上海迪士尼项目建设过程中，多次出现国内标准与国际标准发生矛盾的现象，项目本身的特殊性、施工过程中标准的差异性以及进度要求的紧迫性，对项目阶段验收及竣工验收过程中的政府监管工作提出挑战。迪士尼乐园项目阶段验收及竣工验收政府监管办法研究，为竣工验收政府监管工作提供支持，实现监管程序合理、竣工验收难题解决、政府监管责任到位的要求。
一、阶段验收及竣工验收难点
（一）土建、游乐设施、布景混合，监管界面交叉
上海迪士尼乐园及配套项目结构功能复杂，不仅包括土建、钢结构、幕墙、装饰的施工，还包括大型游乐设施、布景的施工。布景、游乐设施的安装纳入施工总包管理范围内，与土建施工存在交叉施工的现象。
度假区管委会主要负责乐园内各项目的土建、钢结构、幕墙、室外工程、机电安装、装饰装修的监管工作，大型游乐设施等特种设备根据设施的级别分别由国家和地方质量技术监督部门监管，两者监管界面有所交叉。
（二）单体提前验收及备案需求
根据规划审批的原则，项目总体上以片区为基本单元，按片区进行设计和施工的审批。由于业主调试以及第三方入驻的需求，一张规划许可证上的部分单体需要早于整个片区进行验收备案。根据消防、环保、气象、档案和规划部门的验收要求，项目单体进行提前验收及备案时存在以下问题：
1.消防验收：部分单体验收时无法完成消防设计文件要求，单体的备案时间与消防设施的完成时间存在时间差。
2.规划验收：按照现有规定，一张规划许可证对应一次规划验收，需完成规划许可证范围内所有项目后才能进行规划验收。
3.环保验收：按照环保验收文件的规定，环保验收针对的是整体验收，不做园区内的单体验收。
4.档案验收：PMCS系统中电子文件的有效性、施工单位出具的深化设计图纸有效性、仅有设计师签字的白图的有效性。
（三）中间交付验收问题
部分单体尚未竣工验收时，第三方租户装修团队即需要入场，部分业主自己进行的CE（Creative Entertainment）工作与建设过程也存在重叠的可能性。此外，OC1厨房设备及餐厅也因调试的需要，业主需提前进驻。
二、监管界面划分及中间交付验收政府监管
（一）监管界面划分
结合迪士尼项目特点及相关方监管职责，对监管界面划分如表7-4所示。
表7-4 监管界面划分
（二）中间交付验收政府监管
为保证工程质量，建设管理中心对中间交付验收进行监督。中间交付时，建设单位填写“中间交付验收申请表”并提交至建设管理中心。建设管理中心对中间交付验收进行监督，并在“中间交付验收交接表”上出具检查意见。
1． 对于拟中间交付验收的区域，必须具备的条件：
（1）拟交付区域主体结构施工满足要求；
（2）现场已清理，符合下道工序施工要求。
2． 建设管理中心进行中间交付验收监督的重点是：
（1）监督交付验收涉及的单位是否到场；
（2）交付验收程序是否符合要求；
（3）审核拟交付区域是否具备移交条件；
（4）审核遗留问题处理方案是否合理。
3． 消防中间交付应确认以下事宜：
（1）交付区域的消防设施已施工完成，并经调试合格；
（2）后续施工单位和原总包单位已办理场地移交手续；
（3）中间交付区域后续施工的消防安全保障措施已建立。
三、项目竣工验收政府监管办法
（一）竣工验收及备案流程
迪士尼竣工验收备案遵循单体验收备案、片区验收备案的流程，如图7-5-1所示。
（二）单体消防验收
1. 单体消防验收需满足以下条件：
（1）单体消防设施已施工完成，经调试和消防检测合格；
（2） 单体中涉及的消防产品和具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装饰材料的使用信息已经各方确认；需要消防复检的材料和产品已复检合格。
2.对于消防水系统未能完成的单体，按照以下方式处理：
（1）由业主委托承包单位设置满足消防设计要求的临时水系统；
（2）临时水系统可考虑设置临时水箱或临时水泵，临时水系统设计应经设计单位确认符合设计要求，施工完成后经调试符合消防要求，使消防系统正常运转。
3.每层楼安排专职消防值班员，增加消火栓灭火器的数量，从制度及管理方法上加强消防安全管理工作。
4.针对提前入驻而政府配套消防站尚未建设完成的单体，采取以下措施保证消防安全：所有提前入驻的建筑单体内，配备正式的消防人员；组建企业消防队，对提前投入运营的建筑单体加强消防保卫；建立临时消防室。
（三）单体规划验收
乐园项目规划验收已授权度假区管委会，针对需提前验收的单体，检查合格后出具《度假区建设工程结构到顶监督检查意见书》代替规划验收文件。该意见书仅供单体竣工验收备案使用。
（四）单体环保验收
1. 单体环保验收的条件包括：
（1）环境保护设施及其他措施已按批准的环境影响评价文件的要求建成和落实，其防治污染能力满足主体工程的需要；
（2）环境保护设施安装质量符合国家和有关部门的专业工程验收规范、规程和检验评定标准；
（3）污染物排放符合环境影响评价文件中提出的污染物排放标准要求。
图7-5-1 迪士尼验收及备案流程图
2. 环保验收已授权度假区管委会，申请环保验收时，业主需提供：
（1）项目情况说明；
（2）环境监理出具环保设施、措施等的检测报告；
（3）业主承诺书。
由度假区管委会检查环保设施、措施后，出具《环保设施监督检查意见书》，仅供备案使用。
（五）单体防雷验收
单体防雷验收的主体是上海市气象局，单体防雷验收具体要求及流程依照上海市有关规定执行。
（六）单体档案验收
1.单体档案验收要求
（1）档案验收单元
甲方文件以片区为单位，每个片区统一划分一个室外总体，档案验收的最小单元是单体。
（2）电子档案
电子档案（与纸质档案对应）单体验收时暂不提交，待片区验收时上交。
（3）竣工图
竣工图须满足建设管理中心竣工验收、城建档案馆档案验收要求；
作为竣工图归档的施工图按照规范，需经设计院（LDI）、审图公司认可；
竣工图图纸上有出图章、审图章、竣工图章；监理单位和施工单位在图纸上确认，竣工图与实物相符；变更情况需要在竣工图上反映；
对于涉及较大变更的图纸（有修改通知单SK），必须重新审图；
关于归档图纸的范围问题，涉及结构、安全的信息必须无条件放进图纸中；其他有疑问的信息，由美方、设计、总包等单位协商，提出初步清单，报管委会及城建档案馆审批。
2.单体档案验收过程
建设单位按照《上海市工程建设规范建设项目(工程)竣工档案编制技术规范》的要求完成档案资料组卷。
由城建档案馆对建设单位编制的档案进行审查，并出具《建设工程竣工档案检查结论单》。由业主附上承诺书，与检查结论单一起作为单体备案使用。
（七）片区验收及备案
片区竣工验收条件严格按照房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定执行。片区消防、规划、环保、档案、气象等联审机构验收条件严格按照各联审部门的要求执行。
片区验收备案程序严格按照房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法、上海市建设工程竣工验收备案办事指南及办理程序执行。
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