上海年轻白领租赁居住状况的调研
黄雨艳[1]程烨超[2]傅益人[3]
一、调研背景和调研目的
年轻白领是上海人才群体中不可或缺的部分，是上海城市发展的重要动力，但在高房价的背景下，他们的住房现状越来越成为社会所关注的话题。年轻白领以租赁居住为主，一方面要支付随着房价不断上升的房租;另一方面在租赁居住中将可能面临居住不稳定、不安全，无法解决户籍和子女教育等问题。而这些年轻白领不低的收入也使得他们无缘保障性住房，成为“夹心层”，给他们带来一定烦恼。上海的“居不易”现象将成为留住和吸引人才的一大障碍。
对上海年轻白领租赁居住状况进行调查，通过问卷调查、网络调查、典型目标人群专访等方式，研究这部分人群的实际居住状况，包括工资水平、住房来源、租金负担、未来购房愿望、租赁居住中的各种困难等，为上海下一步完善公共租赁住房政策、健全住房租赁市场及建立人才住房补贴政策提供决策参考，从而积极响应中央“十二五”规划中落实科学发展观，以人为本谋划发展，更加注重民生改善以及和谐社会建设的要求。
二、调研对象和调研方法
1.问卷调查
选择陆家嘴、徐家汇、人民广场这3个商圈的年轻白领进行问卷调查，总共发放了150份问卷，回收了138份问卷，有效问卷为116张，其中，人民广场45份，陆家嘴39份，徐家汇32份。
2.网络调查
通过人人网、校BBS以及课题组博客的网络途径调查并收集年轻白领意见52条。3.典型目标人群专访
(1)电话访问。对5名20～30岁且为租赁居住状况的年轻白领进行了电话访问。
(2)专题访谈。对宝洁(上海)国际贸易有限公司IT部的职员吕小姐进行专题访谈。
三、调查对象的基本情况
图1 受访年轻白领年龄分布状况
1.年龄分布
上海年轻白领租赁居住状况调研受访者年龄结构中44%的年龄在18～25岁，在18～30岁之间的受访白领超过七成。
2.收入分布
上海年轻白领租赁居住状况调研小组对受访年轻白领的月薪进行了调查。调查结果显示，近半数的被调查者月薪在3 000～5 000元，月薪在5 000元以下的人群除去必要的生存开支之外余款就所剩无几，难以承担过高的房价。因此在购房或租房的问题上存在或多或少的困难。因此，向这个群体的年轻白领调查关于居住条件的问题具有代表性。
图2 受访年轻白领月收入分布状况
四、年轻白领居住现状及租赁居住中的主要困难
1.主要居住形式
在对受访年轻白领居住现状的调查结果显示，三成以上的受访者没有自己独立的住房或选择租房居住。换言之，由于这个群体对于住房的刚性需求，租赁住房成为他们选择住房的长期模式。同时，租赁需求是住房市场的一个重要组成部分，将会有一定的持续性，因此对于年轻白领租赁居住状况的研究是十分必要的。
图3 受访年轻白领居住状况
2.年轻白领对于合租的态度和担心
接近70%的受调查者对合租住房持有条件支持的态度，即不排斥合租，但是合租对象仅限于认识的朋友或者同事。住房是长期的刚性需求，为了解决住房问题，不得不选择合租，这一新现象便自然而然地产生了。但是合租可能会导致一系列的治安、伦理等社会问题。可以说，合租对解决住房问题所起的作用极为有限，难以解决年轻人居住困难的问题。
图4 受访年轻白领对合租的态度
3.年轻白领对于在租赁住房中最担心遇到的主要问题
调研小组通过调查受访者对租房所产生问题的认识，发现受访者认为租房会带来不足的前三个主要问题分别是缺乏家的归属感、户籍问题及子女教育问题;此外，与房东关系的相处、房屋的户型、难以融入小区文化等问题位列最末。
图5 受访年轻白领对于租赁住房中最担心的问题
五、年轻白领对住房问题的相关看法
1.年轻白领对于居住房屋的选择
在对受访年轻白领选择住房时考虑诸多因素的重要性排序时，所有的受访者将价格、环境、地段、配套、交通放在了首位。除了首要的价格因素外，这种结果反映了受访者对工作单位距离，出行方便程度的考虑。而关于生活质量的户型结构、付款方式、物业管理水平被放到了次要位置。这表明年轻白领的物质条件有限，使得其只能牺牲自身的生活质量作为代价来解决住房问题。
表1 年轻白领在租房、购房考虑的因素
图6 受访年轻白领的理想居住面积
2.年轻白领的理想居住面积
经过对受访者理想居住面积的调查。结果显示，将近4成的受访者选择“50～70平方米”。
3.年轻白领在高房价下选择租房居住的意愿
数据显示70%的受访年轻白领对于在高房价下是否选择租房居住仍在犹豫。也有受访年轻白领根据自身当下经济实力认为选择租房居住可适当减轻生活压力，提高生活质量。我们进一步推断将近九成的受访者并不排斥租房居住，只是现有观念以及当下条件尚不成熟、政策形势尚不明朗，因此更多人选择观望。
4.年轻白领对房租的承受程度
我们还通过对受访者对房租承受程度的调查发现，几乎所有受访者的承受能力在月薪的30%以下，从受访者的收入水平来看，就是在1 500元以内。在租房或购房时会考虑的因素方面，86%的人表示价格是第一考虑要素，随后是出行的方便与否和房屋的户型，最后是房屋周边环境等。价格作为首要因素，其中折射出无论是租房还是购房，年轻白领面临的经济压力都很大。
六、年轻白领对相关住房保障政策的理解与期望
图7 受访年轻白领对保障性住房与公租房的了解程度
1.年轻白领对保障性住房与公租房的了解程度
上海年轻白领租赁居住状况调研小组在上海落成保障性住房(包括廉租住房、经济适用住房和公共租赁房)的基础上，向受访年轻白领调查其对政策的了解程度。结果显示，基本所有的受访人群对上海市的保障性住房及公租房的了解情况停留在略知一二上。这个结果体现出两个问题:首先是年轻人对目前房产市场仍存在一定的认识盲区;其次是国家在这些方面的推行力度仍不够大，应进一步建设保障性住房，并将这一信息及时公告，以缓解住房矛盾的同时也能抑制房价过快上涨。
2.年轻白领认为公租房的不足之处
公租房政策在受访年轻白领眼中依然存在着不足。有72%的受访者认为“目前的公共住房政策对于年轻白领惠及不广”，有57%的受访者认为“政府没有出台以新白领为受众的新型公共住房政策”以及“管理机制不健全，监督不到位”。因此，政府应在这个问题上对症下药，多出台关于年轻白领的房产政策，并加强管理，改善管理方式，引导社会进行监督。
3.年轻白领对相关住房保障政策的建议
为了解决住房宜居难的问题，五成多的受访年轻白领认为应加快各类保障性住房的建设和管理，并建立保障性住房质量检查跟踪监督机制。比起高昂的租金和庞大的租房人群，直接提供货币补贴会显得杯水车薪，难以保证惠及每一个人。这体现出一些年轻人对当前政策和实施程度缺乏了解，也表明政府在这一方面确实存在一些缺陷。因此政府应改变补贴的方式方法，应当在房源供应等方面起作用，如此能将受惠范围扩大，效果会比较明显。
图8 公租房政策在受访年轻白领眼中存在的不足
图9 受访年轻白领对解决住房宜居难措施的看法
图10 受访年轻白领对公共住房政策改进方向的看法
通过调查受访者对公共住房政策在哪些方面给予更多优惠的希望，四成多的受访者表示优惠应体现在房款首付方面，还有近三成的受访者认为应体现在贷款利率方面。这种情况表明不仅仅是房贷，目前首付金额也为年轻人带来了不小的压力。国家应及时注意到这一点变化，即使不能在短期内抑制房价，也要缓解年轻人的长期压力。灵活利用经济政策，或者必要的税收政策，适当地给予首套购房优惠。
此外受访者对保障租客方面应出台政策的看法，各有四成的受访者选择了控制租金与稳定租赁期限的措施。这表明目前房屋租赁市场仍存在一些不足，比如租金任意上涨，租赁关系不稳定，租赁时间长短不一等。国家应当出台一些措施，比如出台租赁格式合同，整顿中介公司等，以保障租客权利。同时租客也要了解相关法律法规，维护自己应有的权利。
对于完善上海租赁市场，受访年轻白领提出了许多建议。从众多受访年轻白领的建议来看，焦点主要集中在政府应加强廉租房和公租房建设，并完善管理机制，对保障性住房的使用情况加以监督，控制租金上涨等，政府应在这些存在突出问题的方面下大功夫。但是抑制房价和控制租金的问题是紧密相关的，想要降低租金，关键还是在于完善相关制度。所以，政府要在保证经济增长，社会安定的条件下进行制度的完善与变革，这样才能惠及民生，有效调控楼价的快速上扬。
七、主要结论及相关政策建议
通过上海年轻白领租赁居住状况调研小组的调查发现，目前上海年轻白领在租赁居住方面还是面临着一定的压力。租赁信息获取渠道的不通畅、租赁关系的不稳定、不断上涨的房租以及购房压力等问题使得白领对租赁居住还存在较大的顾虑。针对以上问题，我们提出以下政策建议:
1.规范租赁市场，建立租赁市场信息化系统
为了规范租赁市场，建立租赁市场信息化系统成为首要的选择。基于调研，我们发现，多数年轻白领的租赁信息来源是网络搜索和熟人介绍。但是至今没有一个规范的租赁市场信息化系统来统一市场上各种租房信息，这造成了年轻白领在租赁租住中的安全隐患，也给政府统一管理租赁市场带来不便。所以，建立租赁市场信息化系统，畅通租赁市场信息渠道势在必行。信息化系统的建设也为下一步健全租赁法规，完善公租房政策以及加强白领租赁居住的保障提供了统一的平台。
2.健全租赁法规，保障租赁双方的合法权益
在实际租赁居住过程中，房东与房客双方的合法权益均需得到保障。从调研中，我们可以看到近30%的受访年轻白领担心租赁关系的不稳定，这样的担心同样出现在房东的身上。健全租赁法规，对租赁双方的责任和义务进行明确，任何一方违约都可以得到法律的保护有利于规范房屋租赁市场，同时也能促使住房租赁行业的良性发展，减少年轻白领对于租房的顾虑。
3.完善公租房政策，有效解决年轻白领的阶段性住房困难
目前的公租房政策已允许公积金支付公租房，但是还没有统一的支付机制，我们必须完善公租房政策。同时，在公共租赁住房的布局方面，近40%的受访年轻白领的理想住房面积在50～70平方米之间。在房屋地域方面，靠近年轻白领工作地的房源最为白领看好。同时，租金水平适当考虑到白领的支付能力。几乎所有受访者对房租的承受能力都在1 500元以内。完善公租房政策，制定合适的公租房租金水平，能实现年轻白领改善住房条件的消费愿望。
4.丰富保障方法，通过租、购房双渠道解决白领居住问题
调查结果显示，虽然从年轻白领的生活水平来看，他们并不算社会底层，但是租房居住的白领还是希望能以更低的价格，获得交通便利、租住环境良好的住房。基于社会现状，政府应该把更多的廉租房房源预留给社会上还没解决温饱问题的家庭或者一些特殊人群。那么如何减轻年轻白领租房的压力呢?
从购房方面来说，受访白领提出降低购房的起准线，使更多的租房人群转入购房人群的建议。政府可以设立人才住房补贴政策，俗称为“奖住金”，通过对人才购房进行政策性补贴，解决年轻白领的购房问题。如同学校给予品学兼优的学生不同等级的奖学金以鼓励其在校的良好表现，政府同样可以出台相应的“奖住金”条例，来帮助对社会作出贡献并希望购房的年轻白领。衡量的标准应该有:该白领纳税情况，是否参加了国家重点建设项目，是否提出过对社会进步有帮助的建议并被采纳实施，参与公益活动的积极程度和造成的影响等。这样做一方面解决年轻白领的购房问题，连带解决租赁问题;另一方面，鼓励更多年轻白领投身于祖国建设、公益活动、科研创新等活动中，促进中国特色社会主义和谐社会的发展。
从租房方面来说，受访白领说:“如果单位职工可以免费或者支付一小部分费用住在单位自建的寝室楼中就好了。”政府应该鼓励企事业单位自建单位宿舍并提供职工住宿，那么经济实力尚缺的年轻白领就可以通过该渠道解决自身住房问题。同时，激发这些白领工作的责任心和热情，从而对整个中国特色社会主义现代化建设产生积极的作用。
【注释】
[1]黄雨艳，上海师范大学商学院2008级资产评估专业学生。
[2]程烨超，上海师范大学商学院2008级经济学专业学生。
[3]傅益人，上海师范大学商学院2009级电子商务专业学生。
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