关于房地产

关于房地产

新房贷政策难执行的真实原因：央行如何“买烟”？

（2014年10月10日）

段子永远没有现实精彩。有一人在驾校学习开车（非挖掘机技术），一次，教练给这人十元钱，让这个驾校学员去买包中华牌香烟，学员去路边店用十元买了一条中华和一条玉溪送教练。教练激动地说：“别人都得练三个月毕业，我只让你一个月就毕业了，还真舍不得你走。”

如果故事是真的，当然，买的是假烟。学员也可以不买假烟，可以：⒈按市场价十元买来三根真的中华烟⒉买两包真的白沙烟；⒊自己贴50多元买包真的软中华；⒋拒绝购买香烟，明说钱远不够；⒌忠言相告，抽烟有害健康，早日戒掉烟瘾对恢复健康身体机能有好处。对于第一种解决方案，教练一定内心很恼火；对于第二种，大部分教练能接受；对于第四种，可能三个月都不能毕业；对于第五种，宽容的教练可能会容忍。一般来说，结局与第四种一样，能掏十元让你买中华的能是什么好人？对于第三种，相信大多数学员都是这么做的，也就按期毕业了。

现在，问题来了：假如有教练拿十元钱让央行买包中华牌香烟，央行该怎么办呢？贴50元买一包叫“暗伤”；买两包白沙叫创新。这些符合价值规律，换言之，权利与义务对等原则应该遵循。央行该承担多大的责任也本应该遵循这一原则。

商业银行如同开路边店的店主，你给多少钱，我给你什么样的货，让我赔钱是不可能的，比如对待新房贷政策为何消极。

美联储经济学家评价不客观

近日，美联储有三位经济学家对中国人民银行（中国央行）的货币政策进行了评论，对于中国央行2008年执行的货币政策进行了毫不留情的批评，不过，对于2013年以来的货币政策予以了肯定。美联储的三位经济学家对中国的国情太不了解了，因为，以前驾校教练经常强逼央行买烟，现在可能少了而已。

众所周知，中国的央行与很多国家不同，我们的央行是政府组成部门，其在经济独立性上有所加强，其他方面长期未有变化。

央行的年度货币政策都要服从上一年度末的中央经济工作会议的总基调，央行不可能执行截然相反的货币政策。

更多的民众对2009年和2010年央行实施的极度宽松的货币政策进行批评。当年，四万亿出台的时候应该未征询央行意见，至于是如何出台的，原工信部部长李毅中在去年初曾经详细描述过，也被广泛报道过，其中，李毅中描述，推出四万亿只跟他和时任财政部部长的谢旭人（被间接告知的）商量了一下，李毅中说：“我记得和谢旭人商量时，他说，毅中你别再出主意了，我兜里没钱了。”

就在前述那两年，央行放松银根，这两年放贷18万亿元，是正常年景的三倍。货币的突然逆转有世界金融危机的因素，也是国内出口企业遇到前所未有的困难所致。地方政府配合四万亿计划，至少举债12万亿元（最保守的数据来自审计署），但是，18万亿元的新增贷款不可以与地方债简单相加，因为，地方债中相当多的来自银行贷款。

假如央行不放松银根，会出现的可能是，四万亿刺激下去，全部出现烂尾工程，造成的损失会更大。这跟驾校学员拒不买烟的后果是一样的。

无奈之下，央行贴钱买了包烟。

货币政策非万能，早日“戒烟”适应新常态

毋庸置疑，货币政策非常重要，但是，货币政策并非万能，不然，各国还要那么多经济部门干吗？

很多国家的央行货币政策目标只有一个：防通胀保持本币币值稳定。而中国的货币政策目标简单地看只有两个：“货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。”这是修订后《中国人民银行法》规定的。

一般有些经济金融常识的人都会知道：经济增长、通货膨胀、就业、国际收支平衡四个目标是矛盾的，要都做好是不可能的。

但是，对于中国央行的要求是四个目标都要做到最好。通常，其他各国央行只有在出现金融危机的时候才会采取激进的货币政策措施，在金融稳定、经济增长恢复后均会逐步退出。

如美联储经济学家评论的那样，“这三位经济学家称赞了中国央行最近的一些决策。他们发现，2013年年中以来，中国货币政策一直处于适度刺激状态，货币政策似乎降低了经济放缓的程度。”

本人多次提到，自2013年以来央行的货币政策工具出现很多创新，包括定向向商业银行或政策性银行低息借款，以此拉低企业贷款利率；定向降准等。

明显感觉到央行被驾校教练要求买烟减少了。同样，也能感觉到有两次是非自愿的，一次是5月找四大行座谈住房贷款；一次是9月底要求商业银行“认贷不认房”。

记性好点的应该知道，早在2005年的时候，央行出台了一个调控房地产的文件，后来被其他“学员”和“教练”废止了。现在的房价不知道是2005年的多少倍，央行的主要领导并未更换，难道他们不知道房地产泡沫的危害？那么他们还会放松控制房地产，这可能是被“买烟”了。

虽然，现在都在谈经济发展的新常态，但是，我们对货币政策的要求却依然停留在旧思路上：经济下滑就普遍要求央行放水；经济过热就让央行收缩银根，面多了加水，水多了加面。

尽管货币刺激是极端的做法，但是，货币刺激如同抽烟止痛，既不能达到止痛的效果，反而能上瘾伤身。解决企业负担过重最简单直接的办法是减免税，取消乱收费和反贪腐，而不是指望央行大幅全面降准。

央行的责任与作为边界

尽管，央行一家无法解决调整经济结构、调节分配等问题，也无须为此承担过多责任，但是，央行并非不能有所作为。

如同买烟的例子中，你给十元，我给你买三根烟，或者告诉你吸烟有害健康，要买自己买。当然，这么直白的表述基本是不可能存在的。因此，创新是可能的，比如定向降准，各种创新借款，花样甚至比2008年还多还频繁，属于花十块买了两包白沙烟，还是真的。

尽管央行出台了“认贷不认房”政策，但是商业银行在执行中花样百出，这个可以理解，央行跟“三会”（银监会、证监会和保监会，均是从央行分离出去的）对金融机构的影响是不一样的，央行对大型国有金融机构主要负责人有建议权；对于大型金融机构其他中高级管理人员考核和监管，以及任职资格审查分属“三会”。在没有最重要的人事权情况下，其他金融机构在央行和“三会”决策的执行力度上，更愿意听“三会”的。

问题又来了，一般金融人士都知道，在执行从紧货币政策的时候，“三会”会很配合央行；在执行宽松货币政策的时候，“三会”与央行并不一定同步。

这是因为，在执行从紧的货币政策时，比如放贷款，审查更严，风险控制更厉害，这也是“三会”的最主要职责：防止金融风险；执行宽松的货币政策时，则相反，因为出现金融风险的可能性会更高，这跟“三会”的职责要求违背，加之多年的经验教训让银行也明白了一个道理，贷款放死了还是要自己担责任甚至赔偿。

从市场角度来看，部分政策难落实是符合经济金融规律的，比如，央行要商业银行对首套住房贷款利率打七折，这个基本是不可能的，房贷期限一般超过五年，基准利率是6.55%，打七折应该是4.59%，大家都知道，随着互联网金融的冲击，银行活期存款理财化，组织资金的成本都比这七折贷款利率高。开什么玩笑？让银行亏本放贷款，你以为银行傻啊。所以，别做梦这个政策能执行。

于是，尽力了，凡事我曾努力；成败不必在我。洗洗睡。

从金融的角度看今年房价必跌

（2014年5月10日）

1月2日，本人和其他7位人士接受新浪乐居采访的时候对今年的房价做了个预测，我的观点是，“如果钱荒持续，银行和影子银行为保持流动性而收回、压缩对房地产行业的资金，部分房企资金链或出现断裂，已有地方出现压缩个人按揭贷款，这些都会影响资金链，2014年应该是房地产泡沫破灭的元年，如不推出新刺激计划，实现宽松货币政策，而实际上也不会推了。”三个关键词：“资金链、钱荒、挤泡沫”（新浪乐居）。

现在看，我当初的预测正在变成现实，如果从金融角度看，今年房地产必然会出现价格下跌、开发商资金链断裂等情况，部分地区出现崩盘都有可能。不过，抵制力量也不容小觑。

是泡沫总会破的，不管多么坚挺的泡沫，对于中国房地产来说，泡沫早破裂对中国经济的伤害反而会小一些。从资金价格、投资渠道、投资需求、资金供应量、货币政策、人民币贬值、银行态度等方面分析，房价必然会下跌。

大政策的抑制

货币政策继续抑制房价暴涨，或致使平稳下跌。

本届政府已经多次明确表示，不搞短期刺激，并未把房地产作为拉动经济增长的动能。对货币政策要求“不放水”。

为应对2008年美国引发的金融危机，中国推出了四万亿刺激计划。本来，在那一年房地产已经出现拐点，SOHO中国的潘石屹当时判断开发商会死一半，万科的王石也提出拐点论。就在这时候，四万亿刺激计划提出，央行配合执行了十分宽松的货币政策，于是，央企获得了大量的贷款，而这些本不需要资金的企业资金无处投放纷纷拿地皮，之后几年地王频出，大多为国企和央企，地价占房价的一半以上，最终造成房价持续走高，本来早该下跌的房价坚挺到如今。

现在，房价到了必须下跌的时候了。

央行大幅放松货币政策的可能性几乎为零，尽管前不久央行定向下调了县域农商行的存款准备金率，小幅下调农村合作银行存款准备金率，那也是为扩大其支农能力，降低支付风险和预防县域融资平台违约的措施而已。

尽管未来也有普遍下调存款准备金率的可能性与空间，但是，那也是为推行利率市场化的资金上的配套措施而已。

央行是不会出刺激房价的措施了，哪怕是变相刺激。

根据诺贝尔经济学奖获得者格兰杰的房价与M2（广义货币）单向正相关理论，房价高低不决定M2余额，但M2余额多少可直接影响房价高低。

为什么房价出现拐点的2008年房价没有掉下去呢？

根据央行的数据显示，在2008年之前，M2增速一般控制15%以内，而在2008年、2009年和2010年，M2同比增速分别达到17.8%、27.7%和19.7%。

2009年和2010年实施极度宽松的货币政策，两年放贷18万亿元，这相当于正常年景6年新增贷款的总和。

这都是造成房价不仅没有下跌而在拐点出现后，反而大幅度飙涨的货币基础。

现在，这一基础不复存在，2011年、2012年和2013年，M2同比增速分别为13.6%、13.8%和13.6%，增速大幅回落到危机之前的水平甚至更低。

贷款增速也逐步趋于合理水平。支持房价的政策基础和货币基础荡然无存。

如果说还有货币因素能支撑房价上涨，那只有人民币升值。然而，这一基础也不存在了。

大环境的制约

在人民币贬值、雾霾和反贪腐深入的影响下，房价下跌不可避免。

支撑房价上涨的另一因素是人民币持续升值，从2005年7月汇率改革到去年底，人民币持续升值8年多，房价涨了大约10年，人民币汇率形成机制改革以来至2013年末，人民币对美元汇率累计升值35.75%。

然而，是泡沫总会破灭的，被高估的人民币于年初开始出现拐点，对美元贬值了。

以人民币计价的房地产，事实上已经开始贬值。今年以来人民币对美元贬值幅度超过了3%。

早在去年11月22日，笔者曾在《华夏时报》撰文《人民币当适度对外贬值，谨防出现日本病》，日本病有三个指标：高房价、本币高估和股市泡沫，除了股市泡沫中国前两项完全具备。好在后来人民币出现快速贬值，房价也正在出现松动。

今年4月初，著名经济学家、耶鲁大学金融学教授陈志武表示，未来十年中国房地产泡沫破灭的概率是99%。“未来十年中国房地产的趋势如何？可以先看看1000万元人民币在美国和中国分别能买到什么样的房子。1000万元人民币大约是160万美元，在美国可以买很大的带游泳池的房子，但北京的房子也要值这么多钱，我觉得很不值。金融市场上的涨跌，可以理解为人们对未来财富定价的重新估值。一旦大家对未来预期发生变化，今天觉得值1000万元的东西，明天有可能100万元都没人愿意从你手里接过来了。所以我觉得未来十年中国的房地产泡沫要破的概率可能至少接近99%。”

笔者在上述文章中也提到：“如果用购买力评价人民币，无论在欧洲还是美国，人民币都被严重高估了。更何况中国人的人均收入是欧美的三分之一到四分之一甚至更低，而中国普通商品价格均高于欧美，无论怎么说都是不合适的。2012年，美国人均年收入42693美元；2012年中国城镇居民人均可支配收入24565元人民币（约合3900美元）。”

另据我本人实地考察，在美国纽约除了曼哈顿，稍微偏远的地方，30万美元左右可以买到一套公寓，在北京只能买到很小的房子且很偏远。何况中美收入差那么大，美国的房子拥有永久产权。纽约的空气质量远好于北京。

被公认为坚不可摧的北京房价今年也出现了问题。制约北京房价进一步上涨的因素除了上述外还有特殊的原因。

一季度北京商品住宅销售面积同比下降43.2%。北京市统计局副局长、新闻发言人夏沁芳表示，北京房地产市场预期发生变化，已进入新一轮观望期，“从供需关系来看，未来北京房价的涨幅有望进一步回落”。“五一”期间，北京的二手房房价急剧下跌，成交量大幅萎缩。一方面是因为北京的雾霾短期内难以消除，很多人选择了在北京之外购买房子。另一方面，随着反腐的深入，北京必然被挤出大量的房子。

大理财的分流

随着金融理财产品的迅猛发展，传统的股市和楼市投资逐渐失去吸引力。

如果说在2007年之前，中国大陆居民投资理财的渠道非常单一，除了存款，不得不投入股市和楼市别无他法；现在，投资理财的渠道非常多，收益稳定，股市成了鸡肋，房地产难以变现，在预期改变的情况下，房地产投资会逐渐被抛弃。

情况早已发生了重大的变化。投资渠道多元化了，至少有以下几种渠道可以投资：投资货币基金、银行理财、信托产品、QDII（合格境内机构投资者）投资海外、投资互联网金融等。

在余额宝类货币基金高收益的刺激下，银行为把资金留住，纷纷推出自己的高收益理财产品。银行自身发行的理财产品年化收益率超过6%的比比皆是；信托理财产品高过10%的不在少数，有的高达12%甚至更高；美国股市去年上涨了30%，QFII风风火火。

2007年银行理财产品刚刚起步，最发达的上海市银行理财产品尚不到900亿元，全国规模约高于5000亿元；到2013年9月底，理财产品余额高达10万亿元，理财产品收益稳定高于一年期定期存款利率2倍到4倍。

2006年年底，信托资产规模不过3510亿元，到去年年底，全国信托全行业67家公司管理的信托资产规模达到10.9万亿元，突破10万亿元大关，不断创历史新高。

加之互联网金融的突飞猛进，阿里巴巴的余额宝投资货币基金的一款产品从2013年6月到现在规模超过5000亿元。类似于余额宝类存款性质的货币基金的规模超过1万亿元。

去年底，银行的委托贷款8.2万亿元，委托投资3.67万亿元。

今年，银行不得不收紧房贷，主要原因是：

第一，由于理财产品的分流，银行为防止钱荒的出现，一般会收紧贷款，包括房贷。

第二，银行存款增速放缓。3月末，全部金融机构（含外资金融机构）本外币各项存款余额为112.2万亿元，同比增长11.5%，增速比上年末低2.0个百分点，比年初增加5.0万亿元，同比少增1.3万亿元。人民币各项存款余额为109.1万亿元，同比增长11.4%，增速比上年末低2.4个百分点，比年初增加4.7万亿元，同比少增1.4万亿元。

第三，一季度，银行贷款速度增加，必然会在之后压缩贷款。3月末，全部金融机构本外币贷款余额为80.1万亿元，同比增长13.7%，比年初增加3.5万亿元，同比多增2966亿元。3月末，人民币贷款余额为74.9万亿元，同比增长13.9%，比年初增加3.0万亿元，同比多增2592亿元。

全国银行业平均贷存比已经高达71.4%，离法定的不得超过75%只有一步之遥。压缩贷款增速将是银行业的主要任务。

地方政府对土地出让金的依赖度太高，部分地方出台了一些救市措施，但是，从金融角度来看，房价到了必须且必然下跌的时候了。

‍十年房地产调控为何房价越调越高？

（2012年8月3日）

8月2日受从严调控楼市“消息”影响，地产股集体跳水，领跌A股，收盘后地产指数跌2.72%，苏宁环球跌停，首开股份、招商地产、保利地产跌幅超9%，重庆实业跌幅超7%。

当日传出的消息主要有以下几条：“取消预售房制度”；“全面开征房产税”；政治局7月31日召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议明确表示要坚定不移执行房地产调控政策；国务院组成地产督查小组检查楼市宏观调控成效；义乌等地方松绑政策不断被否定等。

消息有真有传闻，难辨真伪。8年来，调控房价的政策从未见效过，反而是调一次涨一回，调得越“狠”涨得越凶，有人说，这次还会跟以往一样，房价调不下来，能成功地把房地产股股价调下来。

为何每次调控房价都失效？原因很简单：每次调控都没有抓住根本。造成高房价的原因很多，最重要的原因只有三个：高地价、高税负和高收费、货币超发。至于人工成本和建筑材料涨价与上述三大方面相比可以忽略不计。

地价有多高？位于北京市海淀区西三环和西四环之间的“万柳地块”，于2012年7月10日以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件拍出，刷新了全国住宅类地块的纪录。该“万柳地块”的楼面价约为4.42万元/平方米刷新单价地王纪录。所谓楼面价，是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

笔者曾请一家上市公司副总经理帮忙计算了一下“万柳地块”每平方米的综合成本，计算得出各项税费约2万元，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等，加上建安成本，如果再加上管理费用、财务费用、营销费用等各项费用，每平方米成本将超过7万元，如果再加上人工、材料和其他成本，每平方米将超过8万元。如果这里的房子每平方米以超过10万元卖出，一点都不奇怪。

在各项成本中，地价占55%，各项税费占25%，两者占80%。

如果各级政府真心想把房价打压下来，就得从根本上解决问题，降低地价和减少涉及房地产的税收。

商品房首先是商品，开发商也是商人，是商人总是要赚钱的，没有利润谁去开发？

8月2日传出的两条消息如果变成事实，那只会让商品房价格进一步上涨。取消预售房制度，意味着减少住房供应，这将直接大幅拉高现房价格；开征任何涉及房地产的税种都会增加购房人的负担而不是开发商的。

在现有的政策情况下，降低地价唯一能做的是加大土地供应，集中、大量供应，而不是挤牙膏式的供应，只有供应量足够多，价格才能降下来。

而解决地价过高的根本是解决地方政府的土地财政问题。

高房价的另一个根本问题是货币问题，货币供应量增长跟房价是单向正相关的。诺贝尔经济学奖获得者格兰杰认为，房价高低不决定M2余额，但M2余额多少可直接影响房价高低。犹记当年（2005年初）跟同乡律师到北京六里桥三环边看房，那时候房价是每平方米6000元，现在是30000多元，是原来的5倍多。

根据8月2日央行公布的“货币政策报告”显示，广义货币供应量M2余额为92.5万亿元；而2004年底2005年初，广义货币供应量M2余额是25.3万亿元，现在的M2是7年前的3.66倍。

房价和M2齐飞。众所周知，中国普通民众投资渠道狭窄，股市在2007年一飞冲天后更多的时候是萎靡不振；实业越来越难做，到了不偷税无法生存的境界；加之教育、医疗和养老压力巨大，投资房地产几乎是唯一，甚至是被迫的选择。在货币发行过剩后，房价上涨是不难理解的。

回归常识：商品的价格取决于供求关系，以及货币供应量。根据央行提供的数据，上半年，全国房屋新开工面积为9.2亿平方米，同比下降7.1%，第二季度连续3个月出现同比下降，而第一季度为同比增长0.3%。

全国房屋新开工面积大幅减少意味着供应量的减少，而M2增速同比增长13.6%，需求不变的情况下，指望房价下降岂不是天方夜谭！

调控房地产不要将希望寄托在央行身上，如果货币政策收紧，首先难过的是中小企业和制造业，房地产企业并未因此而大面积倒闭；如果货币政策适当宽松，首先得益的就是房地产企业。想把房地产整个行业整垮，需要先将其他行业都整垮。

不降低地价和税费的一切调控房地产的措施都是无效的。为确保经济正常增长，M2适度增长是必要的。

根据央行报告显示，进一步放松货币政策是可能的，降低存款准备金率如箭在弦。

谢国忠：房价救不起来了，降准也没用

（2014年05月24日）

最近，海内外关于中国是否会爆发金融危机的报道和讨论越来越多。在笔者看来，中国不具备爆发大规模金融危机的条件，尽管局部和个别机构会出问题。“雷曼时刻”不会到来。

首先，中国经济增速放缓不至于引发金融危机；其次，房价下跌尚不能对银行构成致命冲击；再次，金融系统自身抵御风险能力在增强。

其一，金融系统中最重要的是商业银行，而央行冻结了大量存款准备金，这是应对危机的资金保障；其二，受贷存比限制，银行不会无节制放贷；其三，银监会新的资本充足率要求，会令杠杆率变低。不良贷款有上升苗头，影子银行或会出现风险。

5月23日，经济学家谢国忠对笔者表示，现在的问题是，银行间接融资成本低，贷款放不出去，降准没用。关于房价下跌银行承受不承受得了，谢国忠说，房价涨的时候怎么不考虑到这个风险？就像喝醉酒后会出现各种问题，那为什么不考虑要不要喝酒的问题。

降准依赖症得改

以往，经济一旦出现放缓苗头就下调存款准备金率，这也是导致广义货币M2居高不下的根源之一。

笔者已经多次提到，即便降准，银行也不具备大幅放贷的货币、法律和现实的各项基础。根据商业银行法规定，商业银行贷存比不得超过75%，这对保持银行流动性至关重要，很多人呼吁取消这一限制，个人觉得是荒唐的。

在这部法律实施之前，很多银行出现了存贷倒挂现象，即：贷款余额高于存款余额，后来产生大量不良贷款，最终成立四大资产管理公司剥离不良贷款。

“盘活存量”是银行唯一的出路。

根据央行统计口径数据显示，2008年年底，全部金融机构（含政策性银行，下同）贷存比为66.9%；2009年贷存比为69.4%；到2014年3月底，贷存比高达71.4%。这时候如果降准，那就是鼓励银行违反商业银行法，挑战75%法定底线。银行也很难给处于艰难之中的中小企业放款，只会垒大户，最终导致国企、央企资金过多找不到出路高价买地皮，助推房价持续上涨。

大型银行存款准备金率高达20%，央行冻结了20万亿存款。这对应对金融危机和避免通胀是至关重要的。

加之，商业银行法的法律规定，降准也不能解决银行再新增贷款问题。

早在20世纪90年代中期之前，农村信用社由农业银行代管，乡镇信用社要向农行乡镇营业所缴纳准备金。1996年，在农行和农村信用社分家之际，农行营业所产生了大量不良贷款，而农村信用社由于准备金被大量缴存，放款较少，资产质量远高于农行。

历史和现实反复证明，银行放贷的法律限制和准备金限制是必要的。

在大型商业银行中，农行贷存比最低，只有60%；邮储银行因历史原因只有30%，毫无疑问，未来，农行和邮储银行资产质量是最好的，那些顶风朝产能过剩行业大量投放、冲规模的银行未来肯定会受到惩罚的。期限并不会遥远。

贷存比限制和较高的存款准备金率既是避免出现大规模坏账从而防止金融危机的法律保障，同时又是危机出现后的资金保障。

另外，银行放贷款还要受到资本充足率限制。谢国忠认为，现在银行发行的所谓优先股，本质上是金融次级债，就美国爆发的金融危机来看，解决金融危机，次级债没用。真正起作用的是核心资本金。

银行能扛住双下滑压力

经济增速回落、房价下跌真的能引发金融危机吗？银行到底能扛住多大的房价下降幅度？

其实，早在去年底，央行组织了17家大中型商业银行进行过压力测试，这17家银行包括五大国有商业银行和民生、光大、华夏等12家股份制商业银行，这17家商业银行资产规模占到了银行类金融机构的61%，具有代表性。

央行设置过三个级别的压力冲击，假设经济增速放缓，分三种情形：轻度冲击为GDP增长率下降至7%；中度冲击为GDP增长率下降至5.5%；重度冲击为GDP增长率下降至4%。

测试结果显示，在上述三种情况下，银行不良贷款会出现以下状况：轻度冲击下不良贷款率上升1个百分点；中度冲击下不良贷款率上升2.5个百分点；重度冲击下不良贷款率上升4个百分点。

需要说明的是，目前，银行业不良贷款率并不高，2013年底不良贷款率仅为1.49%。即便达到央行假设的重度冲击，银行依然能支撑得住。

2010年4月，本报曾最早报道“银行能承受房价下跌20%到30%”。2011年11月，前银监会主席刘明康曾表示银行能经受房价下跌50%。刘明康表示，假设最坏的情况发生，即房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。

刚离开银监会主席位置不久的刘明康说的那句话当然有依据。何况，中国的放贷杠杆率并不高，尚未实现证券化，这一方面占用了银行信贷资金、消耗了资本金；另一方面也规避了金融风险。

而谢国忠对笔者表示：“各级政府部门都喜欢说房价下跌，银行如何受不了，地方财政如何受不了，都是向老百姓显示，房价只会涨不会跌，挖坑让老百姓跳，现在老百姓也没钱买了。所谓的救市也是没用的。”

中国老百姓对房子的情怀与其他国家并不完全一样，如果是自住房，一般是不会出现断供的，何况央行征信系统已经覆盖了个人住房。违约成本是相当高的。

假设出现极端情况，在房价暴跌之后，出现大量断供，也不会出现开发商所威胁的“要死银行先死”状况。为什么？原因很简单，银行可以收回房子，转手交给资产管理公司处置。

早期，四大资产管理公司中日子最好过的是信达资产管理公司，为什么？因为，信达是专门处置建行不良资产的，而建行又曾是中国最主要的住房贷款提供银行，当年曾广为流传的一句广告词是“要住房，找建行”。建行剥离的大量不良资产是房地产以及烂尾楼，后来房价飞涨，这些不良资产“变脸”成了优质资产。

依赖降低存款准备金率和刺激房价的增长方式的确需要改了。尽管央行受到各方压力，降准的空间尚在，降准对信贷的影响已经基本无意义了。

房价刚不涨了，各地就慌了，各种刺激政策会粉墨登场，估计效果不大。股市都跌7年了，也没见谁真慌过。

大潮还没退去，裸泳者已经跳起来了。

‍7.5%经济增长的底气从哪来？

（2014年6月20日）

本文要点摘录：

■  确保经济增长主要依靠稳健的货币政策和积极的财政政策，6月以来货币和财政政策正在发力，这就是确保完成上述目标的最重要的基础。

■  今年以来央行对农商行和农村合作银行定向降准以便其将更多资金投入支农；六月份更是设定一定支农、支持中小企业、符合条件的银行均可获得降准，央行的调控趋于精准。

■  尽管现在很多城市楼市出现房价下降拐点，但是，这对经济整体影响有限，不会引发系统性金融危机。而由国家开发银行支持的棚户区改造正在有力推进，完全可以对冲掉因房价下跌带来的对经济不利的影响。

6月18日，国务院总理李克强回应经济增速放缓引发的质疑之声时称：保证GDP下限不越过7.5%，保证充分就业增长，确保CPI（居民消费价格指数）上限不越过3.5%，让人民生活不受大的影响，并承诺不会采取强烈的经济刺激措施。

随同李克强出访的财经官员有中国人民银行行长周小川和财政部部长楼继伟，而确保经济增长主要依靠稳健的货币政策和积极的财政政策，6月以来货币和财政政策正在发力，这就是确保完成上述目标的最重要的基础。

尽管现在很多城市楼市出现房价下降拐点，但是，这对经济整体影响有限，不会引发系统性金融危机。而由国家开发银行支持的棚户区改造正在有力推进，完全可以对冲掉因房价下跌带来的对经济不利的影响。

财政可以更积极，货币调控更精细

长期以来笔者一直主张对中小企业、个人减税，这也是积极财政政策的一部分，相较于四万亿政府投资刺激，减税更能刺激企业和个人消费、投资，而且不会产生通货膨胀。

可喜的是，李克强总理承诺不会再搞类似于四万亿的大规模刺激了，并且，减税已经开始，尽管幅度和领域有限，毕竟开始从过度依赖央行降准朝着减税方向发展了。

6月18日，财政部、国家税务总局发布《关于简并增值税征收率政策的通知》，决定简并和统一增值税征收率，将6%和4%的增值税征收率统一调整为3%，自7月1日起执行。据测算，这一减税措施可为相关企业每年减少240亿元的税款负担。

鉴于长期以来，中国的财政收入增速都比GDP高出两个百分点左右，中国存在继续减税的巨大空间和基础。

大型商业银行存款准备金率高达20%左右，被央行冻结的存款准备金大约有21万亿元人民币。这部分资金也是预防发生金融危机、出现挤兑、防止经济硬着陆的真金白银。

受制于贷存比75%法定红线和资本充足率等的限制，商业银行大幅放贷的空间不大，出现系统性风险的概率也不大，即便个别银行出现问题，央行和政府部门完全能解决。

另外，随着外汇占款的增幅减少，央行投放货币的形式正在改变，并有很多创新，比如再贷款、再贴现、逆回购以及央行的创新型工具等。

今年以来央行对农商行和农村合作银行定向降准以便其将更多资金投入支农；六月份更是设定一定支农、支持中小企业、符合条件的银行均可获得降准，央行的调控趋于精准。

相比创造条件实行相对宽松货币政策的央行，财税部门也应该更加积极，扩大减税范围、领域和额度。

房价下跌无碍经济发展，棚改保障房好于强刺激

很多人认为中国房价下跌必然会造成金融危机，从而导致中国经济硬着陆，这未免耸人听闻。

较早前央行发布的《中国金融稳定报告》显示，去年底，央行组织了17家大中型商业银行进行过压力测试，这17家银行包括五大国有商业银行和民生、光大、华夏等12家股份制商业银行，这17家商业银行资产规模占到了银行类金融机构的61%，具有代表性。

央行设置过三个级别的压力冲击，假设经济增速放缓，分三种情形：轻度冲击为GDP增长率下降至7%；中度冲击为GDP增长率下降至5.5%；重度冲击为GDP增长率下降至4%。测试结果显示，在上述三种情况下，银行不良贷款会出现以下状况：轻度冲击下不良贷款率上升1个百分点；中度冲击下不良贷款率上升2.5个百分点；重度冲击下不良贷款率上升4个百分点。

需要说明的是，目前，银行业不良贷款率并不高，2013年底不良贷款率仅为1.49%。即便达到央行假设的重度冲击，银行依然能支撑得住。

2011年11月，前银监会主席刘明康曾表示银行能经受房价下跌50%。刘明康表示，假设最坏的情况发生，即房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。

刚离开银监会主席位置不久的刘明康说的那句话当然有依据。何况，中国的放贷杠杆率并不高，尚未实现证券化，这一方面占用了银行信贷资金、消耗了资本金；另一方面也规避了金融风险。

中国老百姓对房子的情怀与其他国家并不完全一样，如果是自住房，一般是不会出现断供的，何况央行征信系统已经覆盖了个人住房。违约成本是相当高的。

住建部候任领导陈政高是李克强在辽宁省工作的老搭档，对棚户区改造、建设保障性住房有丰富经验。而承担对棚户区改造提供信贷支持重任的国家开发银行，最近刚从央行获得数以千亿计的再贷款。国开行行长郑之杰也是此次随李克强总理出访人员之一。

财政实力、金融稳定、定向调整、结构性扶持，等等，这些都是李克强总理自信的现实基础。

两只手该如何摸？

（2014年7月10日）

众所周知，在经济活动中存在有形之手——看得见的手和无形之手——看不见的手，前者主要是指政府的宏观调控和指导；后者主要指市场自身的调控。以往，有形之手过于强大，无处不在，而结果往往适得其反。

万通地产董事长冯仑曾经用隐晦的比喻称政府的“手”伸得有点长。他说，有人问中国企业家为啥最近老讲体制的问题，因为政府的手老在我怀里乱摸，不能不说，又不能乱说。“我在美国或中国台湾地区做房子，不用管市长说了啥，他的手也不会摸我，所以我也不用说他啥！”

为什么十年房地产调控房价越调越高？原因很简单，造成房价高企的主要原因是，地方政府垄断土地供应，而土地出让金又是地方政府财政收入的主要来源；高税负和高收费又占了房价很大比重；货币宽松等。而宏观调控不在造成高房价的根本原因上下功夫，反而不是折腾开发商就是折腾购房者，比如，限制开发贷和限购。最不可思议的是，竟然出台限制土地供应的政策来限制房价上涨，这变相抬高了地价，这类缘木求鱼式的调控导致了房价越调越高的严重后果。

政府的有形之手本来该摸的是政府自身，但其却错误地将手伸向了开发商和购房者。这是政府有形之手乱摸的后果。

好在这两年调控思路变了，李克强总理为何要多次强调确保经济增长7.5%？他也回答过，是为了确保就业。为保经济增长最快捷的方式就是政府主导的投资拉动，显然，本届政府并未这么做。去年，民生银行一位部门总经理曾对笔者表示，政府主导的投资虽然能立竿见影地拉动经济增长，但是，未必能确保充分就业，政府投资都是大项目、大工程，最多能为大型国企、央企带来效益而已。在积极财政和宽松货币刺激下，绝大多数资金会流向国企和地方政府，国企、央企又会成为地王，而大部分资金最后都会流入房地产，造成房价高企。

哪个领域最能带动广泛就业？毋庸置疑：中小企业。前不久，工业和信息化部中小企业司司长郑昕表示，中小企业是中国数量最大、最具创新活力的企业群体，提供了50%以上的税收，创造了60%以上的国内生产总值，提供了80%以上的城镇就业岗位。

现在，情况清楚了，支持中小企业发展不仅是拉动经济增长的需要，更是保就业的需要，李克强保增长的目的也无非是促进就业。

这一次，有形之手和无形之手配合得比较好，不仅没有乱摸，而且，真正形成了促进中小企业健康发展的合力。

有形之手这次摸到了点子上。主要表现在两个部门：央行和财政部。

尽管，早在2012年1月6日，笔者建议对农行、民生银行等定向下调存准率，但是还是出人意料，央行两次定向降准比笔者的建议更科学，第一次对农商行和农村合作银行定向降准主要是确保支农；第二次降准并未针对特定对象，而是设定一定条件，符合条件不管是什么样的银行都可获得降准。

央行第二次定向降准的条件非常具体，对降准的金融机构提出了限定条件——即“三农”和小微企业贷款达到一定比例。这是指上年新增涉农贷款占全部新增贷款比例超过50%，且上年末涉农贷款余额占全部贷款余额比例超过30%；或者，上年新增小微贷款占全部新增贷款比例超过50%，且上年末小微贷款余额占全部贷款余额比例超过30%。不仅以支持小微企业见长的民生银行获得降准，兴业等银行也获得了降准。

再看财政政策。长期以来，财政部一直对农村信用社和农村合作银行在税收上进行减免，对支持中小企业的金融机构也有税收优惠政策。早在2011年年底，经国务院批准，为鼓励金融机构对小型、微型企业提供金融支持，促进小型、微型企业发展，财政部、国家税务总局自2011年11月1日起至2014年10月31日止，对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税。

今年7月，财政部表示，当前政策对涉农贷款平均余额增长超过15%的县域金融机构，按照增量部分的2%给予奖励，2013年拨付奖金20.90亿元。此外，财政部还表示要完善农村金融机构定向费用补贴政策以及实施农村金融税收优惠政策。在定向费用补贴方面，2014年，中央财政在总结政策执行情况的基础上，对政策进行了细化和完善，明确突出支农支小微导向。而在此之前，截止到2013年年底，全国共有987家村镇银行开业，贷款余额为3632亿元，其中80%以上已投向“三农”和小微企业。

在给农村金融机构减税方面，财政部规定，对金融机构小额农户贷款（5万元以下）利息收入和保险公司农业保险保费收入免征营业税，并减按90%计算应纳税所得额，对农村信用社、新型农村金融机构以及县域以下法人的农村合作银行、农村商业银行继续实行3%的营业税率。

无论财政还是货币政策，倾向于“三农”和中小、小微企业的导向性明显，而不是启动下文件、喊口号和下禁令等乱摸之手。

再看无形之手。

在中国庞杂的银行体系中，五大国有商业银行在基础设施、大中型国企、央企中占有绝对的不可动摇的优势；邮储银行和农村金融机构在农村根深蒂固；城市商业银行在所在城市占有一定优势。

最具市场活力和市场化程度最高的股份制商业银行的出路在哪里？经过多年碰撞与反复，最终它们都不约而同地选择了——中小企业。最早实现战略转型的民生银行董事长董文标成了全国政协常委、全国工商联副主席，其推出的系列产品早已深入人心。

面对互联网金融的冲击，为抢夺中小企业市场份额，华夏银行推出了平台金融，以大中型企业为平台，为其上下游小微企业提供金融服务。

最早推出产业链金融的原深圳发展银行现平安银行的模式也被各家股份制银行模仿、效法。

股份制商业银行在抢夺中小企业客户上真可谓煞费苦心，让人叹为观止。7月8日，广发银行与全国中小企业股份转让系统有限责任公司（简称“股转系统”）举行“总对总”战略合作协议签约仪式，并联合人保财险为首批3家北京企业批量授信，向其提供“新三板”贷款保证保险服务。贷款保证保险面向“新三板”已挂牌企业，贷款资金用于支付企业“新三板”挂牌等费用，风险由银行和保险公司分担。流程上，借款人以广发银行为被保险人，向保险公司投保企业贷款保证保险，并凭借保单向银行申请办理融资业务。

简言之，就是为拟在“新三板”挂牌的中小企业提供有保险公司担保的信用贷款解决中小企业为上市产生的费用。券商当然乐意，不用担心中小企业拖欠费用，中小企业一下子出一两百万上市费用肯定心有不甘，券商说，没关系咱们找银行贷款去；银行也不用担心，上市后不怕你不还，何况还有保险公司背书呢；保险公司也高兴，白赚两个点；企业也愿意，这点担保费比担保公司低多了。

“上帝的归上帝，撒旦的归撒旦。”有形之手引导得当，银行的无形之手会让人摸到你想不到的地方。这届政府减少行政审批就是在收起乱摸之手。

有形之手别乱摸了，小心被判手球——点球！

买房还是买美元：6月外汇占款锐减真相

（2014年07月23日）

央行最新的数据显示，截至6月末，包括央行在内的全部金融机构外汇占款余额为294513.41亿元，较5月末减少了882.8亿元，是今年以来外汇占款首次出现负增长。

为何会锐减？简而言之，在人民币币值持续下降的情况下，企业和个人越来越倾向于持有外汇，售汇减少购汇增加。

2014年初，笔者跟经济学家韩志国一起吃饭，一位教授有三套房子，他问韩志国如何投资。韩志国建议教授卖一套最大的房子全部买美元，清空手中的股票。笔者也再三支持这个建议，遗憾的是该教授犹豫不决，后来房价跌了、股票跌了、美元涨了，这个教授悔之晚矣。

很多人对理财一窍不通，比如，那位教授一套最大的房子在去年底市值大约是1000万元人民币，租金每月收7000元。韩志国说，你卖了即便找银行做理财年化收益率10%很容易达到，一年收益百万，即便是6%的收益率也是60万元，而就算房租涨价到1万元，一年房租也只有12万元。即使房价还在涨，利息收益也完全能覆盖涨价部分。

韩志国投资美元的建议我也十分赞同，唯一的不同是，我建议其卖房买银行理财，然后卖股票换美元，韩的建议是，股票、房子都卖了换美元。我多篇文章已经论述了我的观点，去年秋至今，我始终坚定地认为人民币被高估。今年以来人民币对美元已经大幅贬值了。

关于股市，年初应著名财经主持人胡紫微之邀写过《2014年：股市里的通货紧缩》，论述过今年股市缺钱，低迷向下将是主旋律。如果这位教授真的按我们的建议投资理财了，那么他不仅避免了房价、股票下跌所带来的损失，也将在美元升值和投资银行理财上获得不菲的收益。

那么更多的人是没有房子，想买房子。买房子是笔好生意吗？假设一套市值200万元人民币的房子，首付60万元，分期付款20年还完，三成首付，等额本息，贷款140万元，还款本息251万，没错利息是111万元。那么每月大约要还10500元本息。

假设你有60万的首付款，找到高收益的银行理财产品能达到10%的收益，每年最高收入是6万元，即便年化收益率为5%，每年收益也有3万元。在东南三环租家具齐全的公寓每月租金是2300元，全年租金27600元。如果换成美元，银行外币理财年化收益率也能做到5%，如果投资QDII，这几年美国股市屡创新高，收益更高。当年花旗银行跌破1美元的时候，《华夏时报》同事们都在开玩笑说卖房子买花旗的股票。如果当时真的投资十万美元购买花旗银行的股票，现在你拥有的花旗银行股票已经值496万美元了。这仅仅是五年的时间。

与那位不会理财的教授不同，现在卖掉房子买美元，投资美国股票和美国国债的人大幅增加，通过QDII投资海外的人也大幅增加了，特别是在二季度美元对人民币大幅升值后。

2014年7月23日，在国务院新闻办公室新闻发布会上，国家外汇管理局国际收支司司长管涛介绍了上半年外汇收支数据有关情况，一季度与二季度呈现完全不同的态势。

管涛说，近期外汇供求失衡状况明显改善。从银行结售汇数据看，一季度，银行结售汇顺差1592亿美元，同比增长57%；二季度，结售汇顺差290亿美元，同比下降21%，环比下降82%。从银行代客涉外收付款数据看，一季度，涉外收付款顺差455亿美元，同比下降57%；二季度，涉外收付款顺差407亿美元，同比增长122%，环比下降10%。

据管涛介绍，市场主体结汇动机减弱、购汇意愿增强。衡量企业和个人结汇意愿的银行代客结汇占涉外外汇收入的比重（即结汇率）总体下降，由一季度的77%降至二季度的68%；衡量购汇动机的银行代客售汇占涉外外汇支付的比重（即售汇率）呈上升态势，由一季度的61%升至二季度的69%。

另一趋势是，远期结售汇由顺差转逆差，未到期远期净结汇余额由升转降。前2个月，远期结售汇签约月均顺差240亿美元；3至5月份，远期结售汇签约月均顺差降至17亿美元，6月份转为逆差27亿美元。剔除远期结售汇履约后，1至2月份，未到期远期净结汇余额累计增加152亿美元，3至6月份连续4个月回调，累计下调361亿美元，这推动了同期银行增持外汇头寸。6月末，未到期远期净结汇余额318亿美元，降至2013年9月以来的较低水平。二季度，银行结售汇顺差与未到期远期净结汇余额变动合计为顺差25亿美元，远低于上季度顺差1649亿美元的规模，说明当前银行即远期零售市场的外汇供求状况趋向自主性平衡。

管涛的介绍很专业，通俗地说，就是不管是企业和个人，购买外汇的多了，持有外汇不去银行换人民币的多了。

前面已经算过账了，如果是投资，真的不如投资美元资产，如果有两套以上的房子卖掉一套投资美元资产的收益远比收房租划算。另外，即便投资美元资产，法律风险是确定的，如果你收入来源合法的话。

提到外汇储备的收益情况，管涛说投资海外的外汇储备，其收益均超过当地的通胀率，而不是像捕风捉影的媒体报道的出现亏损和存在风险的情况。外汇储备投资首先讲究安全性，其次追求的是流动性，最后才是效益性。在所有的对外投资中，外汇储备投资是最保守的，比如对美投资，一般只购买美元，美国政府发行的国债和美国财政部担保的企业债。这也是为什么美国爆发金融危机，外汇储备投资未出现风险的原因。

如果你是一位保守的投资者，可以跟着外汇局投资，虽然不能获得高的收益但是可以确保资产安全。

如果你是一个激进的投资者，你可以跟中投学习一下投资，可以选购买美国股票，甚至可以买些港股。假如你购买了腾讯的股票，你也可以像私募基金经理但斌那样，没事成天刷微博，遇到不开心的事点开腾讯的股价走势图，心情好多了。

如果你想让专家帮你理财，去靠谱的银行购买QDII就好了，目前，国内开办此业务已经比较成熟规范了。

卖房子买美元，现在还来得及，不要说我没告诉过你哈。