来自城市化进程中的结构性困境

住房问题是工业化与城市化加速发展的产物。由于城市聚集效应和规模经济的影响，现代工业化的过程同时也是城市化的进程。工业和人口在城市的高度集中，形成对城市土地和住房供应的巨大需求，从而产生了住房供应的绝对短缺，进而导致土地价格以致住房价格的上涨，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。城市化中的贫富分化、社会公正问题，也往往是与住房利益密切相关的。在住房价格暴涨的局面下，对于绝大多数中国城市居民而言，最大的一笔财富并不是其货币收入或其他金融财产，而是住房。归纳这一困境主要来自以下原因：

（1）城市贫富差距扩大和住房问题凸显

由于向以市场经济为导向的经济体制急剧转轨和企业改革逐步深化，贫困问题开始由改革之初的农村地区转移到城市。国家统计局城市社会经济调查总队2005年对全国54000多户城镇居民家庭抽样调查资料显示，当年我国城镇居民收入差距最高达10.7倍。在城市经济产业结构调查和更新过程中，由于缺乏对旧经济结构下从业者的妥善处置，短短几年就在城市中迅速形成了以失业人员、下岗职工、停产半停产企业的职工和一部分被拖欠养老金的退休人员以及他们的赡养人口为主体的城市贫困群体。相对弱势的市场竞争能力和购买能力，使得这部分群体面对不断上涨的物价和房价，望“房”兴叹。

（2）社会发展和转型带来新的住房需求

2014年，我国人均GDP已超过8000美元，进入了由低收入到中等收入的经济转型期。由此带来人们住房需求的拓展，不仅体现在量的方面，还包括质的提升。城市人均住宅建筑面积由1978年的6.7平方米增至2015年的32.1平方米⁽¹¹⁾，并且在居住上对于新型居住空间设计和配套设施使用上也提出了新的需求。

此外，20世纪90年代“第三次人口生育高峰”中出生的人口陆续进入婚龄期，小型化的家庭结构特点使其需要更多的住房套数，购置新房成为结婚成家的首要条件；随着国家放开二胎生育政策的全面实施，使得一大批数量可观的超前购房需求被持续不断地激发出来，同时加剧了房价的上涨。

（3）城市新移民的阶段性住房短缺问题

随着快速城市化进程的推进和社会流动性的加强，城市住房需求群体中出现一个持续稳定增长的特殊群体，既包括谋生技能低下的新生代农民工，也包括技术移民的白领和大学毕业生低收入聚居群体。由于城市户籍制度的障碍和社会保障制度的不完善，其中大部分群体基于地域转移出现的阶段性住房问题，并未被纳入城市住房保障体系的关注范畴内，他们不得不寄生于阴暗的地下室，或脏乱的城中村，其居住品质和城市居住环境都受到严重影响。以上海为例，在996.4万外省市来沪人口中，20～34岁青年人接近全部外来劳动年龄人口的一半，且已明显超过了户籍青年。⁽¹²⁾他们也是最有购房意愿的人群。过高的房价和房租以及不稳定的租赁关系（包括租赁期限的不稳定和租赁价格的不稳定）都会降低进城务工人员的转户（留城）意愿。面对城市人口的越来越“多元化”，住房保障制度未能顺应这一社会发展趋势。

（4）房地产结构的严重失衡

由于我国目前尚处于从计划分配到市场供应住房制度的转型时期，市场化主导下的房地产供给和需求出现结构性失衡的问题。一方面，体现为商品住宅价格上涨过快，房地产价格与居民的实际收入水平差距过大。据《南京市2016年国民经济和社会发展统计公报》数据，2016年南京城市居民人均可支配收入为44009元，对于一个三口之家来说，当年全年可支配收入总计132027元。⁽¹³⁾目前，南京市人均拥有住房面积约36.5平方米，相当于三口之家平均需要一套90平方米的住房。2015年南京（含高淳、溧水）市商品住房成交均价为17753元/平方米，其中，江南六区的住房均价高达32509元/平方米。那么，按照17753元/平方米商品住房成交均价计算，一套90平方米的房子总价是1597770元。也就是说，在南京购置一套90平方米的房子，三口之家不吃不喝需要12年，而购买一套平均房价是32509元/平方米的南京主城区的90平方米房子则需要22年。另一方面，住房供应面积出现一味追求大面积的不合理倾向，住宅中高端产品供应过量，而可供中低收入人群购买的小面积户型、低配置、低总价的住宅供应量过小甚至没有，从而将大多数的中低收入群体排除在外。

综观上述问题，其中的部分困境可以随着城市社会保障制度的改善，逐步得到缓解，也有部分属于城市发展特定历史时期的结构性困境。我国的居住贫困问题是在土地和住房市场化改革的背景下才出现的：一方面，城市低收入人口往往在原有的福利住房制度下没有分配到住房或者仅仅分配到较差的住房；另一方面，在住房供给市场化的改革之下，他们的工资收入水平又无法承受不断攀升的市场价格。而地方政府对于建设经济适用房和廉租房的动力不足，少量的保障性住房资源又在分配环节上出现漏洞等，这些因素交织在一起，使得城市贫困群体的居住问题在房地产市场迅猛发展的背景之下反而日益突出。事实上，作为18世纪产业革命和全球性城市化产物的住房问题，在其他国家工业化加速时期主要表现为城市尤其是人口密集的大中城市的住房供应绝对短缺问题。而且，几乎每个国家在完成工业化和城市化的过程中都饱经城市住房供应短缺的痛苦折磨。国外的实践表明，如果解决了城市的住房问题，也就基本上解决了全社会的住房问题。从这个意义上说，城市住房问题是住房问题的焦点和主体。为提高民众福利，缓解住房和社会矛盾，保持社会安定，各国政府都针对城市住房问题进行了积极的干预，从而促成了住房保障体制的萌生。因此，作为住房问题特别是城市住房问题的对应面，住房保障体制的产生与工业化和城市化的发展密切相关。对于正在进行大规模工业化和城市化的我国而言，建立住房保障体制是一项势在必行的重要任务。