投资房地产公允价值变动损益

第一节　企业会计准则第3号——投资性房地产

将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，投资性房地产不同于一般的固定资产。目前世界上对投资性房地产业务制定会计准则的有英国、中国香港、国际会计准则委员会等。在结合我国的客观实际情况并借鉴国际会计准则的基础上，财政部2006年2月制定完成了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称新投资性房地产准则或新准则)，正确解读新投资性房地产准则对企业的会计实践有重大的指导意义。

一、重要名词解释

新投资性房地产准则涉及的重要名词主要包括投资性房地产、自用房地产等。

投资性房地产:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

自用房地产:自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

二、关键内容解读

新投资性房地产准则涉及的主要内容包括以下五个方面。

(一)确认和初始计量

1.投资性房地产的确认条件

投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认:①该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业;②该投资性房地产的成本能够可靠计量。

2.取得的投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。

外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，适用相关会计准则的规定确定。

3.投资性房地产的后续支出

与投资性房地产有关的后续支出，满足上述确认条件的，应当计入投资性房地产成本;不满足上述确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

4.投资性房地产的核算

对投资性房地产的确认和计量设置“投资性房地产”科目，本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。

5.采用成本模式计量的投资性房地产的主要账务处理

(1)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

(2)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按该项房地产在转换日的账面余额，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，贷记“开发产品”科目。

将自用土地使用权或建筑物转换为投资性房地产的，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的原价，借记“投资性房地产”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，贷记“无形资产”、“固定资产”科目。

(3)按月对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目

(4)将投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的账面余额，借记“固定资产”、“无形资产”科目，贷记本科目。

(5)出售投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，按该项投资性房地产的账面余额贷记本科目，按其差额借记“其他业务成本”科目，已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

“投资性房地产”科目期末借方余额，反映企业投资性房地产的成本。

(二)后续计量

企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

1.采用公允价值模式计量应满足的条件

(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。活跃市场，是指同时具有下列特征的市场:市场内交易对象具有同质性，可随时找到自愿交易的买方和卖方，市场价格信息是公开的。

(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物;对于土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

2.采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理

(1)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记“投资性房地产”科目(成本)，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

(2)将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。

将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。

(3)资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产”科目(公允价值变动)，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。

(4)将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”科目，按账面余额贷记本科目(成本)，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

(5)出售投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目(成本)，借记“其他业务成本”科目、贷记或借记本科目(公允价值变动)，按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。同时，按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

“投资性房地产”科目期末借方余额，反映企业投资性房地产的公允价值。

在公允价值计量模式下不计提折旧或进行摊销，也不计提减值准备，但应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

(三)转换

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:①投资性房地产开始自用。②作为存货的房地产，改为出租。③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。④自用建筑物停止自用，改为出租。

在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为投资损失计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。

(四)处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(五)披露

企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息:①投资性房地产的种类、金额和计量模式。②采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。③采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。④房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。⑤当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

三、适用范围

本准则规范下列投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露:①出租的土地使用权。②长期持有并准备增值后转让的土地使用权。③企业拥有并已出租的建筑物。

下列各项不属于投资性房地产:①自用房地产。②作为存货的房地产。

下列各项适用其他相关会计准则:①投资性房地产的租金收入和售后租回的处理，适用《企业会计准则第21号——租赁》;②企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。

四、新旧准则的差异比较及对企业的影响

(一)新旧投资性房地产准则的差异比较

新投资性房地产准则与以往的规范相比有很大的变化，具体差异有两方面。

1.新准则要求单独列报投资性房地产

我国原会计制度及相关准则均没有涉及投资性房地产的会计核算，企业为赚取出租收入或资本增值而持有的房地产，均作为固定资产或无形资产核算和列报，不能恰当反映企业持有资产的目的，无法充分揭示不同资产蕴含的不同风险。根据新准则的规定，企业持有的土地、房产中专门用于投资而非自用的部分，应单独核算，并在会计报表中单列“投资性房地产”项目予以列报。

2.新准则明确了投资性房地产的两种后续计量模式

投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但以成本模式为主导。对投资性房地产采用成本模式进行后续计量的，与固定资产(或无形资产)类似，应提取折旧(或摊销)及减值;在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此时对投资性房地产不再计提折旧(或摊销)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。国际会计准则对投资性房地产的计量以公允价值模式为主，而我国市场经济环境不完善，公允价值不易取得，仍以成本模式为主。

(二)对企业的影响

本准则将主要影响那些持有投资性房地产的企业，如园区类企业、房地产公司等。近几年，房地产价格持续走高，对持有土地使用权或拥有并已出租的房地产的上市公司，自2007年1月1日执行新准则后，其投资性房地产可改用公允价值计量模式，按照《企业会计准则第38号——首次执行企业会计准则》的规定，其巨大增值将调整留存收益，净资产将有大幅度增加。如果2007年房地产价格进一步走高，投资性房地产在2007年1月1日以后的增值部分将能进入当期损益，这些上市公司的业绩将进一步向好，但如果2007年房地产价格走低，其损失也将进入当期损益，对这些上市公司的业绩造成不利的影响。

(1)有利于提高会计信息质量，增强信息的相关性与透明度。新准则对会计信息披露的要求显著提高，对会计操纵利润行为的约束力将明显增强，有利于提高上市公司的企业治理水平。此外，新准则的实施将大大提高A股企业的会计信息与境外市场的可比性，更有利于境外投资机构对境内上市公司投资价值的评判认可。

(2)用公允价值计量可以及时反映企业管理层受托责任的履行情况，检验其做出持有和处置投资性房地产决策的适当性。与国际会计准则相比，新准则增加了对于投资性房地产采用公允价值计量模式严格的前提条件:只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

应当注意，新准则对于公允价值模式的选择，强调公允价值应当是“能够可靠取得且能够持续可靠地取得”，这一要求已排除采用其他估值技术确定其公允价值的可能。由于其他估值技术通常含有较多假设，与参照活跃的市场交易价格相比，带有较大主观性，易产生争议。基于此，新准则可在一定程度上确保投资性房地产采用公允价值模式的可靠性。可以预期，新准则对国内资本市场的发展将构成长期利好。

(3)奠定了重估净资产价值(NAV)方法作为房地产上市公司估值技术的核心地位。新准则引入公允价值模式必将引导市场对NAV估值方法的广泛认可，市场也将更加关注各投资性房地产项目的真实价值，促使投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量企业的价值。

这对地产企业估值影响有限，而对零售商业影响相对较大。目前房地产行业分析师大多采用资产重估的方法(市场比较法或折现现金流法)对房地产上市公司进行估值，基本与公允价值模式一致;但在零售商业多半未采用此类方法估值，故新准则实施对其影响相对较大。当然，由于采用公允价值模式主要改变的是会计利润，一般不改变投资性房地产的现金流，故通常不改变投资性房地产的真实价值。

(4)短期内会对持有投资性房地产的上市公司产生较为积极的影响。如果采用公允价值计量，拥有投资性房产的企业，政策变更期的净利润会有较大幅度的提高，从而引起其账面净资产的大幅增值，会使相关会计数据更能反映近年来房地产增值的结果，必然影响到房地产股的股价整体表现，提升相关企业的投资价值。

(5)相关企业的会计盈余波动幅度会加大。根据新准则规定，长期未开发的土地储备所含的借款费用将不能资本化而应计入财务费用，会影响房地产企业的各期利润。

企业采用新准则的公允价值模式，并在实施的第一年采用追溯年初所有者权益，则其净利润的波动将主要取决于当年投资性房地产物业的升值幅度。公允价值的变化将加大净利润的波动幅度和不确定性，采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产的企业业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了企业业绩的不稳定性。

(6)税收问题可能会制约公允价值模式广泛采用。采用公允价值模式计量投资性房地产，不再计提折旧或进行摊销，会增加企业的应纳税所得额与所得税费用，引起现金流出，理论上会使企业价值降低，但这有待配套税收政策的出台。

五、疑难问题解析

(一)投资性房地产的范围

投资性房地产主要包括:已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权，不包括自用房地产和作为存货的房地产。

(1)已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指以经营租赁(不含融资租赁)方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开发完成后用于出租的房地产。其中用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。已出租的投资性房地产租赁期满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。

(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。根据《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部令第5号)的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

(3)一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产;否则，不能作为投资性房地产。

(4)企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产;所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。

(5)企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具有租赁性质，不属于投资性房地产。

(二)投资性房地产转换日的确定

(1)投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

(2)作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。