居民住房消费的资产负债表效应检验

房地产价格持续上涨，居民住房财富增加，家庭资产负债表更加健康，居民会倾向于也更容易向银行借贷，进行金融资产投资，或者更多地消费耐用品和住房。

国际上，把将房屋抵押给银行，但所取得的贷款并非用于购买房子，多用来支付家庭消费，称为“资产增值抵押借款”。这种贷款活动通常会在房价持续上涨时趋于活跃，因为房价上扬，代表通过抵押可贷得更多的资金，而按揭利率通常又是一般家庭可取得的最低贷款利率（因为有抵押品，银行的风险较低），因此，这类贷款是房价高涨时期流行的家庭融资方式，是衡量未投入楼市的担保借款的一项指标。

依据英国银行数据（见图5.2），从20世纪90年代，伴随着房地产价格的下降，住房资产增值抵押借款几乎停止了，但从90年代末以来随着房价的上涨，资产增值抵押借款也随之上涨。自1999年第二季度以来，英国家庭以住房作抵押的借款金额远大于新的住房投资所需金额，2000～2003年资产增值抵押借款相当于居民可支配收的4%，资产增值抵押借款在2003年第四季度增至173亿英镑，创下历史最高，2005年因房市降温而下降，2006年在房市复苏的带动下再度上升，2007第一季度资产增值抵押借款还高于2006年同期的116亿英镑，但从第二季度开始快速下降，到2008年第二季度以来资产增值抵押贷款为负值，并且连续创新低。

图5.2　英国资产增值抵押贷款

数据来源：Bank of England。

在美国，从住房贷款数据也表明过去十年来资产增值抵押借款也类似于英国，尽管贷款额比英国更少些。美国资产增值抵押借款的流行源于美国人有对已存在的借贷进行再融资的习惯。在美国，固定利率贷款的流行使得大家在利率降低时进行再融资，在再融资的过程中许多家庭选择对房屋增值进行抵押。联邦储备局的研究表明，在2001年有45%的自有住房者进行了再融资，在2002年的上半年权益贷款额持续提升。Canner（2002）研究估计资产增值抵押借款对美国消费增长了0.5%。

受金融和信用体系完善程度的影响，以及受长期以来所形成的传统消费观念的制约，现阶段我国居民更多地是在购买住房时进行抵押贷款，不像发达国家那样，当房地产价格上涨时可以很自由、很容易地去抵押房产进行日常消费或其他耐用品消费。而且，国内居民“资产增值抵押借款”数据不可得，本节仅分析当房地产价格上涨时，居民家庭通过抵押贷款用进行住房消费的资产负债表效应是否存在。

（一）数据来源和描述

从以上理论分析可知，随着住房价格的上涨，居民的住房财富随之增值，可供抵押的资产增加，从银行获取的信贷也随之增长，居民家庭资产负债表效应发生作用。为了对我国近十年来居民住房消费资产负债表效应进行实证检验，本课题于2008年9月份赴江苏省常州市住房公积金中心信贷部进行实地调研，抽取家庭住房消费信贷数据进行分析。

从常州市住房公积金中心的信贷数据库中随机抽取居民住房抵押贷款微观样本^[3]，对部分数据缺失的样本进行删除后，最终使用的有效样本数为34 644个，其中仅采用公积金抵押贷款的样本数占78.4%，采用公积金和商业组合贷款的样本数占21.6%，样本时间跨度自2000年1月至2008年9月。样本包含的具体信息有，主贷人在申请贷款时点的基本信息，包括性别、年龄、家庭月收入等；所购房屋的基本信息，包括购房总价、购房面积、购房类型；申请贷款的基本信息，包括贷款申请时间、公积金贷款金额、申请期限，商业贷款金额和期限（若采用了公积金和商业组合贷款）、申请时的贷款利率、月还款额等。

在基本信息基础上，本书设计指标“每平米房价”（简称“房价”）、“每平米贷款”和“房价月收入比”。“房价”是指居民所购买住房的每平米房价，由购房总价除以购房面积计算得到，代表房价高低。“每平米贷款”是指居民所购住房每平米的抵押贷款额，由公积金贷款金额加上商业贷款金额得到“贷款总额”，再除以购房面积计算得到，代表居民所购住房每平米抵押贷款的高低。“房价月收入比”是由购房总价除以贷款申请时的月收入（如果有合贷人，则为主贷人和合贷人的月收入之和），表示收入对家庭所购住房价值的影响。样本主要指标的描述性据统计结果如表5.1所示。

表5.1　住房消费抵押贷款指标描述性统计

注：样本量为34　644，单位为元。

（二）实证检验

为了考察房价和抵押贷款之间的关系，依据“每平米房价”对样本进行五分组，依据“每平米房价”由低到高排序，平均分成五组，依次表示为低房价、中等偏低房价、中等房价、中等偏高房价和高房价五组，依次用组号1～5来表示。不同组中主要指标的均值如表5.2所示。

表5.2　房价五分组情况下每组样本指标均值

注：单位为元。

由表5.2可以看出，房价越高的组，居民所购住房的总价、贷款总额、每平米贷款额度和房价月收入的均值也越大。但这种趋势是否具有统计上的显著性？在不知总体分布的情况下，我们选择多独立样本非参数检验方法，来分析“每平米贷款”和“房价月收入比”这两个指标在房价五组下的分布和中位数是否相同。

多独立样本非参数检验方法是通过分析多组独立样本数据，推断样本来自的多个总体的分布是否存在显著的差异。检验方法有Kruskal-Wallis检验、Jonckheere-Terpstra检验和中位数检验（Median Test），前两种方法是用于检验多个总体的分布是否存在显著性差异，零假设为：多个独立样本来自的多个总体的分布无显著差异。中位数检验（Median Test）通过对多组独立样本的分析，检验它们来自的总体的中位数是否存在显著差异，其零假设为：多个独立样本来自的多个总体的中位数无显著差异（见表5.3）。

表5.3　房价五分组下的独立样本非参数检验

从表5.3可以看出，“每平米贷款”和“房价收入比”的多独立样本非参数检验在三种方法下都是拒绝原假设，表明“每平米贷款”和“房价收入比”在收入五分组中的差异具有统计显著性。以上的分析可以看出，房价越高，居民所购住房中每平米所担负的抵押贷款越大，说明居民资产负债表效应在我国是存在的。同时，居民所购住房房价越高，家庭月收入中每元收入所能带动的购房总房价也越高，表明房价越高，收入每增长一元所能带动的住房消费越高。