交易中心发布的交易价格和房地产中介机构的报价，以及所掌握的资源，通过咨询相关房地产中介机构、楼盘代理等了解房价水平、地价水平、建筑成本，以及了解现租率、出租价格水平等，并对数据对应的房屋的具体情况作详细记录。二是数据收集。在进行区片划分实地调查的同时，对该区片房价水平进行调查，依据房地产企业在建筑业房地产业项目管理系统中的开票信息，统计出每个楼盘的定价情况；通过采集现有契税管理系统模块中存量房的交易价格为基础价格，再参考当地房地产交易中心发布的交易价格和房地产中介机构的报价，由采集人员估算出初步的基准楼价。完成了评估数据的采集、片区的划分、基准价格的确定等相关工作后，专家组对市地税局存量房（楼盘商品房）评估数据的采集、片区的划分、基准价格的确定、修正因素和修正额的确认等事项进行了细致的研究和论证；就确定基准价格的过程是否合理、方法是否合规、结果是否公允等进行合理性审核。通过评审，百色市存量房评估从评估方法和技术路线的确定，到流程设计均符合有关规定，有条不紊推进评估工作。

2.政务合作、共同参与、地税综合。政务协作，主要是通过政府牵头协调（或地方税务部门牵头），住建、国土、物价、公安等部门相互协作，资源互补与共享，并据此为基础推进存量房评估工作的深入开展。如柳州市、河池市，其中柳州市的做法有代表性。

柳州市地方税务局在柳州市政府的大力支持和市住建委房屋登记管理中心、市物价局价格认证中心等部门的密切配合下开展存量房评估工作。具体做法：一是及时成立机构，加强组织领导。二是开展调研，制定工作方案。通过深入调研、充分听取各方意见，研究制定了《柳州市地方税务局应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》，明确了工作内容、工作要求、工作步骤和工作目标。三是积极组织人员参加培训。组织存量房评估业务培训，做好评估人员的培养和储备。四是根据实际，确定协作单位。经深入调查研究，确定由市价格认证中心协助开展存量房评估工作。五是多渠道采集数据。采集的数据来源于三方面：市房屋登记管理中心提供的房屋坐落地、建筑面积等房地产实物状况信息、小区楼盘信息；市价格认证中心信息采集组开展“扫楼”、从报刊、网络、中介收集，国土、规划等相关单位提供的资料整理、分析、筛选得出的信息；地税部门从征税系统提取和开展物业调查收集的信息。六是科学设定技术指标。协作单位—市物价局价格认证中心按照《广西壮族自治区地方税务局存量房评估办法》以及房地产估价规范等规定和要求，完成了城区内片区、小区、标准房、修正因素的设定。七是成立专家评审小组，开展各项技术环节、技术指标论证。邀请财政局、住建委、国土、规划、物价、民政的注册房地产估价师、土地估价师、价格鉴证师、资产评估师、高级规划师等专家组成13人的存量房交易价格评估专家评审小组，参与评审存量房评估技术工作。

3.业务外包、专业评估、地税把关。业务外包，是将存量房交易价格评估工作中，不涉及机密部分的工作向外招投标，利用社会上的专业评估技术力量进行推进工作的开展。如钦州市、梧州市，其中钦州市较早走业务外包路子，成效也比较显著。

钦州市地方税务局的主要做法是：一是加强请示汇报，获得市政府全力支持。二是加强联系沟通，部门积极协助。房产部门提供隐去个人姓名和身份证号的个人住房信息，国土部门提供最新土地基准价格和电子版的地籍图、影像图、航拍图等信息资料，民政部门提供街道路名及房屋门牌号等相关信息。三是确定评估范围，全市全面铺开。钦州市地税局经研究后，决定在全市全面铺开，并确定了高层公寓楼、低层公寓楼、独栋带商铺、独栋不带商铺、公寓别墅等5种类型房屋为评估对象，体现了评估对象的广泛性。四是借助社会中介力量，切实加强服务外包。在深入调查研究的基础上，决定走房地产评估专业机构的评估路线，借助社会中介力量，将城市街道路名、片区的划分、标准房的选取及修正等事项以外包服务方式推进存量房评估工作。五是聘请技术顾问，提高存量房评估工作的专业性、针对性、权威性。六是加强专家评审，标准统一规范。七是引入GIS地理技术，开发专门辅助系统，增强评税系统功能。开发钦州市地方税务局存量房交易计税价格评估项目辅助系统，利用现有的地籍图、影像图、航拍图等，将其转化为工作底图，充分提取和利用海量信息，实现片区、小区标准房信息的准确查询及存量房交易价格计算的目的。

（二）推广存量房交易计税价格评估实践取得的经验

1.推广实践证明必须坚持的工作管理理念。

（1）领导重视，是推广工作顺利开展的前提。推进工作中，柳州、梧州、玉林、钦州、贺州、百色、崇左、河池市等几个市，不仅是市局整个领导班子重视存量房评估工作的开展，而且及时地向当地政府汇报，引起政府的重视，成立了政府层面的领导小组，更好地协调相关部门形成合力，共同支持存量房评估工作的开展，为推广工作打下了坚实的基础，营造了良好的外部工作氛围。

（2）措施得力，是推广工作顺利开展的核心。各市具体情况有较大的差别，采取的措施也有不同，有的将部分工作外包，有的搞政务协作，有的自主开展，只要措施得力都能有力推进工作。南宁市采取有力措施理顺与市房产局的关系，柳州、梧州、钦州、玉林、崇左、贺州、河池市与房地产评估机构或物价局紧密合作，来宾、百色、贵港税务部门自主开展评估等，都在一些推广环节工作取得很好效果。

（3）人员保障，是推广工作顺利开展的基础。推广存量房评估工作，对税务部门是一个全新领域的工作，工作量很大，专业性很强，从调查情况看，市局业务部门配备一定数量的专职人员掌握评估的专业知识、吃透工作要求是非常迫切的选项。

（4）专业熟练，是推广工作顺利开展的关键。无论自主开展评估，还是工作外包或政务合作，地税部门对存量房评估工作开展，必须培养一批熟悉房地产评估业务的能手，才能在自主工作或合作过程中处于主动地位，否则只知其然而不知其所以然。在全面调查过程中，发现南宁、钦州、玉林、贺州、河池在此方面的工作做得很好，培养储备了一批相对比较熟悉房地产专业评估的人员。

（5）部门协调，是推广工作顺利开展的保障。评估工作涉及地税、财政、国土、住建、房产、规划、民政、公安、工商等部门的基础信息数据，这些数据是专业部门长期全面系统建立的专业数据，具有权威、性真实性和完整性，实现信息共享，非常关键迫切必要，部门协调工作做好了，可使工作产生事半功倍的效率，是做好推广工作重要保障。

2.初步建立存量房交易计税价格评估数据库。通过推广实践，初步建立一个集中的、全面的、专业化的存量房数据库，并设计出相应的征收、管理、查询、统计等功能的存量房交易征管软件，有效地以计算机为依托开展存量房交易计税评估的税收征管工作。目前全区推广工作已完成：划分片区702个、小区8729个、确定标准房8603套（梧州市区2800套）并进行基准价格的核定、输入所采集的存量房基础数据234552套，各地并通过不同方式按基准备价进行修正评估计税，且取得了实效。

3.极大防范“阴阳合同”强化存量房交易税收征管。突出表现在：一是有效防范“阴阳合同”形成的税收风险，实现了堵漏增收。如柳州市从2012年7月1日上线至9月17日，纳税人申报交易总金额99559万元，评估总金额109370万元，调增交易额9811万元，税收收入增加412万元。二是减少了人为因素的干扰，提高了存量房交易征管工作的透明度。通过使用存量房评估软件对存量房交易价格进行确定，真正体现出税收执法的公平与公正。三是实现“一次申报，即时办结”征管模式。改变了以往“前台受理，后台审核”的管理模式，当存量房交易时，只需要录入房产证号这一关键指标即可进行存量房审核。数据的循环再利用可有效节约录入资料的时间，有效缩短了纳税人办税时间，提升了服务效率与水平。

4.为房地产税改革提供必要的数据、技术和人才储备。房地产税的征收必须建立在对房地产价值的正确评估之上。从国外财产课税的实践来看，保证财产评估的公正和效率是课征财产税的核心问题。目前我国税务系统内部没有建立专业的房地产数据库，也缺乏房地产评估的技术和人才。为此，必须建立房地产估价制度，建立与市场经济发展要求相适应的、具有独立性的专业房地产评估机构，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系。推广存量房评估工作培养起一支富有实践经验、精通房地产估价理论的房地产估价队伍，为房地产税开征提供人才储备。

5.较好地落实国家房地产市场调控措施。近年来，为了促进房地产市场健康发展，国家加大了对房地产市场的调控频率和力度。调控手段主要有两类：一是货币政策，一是财政政策。其中，财政政策主要集中于存量房交易环节，旨在通过对居民个人买卖住房实施差别化税收政策，引导居民住房合理消费，抑制投机炒房行为。但在存量房交易中，不少纳税人通过订立“阴阳合同”低报、瞒报真实成交价格，偷逃税款，降低了实际承担的税负，致使税收政策效果大打折扣。开展存量房评估工作，是国家房地产市场调控的重要措施之一，使税收调控政策落实到位。

三、推广存量房交易计税价格评估存在的主要问题及其原因

推广存量房计税价格评估是一项创新工作，虽然取得显著成绩，但也存在一些主要问题及原因，有管理上的，也有业务上的（如附表所示），总的来部概括起来主要有：

（一）重点问题与原因：思想认识不到位，部分领导重视不够，推广工作进度缓慢

一些单位对推广工作部署认识不到位，对工作的重要性、紧迫性认识不足，思想认识与区局的工作指导思想有差距，对工作量太大，技术要求太高，不同程度存在观望气氛，产生畏难、观望、抵触情绪，有的甚至满腹牢骚、应付等等。有的基层单位推广工作中的机构、方案、工作及人财物不到位，工作措施效果有限，工作进度慢。据调查存在个别市局推广工作缓慢，认为这项工作是征管“三大难”工作之一将以失败告终，因此没有根本理顺内外关系，只是表面应付。

（二）热点问题与原因：组织机构不健全，精通业务人员不足，专业人员非常缺乏

推广工作虽然建立了领导机构，但具体实施仍然遇到很大的多方困难。如自治区局业务人员严重不足，指导各市工作主要靠培训，为此业务工作不得不借人应急，实地指导无暇顾及、心有余而力不足。推广工作是全新领域，隔行如隔山，短期培训完全掌握新业务不是很现实。基层普遍存在人员不足、业务不熟、人员素质不适应，特别是懂技术、懂业务的干部严重不足，精通业务更少，专业人员严重缺乏；表现在具体工作错漏洞百出，工作有畏难情绪，斗志不足；存量房评估急需一大批精通新技术、新业务的骨干，而这方面的现状令人不满意。

大部分市局反映，当地的房地产评估专家、学者较少或没有，难以成立专家组。据调查了解，广西有全国认证房地产评估专业授课资格的只有3人，也没有发现此专业的出名学者，只有长期从事房地产评估行业的资深人员。

（三）焦点问题与原因：征管基础较薄弱，信息管税手段落后，开发软件严重滞后

征管基础薄弱，信息管税手段落后。税收信息化征管技术未能跟上社会经济发展对信息管税的需求；应用房地产评估技术对存量房交易计税价格评估，必须具备相应的征管基础条件，比如涉税信息采集与通过计算机信息化手段对信息的处理等，否则批量评估工作寸步难行！

自治区层面管理虽对推广工作提出了统一的技术指标、评估方法和技术要求，但未统一组织实施方法，各地虽然发挥了自主性，结果出现组织实施方法五花八门，效果千差万别，影响了推广工作的整体进度；同时，区局软件开发工作严重滞后，成为推广工作进展的瓶颈，致使成为一些地方对推广工作持观望态度的充足理由，严重影响了工作进度。

（四）难点问题与原因：协作关系没理顺，协作内容少新突破，行业利益难以协调

在现有体制下存在行业部门与条块利益问题，由于缺少制度化的协作机制，涉及行业部门利益的协调、政务协作比想象中的难！协调工作困难重重，难上加难，理顺工作关系，往往是靠人情、凭关系，耗费大量时间和精力，不利于工作的顺利开展。如通过自治区人民政府下发的二个文件，经过多层次、多渠道的反反复复的协商才能基本统一；另据调查各地反映的情况：各市均反映已多次联系当地住建部门，但住建部门均以保密、社会影响和上级要求等理由，不愿提供房产信息。只有少部分城市（南宁、钦州等）经过多次努力，住建部门只提供部分不涉及个人信息的房产信息，如：房屋坐落属性、房屋类型、房屋结构等。

特别存在：协作单位中有的过分看重自身利益是信息共享的主要障碍，使得信息共享工作的推进障碍重重。个别单位认为，存量房交易计税价格评估工作本来就应是由其负责，而且其建立房地产管理数据库时的投入非常大，且自筹资金量较多，费用成本回收期内应该对相关信息的提供要求收费。评估软件有关参数需要根据各地房地产市场的变化情况进行更新维护，如采用存量房交易的房屋信息，需要政府住建部门动态更新产权人、交易价值及交易日期等信息，由于没有建立一套完善的多部门协同工作机制，基础数据资料更新不及时，存量房交易计税价格评估工作开展难以全面下一步到位。

四、做好推广存量房交易计税价格评估工作应重点采取的举措

广西是后发展地区，其房地产信息化起步较晚，所调查目前全区房管部门还没有一个统一的、完整的房地产管理数据库，部分城市房产信息处于纸质状态、连基准地价还没有公布，高水平的评估专业机构极少。在此基础上推进存量房评估工作，困难重重，任重道远。但是，只要立足实际、准确定位，迎难而上，艰苦拼搏、扎实工作，我区存量房交易计税价格评估工作一定能积极稳妥、富有成效推进。

（一）加强领导，健全机构，坚定工作信念

全区各级地税机关要实实在在重视存量房评估工作的推广，及时贯彻自治区人民政府的二个文件，主动向当地政府汇报，引起政府的重视，按自治区的格局组成以政府领导为组长、相关部门领导为组员的工作领导小组。强力领导和协调相关部门形成合力，共同支持推广存量房评估工作。

困难面前，如何深入推进存量房交易计税价格评估是各级地税部门面临的大课题，也是对各级地税领导干部执政能力的现实考验。发展的实践证明，领导干部的精神状态，领导干部面对困难抓发展的能力和作为，影响着当地干部职工的精神面貌，决定着当地工作开展的水平。这就要求，越是在困难的时候，越是在压力加大的时候，越是要敢于攻坚，面对困难不畏缩；越是要敢于担当，面对责任不懈怠；越是要敢于突破，抓住机遇不放松；越是要敢于实践，勇往直前不气馁，在逆势中张扬个性、发挥优势，寻求突破。特别是当前处在推广工作的攻坚阶段，各种现实的深层困难、矛盾突出并集中体现，若再有思想意志不坚定而产生畏难和懈怠情绪，将导致推广工作质量和效率出现事倍功半的状态，甚至出现前功尽弃的结局，必须预警提防。在困难面前，“信心比黄金更重要”，要看到许多有利条件和积极因素，要始终坚定推广工作的总体部署，确保目标的实现，为强化存量房的税收征管打基础做贡献。

（二）政务协作，落实内容，取得行业支持

各级地税机关要强力贯彻自治区人民政府对推广工作部署的二个文件，强化协调好推广工作的部门合作，特别是与财政、国土、住建、民政、公安、物价等关键部门的合作协同作战，要根据本地情况落实具体合作内容、时间进度等，要充分利用职能部门的优势，取得行业大力支持，发挥行业的专业特长与优势为推广工作服务。

各级地税机关要克服包揽一切、包打天下、看不到行业专业评估优势的短视行为，从想做好却难以做好又不善于运用评估行业优势的困惑中解脱，要将别人的长处和优势的行业特长为我所用，使推广工作克服专业人才短缺的困境。要调整思路，将眼光放远一些，有不少发达省份的评估机构及评估人员已从当地先行推广工作中积累了丰富的经验，他们也非常乐意参与我区的推广工作，只要及时调整工作思路，很多热点、焦点和难点问题将迎刃而解。

（三）完善制度，配好人员，抓好技术培训

全区的推广工作进入解决各种深层困难和关键矛盾的阶段，大部分单位的基础工作已全面铺开，已运用存量房评估系统进行纳税申报评估，将面临准确掌握运用业务技能、对纳税人提供高效优质服务的问题，要求各级工作人员要提高业务水平、工作水准，面对复杂的业务需求、新情况新问题能精准解除疑虑、提供及时准确的咨询服务，以减少征纳双方的矛盾。

为此要重点完善各项工作制度，用规范的制度来管人管事，用规范的制度来解决各种疑难问题，使之符合依法治税的工作要求。同时，这是一项信息化、专业化、精细化的管理工作，要建立健全一支精通业务、专业水准高、有权威性的专业队伍，才能适应工作要求；要继续加大培训力度提高工作人员的专业化水平，使岗位人员进一步了解和掌握存量房交易计税价格评估软件的操作及相关业务流程，掌握存量房交易计税价格评估的基本理论，进一步明确任务和职责，掌握科学的工作方法，提高业务工作能力。

（四）打牢基础，专业管理，提高评估水准

推广工作涉及多部门的业务工作，全面系统综合完整地建立存量房评估数据库需要较长过程，工作中虽然存在诸多的困难，但存量房房产信息基础数据库的建立，不等于无作为，不等于等靠要与观望，有条件的地方能快不要慢，要逐步完善、规范、提高。目前，当务之急是从当地的实行出发，完善基础数据库，夯实基础，切记“基础不牢地动山摇”，一步一个脚印添砖加瓦一定能把大厦建好。

批量评估工作的前提是信息化专业化，要树立专业化管理理念，用专业化管理要求强化各项工作，用精细化工作支持专业化管理上水平，用规范工作流程标准化工作，要明确岗位职责，工作规程，操作规范，进行苦练内功，提高内部管理质量，实现专业化管理质量上台阶，评估结果有权威。

（五）注重考核，加大宣传，营造优良环境

推广存量房计税价格评估工作，基层普遍反映这是税收征管的“三大难”（个体户建帐以失败告终、存量房交易计税价格评估、土地增值税清算）工作之一。目前推广工作经历一年，虽然取得了显著成绩，同时也存在突出的重点、热点、焦点和难点问题，以至一些基层单位打退堂鼓、产生强烈畏难情绪。

今后如何迎难而上，解决存在问题，进一步推进工作，建立科学有效的存量房评估机制，防范“阴阳合同”形成的税收风险，全面提升存量房交易税收征管水平是推广工作上质量上水平的核心所在。为此，要加强考核，旗帜鲜明地奖优罚劣，弘扬先进鞭策后进。要仔细研究工作实质需求，科学界定考核内容，要探讨“五看三重点”考核。“五看”即：看思想认识、看工作措施、看工作作风、看工作成效、看推进效果。“三重点”即：重点考核主要领导是否重视存量房交易计税价格评估工作的推广，重点考核领导存量房交易计税价格评估工作制度是否落实，重点考核是否将存量房交易计税价格评估工作在日常存量房交易征管中得到应用。

为创造良好氛围，赢得政府与各部门支持，争取广大纳税人理解，扩大社会影响，要充分利用多渠道、多种形式，开展存量房交易计税价格评估宣传辅导活动。要进一步把工作做实做细，力求有更大的突破和创新，提高服务意识、服务水平，创新服务方式，营造优良环境。

作者单位：自治区地税局