房地产投资分析基础知识

第一节 房地产的含义和特征

【学习目标】

1 理解房地产、土地、建筑物的概念;

2 熟悉土地的属性、房地产的特征;

3 熟悉房地产的分类;

4 能够准确地对某一具体的房地产进行归类;

5 能根据土地的属性、房地产的特征解析房地产是一种特殊商品。

【理论学习】

房地产投资分析是房地产投资项目实施开发活动前进行的分析论证过程，其核心就是从诸多方面对房地产投资项目进行可行性研究并选择最佳投资方案。这就要求我们必须掌握房地产、房地产投资的基础知识，同时掌握科学的投资分析方法。

房地产，是指土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产为人类生产生活所必需。它不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，是人们最重视、最珍惜、最具体的一种财产形式。

(一) 房地产的含义

在理论上，房地产是房产和地产两个概念的合称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和生产的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在实际经济生活中，房产和地产是不可分割的，是紧紧地结合在一起的。因此，人们习惯上把房产和地产统称为房地产。

1 房产的概念

房产是指个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于房屋、地基物质实体上的权益。

2 地产的概念

地产是指土地和固着在其上不可分割的部分所共同形成的物质实体，以及依托于物质实体上的权益。

房产和地产之间的关系表现为： 房产是建立在土地上,附着土地并与土地连为一体的；房价与地价也总是结合在一起的；任何形式的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移。房产与地产的差异性体现为： 地产可脱离房产而独立存在，而房产则无法脱离土地而单独存在；作为自然资源的土地，特别是生地、荒地不用计提折旧，而房屋则有折旧；地产的价格直接由地租规律支配，而纯粹的房产价值则由商品价值规律支配。

3 房地产的概念

关于“房地产”的概念，虽然有着各种不同的认识和说法，但是普遍认为“房地产”有广义和狭义两种解释。根据国家建设部2003年3月批准的中华人民共和国行业标准《房地产业基本术语标准》(JGJ/T30—2003J251—2003)中的解释，我们把狭义的房地产定义为： 是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。这一定义强调了房地产是物质实体与权益的结合，是说两者密不可分。物质实体(或自然形态)是指一般的土地、房屋及与之相关的其他设施和建筑物等，它是权益的载体，也是一切经济活动的物质基础。从经济形态上看，房地产是一种重要的资产，总是在一定的社会关系中存在并表现为生产力的组成部分。因此，房地产不仅仅表现为一种物，更表现为一种权利，或者是人们拥有的财产权利。房地产的财产权有着丰富的内涵和不同的权属状态，如所有权、使用权、抵押权、占有权等。房地产的各种经济活动的实质，就是其权益(也称产权)的运行过程。当投资者购买一宗土地或完整意义的房地产时，购买的不是房地产本身，不能把购买的对象运往某处，而购买到的是一定的产权。由此可见，从经济学的角度分析房地产含义，有着比其自然属性更为广泛的内涵。因此说，房地产不仅包括土地和土地上的建筑物、附着物，而且还包括由此衍生的权利与义务关系。广义的房地产概念，除了包括上述内容以外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。

(二) 房地产存在的形态

房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物在空间上成为统一体时才称为房地产。单纯的土地或单纯的建筑物也属于房地产，也是房地产的存在形态。归纳起来，房地产存在下列三种形态：

1 土地

土地是指地球表层的陆地部分及其以上或以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产、生活和活动作用于空间的某些结果所组成的自然经济综合体。它是人类社会赖以生存的物质条件，是一切生产和生活的源泉。土地最简单的情形是一块无建筑物的空地，这块空地既可以是没有任何投入的土地，也可以是经过了人们的一定投入，如进行了土地平整、铺设了地下管线，修筑了道路的土地；另一种常见的情形是地上已有部分建筑物或附着物，但往往无视其建筑物或附着物的存在，把土地设想为无建筑的空地。

2 建筑物

建筑物是指直接供人们进行生产、生活或其他活动的场所，是经人工建造而成，由建筑材料、构配件和设备(如给排水、采暖、燃气、照明、空调、消防、电梯、通信等设施)组成的整体物，是建筑施工生产活动的最终成果，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是供人们生产、居住或者作其他用途的建筑物的总称，分为住宅和非住宅建筑物两部分；构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在其内进行生产和生活，如烟囱、水塔、道路、隧道、桥梁和水坝等。虽然建筑物必须建造在大地上，在实物形态上与土地连为一体，但它有很大的独立性，在许多情况下可以把它单独作为一种资产看待。

3 房地

房地是土地与建筑物这两种实物形态合为一体的统称，体现了房地产的完整实物形态。

土地的属性可以分为自然属性和经济属性两个方面。

(一) 土地的自然属性

1 土地资源的稀缺性

土地是非人力所创造的自然资源，只能开发和再开发，不能再生。随着人类社会的发展，特别是房地产业的不断发展，对土地的开发和利用率越高，土地资源就越稀缺。

2 土地效用的永续性

土地的使用价值一般不会减少或丧失，会随着时间的延续产生新的使用价值，可以永续利用，并随着人类劳动的连续投入而不断发挥它的性能。

3 土地不可再生性

土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。

4 土地资源的不可移动性

土地是真正的不动产，它具有位置的固定性，即不可能移动，不能随着土地产权的流动而改变其空间的位置。

(二) 土地的经济属性

1 土地所有权的垄断性

土地所有权是指土地所有人在法律规定范围内占有、使用和处理其土地，并从土地上获得合法收益的权利，它受国家法律保护。由于土地是一种有限的稀缺资源，在一定的历史发展阶段，人类可以将其当作社会财富加以垄断，形成一定历史发展阶段上的土地所有权，即地产权。土地一旦与人的劳动相结合，就是创造财富的源泉。所以有人说，土地是财富之“母”，劳动是财富之“父”。垄断了土地，就垄断了创造财富的重要源泉。

2 土地的可改良性

人类可以通过对土地投入一定的物化劳动和活劳动，改变土地的物理性质、化学结构、地形外貌等，如不能生长农作物的盐碱性土壤通过物理和化学处理后可以改变为可耕土壤；松弱的土质经过物理和化学手段等合理处理可以提高地基的承载力；经过“七通一平”(通水、通电、通路、通邮、通信、通暖气、通天燃气或煤气，平整土地)，土地可为房地产开发及建筑施工提供建筑场地，为建筑工程的正式开工创造条件。因而，土地具有可改良性。

3 土地利用的多方向性

一块土地的用途是多种多样的，可以作为农田，也可以建住宅或建写字楼，或者建商场。土地利用的多方向性，客观上要求在地产估价中必须科学地确定土地的最佳用途。

4 效益级差性

由于土地质量的差异性而使不同土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性。

在我国，城市土地的所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山属于集体所有。集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。

正确地认识房地产的属性特征，对于我们把握房地产经济的运行规律，加强对房地产业的管理，促进房地产业的健康稳定发展，有着重要的意义。它的属性特征包括自然特征、经济特征和社会制度特征等。一般而言，具体表现为以下几方面：

(一) 位置的固定性

由于土地是自然生成物，它在地球上的位置是固定的，而建筑物又是在固定的土地上建造的，这就使得房地产实体不可移动，从而决定了任何一种房地产只能就地开发、就地消费。房地产位置的固定性对房地产商品有一定的影响： 第一，位置的固定性决定了房地产的异质性。从时间、地点和空间来看，世界上没有两个完全相同的房地产实体，每一宗房地产在其位置、规模、形状、地质条件、气候条件及人文特征等方面，会显示出不同程度的差别。第二，位置的固定性，决定了房地产交易是以产权为交易标的，即在房地产市场上流转的是与房地产标的相关的各种权利，而不是房地产实体本身。第三，位置的固定性，使得区位成为影响房地产价格的重要因素，每一宗房地产因所处的地理位置不同而具有不同的经济价值。

(二) 效用的长期性

房地产商品一般都具备长期耐久使用的自然属性。就土地而言，它在地球表面的空间位置是永存的，具有不可毁灭性和永续性，其效用可以通过开发和再开发得到长期的使用。建筑物在正常情况下，其寿命可达数十年，多则上百年，不同的建筑结构都有其不同的经济使用年限的要求。房地产效用的长期性，可以给其拥有者带来持续不断的利益。

(三) 价值的保值增值性

房地产的保值增值性是指因其具有效用的长期性，不仅可以在较长的一段时间里保存其价值，而且随着时间的推移还会不断地增值。一般来说，引起房地产增值的原因主要有以下几点：

1 有效需求增加

一个地区的居民收入增加、人口增长、居住水平的改善、城市化进程的提高，会加剧了房地产供求矛盾，从而引起房地产市场价格的上涨。

2 通货膨胀的影响

一般情况下，投资房地产是抵御通货膨胀的最好方法，因为通货膨胀会导致房价同步上涨，甚至上涨更快；租金水平也会随物价上涨而上涨，这样就有效地规避了通货膨胀给货币资产带来的贬值。

3 外部经济环境的改善

如开发建设的物业小区公共设备齐全、环境优美、交通便利、孩子上学方便、就医便捷、商业繁华等，会使房地产升值。

4 对建筑物本身进行的投资改造

如室内外的装修改造、更换或增加设备等，也会使房产升值。

在正确理解房地产的保值增值的同时，我们也要认识到，价值的保值增值在总体趋势上呈现一种波浪式上升，这也意味着在一段时间内会随着社会经济的发展波动。周围环境的恶化、建筑物功能的落后，会使房地产价值降低，甚至会出现连续下降的现象。

(四) 权利的可分割性

房地产的产权包括占有权、使用权、收益权和处置权等。在必要及法律许可的情况下，这些权利可以分别出售或转让给不同的生产者和消费者。

(五) 权益的流动性

房地产权益的流动性是指房地产商品兑换成现金的能力。一般来说，流动性越强，其变现能力就越强。但房地产权益的流动性是较弱的，主要原因是： 第一，房地产价值量大，交易双方在决策上都持十分慎重的态度；第二，房地产的不可移动性，使得每宗房地产发生交易的次数较少；第三，当购置房地产是用于出租时，其投资需要在很长时间内才能收回。

(六) 需求的普遍性

人类生存的基本条件是衣、食、住、行，房屋满足了人类“住”的需求，同时为“行”提供基础设施保证，具有生存资料的特征；建筑结构坚固、布局合理、造型美观、装修雅致、设备齐全的房屋，使人们感到舒适、轻松、方便，从而具有享受生活资料的特征；房地产还为人们提供工作、学习、娱乐、社交的场所和环境，因而具有生产资料的特征。所以，房地产的需求具有普遍性。

房地产分类的标准很多，用不同的分类标准会导致不同的分类结果。

(一) 按房地产用途分类

1 居住类房地产： 主要是指各种为居住使用的房地产，包括普通住宅、高档住宅、别墅、廉租房和经济适用房。

2 商业类房地产： 主要包括商场、超级市场、购物中心、商业店铺和批发市场等。

3 旅游类房地产： 主要包括各种宾馆、饭店、酒店、旅店、招待所和度假村等。

4 餐饮类房地产： 主要包括酒楼、美食城、餐馆、快餐馆、火锅城和烧烤店等。

5 金融用房地产： 主要包括银行、储蓄所、信用社、信托社、证券公司、保险公司和财务公司等。

6 信息用房地产： 主要包括邮电、电信和信息产业等用房。

7 办公用房地产： 主要包括商务写字楼和各种办公楼等。

8 娱乐用房地产： 主要包括影剧院、游乐场、娱乐城、夜总会、公园和高尔夫球场等。

9 工业和仓储房地产： 主要包括各类工厂、车间、手工作坊、发电厂、仓库和油库等。

10 农业用房地产： 主要包括农地、菜地、农场、林场、牧场和果园等。

11 特殊用房地产： 主要包括机场、车站、码头、学校、医院、市场和体育、科研、社会福利、涉外、宗教用房地产以及绿化、墓地等。

12 军用房地产： 包括部队用的各种房屋和构筑物等。

13 综合房地产： 指具有两种或两种以上用途的房地产。

(二) 按房地产实物分类

1 按所处的区位和地段不同分为： 城市中心、城市边缘、城市郊区、农林等房地产。

2 按建筑结构不同分为： 钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖(石)结构、木结构、其他结构的房屋建筑等。

3 按建筑层数划分，以住宅为例分为： 低层建筑(1~3层)、多层建筑(4~6层)、小高层建筑(7~9层)、高层建筑(住宅10~30层、公共建筑及综合性建筑总高度超过24米)、超高层建筑(住宅大于30层；公共建筑＞100米)。

4 按建筑物的建设和建筑标准分为： 高级豪华、中等标准、普通标准。

5 按建筑物的新旧程度分为： 新建造、旧有用房、危险用房等。

(三) 按房地产开发程度分类

1 生地： 指完成土地征用，未经开发，不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。

2 毛地： 指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁、安置、补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。

3 熟地： 指经过土地开发，具备基本建设条件的土地。

4 在建工程： 指正在建设尚未竣工投入使用的建设项目。

5 现房(含土地)： 是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的。

(四) 按房地产的权属关系分类

1 国有房产： 指归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金购买的房产。对其进一步划分，还可以分为直管房、自管房、军房等。

2 集体所有房产： 指城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

3 私有房产： 指私人所有的房产，包括中国公民、外国公民以及中国公民投资的私营企业所投资建造、购买的房产。

4 联合企业房产： 指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

(五) 按房地产开发经营内容分类

1 建筑地块： 指与房地产开发与经营活动相关的那部分土地，它有具体的地号、面积、形态，甚至用途等。按建筑地块的构成状况分为： 住宅用地、商业金融用地、工业仓储用地、市政用地、公共建筑用地、交通用地、特殊用地、水域用地、农用地、其他用地等。

2 房屋： 指房地产企业开发建设过程中形成的最终产品，是房地产经营活动的主体对象。房屋具有不动产的性质，一般由基础、墙体、门窗、梁柱和屋面，以及水、暖、电、卫设备等组成。

一、 知识训练题

1 简述房地产概念。

2 简述土地的自然属性和社会属性。

3 简述房地产的特征。

二、 技能训练题

1 讨论： 为什么说房地产是一种特殊的商品。

2 项目： 请找出你周围的10处不同房地产，并用不同的标准对其进行分类。

3 项目： 通过市场调查说明住宅、工业用房、商业用房在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面存在的差异。

房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都与房地产业密切相关。据统计，我国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建设中。因此，房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1∶1.17，即每100元的房地产销售能带动相关产业117元的销售。另外，房地产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。由于房地产业的具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，我国房地产业对国民经济的贡献率为1—15个百分点，也就是说目前我国8%的GDp增长速度中，有1—1.5%是由房地产业贡献的。

2001年，房地产开发投资对中国GDp增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6至1.2个百分点。两者相加共计1.9到2.5个百分点。房地产的发展也刺激了消费信贷，2001年，57%的购房款来自消费信贷，住房抵押贷款增量占了GDp的2.3—2.4%。

2002年，房地产开发投资对中国GDp增长的贡献率为1.6个百分点左右。

2002年，房地产投资占固定资产的比重达到17.91%，比上年增加0.86个百分点，成为仅次于基本建设的第二大类投资。有些城市如北京，房地产投资占全社会投资的比重达到54.5%，广州也达到40%以上。中国经济的拉动力量，投资是三大因素之一，而房地产投资竟占有如此之大的权重。房地产已被公认为消费的黄金产业，在抑制通缩，拉动消费方面的作用和重要性是毋庸置疑的，因此会得到政策持续的扶持与投入。预计房地产行业在2010年以前仍将保持快速的增长势头，达到年均15%，因此行业内的上市公司业绩也将保持快速增长，只是由于项目周期与行业特殊性会出现盈利不均和冷热不平衡的现象，应引起投资者的充分重视。

随着我国市场经济的不断成熟，房地产业的地位会越来越重要。因此，继续大力发展房地产业，以带动其他相关产业，是国家保持国民经济长期稳定发展的战略决策之一。同时，2001年房地产业在我国GDp中的比重虽已达5.5%左右，经济较发达的上海市已接近10％，但在经济发达的美国，房地产业占GDp的比重已达14%，与汽车、医药并列为国民经济的三大支柱产业，加拿大为15.7%、日本为11%、韩国为9.5%。比较来看，我国房地产业在国民经济中的比重还有进一步提高的空间。

同时房地产业能吸纳大量就业，中国建筑业从业人员达3000万，仅次于农业和工业，与建筑业和房地产业相关联的钢材、五金、水泥、电器、装潢等行业有50多个，能直接和间接带动近4000万就业人数，占全中国总从业人数的25%左右。第二节 房地产投资的含义和特征

【学习目标】

1 理解房地产投资的概念；

2 熟悉房地产投资的特征；

3 熟悉房地产投资的优缺点；

4 熟悉房地产投资三要素并能利用这三要素对房地产进行投资。

【理论学习】

投资的目的在于牺牲即期的、确定性的购买力，以获得未来的经济利润(或某种利益)。投资房地产者能否获得预期利润，需要先对房地产投资的一些基本问题详加了解，如房地产投资的含义、分类、要素、特性和开发程序等。

房地产投资，是指投入一定数量的货币资本或某种类型的资产到房地产中，以获得一定利润的经济行为。其主要包括以下几方面的内容：

1 投资主体

我国房地产投资的主体可以是各级政府、企业、事业、银行和个人，以及我国港、澳、台地区和国外的投资者。

2 投资领域

房地产投资所涉及的领域包括房地产开发、经营、管理、服务和消费等。

3 投资目的

房地产投资的目的是获得价值增值。因为房地产本身具有保值增值的特点，所以投资者投资房地产的目的就是为了获得未来更大的收益，达到预期的投资目标。

在市场经济条件下，可投资的领域很多，其中房地产开发是大家最熟悉的一种。房地产投资也最具有收益、保值、增值和消费四个方面特性，因而广泛受到投资者的青睐，是较理想的投资领域。房地产的投资与其他投资一样，都需要投入一定的生产要素(土地、劳动和资本等)，但由于房地产商品和房地产行业的特殊性，使得房地产投资及过程与其他投资项目相比有着显著的差异。在房地产开发过程中不但需要购买土地(在我国只能购得土地使用权)，支付土地取得费，而且还需要投入大量资金用以支付前期工程费、建安工程费、基础设施建设费、市政配套费用、规划费、管理费用、财务费用等，因此房地产投资必须取得金融的支持。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合，如房地产抵押贷款的设定、房地产金融资产证券化等。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。

根据房地产和房地产业的特性，房地产投资通常具有下列一些特征：

(一) 投资额巨大、回收周期长

房地产业是资金密集型行业，投资一宗房地产，少则上百万元，多则上亿元。因此，房地产投资开发项目很少是完全靠开发商的自有资金周转的，在很大程度上要依赖金融部门的支持。房地产市场由四个相互联系的市场组成，即土地市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场。投资者把资金投入到房地产市场，需要经过这几个市场的一次完整流通，才能获得利润。通常，房地产开发从找地、贷款、规划设计、建设完工、销售，一般需要3~5年的时间。依靠租金收回投资的投资者，需要的时间则更长。

(二) 风险较高

房地产投资数额巨大，投资回收期远远长于一般商品经营，且在投资过程中有很多不确定性因素，使项目面临较大的风险和威胁。这些潜在的风险和威胁可能来自经济、政策、政治、市场或其他方面，这就要求投资者必须谨慎从事，花费时间和精力进行投资前期调查研究和分析，以便使投资风险降到最低。

(三) 对金融的依赖性较强

房地产的巨额投资，使房地产开发商无法完全依赖自有资本，必须在很大程度上依赖金融部门的支持。从另一个角度讲，房地产价值量巨大，购房者也难以完全依赖自己的资金实现消费，也需要银行信贷的支持。这就是说，房地产投资在开发和消费两个环节上严重依赖于金融支持，如果没有金融机构的参与，房地产经济的持续发展几乎是不可能的。房地产投资的这一特征与其他产业有很大的不同。

(四) 受城市规划与环境制约较大

房地产投资所形成的建筑物是整个城市中的一个组成部分，它必然要受到城市规划的制约。城市规划对于土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度、建筑物规划红线距离、建筑间距、建筑物色彩等方面都有非常严格的要求，这对于房地产投资有很大的限制和制约作用。城市规划约束及其所蕴涵的风险，是开发商和个人投资者不能不慎重考虑的一个重要因素。

(五) 受宏观经济和政策影响较大

房地产业是宏观国民经济不可分割的一个重要组成部分，经济增长率、国民收入与消费水平、物价与通货膨胀率等宏观经济变量对房地产业发展有着重要影响。尤其是因为房地产业对金融业的严重依赖，使得房地产业的风险直接牵扯到金融安全。因此，国家非常重视对房地产业发展的调控，国家的投资政策、金融政策、产业政策、财政政策对房地产投资都有着非常重要的影响。例如，1993年在房地产业发展过热，危及国民经济安全与健康、协调发展的情况下，国家对房地产业进行宏观调控，收紧“银根”，很多房地产项目由于资金链断裂，后续资金无以为继，不得不停工搁置，投资者的损失非常惨重。

(六) 房地产流动性差

房地产投资成本高，又有不可移动性和独一无二性，使得同一房地产的买卖不频繁，一旦交易，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成、轻易脱手，通常需要相对长的时间才能完成。因此，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款，如果要快速变现，只有相当幅度的降价。所以说，房地产投资所形成的资产的流动性和灵活性都较低。

(七) 具有保值增值性

房地产投资的保值增值性是由房地产商品的保值增值性决定的。房地产商品不同于其他商品的最重要的特征，就是其保值增值性。所谓保值指的是即便在发生通货膨胀的情况下，房地产商品所内含的社会实际购买力也不会因此而减少；所谓增值是指从长期趋势来看，房地产商品所内含的社会实际购买力是不断递增的。房地产的保值增值性主要来源于土地的保值增值性，因为房屋建筑从建成之日起，就在不断地耗损、贬值，只有土地是在不断增值的。

(一) 房地产投资时机

房地产投资时机，简言之，就是房地产投资者何时入市投资的问题。它存在于房地产开发和经营的各个阶段，例如，什么时候买入土地，什么时候购入物业，投资于开发的哪一阶段等等。一方面，房地产本身的特点、房地产市场特殊的供求关系以及房地产投资者的不同状况，都要求房地产投资者必须善于把握投资时机；另一方面，宏观经济的运行特点、经济的周期性波动决定了房地产业的周期性，也要求投资者抓住时机，顺势而动。

在房地产投资中，每一个时机均包含有国际形势的变化、经济的走势、收入水平的升降等因素。因此，房地产投资中合理时机策略的形成，要求房地产投资者必须具备丰富的实践经验、高度的敏感性和广博的知识。为此，房地产投资者要通过市场调查研究，掌握大量的第一手资料，并对这些资料进行加工处理，同时还要根据经验对那些不易表面化的因素进行分析，作出符合投资时机要求的房地产投资决策。

(二) 房地产投资地段

房地产投资地段的选择，对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产具有增值性，这种增值性在很大程度上表现为土地的增值性。土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件。所以，海外房地产界有句行话，认为房地产投资的要素是Location(地段)。

房地产地段不仅指其所处的地理位置，同时还指其社会位置，后者主要包括人口素质，教育水平，服务业水平，交通、通讯、生活设施状况等。

从房地产投资的实践来看，即使在其他方面存在策略失误，但只要正确地选择了地段，一方面会因房地产的迅速增值而弥补其他方面的损失，另一方面由于好的地段的房地产具有相对较强的流动性，可以使投资者在不利的情况下迅速脱手，做到少亏甚至不亏。

房地产投资者应根据所选地段的不同，建造不同的房屋或投资不同类型的房地产，如： 购物中心和商场之类的商业用房屋应建在繁华的商业中心，因为那里有大量的顾客；别墅应建在远离城市的地方，因为那里环境幽静，便于别墅主人修身养性；住宅楼应建在交通方便、购物便利的地方，因为那里便于住户的工作和生活。

房地产投资地段选择是一个较复杂的问题，没有一个固定的模式。一般情况下，选择的重点包括以下几个方面：

1 掌握并应用地段选择的理论和经验

投资地段选择的理论和经验很多，主要有上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。

上风口发展理论是指城市将主要向上风口方向发展，上风口地段是良好的投资地段。由于城市的烟尘污染严重，为免受其害，人们必然涌向城市的上风口地区，从而使得上风口地段成为好的投资地段。

高走理论是指城市将主要向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是良好的投资地段。由于地势高的房地产受周围环境的影响小，有居高临下的感觉，所以人们愿意选择这类房地产。

近水发展理论是指城市将主要向河、湖、海的方向发展，从市区到水边的地段是良好的投资地段。有水的地方景色秀丽、空气清新，所以人们愿意到这里来居住。

沿边发展理论是指城市将主要沿着铁路或公路两边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是良好的投资地段。

2 选择最有升值潜力的土地进行投资

不同土地的升值潜力是不同的，房地产投资地段分析的目的就是把那些最具升值潜力的土地找出来并进行投资。为此，往往需要对土地划分类型后再进行分析、比较。例如，把建筑用地划分为未开发的土地、已开发的土地、开发中的土地三类，并对这三类土地进行分析、比较：

在未开发的土地上建设房屋，虽然价格看起来并不贵，但在建设过程中的配套投资却相当大。如果该地区的经济发展不是很快，则在这类土地上建设的房地产在中短期内的增值幅度不会很大。

已开发的土地指已经具备城镇规模的土地。在西方发达国家，这类土地不仅价格比较高，而且可供利用的空间相当少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，房地产在日后增值的可能性不会太大。而在我国目前的情况下，这类土地可供再利用的价值较大，升值潜力尚待开发，国家又有政策鼓励投资，所以在一段时间内还将是可供选择的投资地段。

开发中的土地主要位于已经完成了区域规划、具备基本的交通条件，以及有供水、供电等保障的地区，多指城镇周边的郊区或新开发区。比较起来，这类土地的价格适中，投资后的增值潜力比较大，最为房地产投资者看好。

3 从城市规划的角度选择投资地段

房地产投资地段只是整个城市土地的一个组成部分，因此必须从整个城市规划的角度来选择投资地段。在选择投资地段时，既要判断近期的投资热点地段，又要判断中长期的投资热点地段，还要判断隐蔽的投资地段。

城市规划因素包括土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路状况等。土地用途的允许范围越大，越便于规划设计，越利于获取投资收益，投资回报率越高。

容积率的大小直接决定了建筑面积的大小。容积率小的地块，往往投资效益较差，因而不是好的投资地段；容积率大的地块，往往投资效益较好，因而是好的投资地段。

覆盖率越大，允许建造的建筑面积越大，越便于规划设计，所以覆盖率大的地块是好的投资地段。

城市规划所允许的建筑高度越高，可以建造的层数越多，建筑面积越大，越有利于投资者，因而是好的投资地段。

交通道路规划对地段的影响很大，越接近交通要道的地块，毗及临街长度越大的地块，越是好的投资地段。

选择房地产投资地段时，不仅要注意预测其升值的潜力，选择那些升值潜力相对较大的地段，同时还要注意避开那些因各种原因而可能贬值的地段。

(三) 房地产投资的质量

有了良好的地段，就具备了良好的投资获利条件，但并不一定能带来良好的投资效果。良好的投资效果要通过良好的房地产质量来实现。房地产投资质量指房地产投资对象的优劣程度，它包括房地产本身的质量和管理质量。

所谓“房地产建筑质量”，是指建筑物的结实和安全程度、建筑物的审美价值、建筑物的周围环境以及建筑物的适用性。房地产投资中的质量策略，要求房地产投资者对建筑物的设计、建筑物的结构、建筑物的施工以及建筑物的审美价值、建筑物的周围环境、建筑物的适用性进行深入细致的调查、研究，有一个全面的了解。

管理质量同样具有重要的作用。房地产管理水平高，既能吸引顾客、留住顾客，又能扩大宣传、增加收入，它与房地产本身的质量相辅相成。房地产本身的质量高而管理水平很低，与管理质量较高而房地产本身质量很低一样不受顾客欢迎。

房地产投资决策水平的高低将直接影响投资决策质量，它是衡量投资质量高低的关键因素。一个好的投资决策可以帮助投资者抓住最佳投资时机，获得最有利的投资地段，获取最大效益。

1 房地产本身质量的影响因素分析

(1) 用户的质量要求。房屋本身的质量包括性能、寿命、可靠性、安全性、经济性五个方面。不同的用户，在不同时期，对房屋本身的质量要求是不相同的。在无房可住而又资金短缺时，用户最为关心的是经济性问题；在资金充裕、需要显示身份时，用户最为关心的是性能问题，尤其是内外装修水平。所以，进行房地产投资时，必须针对不同的服务对象，决定投资质量，从而保证房地产能及时售出，获得投资利润。

(2) 周围房地产的质量。投资地段周围的房地产质量对投资质量起着制约作用。如果周围全是高档次房地产，那么所投资的房地产质量也不能太低，否则房价和地价不匹配，住着不舒服，也不容易出手。所以，进行房地产投资时必须结合周围房地产的质量来决定，从而保证房地产在质量方面满足用户的需求。

(3) 房地产类型。不同类型的房地产对质量的要求也不一样，如：“解困房”以实用为主，对外装修和建筑风格考虑较少，对房屋造价考虑较多；高级别墅对内外装修、配套设施考虑较多，对房屋造价考虑较少。所以，进行房地产投资时必须从房地产类型本身的要求出发来考虑，以取得理想的投资效益。

2 房地产管理质量的影响因素分析

(1) 投资者的经营方针。房地产投资者的经营方针不同，房地产管理水平也不同。如： 有的房地产投资者以专营房地产开发为主，他们对房地产管理质量考虑较少，水平不高；有的房地产投资者对物业经营很感兴趣，愿意通过物业管理来进行广告宣传，使之取得较稳定的收益，他们对房地产管理质量考虑较多，水平较高。

(2) 购房者的支付能力。房地产管理水平的提高，相应地提高了房地产的总价格，而不同的房地产用户，其支付能力大不相同。所以，房地产管理水平的高低，必须结合用户的支付能力来确定。对于支付能力强的用户，可以提供24小时保安服务，提供生活方面的“一条龙”服务；对于支付能力弱的用户，只能提供那些收费较低的简单服务。

(3) 房地产本身的质量要求。房地产本身的质量较高，一般对管理水平的要求也较高；房地产本身的质量较低，往往对管理水平的要求也较低。普通住宅区的管理水平低于高级别墅区的管理水平，就是实例。当然，有时也可能出现房地产本身的质量不高，但通过高水平的管理来提高档次的现象。不论哪种情况都说明，房地产本身的质量与管理质量大有关系。

(4) 管理的效益大小。房地产投资者的每一项工作都是围绕着提高投资效益而开展的。如果房地产管理水平的提高能够带来明显的经济效益，那么房地产投资者肯定乐意去提高管理水平；反之，如果房地产管理水平的提高无利可图或经济效益不明显，那么房地产投资者必然是能免则免。

房地产投资者和用户对房地产质量的观点是截然不同的，甚至是对立的。房地产投资质量分析的目的，就是要从投资者和用户双方的角度来考虑质量问题，使双方对房地产质量的认识达到一致。

对于房地产投资者而言，在确定房地产质量目标时，应当综合考虑用户要求的质量、价格以及建设成本和盈利，从而确定适当的房地产质量目标。这个质量目标，既不是用户要求的最高的质量水平，也不是投资者希望的较低的质量水平，而是用户愿意购买、投资者对回报满意的质量水平。

然而，具体到某一房地产项目，很难找到一个绝对的尺度来衡量质量目标是否适当。对于房地产投资者而言，可以从房地产的销售结果来衡量质量目标是否适当。如果某房地产很畅销，投资者盈利很多，就说明该房地产的质量目标定得较合适。不过，这是事后评价，事先评价只能依靠质量分析和市场预测来进行。

(一) 房地产投资的优点

在市场经济条件下，在众多的投资领域中，房地产投资吸引着越来越多的投资者。由于房地产投资的物质对象是房地产，而房地产具有供求决定性、位置固定性、形体庞大性、类型多样性、功能基础性、投资大量性、保值增值性、相关影响性、感应灵敏性等诸多特点，因此决定了房地产投资拥有相应的优点及缺点。具体讲，房地产投资与他投资相比，具有以下优点：

1 通货膨胀中的保值手段

保护投资者免遭通货膨胀损害的投资可称为一种保值手段。投资者投资时，必须考虑通货膨胀因素的影响。在一定程度上，房地产能较好规避通货膨胀风险： 一是从长期看，地价具有增值的趋势；二是房产作为实业具有相当的抗通货膨胀功能，即原材料等价格上升了，其价格可以随之上升；三是房地产是不动产，一旦租户或公司破产，通常首先赔偿所租借的不动产投资者的损失，投资者可以及时收回房屋重新出租获取租金，避免像股票投资者那样的毁灭性损失；四是房地产多用途性，可以寻找新兴的景气的行业与公司租用这些物业，取代不景气的交不起租金的行业和企业。

2 价值升值

某些类型的房地产，特别是土地，升值非常快。从美国的历史看，总的来说，在20世纪70年代的大部分时间和80年代的一部分时间，房地产投资是一项相当有利的投资。房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一。当每年通货膨胀率维持在10％~15％时，大部分房地产投资的收益率保持在15％~20％之间，有的甚至更高。虽然后来伴随着通货膨胀率慢慢回落到正常水平，美国大部分地区的房地产市场泡沫破裂，但是部分地区的房地产市场价格仍然保持在高位，并且保持了一定的增长速度。其他类型的房地产，如公寓，同样在价值上有着升值的过程。因此，对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。在很多例子中，房地产升值对房地产回报率的影响要大大高于年度净现金流的影响。

3 房地产投资具有易于融资性

由于房地产具有保值和增值性，且不可移动，是良好的抵押品，这使得投资房地产比较容易取得银行贷款。从发放贷款角度看，房地产是最佳抵押品之一。这是因为它具有以下特点： 有形化、有用性、固定性和价值稳定。所以，有房地产做担保，发放贷款的人愿意以低的利息、较长的期限，贷出较大额度的资金(与其他类型投资相比)，这为房地产投资提供了有效的财务收益杠杆支撑。

4 现金流和税收

在美国，投资于房地产的投资者取得的现金流或税后收入，不仅依赖于某项资产的价值，还依赖于折旧和税收，那种有着较大额度折旧额的资产可以抵消投资者的部分应税收入。房地产一般来说是会随着时间的推移而毁损，折旧则为资产所有者提供了一个补偿这部分毁损价值的津贴。折旧费用可以作为一项现金流出，在纳税之前从收入中扣除，从而减少了资产所有者的税收支付。因此，折旧费用被视为一项税盾(taxshelter)。但是折旧费用是有一定限额的，而且只有收入达到一定水平的投资者才可以享受这项优惠。

5 使用财务杠杆(leverage)

房地产投资的魅力还来源于高财务杠杆率的使用。财务杠杆意味着通过借入资金来使收入最大化。由于房地产是一种实物资产，因此投资者被准许以所购买的房地产为抵押，借入其购买成本的75％~90％的款项。所以，如果投资的总收入高于借款的成本，则这种杠杆投资的资产净收益将会高于没有使用杠杆的同类投资。我们来看一个例子： 投资者A计划进行一项房地产投资，其成本为100万元。他有两种选择，使用财务杠杆(以年利率10％借入90万元)，或者不使用财务杠杆。若投资的息税前收入(EBIT)假定为13万元，适用税率为28％(按美国税法)。在上述两种选择下，他的财务状况如表11所示。表11 房地产投资财务杠杆使用例表单位： 元

〖F〗

显然在使用财务杠杆时，投资者收益率大大高于没有使用财务杠杆时的情形。

6 可以获得多重非经济收益

房地产投资除获得增值收益外，还可以获得多重收益如房地产租金收益、房地产销售收益等。运用房地产抵押贷款进行负债经营，还可以获得这些非经济性收益如名声、社会地位等。

(二) 房地产投资的缺点

1 流动性差

房地产作为不动产，其最大缺点是流动性较差。它不像其他金融产品，可随时变现或较容易变现，一般出售或出租都需有一定的时间，甚至有时为了达到快速变现，可能要损失收益甚至亏损才行。所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目，家庭必须没有现金压力才行。为了减少这种风险，一般考虑把房地产投资作为投资组合的一部分，而非全部，另外就是在急需资金时，可把房地产抵押进行贷款。

2 投资金额比较大

房地产投资额的起点都比较大，对开发商来说，动辄上亿元；对一般家庭来说，也要几十万元或百万元。但是，随着房地产市场的发展、各种房地产投资手段的推出，也为普通家庭的房地产投资提供了选择余地。

3 政策风险

房地产投资是一项政策性很强的经济活动，如土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等的变化，都可能给房地产投资带来一定的风险。随着国家体制转型、政策完善、法治健全，以上风险可相应减少。

4 道德风险

国内房地产市场的不成熟，也使少数开发商有了违规欺骗的机会，如房屋的质量、合同的不公正、产权的不完善等，都可能给房地产投资带来损失。这些道德风险在现阶段特别明显，各种房地产纠纷、官司层出不穷就是明证。所以，投资者需比较全面地掌握各种信息。

一、 知识训练题

1 简述房地产投资的概念。

2 简述房地产投资的特征。

3 简述房地产投资的优缺点。

二、 技能训练题

1 讨论： 将房地产、股票、债券、黄金、外汇、艺术品、期货等投资品的收益与风险进行排序，并说出各自的优缺点。

2 项目： 实地考察你周围的居住房地产项目、写字楼项目、商业项目、工业项目各一个，并作好相关信息记录，同时分析讨论是否符合投资三要素，写出分析报告。

3 分析： 进入2008年下半年，由于美国“次贷危机”所引发的连锁反应再次袭击全球金融市场，“两房”被政府接管、雷曼兄弟破产、美林被迅速收购等一系列危机爆发，直接导致了全球市场产生恐慌情绪，国际商品价格波动加大，在原油、黄金大幅下挫的带动下，国际大宗商品价格普遍暴跌，近几年来形成的房地产大牛市结束了。面对全球金融危机，投资者应当如何进行房地产投资？

第三节 房地产投资分析的目标和任务

【学习目标】

1 掌握房地产投资分析的特点，并能运用到具体分析中；

2 熟悉房地产投资分析的目标；

3 了解房地产投资分析的任务；

4 掌握房地产投资分析的方法。

【理论学习】

房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益，防范控制、转移和规避投资风险，进行合理的房地产投资决策的科学依据，因此必须明确分析目标和任务。

房地产投资分析是一项技术含量很高的工作，需要分析人员有科学严谨的工作态度、渊博的知识和丰富的实践经验。而且，分析人员要对分析结果承担技术责任。房地产投资分析有以下几个重要特点：

(一) 客观性

客观性是房地产投资分析的基本属性，它要求分析人员的分析依据必须是真实的，是经过调查得到的客观的数据和资料。分析人员要善于利用自己的经验和各方面的统计资料进行分析，即使有时客观资料不尽一致，同样要求分析是客观的。客观性是保证分析结果正确的基础。

(二) 全面性

全面性是指对投资活动的方方面面都做出分析，包括投资方向、投资形式、市场需求、价格确定、资金筹措、投资收益和投资风险等。

(三) 策划性

策划性是房地产投资分析的目的所在。分析人员不仅要告诉投资人所面临的客观投资环境，更要告诉投资人如何去适应和利用客观投资环境，要为投资人分析投资进程中的困难，提出克服解决的策略和方法，要用科学的计算方法找出变化的趋势和可能性。

(四) 责任性

一项好的投资分析会为投资者节省大量资金并谋取巨额收益，而一项质量较差的分析则可能使投资者误入歧途。投资分析者要对分析的技术数据、技术手段和分析结果负责，应具有良好的职业道德。

房地产投资分析是提高房地产投资投入与产出的效率和效益，防范、控制、转移和规避投资风险，进行合理的房地产投资决策的科学根据。房地产投资分析的目标有以下几个方面：

(一) 总结房地产投资的经济规律

房地产投资分析要总结房地产投资实践的经验和教训，揭示房地产投资和房地产经济运行规律，要对房地产投资实践起到指导作用。房地产投资分析要特别重视研究房地产产权的作用和合理转移规律、房地产开发中土地用途竞争和增值的规律、房地产投资收益和风险相互作用的平衡规律、房地产资源的稀缺性与合理配置规律、房地产投资资金运用与良性循环规律、房地产业与国民经济协调发展规律等，以提高房地产投资的成功率。

(二) 探讨房地产投资分析的科学方法

房地产投资分析的方法所依据的基本原理是成本与收益分析。只有收益超过成本，投资才是可行的。但是，要真正搞清房地产投资的成本和收益并不容易，它需要正确地确定投资对象，正确地选择房地产建设地址，做好规划和设计，控制好项目质量、建设成本和建设周期，还需要进行房地产市场预测，确定好房地产销售价格和上市交易时机，制订房地产投资项目的还贷付息方案，以及在房地产开发、经营和管理的各个环节都要进行风险分析和控制，等等。因此，进行房地产投资分析，应当认真研究和分析上述各个方面的理论和方法，为提高分析结果的科学性、准确性、预见性和实践性，寻找有效的途径。

(三) 制定房地产投资合理决策的规范和制度

房地产投资要取得成功，就要努力克服投资的盲目性，要减少政府对房地产投资市场的过度干预。投资者如果盲目地进行房地产投资，除了自身要遭受损失外，还会破坏房地产市场秩序；政府对房地产投资市场过度干预，房地产投资者的主观能动性就不能充分发挥。房地产投资分析的目的之一就是指导并规范房地产投资活动，从而让投资者满意，让房地产市场有序并充满活力。房地产投资分析要为房地产投资者提供指导，也应当对政府的房地产投资政策、法规和项目管理等实施有效的评价，建立科学、合理的房地产投资决策的规范和制度。

一项完整的房地产投资分析活动，分析人要给投资人提供良好的房地产投资项目分析报告，要给投资人提供解决诸如投资方向、运作方式、投资收益和投资风险等方面问题的方法，这是房地产投资分析要完成的基本任务。

(一) 为投资人提供投资方向

投资人在准备投资前，往往面临投资方向选择，诸如地址选择，物业种类选择，规模、期限、合作伙伴选择等。投资人可能是最初进入该市场的新手，对投资环境一无所知，需要分析人全面的阐述；也可能是已选好地址，要解决其余问题。但是，分析人要为投资人解决的，却应是全部问题。所以，一个良好的分析报告要对投资方向等诸问题做出全面可信的论证。

(二) 为投资人预测投资收益

投资收益是投资人关心的根本问题，是投资人的投资目的所在。投资人要详细了解总投资额、自有资金、贷款额度、资金使用进度、贷款利率及偿还期、投资回收期、收益率、规费、利润率等资料，其中投资人最关心的是税后纯利润与投资额的比例。

(三) 为投资人阐述风险，并提供规避风险的方法

分析人为投资人仅仅预测投资收益是不够的，还要告诉投资人投资风险；仅仅告知其风险的存在也是不够的，还要告知其规避风险的方法。风险是客观存在的，如果投资人视风险而不顾，将有可能遭受巨大损失。分析人懒于分析风险，则是严重有悖职业道德或是失职行为。

房地产投资分析是一门应用性学科，其分析方法主要有：

(一) 理论联系实际的方法

房地产投资分析主要是以微观经济学和工程经济学为理论基础，其中诸如投资、费用、成本、折现率、收益、价值等都有自身的内涵和定义，而这门学科又是应用型的，需要将经济学理论与房地产投资实践紧密结合起来，这样才能真正解决实际问题。

(二) 定量与定性分析相结合

在房地产投资分析中，既有定量分析又有定性分析，既有客观分析，又有主观判断。要在定性分析的基础上，针对房地产投资目的的实际要求和房地产市场的客观状况，分析房地产市场调研资料，确定一系列的评价指标，进行定量分析；在定量分析的基础上，进行投资方案的对比和优化，并作出投资决策或决策建议。定量分析是一个过程，是一个工具，在投资分析中非常重要。定量分析的结果直接影响投资项目能否正确决策。但是，定量分析最终是为定性分析服务的，房地产投资分析的最终决策建议是通过综合分析得出的。

(三) 静态分析与动态分析相结合

房地产投资分析在投资决策的不同阶段，对精度的要求不一样。在一些情况下，需要考虑资金的时间价值，而在另一些情况下，可以不考虑资金的时间价值。因此，在房地产投资分析中，需要恰当地运用好静态分析和动态分析方法。

(四) 宏观分析和微观分析相结合

既要研究分析房地产项目所处的宏观环境，诸如市场环境、政策环境、社会经济发展环境等，又要从微观的角度分析房地产投资项目的运作成本、资金筹措情况、销售方式、收益指标等。

一、 知识训练题

1 简述房地产投资分析的特点。

2 简述房地产投资的方法。

二、 技能训练题

分析材料： 中央别墅区作为北京高档别墅的聚集地，区域内不乏千万级豪宅，亦不缺少大量的小独栋、联排。有数据显示，这里的年租金回报率最高曾达到30%。

作为外国人居住首选的地区，中央别墅区拥有良好的居住环境，高档的涉外学校、医院和商业等生活配套也日渐齐全，而且在15年的发展过程中，这里已经形成相对稳定的消费群体和成熟的别墅租赁市场。

据统计，中央别墅区内独栋别墅共有近7000套，区域内居住的外籍人士达七成，其中选择租赁方式的占75%，尤其是独栋别墅最受欢迎。如丽京花园居住客群多具有涉外背景，香江花园、裕京花园等项目的外籍住客均超过70%。

(资料来源： 《中央别墅区租金回报高出公寓1倍，外籍客占六成》，中国房地产报，20071005)

分析并讨论：

(1) 以上这段材料说明房地产投资分析具有哪些特点？

(2) 以上这段材料用了哪些分析方法？