宁夏总工会科教文中心房屋租赁纠纷案再审代理词

一、宁夏总工会科教文中心房屋租赁纠纷案再审代理词

审判长、审判员：

宁夏通商律师事务所接受再审申请人宁夏区总工会及银川市总工会的委托，指派我作为再审申请人的诉讼代理人，本代理人通过对全案有关事实的多方调查，现发表代理意见如下：

关于区、市总工会下属教科文活动中心（下称“三中心”）筹建处与汇龙公司签订的房屋租赁合同是否有效的问题，银川市城区法院与银川市中级法院做出了截然不同的结论。城区法院的一审判决认为该项合同为无效合同，而二审判决则认为该项合同“应视为有效房屋租赁合同”，从而推翻了一审判决。区、市总工会不服二审判决，依法向贵院提出再审申请。贵院经审查后决定进行再审。

本案的关键在于：根据法律和事实，该项合同究竟是有效还是无效？本代理人坚信该项租赁合同为无效合同，理由是：

一、该项合同的主体根本不合格，因而是无效合同

《中华人民共和国经济合同法》第2条明确规定：“本法适用于平等民事主体的法人，其他经济组织、个体工商户、农村承包经营户相互之间，为实现一定的经济目的，明确相互权利义务关系而订立的合同。”“三中心”筹建处系区总工会下设的临时工作机构，而非正式的工作单位，它的人事和财务均由区总工会的组织部和财务部统一管理，根本不具有民事主体的法人资格。筹建处的任务仅限于基建工程方面的筹建工作，它有什么权力处分属于区、市总工会的财产？筹建处既不是法人，也不是“其他经济组织”，更不是“个体工商户、农村承包经营户”，它哪有资格充当经济合同的主体？本代理人注意到该合同的签订时间为1993年5月份，那时经济合同法还未经修改，按照法律不溯既往的原则，经济合同主体的范围，应以原经济合同法的规定为据。但这对本案无丝毫影响，因为原经济合同法所规定的主体范围比现行的还小，还少了个“其他经济组织”，所以不论是按照原法还是按照新法，“三中心”筹建处都不具有合法主体的资格。其实，炮制这份合同的人也明明知道，非法人是不能充当这份合同的主体，所以特地在合同的签字处署上“法人代表”4个字。既非法人，何来法人代表？还有，在合同开头部分，在出租方“宁夏回族自治区总工会科教文中心筹建处”后面，还用括号注上“建成后取消筹建处三字”10个字，意思是说筹建处以后会取得法人资格。但使用这种鱼目混珠的手法是徒劳的，因为谁都晓得：“以后会是法人”和“现在就是法人”根本就不是一回事。《中华人民共和国经济合同法》第7条第1项明确规定，“违反法律和行政法规的合同”为无效合同，因此这份主体不合格的租赁合同只能视为无效合同，而不能像二审判决所认为的“应视为有效房屋租赁合同”。

二、即使从代理角度来看，这份合同也只能是无效合同

二审判决认定，这份合同“虽盖的是筹建处印鉴，但代表了总工会的意思，符合法律的有关规定，应视为有效房屋租赁合同”。看来，二审法院是把筹建处签订这份租赁合同的行为视为代理行为，认为是筹建处受区、市总工会的委托，替区、市总工会签订这份合同。必须指出，上述认定是不正确的，因为这既不符合规定，也与实际情况不符。首先，区、市总工会从未授权筹建处与汇龙公司签约。如果有的话，那么根据《中华人民共和国经济合同法》第10条规定，“代订经济合同，必须事先取得委托人的委托证明”，但迄今我们尚未见到这份“委托证明”。其实那是不可能见到的，因为区、市总工会根本就没有出具过委托筹建处代订租赁合同的任何证明。其次，根据《中华人民共和国经济合同法》第10条的规定，代订经济合同，还必须“根据授权范围以委托人的名义签订”。只有这样，“才能对委托人直接产生权利和义务”。可是这份合同是以筹建处及其3个负责人的名义签订的，盖的是筹建处的公章，根本就没有在合同上签字。因此，这份合同不能对区、市总工会直接产生权利和义务。按照《中华人民共和国经济合同法》第7条第3项的规定，“代理人超越代理权限签订的合同”，为无效合同。因此，本案即使算代理也是超越了代理权限，何况连代理都不能成立。可是，二审判决书却认为筹建处的上述行为“符合法律有关规定”，可又没能指出符合的是哪些法律，何条规定。如此断案，未免有些草率！最后，炮制这份租赁合同的人扬言：合同是由区、市总工会前任主席授权代签的，因而是合法的。这种托词也无济于事。因为：（1）即使是总工会主席委托和授权，同样也要由委托人给筹建处出具“委托证明”，筹建处也要以委托人的名义代签合同。有这个证明吗？没有；用谁的名义签订合同？用筹建处的。这能算是合法的吗？（2）工会是群众团体，而非行政部门，实行的是直接体现民主集中制的集体领导制度。根据《中国工会章程》第5条规定:“凡属重大问题由委员会民主讨论，作出决定。委员会成员根据集体的决定和分工，履行自己的职责。”就是说，领导人无权擅自对重大问题作出决定或授权。总工会主席只能在其自身得到集体决定授权的前提下，才能在授权范围内再向下授权。在签订租赁合同这个问题上，区总工会主席自身还没有得到授权，他又有何资格向筹建处授权？可见这个所谓“授权”是不合法的。（3）科教文中心的产权属于区总工会和市总工会，只有区、市两家才有权处分属于它们的财产，前区总工会主席是一家的法定代表人，并非两家的代表人，即使区总工会同意了，也得征求并取得市总工会的同意才行。事实上不但未经市总工会同意，连参加1993年4月22日会议时，市总工会主席也未表示同意，他在会上指出：“对汇龙公司的资金情况和信誉，要认真进行资格审查”，“必须先草拟个协议或合同，再上一次会”，把“条款拿出来再研究一次”。最近这位主席又说：“我当时是市总工会主席，系团体法人代表，没有委托筹建处签订任何出租合同。”上述事实更说明了这份租赁合同是不合法的。根据以上3点，本代理人得出这样的结论，即使从代理角度来看，这份租赁合同也只能是无效合同，因为不仅存在着越权代理的问题，而且存在着无权代理的问题。

三、该项合同炮制的过程中，有明显的欺诈行为，因而是无效合同

二审判决书认定这份租赁合同为有效合同的事实依据是什么呢？那就是“双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同的内容是经总工会主席办公会议研究决定，虽盖的是筹建处印鉴，但他代表了总工会的意思”。事实果真如此吗？否！为了查明真相，本代理人查阅了有关材料，访问了有关人员，得出的结论是：这份合同是某些人精心炮制的，炮制的过程充满欺诈和哄骗。且看这份合同炮制的全过程：1993年年初，区总工会奉命于9月改选，当时的主席因已到退休年龄，眼看过几个月就要离职了。这位主席原在水利厅担任领导职务，他匆忙把水利厅某离休干部聘请到总工会“三中心”筹建处担任领导班子成员，让他出面与汇龙公司谈判出租“三中心”事宜，而汇龙公司老板，恰恰也是在水利厅工作过的人，于是3名老搭档就合演了这出闹剧。这位主席当然知道如此重大问题必须经过领导班子讨论决定，可是他又不愿意真正交付讨论，于是就在1993年4月初的一次主席办公会议临结束时，说了几句准备将“三中心”出租的事，说完立即宣布散会。这样做的意图是既在会上打了招呼，又避免了引起争议，真可谓一箭双雕！可是领导班子的其他成员对这种做法有异议，提出要开一次扩大的主席办公会议，专门研究“三中心”出租问题。这才促使1993年4月22日会议的召开。这次会根本就不是决定与汇龙公司签约的会议，而是讨论如何解决资金缺口的会议。会议先从资金缺口谈起，继而转到是否将“三中心”出租问题，有的同志表示反对出租，但也感到配套问题难以解决。接着谈到有三四个单位愿意承租，汇龙公司只是其中的一家。可见这次会议绝不是对与汇龙公司签约问题作出决定的会。有关人员只是在口头上谈到汇龙公司提出的租赁条件，根本就没有提出任何书面的东西，试想：连草稿都没准备好，何谈签约！随后大家就议论开了，有的认为租金太低，有的认为租期太长，有的提出对汇龙公司资金情况不了解，有的提出要挂出“三中心”的牌子，并给工会召开的会议提供优惠条件，有的提出要准备个合同草稿，再上一次会。末了，当时的区总工会主席谈了几点，作为总结性发言，就在这个总结性发言里，也没有提到会议决定与汇龙公司签约以及授权筹建处代签的事。所以这次会议未作出决定，更谈不上“授权”。二审判决书所谓的“合同内容是经总工会主席办公会议研究决定”的，完全与事实不符。早在会议召开之前的4月中旬，这位前主席突然通知筹建处另外两位负责人去南方“出差”，这样出面对汇龙公司谈判的就只有那位原水利厅离休干部了。据这位负责人说，他只听主席的，主席叫咋干他就咋干，否则他在筹建处就待不住。4月27日区总工会财务部负责人根据会议要求，对筹建处那位留守的负责人提出对租赁条件方面的意见，指出年租金70万元太低，应该增加，对方资信情况查明后要上会汇报，签订合同时要举行一定的仪式，等等。留守负责人口头连声答应，实际上却不予理睬，反而加紧了炮制合同的进程。5月上旬，被指使到南方去的两位负责人回到银川。5月10日，留守负责人就拿出合同要他们俩签字，说是主席叫签的。他俩问：主席办公会议同意了没有？回答是都同意了。于是两个人就签了字，这就是筹建处3个负责人在合同上签字的经过。5月13日，留守负责人就匆忙去银川市公证处公证，因缺少委托证明，条款也不全，公证处原不给公证，那位负责人说所缺材料马上就补送来，就这样骗取公证。以后一直没有补送，以致公证处后来作出建议解除合同的决定。还有一个小插曲：合同签订后，区总工会主席有一次对筹建处当时“出差”的负责人说：“合同都签了，可还不知道对方是谁哩，咱们可以请对方吃顿饭，彼此认识认识。”好个“彼此认识认识”！不早就认识了吗？假装不认识，无非是想制造双方并无瓜葛的假相而已，但做此姿态，只能是欲盖弥彰！合同公证后5月中旬的一天，总工会秘书长去筹建处了解合同草稿拟订出来没有，才知道原来合同已经签订并且公证过了。他气愤地责问说：“按照主席办公会议的决定，还要上一次会呢，不上会就公证了，这怎么对其他主席交代呢？”这一情节可以证明4月22日的会议上确曾作出要筹建处先拟订合同草稿，再上会讨论决定的结论，否则就不存在下来检查的问题了。秘书长的责问使合同的炮制者感到紧张，于是就发生了筹建处负责人拿上已经公证的合同上总工会“征求意见”的怪事。留守负责人先到财务部拿出合同向财务部负责人“征求意见”。财务部负责人问：“不是让先搞个草稿或意向性的东西，再上会研究一次吗？给各位领导看了没有？”答：“这就是意向性的东西。”问：“意向性的怎么盖上大印了？已经签了还找我干什么？你们找摆主席他们谈去！”在摆主席的办公室，留守负责人说：“这份合同草稿请摆主席看看有什么意见。”出差的负责人更正说：“合同都公证了，怎么能说是草稿？”摆说：“都已经公证了，还看什么？我不看！”另一位副主席和市总工会主席也没有看过。这一情节说明了两点：一是采用蒙骗手法，企图造成“合同草稿已征求过意见了”的假相，以蒙混过关；二是进一步证明了4月22日那次会根本没有作出与汇龙公司签约的决定，因为如果作出了这样的决定，那还用得着以合同冒充草稿去征求意见吗？上述情节均有案可查，会议记录与证词俱在，可供合议庭审阅。根据以上事实，本代理人认为；这是用欺诈手段精心炮制出来的合同，其特点是：内外勾结，三位一体，瞒天过海，明知故犯。根据《中华人民共和国经济合同法》第7条第2项的规定，采取欺诈手段所签订的合同为无效合同，因而该租赁合同自然就是无效的。

四、该项合同严重侵害了广大工会会员的利益，因而是无效合同

总工会科教文“三中心”的建筑面积为3800m²，投资1020万元，资金来源为银行贷款，每年应付利息132.6万元。“三中心”建成后，本应增值，以便逐步归还银行贷款。可是租给汇龙公司，每年租金仅为70万元，除去缴纳20%的房屋出租税，实际每年只能收入50万元。这样一来，工会投资1020万元建成的“三中心”，每年还得倒贴80万元左右，却让汇龙公司凭一张通过欺诈手段搞来的租赁合同赚大钱，这样做明显地侵犯了区、市总工会的利益，也侵犯了区、市总工会所代表的50多万工会会员的利益，因为区、市总工会科教文“三中心”的服务对象就是广大的工会会员，它是工会会员进行科学、教育、文化活动的场所，它的收益也用以为广大会员谋福利。根据《中华人民共和国经济合同法》第7条第4项的规定，“违反国家利益或社会公共利益的经济合同”为无效合同。显然，这份合同严重侵害了公共利益，因而是无效合同。

综上所述，本代理人认为：以区、市总工会科教文“三中心”筹建处的名义与汇龙公司签订的房屋租赁合同，全面地违反了《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，纯属无效合同，请贵院在查清事实的基础上予以认定。

以上意见供合议庭参考。谢谢。