房地产投资项目经济分析

一个好的房地产投资项目，要进行合理经济分析，其核心是收益和风险分析。借助静态经济评价指标和动态经济评价指标，借助盈亏平衡公式、敏感性指标、概率知识，可以对房地产投资项目中不确定性因素进行定量分析，以减少投资风险。

第一节 房地产投资项目确定性分析

【学习目标】

1 熟悉房地产投资项目确定性分析的内容；

2 熟悉房地产投资静态经济评价指标；

3 熟悉房地产投资动态经济评价指标；

4 能应用确定性分析指标，进行房地产投资项目分析。

【理论学习】

在投资决策前，需要从财务角度对房地产投资项目进行评价，其评价方法大致分为确定性和不确定性两种。确定性的评价方法有静态和动态之分，静态方法的指标是投资回收期、投资利润率等；动态方法指标有净现值、净现值率、内部收益率、动态投资回收期等。

在对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，则称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。

(一) 投资利润率

投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：投资利润率＝项目年利润总额或年平均利润总额项目总投资项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准(例如20％)。当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。

例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为150万元，则该项目的投资利润率是150500×100％＝30％如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。

投资利润率对于快速评估一个寿命期较短的项目方案的投资经济效果是有用的指标；在项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程，需对其进行初步评估时，也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。

投资利润率法主要有以下优点： ① 经济意义易于理解，因为净利润是会计人员较为熟悉的概念；② 使用简单、方便；③ 考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。其主要缺点在于： ① 没有考虑资金的时间价值；② 由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。

(二) 投资回收期

投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间内足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标，称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为：∑ptt＝0(CI－CO)t＝0式中，pt——投资回收期；

CI——现金流入量；

CO——现金流出量；

(CI－CO)t——t年的净现金流量。

投资回收期可根据现金流量表(全部投资)中累计净现金流量计算求得，其计算公式为：pt＝累计净现金流量开始出现正值的年份数－1＋上年累计净现金流量的绝对值当年净现金流量把求出的投资回收期pt与行业的基准投资回收期pc比较，当pt≤pc时，表明项目投资能在规定的时间内收回，经济效果好。

举例如下： 甲乙两方案前4年的净现金流量如表61所示，求这两个方案的投资回收期，并利用投资回收期指标对这两个方案进行评估。表61 甲乙两方案各年净现金流量单位： 万元

〖F〗

从甲方案计算所得为：pt甲＝3－1＋200500＝2.4(年)由于甲方案各年净现金流量为年值形式，亦可简化计算为：pt甲＝1200500＝2.4(年)从乙方案计算所得为：pt乙＝4－1＋200400＝3.5(年)如果行业的基准投资回收期为4年，则甲乙两方案都可以接受；如果甲乙两方案互斥，由于甲方案的投资回收期短于乙方案，故应选择甲方案。

投资回收期法的主要优点在于： ① 使用简单、方便，具体体现在三个方面： 一是评估指标计算较为简单，二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，而不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量，三是不用确定贴现率；② 投资回收期的经济意义易于理解；③ 在一定意义上考虑了投资风险因素，因为通常投资回收期越短则投资风险越小。

正是由于投资回收期法具有以上优点，所以对小投资项目评估时，经常采用该方法。即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。

投资回收期法的主要缺点有： ① 没有考虑资金的时间价值，这一点体现在将不同年份的现金流量直接相加；② 不考虑投资回收期以外各年净现金流量，所以不利于对投资项目进行整体评估；③ 投资回收期标准的确定主要依赖决策者对风险的态度。

在对房地产开发项目的投资效益进行评估时，考虑资金时间价值的方法称为动态评估，计算的指标称为动态指标。动态指标比较全面地反映开发项目投资活动有效期的经济效益，使评估更加符合实际。常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。

(一) 净现值

净现值是指把开发项目在投资活动有效期内的净现金流量，按预先规定的贴现率或基准收益率，折算到开发项目实施开始的基准年的代数和。用净现值评估开发项目投资效益的方法，称为净现值法。其计算公式为：NpV＝∑nt＝0(CI－CO)t(1＋ic)－t式中，NpV——净现值；

n——开发项目投资活动有效期；

ic——贴现率或基准收益率。

在利用净现值评估项目时，若NpV＞0，表示开发项目方案的收益率不仅可以达到基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平，而且尚有盈余；若NpV＜0，则说明方案的收益率达不到基准收益率或贴现率预定的投资收益水平；若NpV＝0，则表示开发项目方案的收益率恰好等于基准收益率或贴现率所预定的投资收益水平。所以，只有NpV≥0时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。举例 当100％出租时， 当两种结构形式的数据均准确时，可以用年值法进行比较：A木＝10(A／p，10％，15)＋0.3＝1.61(万元)

A混＝20(A／p，10％，60)＝2.0(万元)因而木结构方案有利。但由于寿命期的不确定性，因此要找出盈亏转换条件进行分析。

设木结构的寿命期为N1年，钢筋混凝土结构的寿命期为N2年，则两方案盈亏平衡的条件为：A木＝A混即 10(A／p，10％，N1)＋0.3＝20(A／p，10％，N2)根据该平衡式及N1和N2可画图65。从图65可见，无论钢筋混凝土仓库使用寿命多长，只要木结构仓库的寿命期超过10年，建造木结构仓库肯定有利。

(四) 盈亏平衡分析的应用

盈亏平衡分析也可以用于两个方案的优劣比较与分析。在项目投资分析中，当有两个或两个以上方案时，若分析的目的是找到各方案的优劣范围，则可首先确定某一分析指标(首先求出第3年50000元现金流量的现值

σ＝50000 (p/F， 10％， 3)＝37566(元)。

该现值可以看成是项目的期望收益现值。

然后求出第3年标准差的现值

σ＝7000 (p/F，10％，3) ＝5259(元)

这也就是现值标准差。

要使项目可行，必须使得项目的实际现金流人的现值大于初始投资25000元；要考虑项目可行的概率，也就是考虑项目实际收益值大于或等于25000元的概率。

计算标准偏差Z： Z＝(25000－37566)／5295＝－2.3894

由标准正态分布表可知，现金流大于25000元的概率为0.99。显然，项目可行的概率是很大的。

(二) 投资风险度

应当说，得到了房地产投资风险概率分布，也就得到了全部关于房地产风险估计所需要的资料，可以进行仔细研究。但有时为了比较各种投资方案或为了进行简单的描述，常需要用一些相对量来描述风险，因此引进了风险度的概念。风险度也叫变异系数。风险度：FD＝σμ

生存风险度：SD＝决策可能最大损失致命损失

风险效应值：RE＝投资失败的费用期望投资成功的概率生存风险度SD表示投资方案对投资者的致命程度，用来进行投资方案的选择；风险效应值RE是确定投资者为未来承担的风险所支付的预期费用。在计算投资收益时应把风险效应值加上去，以提高项目的安全度。

例如： 某企业投资一房地产项目，成功机会30％，获利300万元；失败机会70％，损失80万元。试计算自有资金600万元和60万元两种情况的生存风险度和风险效应值。损益期望值 μ＝0.3×300－0.7×80＝34(万元)

SD500＝34／600＝0.057

SD50＝34／60＝0.57显然，自有资金为60万元时，为致命损失，故不采用该投资方式。RE＝0.7×80／0.3＝18.67(万元)风险度越大，就表示对将来收益无把握，房地产投资风险就越大，这应成为房地产投资者的一个重要考虑因素。

又如： 某房地产投资公司欲在一繁华地段投资一项目，投资方案有： 一是投资兴建一高级公寓；二是投资兴建一商业大厦。建成后，两方案皆以出租方式经营。这两种投资方案的年净收益率和市场情况如表615所示，试作风险分析。表615 投资方案收益率和市场情况表

〖F〗

方案一：

期望收益率μ(1)＝40×0.1＋30×0.8＋20×0.1＝30％

收益率的标准差σ(1)＝0.1(40－30)2＋0.8(30－30)2＋0.1(20－30)2＝20＝4.5％

风险度FD(1)＝4.5／30＝0.15

方案二：

期望收益率μ(2)＝50×0.2＋30×0.6＋10×0.2＝30％

收益率的标准差σ(2)＝0.2×(50－30)2＋0.6(30－30)2＋0.2(10－30)2

＝160＝12.65％＝160＝12.65％

风险度FD(2)＝12.65／30＝0.42

得到方案一、方案二的净收益率正态分布曲线如图611所示。

通过比较计算结果，方案一的投资风险度为0.15，方案二的投资风险度为0.42，方案一的正态分布曲线较方案二的正态分布曲线“瘦”。因此，方案二的风险程度较方案一的风险程度高，且方案二的风险程度大约是方案一的近3倍。

一、 知识训练题

1 房地产投资项目不确定性分析的内容有哪些？

2 影响房地产投资项目不确定性因素有哪些？

3 正态分布有何特点？

4 简述房地产投资项目敏感性分析的分析步骤。

5 什么是房地产投资风险度？

二、 技能训练题

某房地产开发公司欲建房出售，根据市场预测，每平方米建筑面积可售1000元，每平方米建筑面积变动成本为500元，该公司年固定成本为80万元。问该公司的年销售量要达到多少才能做到盈亏平衡？若公司要实现40万元年利润，销售量应达到多少？