物业税概述

一、物业税的基本原理

(一)物业税的概念

物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护; 然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

(二)物业税的特点

物业税是一种对财富存量的课税，因此，大多数国家都把其归入财产税。根据物业税制实践的国际经验，财产税类的物业税，主要包括对土地价值的课税、对房产与土地总体价值的课税，其特点是均以财产的持有作为课税前提，以财产的价值为计税依据。因此，物业税建立的土地制度基础不是土地私有制，即土地所有权私有制并非开征物业税的必要条件。在土地国有制经济里，只要土地使用权具有价值便具备课征物业税的条件。这样，在我国现行的土地制度下，土地使用权和房屋分别属于财产所有权人享有的一种权利和财产权利所指向的对象，应归属于财产，因此，物业税在我国应把其归入财产税。

物业税除具有财产税的特征外，还可细化为:

第一，物业税为个别财产税。财产税按课征方式的不同，可分为一般财产税与个别财产税。一般财产税是对纳税人所有的一切财产的价值综合课征的税收。不同国家的一般财产税的课征对象不一，但大致包括土地、房屋等不动产，机器设备、库存商品等营业性动产，汽车、摩托车、船舶等家用动产，资源开采权、营业性专利权、股权、公司债券、有价证券等无形动产。这种模式从价值层面看较为公平，但从技术层面上要求税收征管制度比较先进，尤其是配套制度的建设较为完备。个别财产税是将个人的某些特定的财产，如房屋、土地、资本和其他财产有选择地进行课征。采用个别财产税制的国家以发展中国家居多，个别财产税制与一般财产税制相比，就价值目标而言，个别财产税制的公平性要弱于一般财产税，但就技术层面而言，个别财产税制对征管技术的要求要低于一般财产税，这种税收制度的塑造对正处于起步阶段的广大发展中国家而言，实现了另一种意义上的公平价值——横向公平。个别财产税的形式主要有对土地课征的土地税，对房屋及有关建筑物课征的房屋税，将土地及土地上建筑物合并课征的不动产税。

第二，物业税是对不动产课征的经常税。房地产主要是指已建成并具有使用功能和经济效用的不动产，那么物业税只能是对已建成的不动产征收的税收，即在不动产保有阶段设立的税收，而不涉及房地产的建设阶段。

第三，物业税是房地合一的税收。房地产不仅指房屋及配套设施，还包括屋宇所在的建筑地块、相关场地，因此，物业税不能仅就土地上的建筑物进行课征，还应包括建筑物所附着的土地。

二、物业税涉税账户

(一)设置房产税、城镇土地使用税涉税账户

纳税人核算房产税时，应在“应交税费”一级账户下设置“应交税费——应交房产税”二级账户，该账户的借方核算纳税人当期实际缴纳的房产税数额，贷方核算纳税人当期应交的房产税数额，贷方余额反映纳税人期末应交而未交的房产税数额。

纳税人核算城镇土地使用税时，应在“应交税费”一级账户下设置“应交税费——应交城镇土地使用税”二级账户。该账户的借方核算纳税人当期实际缴纳的城镇土地使用税数额，贷方核算纳税人当期应交的城镇土地使用税数额，贷方余额反映纳税人期末应交而未交的城镇土地使用税数额。

房产税与城镇土地使用税属于费用类税种，纳税人计提房产税和城镇土地使用税时，应借记“管理费用”账户，贷记“应交税费——应交房产税”或“应交税费——应交城镇土地使用税”账户。

(二)设置土地增值税、契税涉税账户

纳税人核算土地增值税时，应在“应交税费”一级账户下设置“应交税费——应交土地增值税”二级账户，该账户的借方核算纳税人当期实际缴纳的土地增值税数额，贷方核算纳税人当期应交的土地增值税数额，贷方余额反映纳税人期末应交而未交的土地增值税数额。纳税人计提土地增值税时，应借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。

契税是对承受房地产的纳税人征收，属于一次性征收的税种，不存在与税务机关结算或清算的问题，因此，也不需要通过“应交税费”科目核算。企业进行契税核算时，按规定计算缴纳的契税，借记“固定资产”、“无形资产”、“管理费用”等账户，贷记“银行存款”账户。