南京中低收入人群如何建设保障性住房？

（1）在老城区保障性住房的建设原因及重要性

由南京所处的城市化阶段符合“分散城市化阶段”的基本特征。⁽¹¹⁾根据国外发达国家和地区的发展经验，这一阶段我们要解决的重点问题在于大力发展新城，促进新城就业的同时，保证老城的活力。南京城市人口增长主要为机械增长，留宁就业的外来人口是城市增加人口的主要部分，其居住需求多发生在老城区（留宁的外来人口多为低收入的从业人员）。在城市产业转型中，第二产业不断外迁，老城用地结构发生变化。商业、服务业等服务性第三产业在市中心的高度积聚导致老城区依然提供了主要的低层次就业岗位。老城区的服务配套等城市资源状况最佳，从社会公平角度应避免使其由富人独享，以致低收入者只能被动地迁移至城市资源最为匮乏的地区。避免老城更新中，低收入者原有的社会结构迅速解体，应该增加就地安置的可能，以维持社会稳定的需要。

（2）在老城区保障性住房的建设模式

A．以建设廉租房为主体。这样可以保证稀缺土地资源控制在政府手中。保障居住的同时成为政府促进城市发展的工具。国内多个城市为新就业的城市年轻人提供住房保障，甚者成为争夺人力资源的重要手段。这部分人在收入提高后可以搬出廉租房，保证了廉租房的有效流动。其保障对象以老城区就业人口为主。

B．减少住区配套设施比例，主要依靠周边城市配套解决。

C．高强度、小地块开发。老城区的土地资源决定其必然是小地块开发。小地块开发可以保证低收入人群不过于集中，以点状相对均匀地分布于老城。高强度开发才能保证开发的可行性。

D．居住面积标准要更加严格，建筑设计标准可考虑参照酒店式公寓，不必过于强调日照、停车等标准。在提供相对便利的地理位置的同时，降低居住面积指标。这样有利于老城就业人口加以选择。不在老城就业的人则更倾向于选择居住硬环境更佳的郊区或新城区保障性住房，使得与郊区的保障性住房产生一定的平衡。为城市就业人口提供面积标准相对较低的住房保障，实际上是给了这部分人口更加广泛的选择的权利。可以根据自身的情况加以选择，使得城市资源分配更加合理。

E．建筑设计考虑通用性，保证有一定的灵活性。随着经济的发展，保障性住房的居住标准可能提高。通用设计有利于灵活改造，政府可以把住宅单位进行合并，重新划分，以满足新居住需求。

F．建筑结构采用灵活、可拆卸的结构体系。这种体系可以提高建造速度，并且当城市老城区结构与功能调整时，廉租房用地需要被收回时，灵活、可拆卸的结构利于回收与再利用。

（3）在老城区保障性住房的选址策略

A．城市更新时必须将本年度拆迁的多块地块中的至少一块用来解决部分人群的住房保障问题。若政府对提供的地块不满意⁽¹²⁾，可以拒绝接受，重新选取。

B．在老城区新建设的有一定规模的中档商品房住区中划定一部分房源供应中低收入人群。可以借鉴英国的经验，制定相应的法令保证其顺利执行。

C．充分挖掘城市土地利用潜能，通过土地功能的混合利用，提升土地使用效率，建设低收入住宅。如利用大型菜场、超市、公交首末站上部空间建设高层低收入住宅。

D．在有保留价值的城市低收入人群聚居地段的更新与插建。

任何城市的发展现状都不是一张白纸，不可能任由城市规划和管理者绘制理想的蓝图。书中提到的各种保障性住房规划、选址的原则都是较为理想化的。然而，这并不妨碍专业人士将这种理想化的原则在实践中加以实施，这些理想模式是我们规划设计的指导方法和理论依据，在现实的规划设计和管理的过程中，无疑要结合具体实际，因地制宜地处理具体问题。也就是说在体现保障性住房建设规划的严肃性的同时保障其实施的可行性。

同时也必须看到，保障性住房建设是城市发展过程中一个长期的任务，不可能一蹴而就，也不应该急于求成。为此更应该按照近期、中期、远期的不同时间纬度去分析和研究问题，这样，才能保证保障性住房建设规划理想化的同时具有生命力。