城镇老年人口房产折价和处理方式

（一）城镇老年人口房产折价和处理方式

用房产投保比用钱款投保要复杂得多，首先遇到的一个问题就是房产折价，把房产折价为现金投到保险专业公司。房产折价成现金投入到保险专业公司，大致会采取以下三种形式:

一是出让式。所谓出让式，就是老年人口将属于自己的房屋作价卖给养老保险专业公司，老年既不保留居住权，也不保留继承权，如同出卖给其他自然人一样。这种情况处理起来比较简单，可由房屋业主和养老保险专业公司进行等价交换，价格由市场交易形成。然后老年人口将房屋出让所得投保到养老保险专业公司，保险专业公司再依据投入资金多少确定在保险基金中的份额，并按照股份多少按期发放养老金。这里要注意的，其一，老年人口必须拥有房屋产权，避免事后引发产权纠纷；其二，养老保险专业公司收购要经过市场交易，一般情况下要高于或等于市场定价。因为养老保险专业公司并不付给老年业主现金，而是采取入股后按期发放养老金办法偿付，老年业主应得的利息没有计算在内。

二是期货式。所谓期货式，就是城镇老年人口将房屋作价交给养老保险公司，但是保留老年人口一定期间内（若干年或直到老年去世为止）的居住权，不保留产权和继承权。这相当于以房产作抵押或期货交易，等于养老保险专业公司先行预付给老年人口的养老金。对于老年房主而言，实质上是分期出卖房产，但又保留使用权；对于养老保险专业公司而言，实质上是分期付款购买房产，但又没有立刻获得使用权。这种所有权与使用权相分离的状况，处理时有一个对老年人口预期寿命的估计、房产折旧和未来预期价格问题，需要作出比较精确的计量。不过这对于保险公司而言，仍属于一般的精算问题，是可以妥善解决的。

三是典当式。所谓典当式，就是既保留老年人口对原有房屋的产权，又保留将来的继承权，只是将若干面积的房屋出租给养老保险专业公司，保险公司以养老金形式支付给老年一定的费用。类似于在当铺里典当东西一样，等到老年人口去世后，再由家人赎回来。对于保险公司而言，在老年人口在世期间内，可以获取该房屋的使用权，可以出租或作别的用途，用收取的货币收入支付老年人口的养老金；对于老年人口而言，盘活他们的房屋资产，领取稳定的养老保险收入。在政策上，可以考虑免征或少征典当式老年人口的房屋出租税，以保证老年人口获得相对多一些的养老金。